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新調(diào)控政策對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響畢業(yè)論文-資料下載頁(yè)

2025-06-23 16:56本頁(yè)面
  

【正文】 在購(gòu)買住房稅收,金融和信貸政策等方面的區(qū)域設(shè)置,股票的當(dāng)前版本的章程。最后的焦點(diǎn),或者把價(jià)格控制目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn),限購(gòu)和限貸調(diào)控價(jià)格目標(biāo)。三月飆升的二手房,長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)開始擺脫平溫馨開幕場(chǎng)景。從整體格局的角度來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的身體狀態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化,以保持壓力和差別待遇政策已經(jīng)非常明確的模式。長(zhǎng)沙市出臺(tái)的一些措施對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行了本土化和細(xì)化,這些措施有助于鞏固以往長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的較好基礎(chǔ),也給房地產(chǎn)業(yè)給予強(qiáng)有力的信心及支持。至今關(guān)于針對(duì)新“國(guó)五條”長(zhǎng)沙市地方政策還不是很明確。(三)新的調(diào)控政策下長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況來(lái)從1998年開始, 2001年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資的增長(zhǎng)率達(dá)最高點(diǎn),同比增長(zhǎng)了91%,之后因受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,2002005年兩年投資的增長(zhǎng)速度相對(duì)于2001年,平均減少了46個(gè)百分點(diǎn),其增速雖明顯減緩,但投資的總量仍在不斷上升。而2013年1到2月份長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的總投資為112877586萬(wàn)元,%。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的增速減緩也反映出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的效果,在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施中,加強(qiáng)土地的審批和信貸的投放政策。2013年,國(guó)家實(shí)行最嚴(yán)格的限貸限購(gòu)制度,使房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)得到了調(diào)整和改善,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的難度加大,使得房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)規(guī)模得到控制[13]。(2)房地產(chǎn)開發(fā)情況 由于土地政策效應(yīng)的滯后性,因此,%,隨著時(shí)間的推移,土地政策的效果也將會(huì)在2013年逐漸的凸顯出來(lái),從湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2013年1月份長(zhǎng)沙商品的房竣工面積同比2012年減少很多,同比下降21%,同時(shí),長(zhǎng)沙新開工的面積在2013年增速也發(fā)生減緩。總之,這國(guó)家調(diào)控政策的目的有限制供給、抑制需求、調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)、控制房?jī)r(jià)的不合理上漲以及完善社會(huì)保障制度。國(guó)家政府在新政策中提到為提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例而要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。因此可以看到,國(guó)家不但對(duì)房地產(chǎn)的投資在土地和資金上作了一定限制,而且調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu),為保證對(duì)中低檔的項(xiàng)目供應(yīng)量而限制高檔項(xiàng)目開發(fā),最后降低開發(fā)所產(chǎn)生的成本,進(jìn)而降低房?jī)r(jià),使開發(fā)商把資金和土地轉(zhuǎn)向普通老百姓實(shí)際住房需求上,防止大量高檔住宅和別墅被開發(fā)商所開發(fā),造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮的現(xiàn)象[14]。(3)長(zhǎng)沙住宅商品房供應(yīng)市場(chǎng)的影響因素分析影響房地產(chǎn)的供給總量主要因素包括國(guó)家政策、房地產(chǎn)價(jià)格、投資傾向及經(jīng)濟(jì)預(yù)期、開發(fā)成本等。對(duì)于住宅性房地產(chǎn)供給總量影響因素,還要包括消費(fèi)及家庭結(jié)構(gòu)的傾向等社會(huì)性因素。影響住宅供應(yīng)面積主要因素是住宅銷售面積,再就是GDP和住宅平均價(jià)格。利率和人均GDP對(duì)住宅供應(yīng)的影響因素并不大,原因?yàn)樽≌┙o量大多還是會(huì)受供求的規(guī)律影響,供應(yīng)的市場(chǎng)具有滯后性,調(diào)控政策的效應(yīng)在短期內(nèi)作用將會(huì)不太明顯,且因?yàn)閲?guó)家的調(diào)控政策根本的目的是抑制房?jī)r(jià),這種手段只能用于減少需求或是擴(kuò)大供應(yīng),但由于國(guó)家土地總量是有限的,所以調(diào)控政策更多是控制需求,雖然國(guó)家是通過(guò)調(diào)整利率和控制房地產(chǎn)的投資貸款,致使影響房地產(chǎn)的投資,但是對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙的住宅供應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)生效果并不明顯。(四)新調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指:消費(fèi)者在某一特定時(shí)間,其準(zhǔn)備的價(jià)格水平可以購(gòu)買一些不動(dòng)產(chǎn)。要形成這種需求需兩個(gè)條件:第一,消費(fèi)者他愿意購(gòu)買,二是消費(fèi)者必須要有能力購(gòu)買。僅有第一個(gè)條件,只能被看作是需求或欲望的,只有后一個(gè)條件,你不能讓他發(fā)生購(gòu)買行為,所以需求不但要有購(gòu)買欲望也必須有支付能力的有效需求。而對(duì)房地產(chǎn)的需求由多項(xiàng)因素決定如消費(fèi)者的喜好,房地產(chǎn)價(jià)格水平和消費(fèi)者收入水平等主要因素。 (1)商品房的銷售情況由于受國(guó)家調(diào)控政策的影響,很多市民購(gòu)房心理會(huì)發(fā)生一定程度的變化,他們大部分會(huì)認(rèn)為,國(guó)家這些出臺(tái)的措施會(huì)控制房?jī)r(jià),而房?jī)r(jià)就會(huì)下降,因此會(huì)出現(xiàn)持幣觀望態(tài)勢(shì)。導(dǎo)致2013年第一季銷售量增幅同比比2012年下降較大。又由于2012年的開發(fā)量且過(guò)大,有多還未消化,加上經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民的收入不斷提高,自住性購(gòu)房需求很大,因此需求總量還是會(huì)大幅度上升。(2)空置情況分析總的來(lái)說(shuō)單價(jià)高和大戶型的住宅空置的比例較高,使這情況發(fā)生的主要原因?yàn)楫a(chǎn)品供應(yīng)以及消費(fèi)者有效的需求不匹配,從而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的苗頭。政府也通過(guò)調(diào)控政策引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)適應(yīng)居民購(gòu)買力的普通商品房,增加住宅的供應(yīng)比例,同時(shí)控制高檔公寓、別墅等大戶型住宅的建設(shè)。(3)住房二級(jí)市場(chǎng)分析 據(jù)在長(zhǎng)沙市信息網(wǎng)絡(luò)宣布的二手房交易數(shù)據(jù),2013年3月的二手住房交易繼續(xù)攀升,整個(gè)三月,7917長(zhǎng)沙套二手房交易,包括全市6區(qū)成交6,335套,%,%。自三月火力,本文認(rèn)為,導(dǎo)致二手房透支情況嚴(yán)重,好房子賣了是一組,現(xiàn)在很多商家手上已經(jīng)積累了很多客戶,但由于沒(méi)有很好的房源。這現(xiàn)象就是由于新的“國(guó)五條”指出,引進(jìn)二手房交易征收個(gè)稅的20%的條款的現(xiàn)象。在市委,市政府的房地產(chǎn)政策控制規(guī)則,出現(xiàn)顯著降低二手房市場(chǎng)成交??傊?,房地產(chǎn)二手房的成交率在四月份增幅大大減小,這說(shuō)明房產(chǎn)的消費(fèi)正趨于理性,原來(lái)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)苗頭也得到了遏制[15]。(4)長(zhǎng)沙住宅的商品房銷售影響因素分析 這也從另一個(gè)側(cè)面反映了長(zhǎng)沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上的健康性包括住宅商品房市場(chǎng)的兩個(gè)影響因素即經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)性兩類影響因素,長(zhǎng)沙的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受國(guó)家利率調(diào)整的影響不是很大。結(jié) 論本文通過(guò)寫長(zhǎng)沙市作為一個(gè)省會(huì)城市,其房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控的背景下,得到了快速的發(fā)展。湖南省政府和長(zhǎng)沙市政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中,實(shí)施了一系列調(diào)控政策,取得了一定的成績(jī)。但由于市場(chǎng)自身運(yùn)行制度不夠完善,且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷次調(diào)控效果均不十分理想。對(duì)此現(xiàn)象本文也提出一些意見。就此本文在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控這一領(lǐng)域的研究做了初步嘗試,了解了新調(diào)控政策對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。雖然新出臺(tái)的調(diào)控政策在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的情況改善不是特別的明顯,但是隨著國(guó)家對(duì)調(diào)控政策的不斷完善,相信今后長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控的指導(dǎo)下會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好的。本文在寫作的過(guò)程中討論問(wèn)題的深度與廣度均有不足之處,還需以后不斷的努力來(lái)加以改進(jìn),同時(shí)也希望各位老師與讀者能批評(píng)指正,不吝賜教。參考文獻(xiàn)[1] 謝百三,陳小明.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果及其未來(lái)的政策取向[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng),2011,20(10) :1620. 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