【正文】 0 42250000 1196003 幸福花園 6000 36000000 1044004 匯騰福錦苑 6500 42250000 1079005 陽(yáng)光華庭 5500 30250000 8085006 金茂紫庭 7200 51840000 1015207 利安東庭 13 5000 25000000 6500008 幸福美地 16 6000 36000000 960000合 計(jì) 49700 312590000 2985600注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）根據(jù)上表所列數(shù)據(jù)，建立回歸方程： Y = a + b X解上式中的參數(shù) a 和 b,得： Y = + X經(jīng)測(cè)算本案幸福東岸項(xiàng)目的得分為 17 分，所以有：Y = + 17 = 所以本項(xiàng)目的樓價(jià)平均價(jià)格為 元/平方米。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。與此同時(shí)周邊規(guī)劃建設(shè)近千畝的幸福林帶，配合小區(qū)內(nèi)自身的獨(dú)特綠化和景觀，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，我將本案定位于：一城書香，半城林 ????。所以房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品?？傉嫉?586畝，總規(guī)劃建筑面積 1354670㎡。環(huán)境：臨近西安市吊車市場(chǎng)，來(lái)往車輛較多，車流量大，灰塵、噪聲污染嚴(yán)重；規(guī)模：規(guī)模較小，配套設(shè)施不夠完善；開發(fā)商品牌：開發(fā)商品牌較小，知名度不夠沒有足夠的社會(huì)影響力；治安：項(xiàng)目位于市郊，城鄉(xiāng)結(jié)合處，人口較為復(fù)雜，人員素質(zhì)不高，存在一定的安全問題。2）小區(qū)周邊的配套：購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園及學(xué)校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育健身、文化活動(dòng) 、公交站點(diǎn)等等。這樣針對(duì)不同年齡段的潛在客戶，我們應(yīng)做好詳細(xì)的分析，以便更好的服務(wù)于項(xiàng)目的后期策劃。其次，擬定調(diào)查報(bào)告的提綱如果說(shuō)主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結(jié)構(gòu)就是文章內(nèi)部的主干，就是說(shuō)結(jié)構(gòu)是文章內(nèi)部的組織構(gòu)造，擬定提綱就是要安排，條目提綱是從層次上列出調(diào)查報(bào)告的章節(jié)目，觀點(diǎn)提綱是在此基礎(chǔ)上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點(diǎn)。水岸東方的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建筑密度小、容積率小，1200 畝的社區(qū)僅容納七千余戶住家，遠(yuǎn)低于城區(qū)同等規(guī)模社區(qū)的人口密度；綠化率達(dá)到了 80％。7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長(zhǎng)樂公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項(xiàng)目提供了一定的景觀，同時(shí)滿足了置業(yè)者對(duì)環(huán)境的需求。綠化率 40%,容積率 。（2）匯騰福錦苑 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 商品住宅占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 316 裝修狀況 毛坯1）交通：13 路、240 路、409 路、508 路、708 路、800 路、8 路、242路、910 路等，公交線路較為便利；2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學(xué)幼園、西安市黃河小學(xué)、西安市西光小學(xué)、西安市交通大學(xué)附小、西安黃河中學(xué)、西安市西光中學(xué)、西安市交通大學(xué)附中、西安市交通大學(xué)西安市理工大學(xué)；3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；4）購(gòu)物：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、緯十街商貿(mào)市場(chǎng)、家家樂超市、咸寧百貨商場(chǎng)、田家灣市場(chǎng)、瑞豐家具廣場(chǎng)等；5）金融：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政等；6）休閑娛樂：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬?jiān)聵琴e館等。大量的土地轉(zhuǎn)向了保障性住房，導(dǎo)致商品房住宅供地越來(lái)越少，那就是西安市可能總的土地供應(yīng)在增加，但是商品住宅在降低，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。（5）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非?？斓?，但又帶來(lái)了另外一個(gè)問題，就是住房保障的問題。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢(mèng)想被無(wú)情的粉碎，足已印證市場(chǎng)回暖還時(shí)機(jī)未到，而想徹底結(jié)束目前這種動(dòng)蕩還需繼續(xù)觀察。隨著消費(fèi)者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍(lán)圖。在國(guó)家不斷強(qiáng)勢(shì)調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度，5 月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價(jià)換量來(lái)回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。 （5）經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)比重日益增加 　　自去年以來(lái)，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場(chǎng)的主角，但其比重日益增加。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力，是導(dǎo)致目前的市場(chǎng)形勢(shì)是有價(jià)無(wú)市的原因之一。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18727 元，增長(zhǎng) %。隨著中國(guó)人口步入老齡化，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。原因有三：一是，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；三是，外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，在 2022 年難以大幅增加。 （4）樓市經(jīng)過一輪過山車走勢(shì)，成交依然不慍不火。不過由于出臺(tái)相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。隨著限購(gòu)令的逐漸鋪開，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭已經(jīng)基本得到控制。銷售收入的下降會(huì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來(lái)項(xiàng)目的效益，必須有良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。順應(yīng)市場(chǎng)要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項(xiàng)目。 6）醫(yī)療：陜西省第四醫(yī)院、武警醫(yī)院、新安醫(yī)院等等。位于西安市未來(lái)兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)區(qū)和浐灞居住區(qū)黃金分割點(diǎn)，盡享兩區(qū)繁華。 “幸福東岸”項(xiàng)目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)（2022） ；（第三版）、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)） ；《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì) 價(jià)格〔2022〕1980 號(hào)） ；《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283 號(hào)） ；《〈西安市市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418 號(hào)） ；7.《陜西省建設(shè)工程概算定額》 （2022） ；8.《陜西省建設(shè)工程概算費(fèi)用定額》 （2022）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 ；、西安市室外配套工程費(fèi)用一般水平；11.《全國(guó)市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》 （2022） ；（財(cái)稅 [2022]88 號(hào)） ；（試行）；。 。房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)畢業(yè)論文目 錄1 總論 .......................................................6 項(xiàng)目提出的背景 ..........................................6 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) ....................................7 項(xiàng)目概況 ................................................8 開發(fā)商簡(jiǎn)介 ..........................................8 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ............................................9 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 ...................................11 可行性研究結(jié)論及建議 ...................................12 結(jié)論 ...............................................12 開發(fā)建議 ...........................................122 房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ....................................13 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析 ...................................13 政治環(huán)境分析 .......................................13 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .......................................13 收入房?jī)r(jià)比分析 .....................................16 市場(chǎng)環(huán)境分析 .......................................16 房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀分析 .....................................17 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 .......................................17 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及特點(diǎn) .......................17 城市發(fā)展規(guī)劃 .......................................20 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 .................................21 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ...................21 房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀觀分析 ...................................23 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點(diǎn) ...............................23 項(xiàng)目周邊具有可比性樓盤概況 .........................24 項(xiàng)目區(qū)域需求狀況分析 ...............................28 市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié) ...................................31 項(xiàng)目 SWOT 分析 ..........................................32 項(xiàng)目定位 ...............................................33 項(xiàng)目概況 ...........................................33 產(chǎn)品定位 ...........................................34 形象定位 ...........................................35 客戶定位 ...........................................35 價(jià) 格定位 ...........................................363 項(xiàng)目的建設(shè)條件 ............................................41 開發(fā)項(xiàng)目用地情況 .......................................41 項(xiàng)目建設(shè)的自然、地理?xiàng)l件 ...............................41 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 .................................41 地理?xiàng)l件 ...........................................41 資源供給及外部協(xié)作條件 ................................42 交通狀況 ...........................................42 周邊配套設(shè)施 .......................................42 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 .......................................43 項(xiàng)目建設(shè)的 市政配套條件 .................................434 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ...........................................445 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 ..............................................45 推廣策略界定 ..........................................45 目標(biāo)消費(fèi)群界定 .....................................45 賣點(diǎn)界定，項(xiàng)目本身的生活理念 .......................46 廣告策略 ...............................................46 廣告宣傳目的 .......................................46 總體策略 ...........................................46 要樹立的形象 .......................................46 分期廣告的整合策略 .................................47 廣告主題及口號(hào) .........................................47 營(yíng)銷活動(dòng)建議 ...........................................48 營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè) .............................48 營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)建議 ...................................48 媒體策略 ........