【正文】 Housing Studies。 Harloe, M.。我國(guó)保障性住房分配制度與退出制度一定會(huì)早日完善，中低階層收入者的住房問(wèn)題一定會(huì)得到徹底的解決。對(duì)于完善我國(guó)保障性住房分配與退出制度，我提出以下幾點(diǎn)建議： 從基層部門(mén)開(kāi)始對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行層層篩選，逐級(jí)把關(guān) ； 利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源將受保人員及其條件公示 ； 成立專門(mén)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督力度，聯(lián)合群眾一起監(jiān)督保障性住房的使用 ； 對(duì)受保人員資格進(jìn)行定期審查，采取不同方式使不符合資格的受保人員退出，循環(huán)利用保障性住房 ； 控制保障性住房的規(guī)模、地理位置、以及裝修等條件，使保障性住房只起到保障的作用 ； 加強(qiáng)對(duì)違規(guī)人員的懲罰力度，保證保障性住房的分配與退出制度的落實(shí) 雖然在完善我國(guó)保障性住房分配與退出制度的道路上，我們還任重道遠(yuǎn)。 國(guó)外對(duì)于保障性住房的退出不僅有嚴(yán)格的規(guī)定還會(huì)通過(guò)利益引導(dǎo)讓保障對(duì)象主動(dòng)退出，例如，可通過(guò)提供低息購(gòu)房貸款、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)商品房、購(gòu)房稅費(fèi)減免等優(yōu)惠條件，引導(dǎo)和鼓勵(lì)享受住房保障的家庭主動(dòng)退出，自行買(mǎi)房或租房實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 。對(duì)享有住房保障的家庭不僅要隨時(shí)進(jìn)行抽查，同時(shí)還要進(jìn)行定期審查，定期審查每年進(jìn)行 一次。例如我國(guó) 可以借鑒新加坡和我國(guó)香港的 “ 輪候制度 ” ，首先，將符合申請(qǐng)住房保障條件的家庭列入輪候冊(cè)，并向社會(huì)公開(kāi)，任何單位和個(gè)人均有權(quán)查閱。 19 第 5 章結(jié)束語(yǔ) 我國(guó)保障性住房的分配制度與退出制度建設(shè)才剛剛起步，尤其是保障性住房的退出制度。促進(jìn)保障性住房政策的落實(shí)。為了充分發(fā)揮保障性住房的功用，保證保障性住房數(shù)量和居住人口的穩(wěn)定，國(guó)家應(yīng)該規(guī)定保證性住房在購(gòu)買(mǎi)后 35 年不得上市。結(jié)合我國(guó)一些城市對(duì)保障性住房上市的處理辦法，在解決我國(guó)保障性住房的上市問(wèn)題上，國(guó)家應(yīng)該禁止保障性住房上市，確需進(jìn)行保障性住房買(mǎi)賣(mài)的，向國(guó)家保障性住房主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)國(guó)家保障性住房主管部門(mén)批準(zhǔn)后，按照 原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu) ，回 購(gòu)后的住房仍然用作保障性住房。所以保障性住房上市后，政府應(yīng)該建設(shè)同樣數(shù)量的保障性住房，以保證保障性住房總量的動(dòng)態(tài)平衡。 保障性住房的上市問(wèn)題將會(huì)影響到保障性住房總 量的變化進(jìn)而影響到保障性住房制度的落實(shí)。經(jīng)濟(jì)適用住房售后超過(guò) 5 年的，購(gòu)買(mǎi)家庭可申請(qǐng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房的全部產(chǎn)權(quán)，但該住房若上市出售，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu) [9]。例如深圳市規(guī)定 出售的經(jīng)濟(jì)適用住房在售后 5 年內(nèi)不得辦理取得全部產(chǎn) 權(quán)的手續(xù)，并不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此確定一個(gè)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)完善保障性住房退出制度具有重大的意義。這一標(biāo)準(zhǔn)不擔(dān)符合經(jīng)濟(jì)適用住房具有保障性這一性質(zhì)，同時(shí)也容易被國(guó)家和住房保障戶所接受。國(guó)家應(yīng)該成立專門(mén)的職能部門(mén)，例如在財(cái)政局或房管局，建設(shè)管理局下設(shè)專門(mén)部門(mén)來(lái)管理保障性住房退出者的補(bǔ)償問(wèn)題，及時(shí)支付補(bǔ)償資金，確保住房保障戶的順利退出。保障性住房不但沒(méi)有起到保障的作用反而給住房保障戶造成了利益的損失。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償金額如果根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定則當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房增值時(shí)會(huì)給國(guó)家造成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)這也不符合經(jīng)濟(jì)適用住房是保障性住房這一性質(zhì)。雖然這部分中低收入水平的家庭取得了房地產(chǎn)權(quán)證，但是經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的住房，是脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種保障性住房，所以對(duì)已購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng) 實(shí)行封閉運(yùn)作，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，確需上市的要補(bǔ) 交增值收益金，回收的資金仍然用作保障性住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償方法 經(jīng)濟(jì)適用房退出者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是保障性住房退出補(bǔ)償?shù)闹攸c(diǎn)。補(bǔ)償金額的確定可以參照各地方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民住宅的平均租金水平。 補(bǔ)償方法 廉租房補(bǔ)償方法 對(duì)于廉租房的退出者補(bǔ)償辦法相對(duì)簡(jiǎn)單，在退出前期，給予退出者一定 得租金補(bǔ)償。例如：購(gòu)房稅費(fèi)減免，低息貸款等優(yōu)惠政策來(lái)引導(dǎo)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭主動(dòng)退出經(jīng)濟(jì)適用住房，租賃或購(gòu)買(mǎi)商品房。保證住房保障戶在不損失個(gè)人利益的情況下順利推出保障性住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)償原因 經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府給予優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以城市 中 低收入住房困難家庭為銷售對(duì)象，具有保障性質(zhì)的政策性住房。這樣可以保證保障性住房退出者，在退出的前期不會(huì)背上過(guò)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證保障性住房退出制度順利的執(zhí)行。例如：在過(guò)渡期間， 前三個(gè)月享受原租金補(bǔ)貼的 80%， 中間 三個(gè)月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的 50%，后三個(gè)月則沒(méi)有減免直至完全按市場(chǎng)租金來(lái)算 [8]。另外住房公積金在我國(guó)保障性住房制度中也發(fā)揮著極為重要的作用。實(shí)現(xiàn)保障性住房資源的循環(huán)利用，在國(guó)家不能無(wú)限制的提供保障性住房情況下，實(shí)現(xiàn)保障性住房總量的動(dòng)態(tài)平衡，住房保障戶總?cè)丝诘膭?dòng)態(tài)平衡。隨時(shí)收回收入水平提高、不在享有保障性住房?jī)?yōu)惠政策條件家庭的保障性住房。當(dāng)接到人民群的舉報(bào)后，隨時(shí)對(duì)被舉報(bào)的人員具體情況展開(kāi)調(diào)查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況確實(shí)與提交材料所證明的情況不符時(shí)，根據(jù)國(guó)家及地方的具體規(guī)定對(duì)這部分人員進(jìn)行相應(yīng)的處理。 批準(zhǔn)保障性住房的變動(dòng) 住房保障戶和退出保障性住房人員名單公示后，將公示名單內(nèi)人員的具體情況證明材料上交給市（?。┘?jí)保障性住房主管部門(mén)批準(zhǔn)保障性住房的具體變動(dòng)。 深圳對(duì)在申請(qǐng)或輪候中弄虛作假騙取住房保障的，以及擅自轉(zhuǎn)讓、出租保障性住房等情況，處以 1 萬(wàn)元至 3 萬(wàn)元的罰款，違法所得將被沒(méi)收。 根據(jù)實(shí)際情況，追究住房保障戶和工作人員的責(zé)任。 公示材料應(yīng)存檔備查 。 公示保障戶和退出人員名單 核對(duì)申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人申報(bào)材料和家庭情況 后，將住房保障戶和退出人員名單公示。 經(jīng)審核后對(duì)不在享有保障性住房資格的中低收入家庭 還應(yīng)當(dāng)通過(guò) 利益引導(dǎo)讓保障對(duì)象主動(dòng)退出，例如，可通過(guò)提供低息購(gòu)房貸款、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)保障性商品房、購(gòu)房稅費(fèi)減免等優(yōu)惠條件，引導(dǎo)和鼓勵(lì)享受住房保障的家庭主動(dòng)退出，自行買(mǎi)房或租房實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 。對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有所提高但還未達(dá)到購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房能力的廉租房住戶可以提高其租金標(biāo)準(zhǔn)等。 例如 政府成立相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)退出人員的 13 實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力，幫助他們尋找合適的商品房，并對(duì)他們進(jìn)行指導(dǎo)，形成合理的個(gè)人消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 綜合入戶調(diào)查和住房保障戶所提供的個(gè)人及家庭資料，經(jīng)保障性住房主管部門(mén)組織討論初步認(rèn)定申請(qǐng)人是否還具有享受保障性住房?jī)?yōu)惠政策的權(quán)利。 審核保障戶提交相關(guān)情況的資料 對(duì)受保人員資格進(jìn)行定期審核，采取不同方式使不符合資格的受保人員退出，循環(huán)利用保障性住房。根據(jù)我國(guó)深圳、武漢及國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家申報(bào)時(shí)間的確定和具體實(shí)施的效果，申報(bào)期限確定為 23 年較為理想。同時(shí)也會(huì)給相關(guān)政府辦事部門(mén)造成冗繁的工作量。 規(guī)定住房保障戶定期申報(bào)家庭收入情況和住房狀況可以及時(shí)準(zhǔn)確的掌握住房保障戶的實(shí)際情況，并根據(jù)住房保障戶的實(shí)際情況決定住房保障戶是否還具有享受保障性住房?jī)?yōu)惠政策的權(quán)力 ，對(duì)于那些收入已有顯著提高的家庭應(yīng)取消他繼續(xù) 12 享受保障性住房的權(quán)利，將回收的保障性住房繼續(xù)提供給那些符合條件的中低收入家庭，保證保障性住房總量和享受保障性住房?jī)?yōu)惠政策的人口動(dòng)態(tài)平衡。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障戶 《條例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)每 3年申報(bào)一次家庭人口、家庭成員基本情況、家庭收入狀況、財(cái)產(chǎn)狀況以及現(xiàn)住房狀況，由有關(guān)部門(mén)重新審查，并由市主管部門(mén)根據(jù)審查結(jié)果作出保留或終止住房保障的處理決定。 例如深圳市的 深圳市住房保障條例》規(guī)定 租賃保障性住房的，住房保障合同的期限為 3 年。 享受保障性住房?jī)?yōu)惠政策的中低收入 家庭，因家庭收入或住房等情況發(fā)生變化，不再符合原有 申請(qǐng) 條件的，應(yīng)自覺(jué)申報(bào)調(diào)整租金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)或退出 保障性 住房，否則將依法收回住房。所以近幾年在我國(guó)一些較發(fā)達(dá)城市已經(jīng)出臺(tái)了保障性住房退出制度的條例規(guī)定，保障性住房退出機(jī)制的建立在我國(guó)開(kāi)始時(shí)起步。雖然自 2020 年起，國(guó)家不斷加大對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入，保障性住房的規(guī)模迅速擴(kuò)大，但是我國(guó)保障性住房的總量仍然不能滿足中低收入家庭對(duì)保障性住房的需要。正式入住保障性住房，享受保障性住房的優(yōu)惠政策。一旦發(fā)現(xiàn)有不符合條件的申請(qǐng)者將按照保障性住房的退出規(guī)定與程序，使這部分申請(qǐng)者退出保障性住房的使用。如果在 規(guī)定的公示期間內(nèi)經(jīng)群眾舉報(bào)，調(diào)查證實(shí)申請(qǐng)人確實(shí)不具備申請(qǐng)條件的，取消申請(qǐng)人申請(qǐng)保障性住房的資格，根據(jù)實(shí)際情況追究申請(qǐng)人和保障性住房分配工作人員的責(zé)任。為了鼓勵(lì)群眾監(jiān)督保障性住房的分配，接 10 受群眾舉報(bào)的政府部門(mén)要嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)舉報(bào)者的身份進(jìn)行保密，不經(jīng)舉報(bào)者的同意絕不能泄露舉報(bào)者的身份。保證保障性住房分配的公開(kāi)、公平公正性。公示不僅要在相關(guān)社區(qū)內(nèi)部，還要 利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源將受保人員及其條件公示。 公示符合申請(qǐng)條件的申請(qǐng)