【正文】 是考察中間商的專業(yè)人員的素質(zhì)。房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激列的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)為取得營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的成功，不僅要以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格通過(guò)適當(dāng)?shù)那老蚴袌?chǎng)提供適銷(xiāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且需要采取適當(dāng)?shù)姆绞酱龠M(jìn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。因此，促進(jìn)銷(xiāo)售也是營(yíng)銷(xiāo)人員將本企業(yè)及產(chǎn)品的信息通過(guò)各種方式傳遞給消費(fèi)者和用戶，促進(jìn)其了解、信賴并購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)的產(chǎn)品，以達(dá)到擴(kuò)大銷(xiāo)售的目的。促銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員與消費(fèi)者之間的溝通。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出典型的買(mǎi)方市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需擔(dān)心銷(xiāo)售問(wèn)題。因此，對(duì)于促銷(xiāo)這一工作，無(wú)論是在思想認(rèn)識(shí)上、促銷(xiāo)人員力量配套上一級(jí)建立和健全各種機(jī)制上，都十分欠缺。促銷(xiāo)一般可以起到三方面的作用：(1)傳遞消息、溝通情報(bào)。在進(jìn)行促銷(xiāo)的時(shí)候很多采用了降低銷(xiāo)售或者提供其他更多的優(yōu)惠措施以吸引消費(fèi)者，引起人們的注意，這樣人們會(huì)不知自覺(jué)地向他們的親友傳遞這樣的一些消息，從而達(dá)到加大宣傳的目的。通過(guò)促銷(xiāo)，能吸引更多的消費(fèi)者到達(dá)樓盤(pán)所在地進(jìn)行實(shí)地參觀考察，這樣，銷(xiāo)售工作達(dá)到雙向溝通。(2)突出產(chǎn)品特點(diǎn)，樹(shù)立去也形象。進(jìn)行促銷(xiāo)的商品通常在樓盤(pán)中是比較優(yōu)秀的或者是比較有特點(diǎn)的，而我們?cè)谶M(jìn)行促銷(xiāo)的時(shí)候?qū)?huì)著重宣傳這樣一種特點(diǎn)，這樣的話就能夠在消費(fèi)者的心目中加深印象。(3)誘導(dǎo)需求、擴(kuò)大銷(xiāo)售。企業(yè)進(jìn)行促銷(xiāo)就是拿出一些優(yōu)惠條件，刺激那些想買(mǎi)又不想買(mǎi)的消費(fèi)者，此時(shí)他們下定決心購(gòu)買(mǎi)。通常進(jìn)行促銷(xiāo)不能單純的采用一種方法，在很多企業(yè)中會(huì)使用集中慈孝方式同時(shí)進(jìn)行過(guò)著組合進(jìn)行實(shí)用。往往企業(yè)會(huì)根據(jù)企業(yè)自身的情況進(jìn)行一些出創(chuàng)新。5. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營(yíng)銷(xiāo)手段的綜合運(yùn)用。包括:產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中居重要地位，具有十分積極的作用：(1)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的最佳途徑。(2)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是制定企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義。通常企業(yè)根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略制定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)下確定營(yíng)銷(xiāo)組合。(3)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是贏得競(jìng)爭(zhēng)的有力武器。營(yíng)銷(xiāo)組合是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略的重要內(nèi)容，成功的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略是企業(yè)在顧客分析、競(jìng)爭(zhēng)者分析、企業(yè)資源分析的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)策略制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)組合，使企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更適合消費(fèi)者需要，贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利。(4)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部力量的紐帶。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合就是整體營(yíng)銷(xiāo)，它不僅要求諸因素的協(xié)調(diào)配合，好要求企業(yè)各部門(mén)要以顧客為中心，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同為滿足顧客的需要而努力。（六）培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的成功與否，出來(lái)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和樓盤(pán)的品質(zhì)、定位外，最重要的是人才問(wèn)題。如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍，是美國(guó)開(kāi)發(fā)公司必須面對(duì)的課題。高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍首先要有優(yōu)秀的決策人才，決策者在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理中扮演至關(guān)重要的角色。培養(yǎng)優(yōu)秀的決策人才，應(yīng)從以下幾方面著手：首先，要提高營(yíng)銷(xiāo)決策者的分析能力，營(yíng)銷(xiāo)決策者要善于分析問(wèn)題；善于抓住主要矛盾；善于辨別分析。其次，要提高營(yíng)銷(xiāo)決策者的決斷能力，決策者要具備多謀善斷的嫩里。最后，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，要敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，善于化解風(fēng)險(xiǎn)。高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍還需要培養(yǎng)優(yōu)秀的銷(xiāo)售人才，能否擁有一支優(yōu)秀的銷(xiāo)售隊(duì)伍，可以說(shuō)是關(guān)乎企業(yè)的成敗。培養(yǎng)優(yōu)秀的銷(xiāo)售人才，應(yīng)從以下幾方面著手：完善個(gè)人形象，提升職業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)技術(shù)能力。（七）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理控制市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理工作室房地產(chǎn)企業(yè)的重要職能，市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、營(yíng)銷(xiāo)決策等工作的完成，離不開(kāi)有效的營(yíng)銷(xiāo)組織和控制。為保證市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理理念在房地產(chǎn)公司內(nèi)得以貫徹，公司組織結(jié)構(gòu)上安排一些設(shè)計(jì)獨(dú)立的營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研部門(mén)，以便深入了解房屋買(mǎi)主的需求。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)參與新商品房的開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)最了解消費(fèi)者的需求，由他們參與開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，能夠保證新房上市更好地滿足潛在買(mǎi)主的需求；給予市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理相當(dāng)于副總經(jīng)理的地位和權(quán)力，直接向總經(jīng)理匯報(bào)工作，并參與決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)總戰(zhàn)略；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)同意負(fù)責(zé)企業(yè)的全部營(yíng)銷(xiāo)職能，不贏將其中一部分營(yíng)銷(xiāo)職能分散給其他部門(mén)負(fù)責(zé)。控制是管理的重要職能之一。如果把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理看作是計(jì)劃、實(shí)施、控制這樣一個(gè)周而復(fù)始的過(guò)程，那么市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)控制既是前一次循環(huán)的結(jié)束，又是孕育著新循環(huán)的開(kāi)始。控制有助于企業(yè)及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防范于未然；控制還對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員起著監(jiān)督和激勵(lì)作用。如果營(yíng)銷(xiāo)人員發(fā)現(xiàn)商機(jī)非常關(guān)心某個(gè)項(xiàng)目，而且他們的自身前途和報(bào)酬又取決于此，他們肯定會(huì)更加努力地工作，并認(rèn)真地按計(jì)劃要求去做。四、結(jié) 論從本文可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地取得，到建筑規(guī)劃、發(fā)包興建、市政配套、房屋銷(xiāo)售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，資金小、實(shí)力弱的小企業(yè)難以勝任。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，必須要招待一個(gè)合適的營(yíng)銷(xiāo)策略和方式。這久需要加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)兼并、聯(lián)合等形式，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)規(guī)模效應(yīng)。深化企業(yè)間的分工和協(xié)作，提高企業(yè)的專業(yè)化水平、整體運(yùn)作效率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理涉及到管理學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、行為學(xué)等諸多學(xué)科。要從不同角度對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理進(jìn)行研究，以便對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理全面理解。參考文獻(xiàn)[1][M].北京：高等教育出版社，2007.[2][M].武漢：武漢大學(xué)出版社，2005.[3][M].北京：北京大學(xué)出版社，2004.[4][M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.[5][M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2006.[6][J].市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，2004（8）.[7][J].市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)案例，2007（12）.[8][M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2005.[9][M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2003.[10] [美]Philip [M].北京：清華大學(xué)出版社，2003.致 謝四年的艱苦跋涉，半年的精心準(zhǔn)備，畢業(yè)論文終于到了劃句號(hào)的時(shí)候，心頭如釋重負(fù)，但寫(xiě)作過(guò)程中常常出現(xiàn)的輾轉(zhuǎn)反側(cè)和力不從心之感卻揮之不去。論文寫(xiě)作的過(guò)程并不輕松，工作的壓力時(shí)時(shí)襲擾，知識(shí)的累積尚欠火候，不過(guò)幸好我遇到了葉松老師。本課題在選題及研究過(guò)程中得到他的悉心指導(dǎo)。葉老師多次詢問(wèn)研究進(jìn)程，并為我指點(diǎn)迷津，幫助我開(kāi)拓研究思路，精心點(diǎn)撥，熱忱鼓勵(lì)。葉老師一絲不茍的作風(fēng)，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的態(tài)度，踏踏實(shí)實(shí)的精神，不僅授我以文，而且教我做人，使我終生受益無(wú)窮。對(duì)葉老師的感激之情是無(wú)法用言語(yǔ)表達(dá)的。同時(shí)我要感謝大理學(xué)院的各位授課老師，是他們傳授給我方方面面的知識(shí)，拓寬了我的知識(shí)，培養(yǎng)了我的文化功底，對(duì)論文的完成不無(wú)裨益。我還要感謝學(xué)院的各位工作人員，他們細(xì)致的工作使我和同學(xué)們的學(xué)習(xí)和生活井然有序。 極 本科班： 2011年16