【正文】 4 項目實施進度計劃根據(jù)本項目總體規(guī)劃方案和房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律及項目內(nèi)各單體結(jié)構(gòu)建筑物施工情況，及其相應(yīng)的工期定額編制小區(qū)項目建設(shè)各項工作的進度安排。 項目內(nèi)部配套小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，沿街商業(yè)、金融服務(wù)、餐飲、醫(yī)療等可滿足業(yè)主多方位無憂生活。川江紅火鍋、老客站酒店、格蘭明珠大酒店、粵好?；示频甑?；建工路沿線世紀金源大酒店、金海岸酒家等中高檔餐飲錯落分布；咸寧路沿線小型餐飲店，如辣歡天美食城，九龍海天美食城，阿湘山寨，東海龍船餐飲等。 （3）購物：立豐購物廣場、百盛商場、沃爾瑪超市、華潤萬家超市、建工路綜合市場，西部食品批發(fā)市場，西北輕工業(yè)市場，仁和服裝市場，義烏市場，金海市場等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園、陜鋼幼兒園、西信幼兒園、秦川幼兒園、陽光幼兒園、東新明珠幼兒園等近十所；這幾所幼兒園均屬國家或省市重點幼兒園，規(guī)模相對較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。小區(qū)交通便捷，足以滿足項目的施工要求。土質(zhì)為失陷性黃土，土質(zhì)較好，現(xiàn)已實現(xiàn)三通一平。 地理條件 項目用地位原陜鋼工業(yè)廠房廠址，地形較為平坦，整個用地范圍內(nèi)沒有大坑或垃圾坑。4．根據(jù)西安市城市規(guī)劃要求，該宗土地可作為住宅用地。2．規(guī)劃要求對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。 開發(fā)項目用地情況 該項目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，項目用地使用權(quán)在西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司名下，使用權(quán)限 70 年。 （如下表）（1）定級因素、指標與分值定級因素 指 標 分 值位 置局所在片區(qū)中心區(qū)的遠近；商業(yè)為臨街或背街；寫字樓為臨街或背街；（遠）1；差（遠）2； 3； 住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近 好（近）4；（近）5價 格A．百元以上為等級劃分基礎(chǔ)；B．商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少；C．價格是否有優(yōu)勢 1； 2； 3； 4； 5配 套A．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施供水、排水、供氣、供電；B．社會服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1；善 2； 3； 4； 5物業(yè)管理A．保安； B．清潔衛(wèi)生；C．機電； D．綠化率及養(yǎng)護狀況；E．物業(yè)管理費（元/月） ；F．是否人車分流；G．物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 3； 4； 5建筑質(zhì)量A．是否漏水； B．門窗封閉情況；C．內(nèi)墻； D．地板、E．排水管道 1； 2； 3； 4； 5交 通；B．距工交站遠近；（遠）1； 少（遠）2；C．站點數(shù)量；D．大中小巴士舒適程度3； （近）4；（近）5城市規(guī)劃城市規(guī)劃A．規(guī)劃期限（遠中近期） ；B．規(guī)劃完善程度；C．規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D．規(guī)劃現(xiàn)狀 1；善 2； 3； 4； 5定級因素 指 標 分 值樓盤規(guī)模A．總建筑面積（在建及未建） ；B．總占地面積；C．戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5朝 向A．按方向； B．按山景；C．按海景； D．視野A．西（西北、西南）1；B．東（東南、東北）2；C．北（東北、西北）3；D．南（東南、西南）5外 觀A．是否醒目；B．是否新穎；C．是否高檔；D．感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5A．資產(chǎn)及資質(zhì)； （少）1；開發(fā)商信譽 B．開發(fā)樓盤多少；C．樓盤質(zhì)量；D．品牌差（少）2；3； （多）4；（多）5付款方式A．一次性付款；B．分期付款；C．按揭付款；D．其他 1； 2； 3； 4； 5戶型設(shè)計A．客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B．廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C．是否有暗房；D．實用率大小 1； 2； 3； 4； 5銷售情況A．銷售進度；B．銷售率；C．尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5（2）樓盤分值判定與計算項目名稱/因素及權(quán)重序號龍城四季福邸銘門幸福花園匯騰福錦苑陽光華庭金茂紫庭利安東庭幸福美地位 置 1 4 5 4 3 2 3 3 4價 格 2 4 5 4 4 3 4 3 4配 套 3 4 4 5 4 3 5 4 4物業(yè)管理 4 3 4 5 3 3 4 4 4建筑質(zhì)量 5 4 4 4 4 4 4 4 4交 通 6 4 3 3 4 4 3 3 3城市規(guī)劃 7 4 4 4 4 4 4 4 4樓盤規(guī)模 8 5 4 4 3 2 3 4 3朝 向 9 4 4 4 4 4 4 4 4外 觀 10 3 5 3 4 3 2 3 3開發(fā)商信譽 11 4 4 4 3 3 4 3 3付款方式 12 4 3 3 4 4 3 3 4戶型設(shè)計 13 4 4 4 3 2 3 4 3銷售情況 14 4 5 4 3 3 2 3 3（3）可比樓盤分值匯總與樓價相關(guān)分析原 始 數(shù) 據(jù) 計 算 欄序號 樓盤名稱 樓盤的分（X）樓價（Y）XX YY XY1 龍城四季 7000 49000000 1337002 福邸銘門 6500 42250000 1196003 幸?；▓@ 6000 36000000 1044004 匯騰福錦苑 6500 42250000 1079005 陽光華庭 5500 30250000 8085006 金茂紫庭 7200 51840000 1015207 利安東庭 13 5000 25000000 6500008 幸福美地 16 6000 36000000 960000合 計 49700 312590000 2985600注：表中樓價為均價（元/平方米）根據(jù)上表所列數(shù)據(jù)，建立回歸方程： Y = a + b X解上式中的參數(shù) a 和 b,得： Y = + X經(jīng)測算本案幸福東岸項目的得分為 17 分，所以有：Y = + 17 = 所以本項目的樓價平均價格為 元/平方米。分值越大表示等次越高。在確定價格前確定樓盤的影響因指標及權(quán)重，我共列出 14 個對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、開發(fā)商信譽、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況。 價格定位本案的價格定位采取“市場法” ，市場法又稱比較法，它是參照估價時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來評定待定房地產(chǎn)價格的一種方法。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。與此同時周邊規(guī)劃建設(shè)近千畝的幸福林帶，配合小區(qū)內(nèi)自身的獨特綠化和景觀，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，我將本案定位于：一城書香，半城林 ????。該期項目綠化、景觀、道路規(guī)劃服從小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃。其中小戶型的居住對象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨立生活的老年夫婦。有形產(chǎn)品是產(chǎn)品是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的載體，只要包括：項目的區(qū)位、建筑風格、房屋戶型、樓層、朝向、質(zhì)量、建筑設(shè)備、配套設(shè)備、品牌等 ????。所以房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個層次的內(nèi)容：房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。周邊生活配套完善成熟，學(xué)校、商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全。四期位于本項目中心景觀地帶，共開發(fā) 2 棟高層， 。工程分六期開發(fā)，其中一、二期已開發(fā)完成并售罄，現(xiàn)開發(fā)的為項目四期?？傉嫉?586畝，總規(guī)劃建筑面積 1354670㎡。（4）克服項目內(nèi)在的威脅，與市政、交管部門相互協(xié)調(diào)。（2）項目的劣勢較輕微，主要是做好施工準備及文明施工督導(dǎo)。競爭：周圍在建項目較多，形成眾多競爭性樓盤，對本項目構(gòu)成了較大的威脅；市政施工：周邊地鐵正在施工，交通、市政供應(yīng)不暢，在一定程度上影響了項目的形象。環(huán)境：臨近西安市吊車市場，來往車輛較多，車流量大，灰塵、噪聲污染嚴重；規(guī)模：規(guī)模較小，配套設(shè)施不夠完善；開發(fā)商品牌：開發(fā)商品牌較小，知名度不夠沒有足夠的社會影響力；治安：項目位于市郊，城鄉(xiāng)結(jié)合處，人口較為復(fù)雜，人員素質(zhì)不高，存在一定的安全問題。要發(fā)揮地塊與項目的優(yōu)勢，避免或減少各種外部威脅性因素影響；同時抓住市場機會，克服項目自身劣勢，以保證項目的順利進行，否則很可能導(dǎo)致失敗。（3）住宅建筑類型設(shè)計 調(diào)查顯示，在有打算買房的消費者中，對中高層的需求程度更高，占比率的 36 %，其次是小高層，占比率的 30 %，只有小部分的人選擇多層和高層，這就突出了潛在消費者對建筑類型的需求集中在中高層。從問卷調(diào)查中我們看到，兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計更受廣大購房者的歡迎。2）小區(qū)周邊的配套：購物場所、幼兒園及學(xué)校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂、農(nóng)貿(mào)市場、體育健身、文化活動 、公交站點等等。（4）對裝修的需求： 在對調(diào)查者中，對“裝修需求”的選著上，大部分受訪者看好簡單裝修，占到了總比率的 42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受訪者選擇了精裝修。其中小戶型的居住對象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨立生活的老年夫婦。從問卷調(diào)查中我們看到，兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計更受廣大購房者的歡迎。這樣針對不同年齡段的潛在客戶，我們應(yīng)做好詳細的分析，以便更好的服務(wù)于項目的后期策劃。0510152025303540多 層 （ 68層 ） 小 高 層 （ 911層 ） 中 高 層 （ 1217層 ）高 層 （ 17層 以 上 ）建 筑 類 型（2）住房建筑面積的需求在調(diào)查中，大多消費者選擇建筑面積在 91—110 ㎡，占所有比率的38 %，其次是選擇建筑面積在 50—70 ㎡、70—90㎡的小戶型，像 130—150 ㎡這樣的大戶型很少有人問津。共完成《調(diào)查問卷》68 份，其中有效《調(diào)查問卷》64 份。我們每個小組成員都會拿到我們最終設(shè)計的《調(diào)查報告》60—70 份，實地的完成社會市場調(diào)查 ???。其次，擬定調(diào)查報告的提綱如果說主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結(jié)構(gòu)就是文章內(nèi)部的主干，就是說結(jié)構(gòu)是文章內(nèi)部的組織構(gòu)造，擬定提綱就是要安排，條目提綱是從層次上列出調(diào)查報告的章節(jié)目，觀點提綱是在此基礎(chǔ)上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點。所以這次調(diào)查報告的主題就圍繞西安市東郊房地產(chǎn)市場供需情況展開調(diào)查。主題是一個報告的精髓，只有確立好主題做出來的調(diào)查報告才有意義，內(nèi)容不會空泛。 陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司與西安交大幼兒園隆重簽約，通過優(yōu)勢品牌的強強聯(lián)合，為水岸東方的廣大業(yè)主解決后顧之憂，業(yè)主子女更是享受了優(yōu)先、優(yōu)價、優(yōu)惠的入學(xué)政策。水岸東方的一個顯著特點是建筑密度小、容積率小，1200 畝的社區(qū)僅容納七千余戶住家，遠低于城區(qū)同等規(guī)模社區(qū)的人口密度；綠化率達到了 80％。水岸東方分五期開發(fā)，由三個功能區(qū)組成：占地 1200 畝的中心居住區(qū)；占地 400 余畝的濱河公園景觀休閑區(qū)和商業(yè)購物區(qū)。水岸東方占地 1200 畝，位于最具升值潛力的浐灞生態(tài)區(qū)，坐落長樂路與咸寧路之間美麗浐河之濱，完整擁有 公里長的生態(tài)岸線暨濱河公園，是西安目前真正意義上的濱河小鎮(zhèn)，業(yè)主獨擁河、林、岸、島等都市稀缺生態(tài)資源。金茂紫庭是陜西金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼金茂曉苑之后開發(fā)的另一個項目，是“金茂”品牌系列產(chǎn)品之一，也是該公司品牌提升的標志性項目。7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長樂公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項目提供了一定的景觀，同時滿足了置業(yè)者對環(huán)境的需求。5）銀行：工行、建行、農(nóng)行、招行、中行、商業(yè)銀行、中國信合、郵政儲蓄等諸多金融機構(gòu)可以滿足居民的金融需求。3）購物：愛家超市、沃爾瑪超市、百盛購物廣場、國美電器、蘇寧電器、丹尼爾大型綜合市場、輕工市場、義烏商城、摩托城、韓森寨家具城、小食品批發(fā)城等便捷購物場所，可以滿足居民的日常生活需求，同時規(guī)劃中的幸福林帶地下商城，一旦建成也將為居家生活帶來更多的便利與樂趣。（4）金茂紫庭 物業(yè)類別 住宅 項目特色 教育樓盤占地面積 62022㎡ 建筑面積 120220㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 1500 裝修狀況 毛坯 1）交通狀況： 300、711700、52311710 等多路公交車經(jīng)過此地，為居住者提供了較為便捷的交通。綠化率 40%,容積率 。位于新城區(qū)幸福路與韓森路十字東南角，南臨咸寧路，緊傍東二環(huán)。（3）福邸銘門 物業(yè)類別 住宅 項目特色 教育樓盤占地面積 62022㎡ 建筑面積 202200㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 1500 裝修狀況 毛坯1）教育：黃河中學(xué)，黃河小學(xué)，西光中學(xué)，西光小學(xué)，西安交大附中、交大陽光小學(xué)，華山雙語幼兒園，八十三中，西安交通大學(xué)，空軍工程大學(xué)，第四軍醫(yī)大學(xué)，西安建筑科技大學(xué)等；2）醫(yī)療：西京醫(yī)院，唐都醫(yī)院；黃河醫(yī)院，長樂醫(yī)院，創(chuàng)傷醫(yī)院，華山醫(yī)院，西安電力醫(yī)院等；3