【導(dǎo)讀】所以我國(guó)必須充分利用保障性住房資源，解決中低收入家庭的住房問(wèn)。而完善的保障性住房分配與退出制度將直接決定我國(guó)保障性住房是否掌握。度還存在一些弊端，退出制度的建立才剛剛起步。一些規(guī)章條例還不是很完善，有待于研究解決。

　　

【正文】 一樣國(guó)家也可以通過(guò)一定的政策性補(bǔ)償。例如：購(gòu)房稅費(fèi)減免，低息貸款等優(yōu)惠政策來(lái)引導(dǎo)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭主動(dòng)退出經(jīng)濟(jì)適用住房，租賃或購(gòu)買(mǎi)商品房。 對(duì)保障性住房退出者給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，不僅保證了退出者自身利益不受 16 損害，減小了退出者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還能促進(jìn)住房保障人員主動(dòng)退出，促進(jìn)保障性住房退出機(jī)制的完善。 補(bǔ)償方法 廉租房補(bǔ)償方法 對(duì)于廉租房的退出者補(bǔ)償辦法相對(duì)簡(jiǎn)單，在退出前期，給予退出者一定 得租金補(bǔ)償。隨著退出期限的延長(zhǎng)，逐漸減小租金補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，直至減免租金補(bǔ)償金額。補(bǔ)償金額的確定可以參照各地方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民住宅的平均租金水平。保證退出者最基本的住房需要。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償方法 經(jīng)濟(jì)適用房退出者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是保障性住房退出補(bǔ)償?shù)闹攸c(diǎn)。中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房需要支付一定的購(gòu)房費(fèi)用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證。雖然這部分中低收入水平的家庭取得了房地產(chǎn)權(quán)證，但是經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的住房，是脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種保障性住房，所以對(duì)已購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng) 實(shí)行封閉運(yùn)作，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，確需上市的要補(bǔ) 交增值收益金，回收的資金仍然用作保障性住房。保證保障性住房總量的動(dòng)態(tài)平衡。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償金額如果根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定則當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房增值時(shí)會(huì)給國(guó)家造成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)這也不符合經(jīng)濟(jì)適用住房是保障性住房這一性質(zhì)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房貶值時(shí)則會(huì)給住房保障戶造成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，造成住房保障戶的利益受損。保障性住房不但沒(méi)有起到保障的作用反而給住房保障戶造成了利益的損失。 所以經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶退出時(shí)，政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)住房保障戶購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房所支付的價(jià)格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶退出時(shí)，政府應(yīng)該將保障戶當(dāng)時(shí) 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房所支付的全部金額扣除折舊再考慮到當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平后返還給住房保障戶。國(guó)家應(yīng)該成立專門(mén)的職能部門(mén)，例如在財(cái)政局或房管局，建設(shè)管理局下設(shè)專門(mén)部門(mén)來(lái)管理保障性住房退出者的補(bǔ)償問(wèn)題，及時(shí)支付補(bǔ)償資金，確保住房保障戶的順利退出。這樣不僅不會(huì)給國(guó)家造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)保證住房保障戶的利益不受損失。這一標(biāo)準(zhǔn)不擔(dān)符合經(jīng)濟(jì)適用住房具有保障性這一性質(zhì)，同時(shí)也容易被國(guó)家和住房保障戶所接受。 17 退出補(bǔ)償?shù)囊饬x 住房保障戶退出時(shí)確定好補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證住房保障戶的利益不受損失并且給與一定的政策性補(bǔ)償，可以減小住房 保障戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證住房保障戶居住水平的提高，從而可以促進(jìn)住房保障戶的主動(dòng)退出，充分發(fā)揮保障性住房退出制度的作用，保證保障性住房不斷地轉(zhuǎn)移到最需要解決住房問(wèn)題的中低收入水平家庭手中，實(shí)現(xiàn)有限的保障性住房資源得到最合理的配置，保證保障性住房總數(shù)的動(dòng)態(tài)平衡和住房保障人口總數(shù)的動(dòng)態(tài)平衡。因此確定一個(gè)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)完善保障性住房退出制度具有重大的意義。 保障性住房上市問(wèn)題及解決辦法 對(duì)我國(guó)保障性住房上市問(wèn)題的處理辦法，不同的城市有不同的規(guī)定。例如深圳市規(guī)定 出售的經(jīng)濟(jì)適用住房在售后 5 年內(nèi)不得辦理取得全部產(chǎn) 權(quán)的手續(xù)，并不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。購(gòu)房人因各種原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房閉路循環(huán)模式。經(jīng)濟(jì)適用住房售后超過(guò) 5 年的，購(gòu)買(mǎi)家庭可申請(qǐng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房的全部產(chǎn)權(quán)，但該住房若上市出售，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu) [9]。 長(zhǎng)春市規(guī)定： 購(gòu)買(mǎi) 2020 年、 2020 年經(jīng)濟(jì)適用住房滿 3 年即可上市交易，滿 3 年上市交易時(shí)，政府不收取收益 [10]。 保障性住房的上市問(wèn)題將會(huì)影響到保障性住房總 量的變化進(jìn)而影響到保障性住房制度的落實(shí)。保障性住房上市流轉(zhuǎn)后將會(huì)變成普通商品住房，從而保障性住房的數(shù)量將會(huì)減少。所以保障性住房上市后，政府應(yīng)該建設(shè)同樣數(shù)量的保障性住房，以保證保障性住房總量的動(dòng)態(tài)平衡。建設(shè)同樣的數(shù)量的保障性住房需要政府的財(cái)政支出，增加政府的財(cái)政壓力。結(jié)合我國(guó)一些城市對(duì)保障性住房上市的處理辦法，在解決我國(guó)保障性住房的上市問(wèn)題上，國(guó)家應(yīng)該禁止保障性住房上市，確需進(jìn)行保障性住房買(mǎi)賣(mài)的，向國(guó)家保障性住房主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)國(guó)家保障性住房主管部門(mén)批準(zhǔn)后，按照 原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu) ，回 購(gòu)后的住房仍然用作保障性住房。對(duì)于一些地區(qū)的保障性住房由于周?chē)h(huán)境的變化等原因，經(jīng)保障性主管部門(mén)調(diào)查可以上市的，要根據(jù)同地段普通商品住房的價(jià)格 18 與當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的全部向政府繳納增值收益等價(jià)款，政府在獲得這部分財(cái)政收入后，要用做保障性住房的建設(shè)，保證保障性住房的總量不會(huì)減少。為了充分發(fā)揮保障性住房的功用，保證保障性住房數(shù)量和居住人口的穩(wěn)定，國(guó)家應(yīng)該規(guī)定保證性住房在購(gòu)買(mǎi)后 35 年不得上市。 解決好保障性住房的上市問(wèn)題，將會(huì)保證保障性住房總量的動(dòng)態(tài)平衡。促進(jìn)保障性住房政策的落實(shí)。保證保障性住房政策的穩(wěn)定， 充分發(fā)揮保障性住房制度的功用，最大限度的解決好中低收入家庭的住房問(wèn)題。 19 第 5 章結(jié)束語(yǔ) 我國(guó)保障性住房的分配制度與退出制度建設(shè)才剛剛起步，尤其是保障性住房的退出制度。在國(guó)外很多國(guó)家保障性住房的分配制度與退出制度已經(jīng)很成熟。例如我國(guó) 可以借鑒新加坡和我國(guó)香港的 “ 輪候制度 ” ，首先，將符合申請(qǐng)住房保障條件的家庭列入輪候冊(cè)，并向社會(huì)公開(kāi)，任何單位和個(gè)人均有權(quán)查閱。其次，要建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。對(duì)享有住房保障的家庭不僅要隨時(shí)進(jìn)行抽查，同時(shí)還要進(jìn)行定期審查，定期審查每年進(jìn)行 一次。審查時(shí)，應(yīng)由享受住房保障的家庭填寫(xiě)家庭收入及人口變動(dòng)情況，并由監(jiān)管部門(mén)予以審核和確認(rèn) [11]。 國(guó)外對(duì)于保障性住房的退出不僅有嚴(yán)格的規(guī)定還會(huì)通過(guò)利益引導(dǎo)讓保障對(duì)象主動(dòng)退出，例如，可通過(guò)提供低息購(gòu)房貸款、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)商品房、購(gòu)房稅費(fèi)減免等優(yōu)惠條件，引導(dǎo)和鼓勵(lì)享受住房保障的家庭主動(dòng)退出，自行買(mǎi)房或租房實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 。 結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情，我國(guó)的保障性住房制度應(yīng)該有選擇的借鑒以上國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于完善我國(guó)保障性住房分配與退出制度，我提出以下幾點(diǎn)建議： 從基層部門(mén)開(kāi)始對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行層層篩選，逐級(jí)把關(guān) ； 利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源將受保人員及其條件公示 ； 成立專門(mén)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督力度，聯(lián)合群眾一起監(jiān)督保障性住房的使用 ； 對(duì)受保人員資格進(jìn)行定期審查，采取不同方式使不符合資格的受保人員退出，循環(huán)利用保障性住房 ； 控制保障性住房的規(guī)模、地理位置、以及裝修等條件，使保障性住房只起到保障的作用 ； 加強(qiáng)對(duì)違規(guī)人員的懲罰力度，保證保障性住房的分配與退出制度的落實(shí) 雖然在完善我國(guó)保障性住房分配與退出制度的道路上，我們還任重道遠(yuǎn)。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)環(huán)境的改善，房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，加上我們不斷地探 索，不斷的總結(jié)出的正確方針政策的指導(dǎo)下。我國(guó)保障性住房分配制度與退出制度一定會(huì)早日完善，中低階層收入者的住房問(wèn)題一定會(huì)得到徹底的解決。 20 參考文獻(xiàn) [1] 滕曉浩，城市低收入人群住房保障制度研究 [D]，武漢：武漢大學(xué)出版社 , 2020，3 [2] 人民網(wǎng)，北京限價(jià)房準(zhǔn)入條件， ， 2020， 3 [3] 深圳 市國(guó)土與房產(chǎn)資源管理局 ， 《深圳市住房保障條例 (草案稿 )》 ,2020,45,11 [4] 廈門(mén)市建設(shè)管理服務(wù)處：完善社會(huì)保障性住房制度， 2020， 67 [5] 國(guó)務(wù)院 .第 24 號(hào)令： 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) ,2020,78 [6] 萬(wàn)婷，完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的政策研究 [D]武漢：華中師范大學(xué)出版社 , 2020,12 [7] Edmund F Ficek Estate Principles and ,ohio:Merril Publishing Company 21 [8] Ball, M., amp。 Harloe, M.。 Rhetorical barriers to understanding housing provision: What the provision thesis is and is not, [M]。Housing 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