【正文】 ...................55 基準(zhǔn)收益率的確定 ...................................55 計(jì)算期的確定 .......................................55 銷售費(fèi)用的確定 .....................................56 銷售稅金及附加的確定 ...............................56 利潤(rùn)總額及所得稅 ...................................56 盈利能力分析 ...........................................56 損益表與靜態(tài)盈利能力 ...............................56 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力 ...................57 資本金現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力 .....................57 清償能力分析 ...........................................578 不確定性分析 ..............................................58 盈虧平衡分析 ...........................................58 敏感性分析 .............................................59 內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入的敏感性分析 ...................59 內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析 ...................60 不確定性分析 ...........................................619 結(jié)論 .......................................................62 結(jié)論 ...................................................62 開發(fā)建議 ...............................................62附 表 ......................................................64附 錄 ......................................................73致 謝 ......................................................78參考文獻(xiàn) ....................................................761 總論 項(xiàng)目提出的背景 西安市目前處在一個(gè)迅速擴(kuò)展的階段，未來(lái)在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的指引下和目標(biāo)確定下，西安未來(lái) 10 年—20 年，按規(guī)劃未來(lái)的 10 年建成區(qū)面積，規(guī)模都會(huì)從目前的 450 萬(wàn)翻一番，達(dá)到 1000 萬(wàn)人，800 平方公里，加上咸陽(yáng)市大概有五六十平方公里。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)（2022） ；（第三版）、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)） ；《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì) 價(jià)格〔2022〕1980 號(hào)） ；《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283 號(hào)） ；《〈西安市市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418 號(hào)） ；7.《陜西省建設(shè)工程概算定額》 （2022） ；8.《陜西省建設(shè)工程概算費(fèi)用定額》 （2022）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 ；、西安市室外配套工程費(fèi)用一般水平；11.《全國(guó)市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》 （2022） ；（財(cái)稅 [2022]88 號(hào)） ；（試行）；。位于西安市未來(lái)兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)區(qū)和浐灞居住區(qū)黃金分割點(diǎn)，盡享兩區(qū)繁華。順應(yīng)市場(chǎng)要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項(xiàng)目。隨著限購(gòu)令的逐漸鋪開，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭已經(jīng)基本得到控制。 （4）樓市經(jīng)過(guò)一輪過(guò)山車走勢(shì)，成交依然不慍不火。隨著中國(guó)人口步入老齡化，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力，是導(dǎo)致目前的市場(chǎng)形勢(shì)是有價(jià)無(wú)市的原因之一。在國(guó)家不斷強(qiáng)勢(shì)調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度，5 月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價(jià)換量來(lái)回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。隨著消費(fèi)者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。（5）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非?？斓?，但又帶來(lái)了另外一個(gè)問(wèn)題，就是住房保障的問(wèn)題。（2）匯騰福錦苑 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 商品住宅占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 316 裝修狀況 毛坯1）交通：13 路、240 路、409 路、508 路、708 路、800 路、8 路、242路、910 路等，公交線路較為便利；2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學(xué)幼園、西安市黃河小學(xué)、西安市西光小學(xué)、西安市交通大學(xué)附小、西安黃河中學(xué)、西安市西光中學(xué)、西安市交通大學(xué)附中、西安市交通大學(xué)西安市理工大學(xué)；3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；4）購(gòu)物：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、緯十街商貿(mào)市場(chǎng)、家家樂(lè)超市、咸寧百貨商場(chǎng)、田家灣市場(chǎng)、瑞豐家具廣場(chǎng)等；5）金融：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政等；6）休閑娛樂(lè)：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬?jiān)聵琴e館等。7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長(zhǎng)樂(lè)公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項(xiàng)目提供了一定的景觀，同時(shí)滿足了置業(yè)者對(duì)環(huán)境的需求。其次，擬定調(diào)查報(bào)告的提綱如果說(shuō)主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結(jié)構(gòu)就是文章內(nèi)部的主干，就是說(shuō)結(jié)構(gòu)是文章內(nèi)部的組織構(gòu)造，擬定提綱就是要安排，條目提綱是從層次上列出調(diào)查報(bào)告的章節(jié)目，觀點(diǎn)提綱是在此基礎(chǔ)上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點(diǎn)。2）小區(qū)周邊的配套：購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園及學(xué)校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂(lè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育健身、文化活動(dòng) 、公交站點(diǎn)等等?？傉嫉?586畝，總規(guī)劃建筑面積 1354670㎡。與此同時(shí)周邊規(guī)劃建設(shè)近千畝的幸福林帶，配合小區(qū)內(nèi)自身的獨(dú)特綠化和景觀，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，我將本案定位于：一城書香，半城林 ????。 （如下表）（1）定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素 指 標(biāo) 分 值位 置局所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；商業(yè)為臨街或背街；寫字樓為臨街或背街；（遠(yuǎn)）1；差（遠(yuǎn)）2； 3； 住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 好（近）4；（近）5價(jià) 格A．百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；B．商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少；C．價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì) 1； 2； 3； 4； 5配 套A．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施供水、排水、供氣、供電；B．社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1；善 2； 3； 4； 5物業(yè)管理A．保安； B．清潔衛(wèi)生；C．機(jī)電； D．綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E．物業(yè)管理費(fèi)（元/月） ；F．是否人車分流；G．物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 3； 4； 5建筑質(zhì)量A．是否漏水； B．門窗封閉情況；C．內(nèi)墻； D．地板、E．排水管道 1； 2； 3； 4； 5交 通；B．距工交站遠(yuǎn)近；（遠(yuǎn)）1； 少（遠(yuǎn)）2；C．站點(diǎn)數(shù)量；D．大中小巴士舒適程度3； （近）4；（近）5城市規(guī)劃城市規(guī)劃A．規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期） ；B．規(guī)劃完善程度；C．規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D．規(guī)劃現(xiàn)狀 1；善 2； 3； 4； 5定級(jí)因素 指 標(biāo) 分 值樓盤規(guī)模A．總建筑面積（在建及未建） ；B．總占地面積；C．戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5朝 向A．按方向； B．按山景；C．按海景； D．視野A．西（西北、西南）1；B．東（東南、東北）2；C．北（東北、西北）3；D．南（東南、西南）5外 觀A．是否醒目；B．是否新穎；C．是否高檔；D．感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5A．資產(chǎn)及資質(zhì)； （少）1；開發(fā)商信譽(yù) B．開發(fā)樓盤多少；C．樓盤質(zhì)量；D．品牌差（少）2；3； （多）4；（多）5付款方式A．一次性付款；B．分期付款；C．按揭付款；D．其他 1； 2； 3； 4； 5戶型設(shè)計(jì)A．客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B．廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C．是否有暗房；D．實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5銷售情況A．銷售進(jìn)度；B．銷售率；C．尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5（2）樓盤分值判定與計(jì)算項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)重序號(hào)龍城四季福邸銘門幸?；▓@匯騰福錦苑陽(yáng)光華庭金茂紫庭利安東庭幸福美地位 置 1 4 5 4 3 2 3 3 4價(jià) 格 2 4 5 4 4 3 4 3 4配 套 3 4 4 5 4 3 5 4 4物業(yè)管理 4 3 4 5 3 3 4 4 4建筑質(zhì)量 5 4 4 4 4 4 4 4 4交 通 6 4 3 3 4 4 3 3 3城市規(guī)劃 7 4 4 4 4 4 4 4 4樓盤規(guī)模 8 5 4 4 3 2 3 4 3朝 向 9 4 4 4 4 4 4 4 4外 觀 10 3 5 3 4 3 2 3 3開發(fā)商信譽(yù) 11 4 4 4 3 3 4 3 3付款方式 12 4 3 3 4 4 3 3 4戶型設(shè)計(jì) 13 4 4 4 3 2 3 4 3銷售情況 14 4 5 4 3 3 2 3 3（3）可比樓盤分值匯總與樓價(jià)相關(guān)分析原 始 數(shù) 據(jù) 計(jì) 算 欄序號(hào) 樓盤名稱 樓盤的分（X）樓價(jià)（Y）XX YY XY1 龍城四季 7000 49000000 1337002 福邸銘門 6500 42250000 1196003 幸福花園 6000 36000000 1044004 匯騰福錦苑 6500 42250000 1079005 陽(yáng)光華庭 5500 30250000 8085006 金茂紫庭 7200 51840000 1015207 利安東庭 13 5000 25000000 6500008 幸福美地 16 6000 36000000 960000合 計(jì) 49700 312590000 2985600注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）根據(jù)上表所列數(shù)據(jù)，建立回歸方程： Y = a + b X解上式中的參數(shù) a 和 b,得： Y = + X經(jīng)測(cè)算本案幸福東岸項(xiàng)目的得分為 17 分，所以有：Y = + 17 = 所以本項(xiàng)目的樓價(jià)平均價(jià)格為 元/平方米。 （3）購(gòu)物：立豐購(gòu)物廣場(chǎng)、百盛商場(chǎng)、沃爾瑪超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、建工路綜合市場(chǎng)，西部食品批發(fā)市場(chǎng)，西北輕工業(yè)市場(chǎng)，仁和服裝市場(chǎng)，義烏市場(chǎng)，金海市場(chǎng)等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園、陜鋼幼兒園、西信幼兒園、秦川幼兒園、陽(yáng)光幼兒園、東新明珠幼兒園等近十所；這幾所幼兒園均屬國(guó)家或省市重點(diǎn)幼兒園，規(guī)模相對(duì)較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。分值越大表示等次越高。該期項(xiàng)目綠化、景觀、道路規(guī)劃服從小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃。（4）克服項(xiàng)目?jī)?nèi)在的威脅，與市政、交管部門相互協(xié)調(diào)。（4）對(duì)裝修的需求： 在對(duì)調(diào)查者中，對(duì)“裝修需求”的選著上，大部分受訪者看好簡(jiǎn)單裝修，占到了總比率的 42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受訪者選擇了精裝修。所以這次調(diào)查報(bào)告的主題就圍繞西安市東郊房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況展開調(diào)查。5）銀行：工行、建行、農(nóng)行、招行、中行、商業(yè)銀行、中國(guó)信合、郵政儲(chǔ)蓄等諸多金融機(jī)構(gòu)可以滿足居民的金融需求。利安東庭周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，周邊配套成熟，極大的滿足業(yè)主出行與購(gòu)物的需要?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，這種打折促銷活動(dòng)在未來(lái)幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，還會(huì)被繼續(xù)應(yīng)用并且力度會(huì)加大，涉及的范圍也將更廣。2022 年 12 月西安房屋均價(jià)再次下降至 7301 元/平米，降幅為 %，位列全國(guó)房?jī)r(jià)降價(jià)幅度倒數(shù)第三。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5 月 5 日全市商品房共成交 173 套，成交套數(shù)較昨日增加 36 套，其中當(dāng)日普通住宅共成交 149 套。