【正文】 在購(gòu)買住房稅收，金融和信貸政策等方面的區(qū)域設(shè)置，股票的當(dāng)前版本的章程。最后的焦點(diǎn)，或者把價(jià)格控制目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)，限購(gòu)和限貸調(diào)控價(jià)格目標(biāo)。三月飆升的二手房，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)開始擺脫平溫馨開幕場(chǎng)景。從整體格局的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的身體狀態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，以保持壓力和差別待遇政策已經(jīng)非常明確的模式。長(zhǎng)沙市出臺(tái)的一些措施對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行了本土化和細(xì)化，這些措施有助于鞏固以往長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的較好基礎(chǔ)，也給房地產(chǎn)業(yè)給予強(qiáng)有力的信心及支持。至今關(guān)于針對(duì)新“國(guó)五條”長(zhǎng)沙市地方政策還不是很明確。（三）新的調(diào)控政策下長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況來(lái)從1998年開始， 2001年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資的增長(zhǎng)率達(dá)最高點(diǎn)，同比增長(zhǎng)了91%，之后因受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2002005年兩年投資的增長(zhǎng)速度相對(duì)于2001年，平均減少了46個(gè)百分點(diǎn)，其增速雖明顯減緩，但投資的總量仍在不斷上升。而2013年1到2月份長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的總投資為112877586萬(wàn)元，%。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的增速減緩也反映出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的效果，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施中，加強(qiáng)土地的審批和信貸的投放政策。2013年，國(guó)家實(shí)行最嚴(yán)格的限貸限購(gòu)制度，使房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)得到了調(diào)整和改善，部分房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的難度加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)規(guī)模得到控制[13]。（2）房地產(chǎn)開發(fā)情況 由于土地政策效應(yīng)的滯后性，因此，%，隨著時(shí)間的推移，土地政策的效果也將會(huì)在2013年逐漸的凸顯出來(lái)，從湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1月份長(zhǎng)沙商品的房竣工面積同比2012年減少很多，同比下降21%，同時(shí)，長(zhǎng)沙新開工的面積在2013年增速也發(fā)生減緩。總之，這國(guó)家調(diào)控政策的目的有限制供給、抑制需求、調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)、控制房?jī)r(jià)的不合理上漲以及完善社會(huì)保障制度。國(guó)家政府在新政策中提到為提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例而要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。因此可以看到，國(guó)家不但對(duì)房地產(chǎn)的投資在土地和資金上作了一定限制，而且調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)，為保證對(duì)中低檔的項(xiàng)目供應(yīng)量而限制高檔項(xiàng)目開發(fā)，最后降低開發(fā)所產(chǎn)生的成本，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)，使開發(fā)商把資金和土地轉(zhuǎn)向普通老百姓實(shí)際住房需求上，防止大量高檔住宅和別墅被開發(fā)商所開發(fā)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮的現(xiàn)象[14]。（3）長(zhǎng)沙住宅商品房供應(yīng)市場(chǎng)的影響因素分析影響房地產(chǎn)的供給總量主要因素包括國(guó)家政策、房地產(chǎn)價(jià)格、投資傾向及經(jīng)濟(jì)預(yù)期、開發(fā)成本等。對(duì)于住宅性房地產(chǎn)供給總量影響因素，還要包括消費(fèi)及家庭結(jié)構(gòu)的傾向等社會(huì)性因素。影響住宅供應(yīng)面積主要因素是住宅銷售面積，再就是GDP和住宅平均價(jià)格。利率和人均GDP對(duì)住宅供應(yīng)的影響因素并不大，原因?yàn)樽≌┙o量大多還是會(huì)受供求的規(guī)律影響，供應(yīng)的市場(chǎng)具有滯后性，調(diào)控政策的效應(yīng)在短期內(nèi)作用將會(huì)不太明顯，且因?yàn)閲?guó)家的調(diào)控政策根本的目的是抑制房?jī)r(jià)，這種手段只能用于減少需求或是擴(kuò)大供應(yīng)，但由于國(guó)家土地總量是有限的，所以調(diào)控政策更多是控制需求，雖然國(guó)家是通過(guò)調(diào)整利率和控制房地產(chǎn)的投資貸款，致使影響房地產(chǎn)的投資,但是對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙的住宅供應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)生效果并不明顯。（四）新調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指：消費(fèi)者在某一特定時(shí)間，其準(zhǔn)備的價(jià)格水平可以購(gòu)買一些不動(dòng)產(chǎn)。要形成這種需求需兩個(gè)條件：第一，消費(fèi)者他愿意購(gòu)買，二是消費(fèi)者必須要有能力購(gòu)買。僅有第一個(gè)條件，只能被看作是需求或欲望的，只有后一個(gè)條件，你不能讓他發(fā)生購(gòu)買行為，所以需求不但要有購(gòu)買欲望也必須有支付能力的有效需求。而對(duì)房地產(chǎn)的需求由多項(xiàng)因素決定如消費(fèi)者的喜好，房地產(chǎn)價(jià)格水平和消費(fèi)者收入水平等主要因素。 （1）商品房的銷售情況由于受國(guó)家調(diào)控政策的影響，很多市民購(gòu)房心理會(huì)發(fā)生一定程度的變化，他們大部分會(huì)認(rèn)為，國(guó)家這些出臺(tái)的措施會(huì)控制房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)就會(huì)下降，因此會(huì)出現(xiàn)持幣觀望態(tài)勢(shì)。導(dǎo)致2013年第一季銷售量增幅同比比2012年下降較大。又由于2012年的開發(fā)量且過(guò)大，有多還未消化，加上經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民的收入不斷提高，自住性購(gòu)房需求很大，因此需求總量還是會(huì)大幅度上升。（2）空置情況分析總的來(lái)說(shuō)單價(jià)高和大戶型的住宅空置的比例較高，使這情況發(fā)生的主要原因?yàn)楫a(chǎn)品供應(yīng)以及消費(fèi)者有效的需求不匹配，從而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的苗頭。政府也通過(guò)調(diào)控政策引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)適應(yīng)居民購(gòu)買力的普通商品房，增加住宅的供應(yīng)比例，同時(shí)控制高檔公寓、別墅等大戶型住宅的建設(shè)。（3）住房二級(jí)市場(chǎng)分析 據(jù)在長(zhǎng)沙市信息網(wǎng)絡(luò)宣布的二手房交易數(shù)據(jù)，2013年3月的二手住房交易繼續(xù)攀升，整個(gè)三月，7917長(zhǎng)沙套二手房交易，包括全市6區(qū)成交6,335套，％，％。自三月火力，本文認(rèn)為，導(dǎo)致二手房透支情況嚴(yán)重，好房子賣了是一組，現(xiàn)在很多商家手上已經(jīng)積累了很多客戶，但由于沒(méi)有很好的房源。這現(xiàn)象就是由于新的“國(guó)五條”指出，引進(jìn)二手房交易征收個(gè)稅的20％的條款的現(xiàn)象。在市委，市政府的房地產(chǎn)政策控制規(guī)則，出現(xiàn)顯著降低二手房市場(chǎng)成交?？傊?，房地產(chǎn)二手房的成交率在四月份增幅大大減小，這說(shuō)明房產(chǎn)的消費(fèi)正趨于理性，原來(lái)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)苗頭也得到了遏制[15]。（4）長(zhǎng)沙住宅的商品房銷售影響因素分析 這也從另一個(gè)側(cè)面反映了長(zhǎng)沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上的健康性包括住宅商品房市場(chǎng)的兩個(gè)影響因素即經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)性兩類影響因素，長(zhǎng)沙的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受國(guó)家利率調(diào)整的影響不是很大。結(jié) 論本文通過(guò)寫長(zhǎng)沙市作為一個(gè)省會(huì)城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控的背景下，得到了快速的發(fā)展。湖南省政府和長(zhǎng)沙市政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，實(shí)施了一系列調(diào)控政策，取得了一定的成績(jī)。但由于市場(chǎng)自身運(yùn)行制度不夠完善，且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷次調(diào)控效果均不十分理想。對(duì)此現(xiàn)象本文也提出一些意見。就此本文在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控這一領(lǐng)域的研究做了初步嘗試，了解了新調(diào)控政策對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。雖然新出臺(tái)的調(diào)控政策在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的情況改善不是特別的明顯，但是隨著國(guó)家對(duì)調(diào)控政策的不斷完善，相信今后長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控的指導(dǎo)下會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好的。本文在寫作的過(guò)程中討論問(wèn)題的深度與廣度均有不足之處，還需以后不斷的努力來(lái)加以改進(jìn)，同時(shí)也希望各位老師與讀者能批評(píng)指正，不吝賜教。參考文獻(xiàn)[1] 謝百三，陳小明．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果及其未來(lái)的政策取向[J]．當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011，20(10) ：1620. [2] 張德高．轉(zhuǎn)型期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前瞻[J]．湖南大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)），2006，15(4)：7880.[3] 孔紅枚．特定時(shí)期調(diào)控房?jī)r(jià)的輔助手段[J]．中國(guó)房地產(chǎn)，2011，12（5）：1518.[4] 張猛．我國(guó)稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)研究[D]．南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013.[5] 竇爾翔，[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào)，2007，21（5）：1216. [6] 王川．我國(guó)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)績(jī)效評(píng)價(jià)及住房市場(chǎng)監(jiān)控機(jī)制研究[D]．重慶：重慶大學(xué)，2011,17.[7] 王學(xué)發(fā)．我國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的需求動(dòng)因與調(diào)控對(duì)策研究[J]．價(jià)格理論與實(shí)踐，2011,12（3）：4142.[8] 林華．樓市調(diào)控政策悄然轉(zhuǎn)向[J] ．觀察與思考，2010，22(15）：1115.[9] 嚴(yán)金海．中國(guó)的房?jī)r(jià)與地價(jià)：理論、實(shí)證與政策分析[J]．技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究，2006，15(1)：1720.[10]孫勐．一手房、二手房和房屋租賃三者之間價(jià)格交互影響關(guān)系的計(jì)量研究[D]．吉林：吉林大學(xué)，2012.[11]張偉，李漢文．住房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化分析——對(duì)2003年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的評(píng)價(jià)[J]．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2006，10(5）：3540．[12]胡建云．2011年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境［EB/OL］,20110121/2011 221.[13]李海．宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新報(bào)告[R]．蘇州：中國(guó)指數(shù)研究院．2011. [14]顏嘉．宏觀調(diào)控下長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究[D]．長(zhǎng)沙：中南大學(xué),2006.[15]Richard lmperiale．Real Estate Investment Trusts[J]．New Strategies for Portfolio Management,2006，21(6)：2328.致 謝這篇論文的完成,在這里我要特別的感謝我的論文指導(dǎo)老師毛果平老師，沒(méi)有他的細(xì)心指點(diǎn)和幫助也許我還在迷茫的寫作中。在這期間，毛果平師都始終給予了我細(xì)心的知識(shí)和不懈的支持，他的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神和精益求精的工作作風(fēng)都深深地感染和激勵(lì)著我。同時(shí)我還要感謝我大學(xué)的所有的領(lǐng)導(dǎo)和老師，是他們?cè)趯W(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在生活上給予我無(wú)微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向毛果平老師和所有關(guān)心過(guò)我的領(lǐng)導(dǎo)老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意！在此，我還要感謝同組的同學(xué)，是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個(gè)又一個(gè)的困難的疑惑，直至論文的順利完成。在論文即將完成之際，我的心情無(wú)法平靜，從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有很多可敬的師長(zhǎng)、同學(xué)、朋友給了我無(wú)言的幫助，在這里請(qǐng)接受的誠(chéng)摯的謝意！最后我還要感謝培養(yǎng)我長(zhǎng)大含辛茹苦的父母，無(wú)論在什么時(shí)候都永遠(yuǎn)的支持著我，謝謝你們！學(xué)生簽名： 日 期：28