【正文】 在購買住房稅收，金融和信貸政策等方面的區(qū)域設(shè)置，股票的當(dāng)前版本的章程。最后的焦點(diǎn)，或者把價(jià)格控制目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)，限購和限貸調(diào)控價(jià)格目標(biāo)。三月飆升的二手房，長沙新房市場開始擺脫平溫馨開幕場景。從整體格局的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的身體狀態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，以保持壓力和差別待遇政策已經(jīng)非常明確的模式。長沙市出臺(tái)的一些措施對國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行了本土化和細(xì)化，這些措施有助于鞏固以往長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展的較好基礎(chǔ)，也給房地產(chǎn)業(yè)給予強(qiáng)有力的信心及支持。至今關(guān)于針對新“國五條”長沙市地方政策還不是很明確。（三）新的調(diào)控政策下長沙市房地產(chǎn)市場供給分析（1）房地產(chǎn)市場投資情況來從1998年開始， 2001年長沙市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的增長率達(dá)最高點(diǎn)，同比增長了91%，之后因受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2002005年兩年投資的增長速度相對于2001年，平均減少了46個(gè)百分點(diǎn)，其增速雖明顯減緩，但投資的總量仍在不斷上升。而2013年1到2月份長沙市房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的總投資為112877586萬元，%。房地產(chǎn)市場投資的增速減緩也反映出國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的效果，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施中，加強(qiáng)土地的審批和信貸的投放政策。2013年，國家實(shí)行最嚴(yán)格的限貸限購制度，使房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)得到了調(diào)整和改善，部分房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的難度加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)規(guī)模得到控制[13]。（2）房地產(chǎn)開發(fā)情況 由于土地政策效應(yīng)的滯后性，因此，%，隨著時(shí)間的推移，土地政策的效果也將會(huì)在2013年逐漸的凸顯出來，從湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1月份長沙商品的房竣工面積同比2012年減少很多，同比下降21%，同時(shí)，長沙新開工的面積在2013年增速也發(fā)生減緩?？傊?，這國家調(diào)控政策的目的有限制供給、抑制需求、調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)、控制房價(jià)的不合理上漲以及完善社會(huì)保障制度。國家政府在新政策中提到為提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例而要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。因此可以看到，國家不但對房地產(chǎn)的投資在土地和資金上作了一定限制，而且調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)，為保證對中低檔的項(xiàng)目供應(yīng)量而限制高檔項(xiàng)目開發(fā)，最后降低開發(fā)所產(chǎn)生的成本，進(jìn)而降低房價(jià)，使開發(fā)商把資金和土地轉(zhuǎn)向普通老百姓實(shí)際住房需求上，防止大量高檔住宅和別墅被開發(fā)商所開發(fā)，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮的現(xiàn)象[14]。（3）長沙住宅商品房供應(yīng)市場的影響因素分析影響房地產(chǎn)的供給總量主要因素包括國家政策、房地產(chǎn)價(jià)格、投資傾向及經(jīng)濟(jì)預(yù)期、開發(fā)成本等。對于住宅性房地產(chǎn)供給總量影響因素，還要包括消費(fèi)及家庭結(jié)構(gòu)的傾向等社會(huì)性因素。影響住宅供應(yīng)面積主要因素是住宅銷售面積，再就是GDP和住宅平均價(jià)格。利率和人均GDP對住宅供應(yīng)的影響因素并不大，原因?yàn)樽≌┙o量大多還是會(huì)受供求的規(guī)律影響，供應(yīng)的市場具有滯后性，調(diào)控政策的效應(yīng)在短期內(nèi)作用將會(huì)不太明顯，且因?yàn)閲业恼{(diào)控政策根本的目的是抑制房價(jià)，這種手段只能用于減少需求或是擴(kuò)大供應(yīng)，但由于國家土地總量是有限的，所以調(diào)控政策更多是控制需求，雖然國家是通過調(diào)整利率和控制房地產(chǎn)的投資貸款，致使影響房地產(chǎn)的投資,但是對整個(gè)長沙的住宅供應(yīng)市場的產(chǎn)生效果并不明顯。（四）新調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場需求分析房地產(chǎn)市場需求是指：消費(fèi)者在某一特定時(shí)間，其準(zhǔn)備的價(jià)格水平可以購買一些不動(dòng)產(chǎn)。要形成這種需求需兩個(gè)條件：第一，消費(fèi)者他愿意購買，二是消費(fèi)者必須要有能力購買。僅有第一個(gè)條件，只能被看作是需求或欲望的，只有后一個(gè)條件，你不能讓他發(fā)生購買行為，所以需求不但要有購買欲望也必須有支付能力的有效需求。而對房地產(chǎn)的需求由多項(xiàng)因素決定如消費(fèi)者的喜好，房地產(chǎn)價(jià)格水平和消費(fèi)者收入水平等主要因素。 （1）商品房的銷售情況由于受國家調(diào)控政策的影響，很多市民購房心理會(huì)發(fā)生一定程度的變化，他們大部分會(huì)認(rèn)為，國家這些出臺(tái)的措施會(huì)控制房價(jià)，而房價(jià)就會(huì)下降，因此會(huì)出現(xiàn)持幣觀望態(tài)勢。導(dǎo)致2013年第一季銷售量增幅同比比2012年下降較大。又由于2012年的開發(fā)量且過大，有多還未消化，加上經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民的收入不斷提高，自住性購房需求很大，因此需求總量還是會(huì)大幅度上升。（2）空置情況分析總的來說單價(jià)高和大戶型的住宅空置的比例較高，使這情況發(fā)生的主要原因?yàn)楫a(chǎn)品供應(yīng)以及消費(fèi)者有效的需求不匹配，從而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的苗頭。政府也通過調(diào)控政策引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)適應(yīng)居民購買力的普通商品房，增加住宅的供應(yīng)比例，同時(shí)控制高檔公寓、別墅等大戶型住宅的建設(shè)。（3）住房二級市場分析 據(jù)在長沙市信息網(wǎng)絡(luò)宣布的二手房交易數(shù)據(jù)，2013年3月的二手住房交易繼續(xù)攀升，整個(gè)三月，7917長沙套二手房交易，包括全市6區(qū)成交6,335套，％，％。自三月火力，本文認(rèn)為，導(dǎo)致二手房透支情況嚴(yán)重，好房子賣了是一組，現(xiàn)在很多商家手上已經(jīng)積累了很多客戶，但由于沒有很好的房源。這現(xiàn)象就是由于新的“國五條”指出，引進(jìn)二手房交易征收個(gè)稅的20％的條款的現(xiàn)象。在市委，市政府的房地產(chǎn)政策控制規(guī)則，出現(xiàn)顯著降低二手房市場成交?？傊?，房地產(chǎn)二手房的成交率在四月份增幅大大減小，這說明房產(chǎn)的消費(fèi)正趨于理性，原來這種房地產(chǎn)市場的投機(jī)苗頭也得到了遏制[15]。（4）長沙住宅的商品房銷售影響因素分析 這也從另一個(gè)側(cè)面反映了長沙住宅房地產(chǎn)市場總體上的健康性包括住宅商品房市場的兩個(gè)影響因素即經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)性兩類影響因素，長沙的住宅房地產(chǎn)市場銷售受國家利率調(diào)整的影響不是很大。結(jié) 論本文通過寫長沙市作為一個(gè)省會(huì)城市，其房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控的背景下，得到了快速的發(fā)展。湖南省政府和長沙市政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，實(shí)施了一系列調(diào)控政策，取得了一定的成績。但由于市場自身運(yùn)行制度不夠完善，且政府對房地產(chǎn)市場的歷次調(diào)控效果均不十分理想。對此現(xiàn)象本文也提出一些意見。就此本文在長沙房地產(chǎn)市場政策調(diào)控這一領(lǐng)域的研究做了初步嘗試，了解了新調(diào)控政策對長沙市房地產(chǎn)市場的影響。雖然新出臺(tái)的調(diào)控政策在短期內(nèi)對房地產(chǎn)的情況改善不是特別的明顯，但是隨著國家對調(diào)控政策的不斷完善，相信今后長沙市房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控的指導(dǎo)下會(huì)發(fā)展得越來越好的。本文在寫作的過程中討論問題的深度與廣度均有不足之處，還需以后不斷的努力來加以改進(jìn)，同時(shí)也希望各位老師與讀者能批評指正，不吝賜教。參考文獻(xiàn)[1] 謝百三，陳小明．我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果及其未來的政策取向[J]．當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011，20(10) ：1620. 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