【正文】 。 （4）房地產(chǎn)商是市場上房地產(chǎn)供給的調(diào)節(jié)者。房地產(chǎn)供需彈性的差異區(qū)分為三種情形：其一、房地產(chǎn)需求價格彈性大于供給價格彈性 圖 5 中，AA /是長期供給曲線，當(dāng)需求者對房地產(chǎn)商品價格反映較為敏感，需求曲線從 N0N0/移至 NN/，而房地產(chǎn)商仍以 X1 的供給量向市場提供房地產(chǎn)商品，則價格漲至 P1，房地產(chǎn)商期望保持這種勢頭，并增加供給量至 X2，這種供給量與需求曲線相結(jié)合，使價格降至 P2，如此往復(fù)以致均衡。PQSDE 0 OO00A/N22 / 77 P1 P3P2 0 X1 X2 X3 X圖 5 趨向均衡的蛛網(wǎng)模式其二、房地產(chǎn)供給價格彈性小于需求價格彈性 見圖 6 中所示，當(dāng)需求增加（N 0N0/移至 NN/） ，而供給仍為 X1，則價格漲至 P1，在 P1價格上房地產(chǎn)商增加供給至 X2，則價格跌至 P2，于是房地產(chǎn)商減少供給到 X3，則價格漲至P3，如此往復(fù)，其漲幅越來越大，市場趨向不穩(wěn)定。P P3 P1 P2 0 X3 X1 X2 X圖 6 不穩(wěn)定的蛛網(wǎng)模式其三、房地產(chǎn)供給價格彈性與需求價格彈性相等 當(dāng)房地產(chǎn)商品需求增加時，即需求曲線右移（圖 7） 。若在需求增加時，供給為 X1，則價格漲至 P1，針對價格 P1，房地產(chǎn)供給增加大供給量至 X2，則價格降至 P2，于是減少供給，價格又恢復(fù)至 P1，則房地產(chǎn)價格和供給量始終以相同振幅上下波動。 P P1 P2AN0NA/N0N0/N/N0NN/N0/A23 / 77 0 圖 7 供給與需求價格彈性相等時的蛛網(wǎng)模式 房地產(chǎn)空置與過度需求模型在實際的城市房地產(chǎn)市場中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有一些房地產(chǎn)閑置，找不到買主，表現(xiàn)出了過度的供給。同時，也會有一些房地產(chǎn)求購者買不到房地產(chǎn)，又表現(xiàn)出了過度需求。事實上，房地產(chǎn)市場部分產(chǎn)品閑置與過度需求總是同時存在的，這是房地產(chǎn)與一般商品市場的一個主要區(qū)別。一般來說，房地產(chǎn)市場的均衡總是相對的，不均衡才是絕對的。按前面的模型，市場中是不應(yīng)該有閑置房地產(chǎn)存在。實際上由于房地產(chǎn)資源的稀缺性及其配置的隨意性，房地產(chǎn)空間區(qū)位的固定性和異質(zhì)性等特點，現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場一般都是非均衡的，總是有閑置的房地產(chǎn)存在，于是有人提出，正確的房地產(chǎn)市場模型應(yīng)該包括一個均衡空余水平。考慮可用于開發(fā)的土地總量，在短期中，是由于規(guī)劃或其他條件決定的，這可以被看作是土地總的潛在存量，設(shè)這一固定存量為 L。在需求方面，如果沒有交易成本或中間成本，需求取決于價格 PL，供給也取決于 PL。假設(shè)圖 8 的市場價格高于均衡價格，如果每單位土地的均衡價格是 3000 元，市場價格現(xiàn)在是 3500 元的情況下，市場供給量為 LB，供給超過需求，實際土地交易量為 LA，土地的總供給為 L，空地數(shù)量為 AC。空地 AC 由兩部分組成：AB 稱為非均衡空余，他是供給者愿意接受此價格但又賣不出去的土地；BC 稱之為均衡空余土地，意味著即使在此價格下達到均衡，這部分土地也是空著的，他只是在高于 3500 元的價格水平下才能出賣。如果價格低于 3000 元的均衡價格，就會出現(xiàn)相反的情況，但土地空余還是存在的。但是假設(shè)價格降到 2800 元，如圖 8，這時愿意賣的將比愿意買的要少，在此價格下存在超額需求。土地交易量是 LD，超額需求量是 DE，均衡空余水平是 EF。這樣，市場中總是存在著空余土地。這是市場上超額供給的數(shù)量，可以把它看成是不自覺的超額供給，如果市場中存在一個不自覺的超額供給，或價格在 3000 元之上，市場就將通過價格下調(diào)來調(diào)到均衡。反過來，如果有一個超額需求，價格將上升到均衡。因而在土地與住宅市場中，價格移動方向被用來區(qū)分是存在著超額需求，還是存在著不自覺的超額供給，當(dāng)從一個時期到另一個時期價格上升時，市場必定是有超額需求。相反地，當(dāng)價格下降時，市場必定有不自覺的超額供給。市場通過價格運動達到供求均衡。 PL 3500 BCASX1 X2 XN0/N/A24 / 773000 2800 圖 8 房地產(chǎn)市場的非均衡模式 我國房地產(chǎn)供給不均衡的原因目前，我國房地產(chǎn)市場存在著不均衡現(xiàn)象，特別是住房市場出現(xiàn)了一方面廣大居民缺房、等房、盼房，另一方面，商品房大量空置、滯銷的怪現(xiàn)象。由于體制方面的原因，這種不均衡現(xiàn)象將在較長時期內(nèi)繼續(xù)存在，探究其原因是多方面的； 供給方面的原因 商品房價售價過高我國城市商品房房價過高，有些城市的商品房價格水平已經(jīng)接近發(fā)達國家的水平。近些年來，隨著房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，各種不合理費用的攤派提高了商品房的建筑成本，促使商品房價格不斷提高。1991 年，全國商品房平均建筑平方米售價不到 800 元，1997 年則提高到 2022 元的高水平。這樣的商品房售價水平對長期低工資、低收入水平的中國居民來說，是非常高的。 地理位置差，交通困難，生活不便商品房是一種特殊商品，它的特殊性在于其不可移動性、永久性和大宗性。商品房的永久性和大宗性，決定了這種特殊商品開發(fā)的超前性。但是，部分開發(fā)商或過于注重商品房開發(fā)中的超前、高檔，在給產(chǎn)品定位時不從市場大多數(shù)消費者的需求出發(fā)。有的開發(fā)商為了降低成本造價，將部分商品房建在城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)。在目前公共交通依然使廣大城鎮(zhèn)居民的主要交通方式，交通問題在沒有解決的情況下，交通不便、市政基礎(chǔ)建設(shè)落后、配套設(shè)施缺乏等等成為與之伴生的難題，供水、供電、供暖氣、入學(xué)入托、看病購物等難題再次加劇。在這些情況下，有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有站在購買者的角度開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致很多商品房、商鋪空置。 售后服務(wù)差，物業(yè)管理水平跟不上目前，我國的物業(yè)管理水平還相當(dāng)落后。大部分地區(qū)的物業(yè)管理水平仍停留在“誰開發(fā)建房誰管理”和“政府直接管理”階段，尚沒有形成企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理體制，更沒有引進先進的競爭體制，形成“誰管得好誰管理”的市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)管理體制。部分開發(fā)商只顧建房、賣方，不重視售后服務(wù)和物業(yè)管理，造成部分客戶買房后雖解決了無房問題，卻帶來了新的生活困難，更談不上物業(yè)的保值、增值，使買者有較大的后顧之憂，制約了商品房的銷售。 建筑質(zhì)量差，消費者后顧之憂大近年來，隨著我國建筑市場的逐漸放開，各種建筑施工隊紛紛外出承攬工程。同時，對建筑市場的管理水平?jīng)]能隨建筑隊伍的擴大而迅速提高，施工資格審查不嚴(yán)，工程發(fā)包D F LD LA LB LE25 / 77管理混亂、質(zhì)量驗收手段落后等等，這致使有些房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量較差。建筑優(yōu)良品率由 80 年代的 30%以上，降低到近幾年的不足 30%，1996 年則只有 25%。傾斜度超指標(biāo)建筑隨處可見，塌樓事故時有耳聞。建筑質(zhì)量差使本已因住宅的相對永久性和支出巨大而猶豫不決的消費者更增加了一份躊躇。 需求方面的原因 消費者收入水平偏低,收入預(yù)期差,人們購房存在心理障礙等是阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要原因。 居民收入偏低，購房承受能力很差長期以來，我國一直實行“低收入的消費水平”的政策。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民收入水平雖有較大程度的提高，但多數(shù)人遠遠沒達到依靠家庭積蓄購買房子的能力。相反，購房特別是按市場價購房對于我國廣大的城鎮(zhèn)居民來說，仍然是一種奢望。若按目前的收入水平推算，一個雙職工家庭在不吃不喝的情況下，購買一套使用面積 50 平方米的兩居室套房，至少也需要 1520 年的時間。目前，國際上通用的合理住宅價格一般為居民家庭年收入的 36 倍，而我國目前則是 12 倍多，部分地區(qū)甚至高達近 20 倍。可見，我國住房價格遠遠超出城鎮(zhèn)居民家庭的現(xiàn)實承受能力。 居民收入預(yù)期，限制了購房欲望 隨著經(jīng)濟體制改革的深入和特別是就業(yè)體制、用工制度的改革，下崗職工逐漸增多。到目前為止，我國失業(yè)人員已達 1500 萬人左右，失業(yè)人不僅直接影響了居民收入水平的提高，也使居民對未來的收入預(yù)期比較悲觀，嚴(yán)重影響了居民購買住房的愿望，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 福利分房制度和住宅雙軌制的存在，造成了居民購房的心理障礙。長期以來，我國實行的是一種實物性福利分房制度，居民幾乎是無償居住,人們已根深蒂固的習(xí)慣和依賴于這一制度。隨著住房管理體制改革的逐步推進，雖然房租多次調(diào)整，房地產(chǎn)市場早已啟動，城鎮(zhèn)居民住宅公積金制度正在逐步建立，但畢竟租金與購房成本之間反差太大，無法刺激居民購房的積極性。而且，由于福利分房制度以變相形式繼續(xù)存在，使居民對于單位分房仍抱有很大希望。 體制方面的原因 從體制方面看，住宅雙軌制及官商體制，是當(dāng)前住宅供求矛盾持續(xù)存在的重要原因。我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾，歸根結(jié)底是傳統(tǒng)住宅制度與市場經(jīng)濟取向的住宅管理體制改革之間的矛盾，是傳統(tǒng)的管理體制與已經(jīng)發(fā)展變化了的客觀經(jīng)濟形式之間的矛盾，是住宅雙軌制之間的矛盾。住房制度改革不到位、住房分配雙軌制及官辦房地產(chǎn)公司的存在是造成上述現(xiàn)象的深層原因。 首先，就住宅存量而言，存量調(diào)整和“變租為售”工作進展十分緩慢——一是一些地區(qū)的一些單位仍未將公房賣給職工，或未將公房全部賣給職工；二是各地區(qū)、各單位打分26 / 77標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，賣房管理混亂，妨礙了住房商品化的進程；三是公房出售過程中的內(nèi)部價格和市場化后的商品房之間缺乏過渡的橋梁，人們在買房過程中只能購買現(xiàn)住房，不能一次性既按內(nèi)部價格買現(xiàn)住房，又按市場價格增購一居或兩居商品住宅，形成了“買現(xiàn)住房不稱心，買市場上的商品房不甘心”的心態(tài)，最后只好安于現(xiàn)狀；四是部分單位沒有根據(jù)中央有關(guān)部門的部署同意提租，現(xiàn)有住宅的低租金和商品房的高價格之間形成鮮明對比，造成居民的相互攀比心理；五是住房的二級、三級市場不健全，已購房者如對現(xiàn)有住房不滿意，或不能賣，或難以賣出，致使現(xiàn)有居住公房的用戶在購房時躊躇不前。 其次，就住宅增量而言，目前我國原有的住宅管理體制遠遠沒有被打破，不僅住宅存量的調(diào)整、出售進展緩慢，同時，傳統(tǒng)的分房體制仍在繼續(xù)沿用，從而形成了一方面國家大張旗鼓地宣傳住房商品化，號召、鼓勵老百姓買房，另一方面卻是許多單位還在繼續(xù)走“建房出租”的福利分房老路，大多數(shù)城鎮(zhèn)職工還是通過福利分房來獲得住房的反差現(xiàn)象?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)新建住房的供應(yīng)量中，仍有很大比例被單位買去分給了職工。兩種住房供應(yīng)體制并存不僅直接導(dǎo)致了個人購房的心理障礙，而且對新的商品化供應(yīng)體制造成了極大的沖擊，削弱了已經(jīng)進入市場的商品房開發(fā)和銷售的基礎(chǔ)。 再次，房地產(chǎn)市場中大量商品房空置，價格卻居高不下的另一個體制性原因即為房地產(chǎn)公司的“官商體制” 。房地產(chǎn)市場中許多房地產(chǎn)公司都是由幾個有實力的大集團出資組建的，或是由原有的經(jīng)濟主管閉門派生出來的。作為這部分房地產(chǎn)公司的經(jīng)理人，他們往往借助于背后集團的財力和政府部門的行政權(quán)力進行經(jīng)營，經(jīng)濟效益好則首先想到自己，經(jīng)濟效益差則將包袱丟給背后的“靠山” ，絲毫不損害自身的利益。房地產(chǎn)市場上幾億元呆滯資金一壓就是 3 年 4 年，仍不降低房價出售的事實充分說明了這一點。房地產(chǎn)公司的官商體制阻礙了企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)的落實，而在市場上又容易造成官商體制，這對社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展造成極大的損害。 地區(qū)經(jīng)濟影響因素分析 一個地區(qū)的經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響是很大的，無論哪類物業(yè)，地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境都會對他發(fā)展產(chǎn)生影響，地區(qū)經(jīng)濟繁榮會促使整個房地產(chǎn)市場的景氣，地區(qū)經(jīng)濟的不景氣，對于這個地區(qū)的房地產(chǎn)整體都會有不利的影響。因此對房地產(chǎn)市場定位因素的分析也要考慮地區(qū)經(jīng)濟對房地產(chǎn)的總體的影響，一個地區(qū)的房屋、零售物業(yè)及寫字樓物業(yè)的需求，在很大程度上是由這個地區(qū)的經(jīng)濟增長和發(fā)展決定的。房地產(chǎn)市場定位的因素分析必須對地區(qū)的經(jīng)濟活動的性質(zhì)有充分的理解，并通過對地區(qū)經(jīng)濟景氣及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的分析對地區(qū)經(jīng)濟進行預(yù)測，在這個基礎(chǔ)上才可能對這個地區(qū)的空間需求及房地產(chǎn)市場容量進行估計和預(yù)測。 地區(qū)經(jīng)濟的總體理解 對地區(qū)經(jīng)濟的總體理解可主要從兩方面來把握：地區(qū)經(jīng)濟有機體的總體循環(huán)；