【導(dǎo)讀】所以我國必須充分利用保障性住房資源，解決中低收入家庭的住房問。而完善的保障性住房分配與退出制度將直接決定我國保障性住房是否掌握。度還存在一些弊端，退出制度的建立才剛剛起步。一些規(guī)章條例還不是很完善，有待于研究解決。

　　

【正文】 一樣國家也可以通過一定的政策性補(bǔ)償。例如：購房稅費(fèi)減免，低息貸款等優(yōu)惠政策來引導(dǎo)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭主動退出經(jīng)濟(jì)適用住房，租賃或購買商品房。 對保障性住房退出者給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，不僅保證了退出者自身利益不受 16 損害，減小了退出者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還能促進(jìn)住房保障人員主動退出，促進(jìn)保障性住房退出機(jī)制的完善。 補(bǔ)償方法 廉租房補(bǔ)償方法 對于廉租房的退出者補(bǔ)償辦法相對簡單，在退出前期，給予退出者一定 得租金補(bǔ)償。隨著退出期限的延長，逐漸減小租金補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，直至減免租金補(bǔ)償金額。補(bǔ)償金額的確定可以參照各地方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民住宅的平均租金水平。保證退出者最基本的住房需要。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償方法 經(jīng)濟(jì)適用房退出者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是保障性住房退出補(bǔ)償?shù)闹攸c(diǎn)。中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房需要支付一定的購房費(fèi)用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證。雖然這部分中低收入水平的家庭取得了房地產(chǎn)權(quán)證，但是經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的住房，是脫離市場經(jīng)濟(jì)的一種保障性住房，所以對已購的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng) 實(shí)行封閉運(yùn)作，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，確需上市的要補(bǔ) 交增值收益金，回收的資金仍然用作保障性住房。保證保障性住房總量的動態(tài)平衡。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償金額如果根據(jù)市場價(jià)格來確定則當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房增值時(shí)會給國家造成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)這也不符合經(jīng)濟(jì)適用住房是保障性住房這一性質(zhì)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房貶值時(shí)則會給住房保障戶造成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，造成住房保障戶的利益受損。保障性住房不但沒有起到保障的作用反而給住房保障戶造成了利益的損失。 所以經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶退出時(shí)，政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)住房保障戶購買經(jīng)濟(jì)適用住房所支付的價(jià)格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶退出時(shí)，政府應(yīng)該將保障戶當(dāng)時(shí) 購買經(jīng)濟(jì)適用住房所支付的全部金額扣除折舊再考慮到當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平后返還給住房保障戶。國家應(yīng)該成立專門的職能部門，例如在財(cái)政局或房管局，建設(shè)管理局下設(shè)專門部門來管理保障性住房退出者的補(bǔ)償問題，及時(shí)支付補(bǔ)償資金，確保住房保障戶的順利退出。這樣不僅不會給國家造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會保證住房保障戶的利益不受損失。這一標(biāo)準(zhǔn)不擔(dān)符合經(jīng)濟(jì)適用住房具有保障性這一性質(zhì)，同時(shí)也容易被國家和住房保障戶所接受。 17 退出補(bǔ)償?shù)囊饬x 住房保障戶退出時(shí)確定好補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證住房保障戶的利益不受損失并且給與一定的政策性補(bǔ)償，可以減小住房 保障戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證住房保障戶居住水平的提高，從而可以促進(jìn)住房保障戶的主動退出，充分發(fā)揮保障性住房退出制度的作用，保證保障性住房不斷地轉(zhuǎn)移到最需要解決住房問題的中低收入水平家庭手中，實(shí)現(xiàn)有限的保障性住房資源得到最合理的配置，保證保障性住房總數(shù)的動態(tài)平衡和住房保障人口總數(shù)的動態(tài)平衡。因此確定一個(gè)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對完善保障性住房退出制度具有重大的意義。 保障性住房上市問題及解決辦法 對我國保障性住房上市問題的處理辦法，不同的城市有不同的規(guī)定。例如深圳市規(guī)定 出售的經(jīng)濟(jì)適用住房在售后 5 年內(nèi)不得辦理取得全部產(chǎn) 權(quán)的手續(xù)，并不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。購房人因各種原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房閉路循環(huán)模式。經(jīng)濟(jì)適用住房售后超過 5 年的，購買家庭可申請取得經(jīng)濟(jì)適用住房的全部產(chǎn)權(quán)，但該住房若上市出售，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購 [9]。 長春市規(guī)定： 購買 2020 年、 2020 年經(jīng)濟(jì)適用住房滿 3 年即可上市交易，滿 3 年上市交易時(shí)，政府不收取收益 [10]。 保障性住房的上市問題將會影響到保障性住房總 量的變化進(jìn)而影響到保障性住房制度的落實(shí)。保障性住房上市流轉(zhuǎn)后將會變成普通商品住房，從而保障性住房的數(shù)量將會減少。所以保障性住房上市后，政府應(yīng)該建設(shè)同樣數(shù)量的保障性住房，以保證保障性住房總量的動態(tài)平衡。建設(shè)同樣的數(shù)量的保障性住房需要政府的財(cái)政支出，增加政府的財(cái)政壓力。結(jié)合我國一些城市對保障性住房上市的處理辦法，在解決我國保障性住房的上市問題上，國家應(yīng)該禁止保障性住房上市，確需進(jìn)行保障性住房買賣的，向國家保障性住房主管部門提出申請，經(jīng)國家保障性住房主管部門批準(zhǔn)后，按照 原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購 ，回 購后的住房仍然用作保障性住房。對于一些地區(qū)的保障性住房由于周圍環(huán)境的變化等原因，經(jīng)保障性主管部門調(diào)查可以上市的，要根據(jù)同地段普通商品住房的價(jià)格 18 與當(dāng)初購買經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的全部向政府繳納增值收益等價(jià)款，政府在獲得這部分財(cái)政收入后，要用做保障性住房的建設(shè)，保證保障性住房的總量不會減少。為了充分發(fā)揮保障性住房的功用，保證保障性住房數(shù)量和居住人口的穩(wěn)定，國家應(yīng)該規(guī)定保證性住房在購買后 35 年不得上市。 解決好保障性住房的上市問題，將會保證保障性住房總量的動態(tài)平衡。促進(jìn)保障性住房政策的落實(shí)。保證保障性住房政策的穩(wěn)定， 充分發(fā)揮保障性住房制度的功用，最大限度的解決好中低收入家庭的住房問題。 19 第 5 章結(jié)束語 我國保障性住房的分配制度與退出制度建設(shè)才剛剛起步，尤其是保障性住房的退出制度。在國外很多國家保障性住房的分配制度與退出制度已經(jīng)很成熟。例如我國 可以借鑒新加坡和我國香港的 “ 輪候制度 ” ，首先，將符合申請住房保障條件的家庭列入輪候冊，并向社會公開，任何單位和個(gè)人均有權(quán)查閱。其次，要建立專門的機(jī)構(gòu)對保障性住房進(jìn)行全過程的動態(tài)監(jiān)管。對享有住房保障的家庭不僅要隨時(shí)進(jìn)行抽查，同時(shí)還要進(jìn)行定期審查，定期審查每年進(jìn)行 一次。審查時(shí)，應(yīng)由享受住房保障的家庭填寫家庭收入及人口變動情況，并由監(jiān)管部門予以審核和確認(rèn) [11]。 國外對于保障性住房的退出不僅有嚴(yán)格的規(guī)定還會通過利益引導(dǎo)讓保障對象主動退出，例如，可通過提供低息購房貸款、優(yōu)先購買商品房、購房稅費(fèi)減免等優(yōu)惠條件，引導(dǎo)和鼓勵(lì)享受住房保障的家庭主動退出，自行買房或租房實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 。 結(jié)合我國的基本國情，我國的保障性住房制度應(yīng)該有選擇的借鑒以上國外的成功經(jīng)驗(yàn)。對于完善我國保障性住房分配與退出制度，我提出以下幾點(diǎn)建議： 從基層部門開始對申請人的資格進(jìn)行層層篩選，逐級把關(guān) ； 利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源將受保人員及其條件公示 ； 成立專門部門加強(qiáng)監(jiān)督力度，聯(lián)合群眾一起監(jiān)督保障性住房的使用 ； 對受保人員資格進(jìn)行定期審查，采取不同方式使不符合資格的受保人員退出，循環(huán)利用保障性住房 ； 控制保障性住房的規(guī)模、地理位置、以及裝修等條件，使保障性住房只起到保障的作用 ； 加強(qiáng)對違規(guī)人員的懲罰力度，保證保障性住房的分配與退出制度的落實(shí) 雖然在完善我國保障性住房分配與退出制度的道路上，我們還任重道遠(yuǎn)。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)環(huán)境的改善，房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，加上我們不斷地探 索，不斷的總結(jié)出的正確方針政策的指導(dǎo)下。我國保障性住房分配制度與退出制度一定會早日完善，中低階層收入者的住房問題一定會得到徹底的解決。 20 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