【正文】 一些列措施遏制增長過快的房價,多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金和存貸款基準(zhǔn)利率。國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)[2013]17號）指出我國要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。12月25日，住建部表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。限購令的出臺在一定程度上緩和了市場上房價過高、價格增長過快、房源供應(yīng)緊張等問題，但從長遠(yuǎn)來看卻不利于我國城市化的大方向，同時也不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，無法從根本上解決房價問題?！跋拶徚睢睍簳r止住了一線城市的高房價，但是由于擠出效應(yīng)的作用，使得投資者的資金開始轉(zhuǎn)向二三線城市，甚至是四線城市，使得這些地方的房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)不同事態(tài)，投資炒房者者陣地也隨之轉(zhuǎn)移，歸根結(jié)底，限購令的出臺并不能從根本上解決我國的房地產(chǎn)問題，只能是緩兵之計。房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按出房價或出租租金收入征收的一種稅。我國房產(chǎn)稅的歷史悠久，可以說自古有之，如唐朝的間架稅、清末和民國時期的“房捐”等都是對房屋征稅。借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅不僅可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，并且還可以完善國家制度。（1）房產(chǎn)稅試點我國于2011年開始對上海及重慶地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點征收。下表可見重慶上海房產(chǎn)稅細(xì)則對比。表51 重慶上海房產(chǎn)稅細(xì)則對比項目重慶上海試點范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）上海市行政區(qū)域稅率以上兩年主城區(qū)新房均價為基準(zhǔn)；%；3~4倍的1%，%。2% %應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，%。本地居民個人擁有的獨棟商品住宅個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。 房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納免稅面積一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180 平方米，新購高檔住房為100 平方米上海市居民家庭人均60 平方米資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料房產(chǎn)稅的推出可以有效調(diào)節(jié)需求方即百姓導(dǎo)理性購房。重慶上海地區(qū)進(jìn)行的房產(chǎn)稅試征兩年收效甚微，但是近期有媒體報道稱國家有意擴大房產(chǎn)稅試征點的范圍，主管部門傾向于“能區(qū)別于其他城市的城市”，尤其是“分屬不同區(qū)域且房價過高、上漲過快的二線熱點城市”，主要為全國推廣積累經(jīng)驗。盡管這樣的消息未得到證實，但是已經(jīng)引起國內(nèi)房地產(chǎn)市場的波動，地產(chǎn)開發(fā)商搶著開盤，同時也造成購房人心理恐慌，不利于市場的穩(wěn)定。總的來說，房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響取決于征稅的標(biāo)準(zhǔn)，稅率如若設(shè)置的高，則影響大，稅率設(shè)置的低，影響則小，影響房地產(chǎn)價格的因素有許多，房產(chǎn)稅作為其中一種，的確會增加房產(chǎn)所有人的持有成本，但絕不會對房價起到絕對遏制的作用。另一方面，房產(chǎn)稅的推出也推動了地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，對房產(chǎn)稅判斷的不也將導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)路徑分化加劇。（2）二手房20%個稅新政 2013年3月1日國務(wù)院發(fā)布了“國五條”細(xì)則，要求各地區(qū)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，對限購進(jìn)行升級，房價上漲過快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按規(guī)定征收20%個人所得稅，加快中小套型項目審批，禁止囤地、炒地、哄抬房價的開發(fā)商拿地等進(jìn)行明確規(guī)定。二手房此次成為“國五條”調(diào)控的重災(zāi)區(qū)。舉個例子具體來說20%個稅新政。如2013年2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在討價還價期間，3月初出臺的樓市調(diào)控新政，要求二手房交易嚴(yán)格按差額的20%計征個人所得稅。而北京這樣的熱點城市，甚至有可能進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率。因此如按新政繳個稅這一項，不到200萬元的這套房子，崔先生將比原來按1%征稅多繳大約26萬元。因此個稅的新政的出臺也使得房地產(chǎn)市場一度一片恐慌，北京率先開始實行該政策，這也使得許多其他城市的人們開始瞄準(zhǔn)未施行該政策的二手房市場，搶搭過戶的末班車，此外假離婚規(guī)避政策現(xiàn)象屢見不鮮，以及房屋中介拆分交易價格以做低房屋的網(wǎng)簽價格，進(jìn)而壓低交易差價，已成為當(dāng)前交易雙方應(yīng)對政策的主要手段。然后事實上，“國五條”地方細(xì)則今年3月出臺以來，除北京市以外，有關(guān)二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策，在許多地方并沒有明確實施時間，因而一直處于懸空的狀態(tài)。二手房交易中高昂的個稅成本導(dǎo)致買賣雙方千方百計鉆政策漏洞，在實際執(zhí)行中，調(diào)控政策的效果大打折扣。在二手房個稅新政出臺一個半月后，其邊際效應(yīng)已開始出現(xiàn)遞減。市場正在逐步自我修復(fù)，未來市場交易量回升將是大趨勢。改革開放30多年來，我國的城市化進(jìn)程也到了轉(zhuǎn)型的時期，新型城市化的推進(jìn)也刻不容緩。未來我國將繼續(xù)進(jìn)一步推進(jìn)新型城市化，而新型城市化的核心分為“七大堅持“，可以表述為：(1)堅持實現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，在區(qū)域的基礎(chǔ)上注重城市與鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步緩解和消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，最終達(dá)到共同富裕；(2)堅持實現(xiàn)城市的創(chuàng)新發(fā)展，提升城市發(fā)展的能力，創(chuàng)造更快更好的財富積累，提供更多的就業(yè)機會；(3)堅持實現(xiàn)城市的綠色發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)文明之路，達(dá)到城鄉(xiāng)人口、資源、環(huán)境、發(fā)展四體一位的互相頭籌；(4)堅持實現(xiàn)城市的均衡發(fā)展，統(tǒng)籌城市內(nèi)部、城際之間和城鄉(xiāng)之間的和諧發(fā)展和包容性增長，克服城市交通擁堵、環(huán)境惡劣等問題；(5)堅持實現(xiàn)城市公共服務(wù)的均質(zhì)化，對教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老保險、社會保障等民生需求實施公平公正的國民待遇；(6)堅持實現(xiàn)城市的宜居性和文化多樣化，體現(xiàn)城鄉(xiāng)居民的幸福感、安全感；(7)堅持實現(xiàn)城市的現(xiàn)代化管理體系，對人口、就業(yè)、資源保障、產(chǎn)業(yè)布局、市政建設(shè)、城市安全、政策法規(guī)等進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃、設(shè)計與施行。 新型城市化下未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向在房地產(chǎn)方面，2012年底樓市的回暖預(yù)示著樓市未來幾年依舊會是投資的熱點，并且根據(jù)2013年第一季度的房價數(shù)據(jù)顯示房價繼續(xù)保持小幅增長，市場的發(fā)展?jié)摿σ琅f巨大，目前我國房地產(chǎn)市場存在泡沫，行業(yè)也需要迫切的轉(zhuǎn)型?；诘禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，一個地產(chǎn)項目的建立意味著這一塊區(qū)域?qū)⒃谖磥韼资酥辽习倌觊g不會再有任何動作，開發(fā)商為了經(jīng)濟利益盲目大規(guī)模開發(fā)樓盤，在樓盤的開發(fā)商需要更加的人性化，創(chuàng)新化，環(huán)保化。隨著經(jīng)濟全球化和信息化的高速發(fā)展，世界各國家地區(qū)之間的競爭也會變得越來越激烈。城市化的快速發(fā)展也將推動城市和城市之間的競爭，房屋建筑作為城市化的重要組成部分必然會為競爭的一部分。第6章 研究結(jié)論與政策建議 研究結(jié)論房地產(chǎn)是多種因素綜合作用的結(jié)果。治理房地產(chǎn)市場是一項艱巨的系統(tǒng)工程。需要各方面力量的協(xié)調(diào)合作，共同治理。我國房價居高不下，樓市存在著泡沫經(jīng)濟，并且隨著目前全球危機，希臘歐債危機的影響，中國經(jīng)濟的增長速度也開始放慢，我國的經(jīng)濟需要預(yù)防出現(xiàn)“黑天鵝”現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)泡沫的破滅。此外與海外的房地產(chǎn)相比，中國的現(xiàn)狀就是房地產(chǎn)市場處于結(jié)構(gòu)性的不平衡，居民的需求主要還是以自主型為主，并不是需要太大的房子。而市場供給的房子，中下戶型的并不多，而大戶型的房子，許多老百姓又買不起。因此，一般房地產(chǎn)調(diào)控放松了，剛性需求足以將樓市再度推高，并引起投資型購房者“興風(fēng)作浪”。因此在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán)的基礎(chǔ)上，在此根據(jù)研究給出相關(guān)建議兩條： 政策建議：控制地產(chǎn)投資行為，繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)鼓勵租房在我國目前的保障性安居工程建設(shè)中，包括了限價商品房、經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等多種類型，以實現(xiàn)對中低收入家庭的分層次保障作用。保障房租金補貼的資金來源應(yīng)從財政開支。保障房租金補貼后將有大量土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，所得土地出讓金應(yīng)列入財政收入，實現(xiàn)收支兩條線。對于低收入住房困難戶尤其是低收入無房戶應(yīng)先給予租金補貼。用收入標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)有的人均住房標(biāo)準(zhǔn)來界定低收入的住房困難戶。補貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與所在城鎮(zhèn)的人均收入和房租標(biāo)準(zhǔn)相聯(lián)系，不能一概而論。人均收入、房租標(biāo)準(zhǔn)越高，保障房租金補貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)越高，租金補貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨市場租金的提高而提高，使住房困難戶的租金負(fù)擔(dān)不增加。在實行了保障房租金補貼后，還應(yīng)進(jìn)行租金補貼的經(jīng)常審查制度，低收入的住房困難戶收入提高或解決住房后，要及時停止補貼租金，實現(xiàn)易進(jìn)快退的科學(xué)有效的管理機制。由于租金補貼額較少，不同于價值幾十萬甚至上百萬的住房，租金補貼者一般不會想方設(shè)法尋求繼續(xù)補貼。：提高立法層級完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在完善保障房制度，鼓勵居民租房的同時，我們需要完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，確保居民的切身利益。進(jìn)入21世紀(jì),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)快速發(fā)展,成為房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員超過100萬人,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)超過5萬家,并成長起一批門店過百、人員上千,甚至門店過千、人員上萬的大型品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。然而目前該行業(yè)存在行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,人員流動頻繁。不重視服務(wù)質(zhì)量,無序競爭嚴(yán)重。服務(wù)行為不規(guī)范,社會形象不佳。執(zhí)業(yè)環(huán)境差,業(yè)務(wù)風(fēng)險較大等眾多問題。并且由于房地產(chǎn)的買賣租賃,交易的金額很大,涉及老百姓的資金安全,所以一旦存在很多問題,就會讓老百姓怨聲載道。在立法方面,目前只有一個部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,高層次行政法規(guī)和法律目前都尚待建立和完善。在發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)都是有單獨性立法的。解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)當(dāng)前遇到的難題和長遠(yuǎn)發(fā)展問題,專門立法是必由之路。我國需要增加對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的專門規(guī)定,建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入制度,明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的權(quán)利義務(wù)、禁止行為和法律責(zé)任。同時,應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系,盡快出臺房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例之類的配套行政法規(guī),細(xì)化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)規(guī)定,彌補行政法規(guī)的缺失。此外房屋行政管理部門、工商行政管理部門、價格管理部門、人力資源和社會保障部門需要相互配合，按照職責(zé)分工,相互配合,才能夠比較好地貫徹落實該辦法。第7章 展望自1949年我國開始城市化建設(shè)道路來，30多年來我們的國家發(fā)生了翻天覆地的變化，城市高樓林立，居民的生活水平提高大家都是有目共睹的，然而目前我們國家的城市化還很不均衡，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支持，中國仍處在工業(yè)化發(fā)展的過程中，盡管未來國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策依舊有趨嚴(yán)的趨勢，但是房地產(chǎn)行業(yè)依舊作為許多投資者爭相投資的產(chǎn)業(yè)，并且在經(jīng)歷低潮后，我國的樓市已在去年年末小幅回暖，并在2013年第一季度的數(shù)據(jù)，房價保持小幅上漲，未來房地產(chǎn)的行業(yè)將繼續(xù)保持增長，并未未來幾年內(nèi)都可以是具有良好的發(fā)展?jié)摿Α?013年我國樓市將是謹(jǐn)慎樂觀的一年，樓市調(diào)控政策依舊在從嚴(yán)的條件下，投資投機行為將得到有效遏制，但是但目前我國必須要培育增長點，使國內(nèi)經(jīng)濟保持可持續(xù)增長。隨著全球經(jīng)濟一體化，國家和國家，城市和城市之間的競爭將變得越來越激烈，我國的房地產(chǎn)行業(yè)之前一直維持著我國的經(jīng)濟，未來也將繼續(xù)成為支柱產(chǎn)業(yè)，隨著這幾年樓市問題的出現(xiàn)，相信國家也會逐漸在問題中摸索出臺行之有效的政策，使價格趨于穩(wěn)定。并且未來,人們對房產(chǎn)產(chǎn)品的需求將越來越高，并且隨著城市文化綜合素質(zhì)的提高，新型城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也將朝更加人性化環(huán)保的方面發(fā)展。參 考 文 獻(xiàn)[1] 上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心，[M].上海社會科學(xué)院出版社,2012,3335.[2] 中國科學(xué)院研究生院房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究小組,2011中國房地產(chǎn)市場回顧與展望[M]. 北京市：科學(xué)出版社,2011,7578.[3] [M].同濟大學(xué)出版社,2005,4043.[4] [M]. 河南人民出版社,2006,7788.[5] 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