【正文】 參考文獻(xiàn) [1] [J].城市開發(fā)，2000，（11）.　　[3] [N].人民日?qǐng)?bào)海外版，20070122.　　[4] [J].上海房地，2005，（11）.[5] [J].中國(guó)房地產(chǎn)，2005，（10）.[6] [J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2008（2）.[7] 張昕,[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2008(3). [8] 賴華東,[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理,2007(3). [9] [N].菏澤日?qǐng)?bào),2006 07 26. [10] 住房改革可能有新走向[N].解放日?qǐng)?bào)（ 報(bào)刊文摘），2007 04 18. [11] [N].濟(jì)寧日?qǐng)?bào),2007 03 01. [12] ： 僅靠市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)住房公平[N].濟(jì)寧日?qǐng)?bào),2007 03 01. [13] [N].濟(jì)寧日?qǐng)?bào),200606 20. [14] 警惕廉租房制度被“ 懸空” [N].解放日?qǐng)?bào)(報(bào)刊文摘)2007 05 09. [16] 建設(shè)部:未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房將走租售并舉之路[N].濟(jì)寧日?qǐng)?bào)，2007 02 15. 。如今，伴隨著這篇畢業(yè)論文的最終成稿，復(fù)雜的心情煙消云散，自己甚至還有一點(diǎn)成就感。x老師不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在思想、實(shí)習(xí)工作上給我以無(wú)微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向xx老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。當(dāng)前的關(guān)鍵是，政府部門要以唯物主義發(fā)展觀為原則，要有一個(gè)完整的思路，構(gòu)建完整的住房保障體系。因此，法律制度的缺失是造成住房保障體系混亂根源，進(jìn)一步說(shuō)，也是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展無(wú)序、膨脹、虛高的最終緣由。我國(guó)在這方面顯然是做的不夠的，從綜合性法律看，在我國(guó)《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。如瑞典從1946年起就在法律中規(guī)定“享有良好的居住環(huán)境和寬敞的住房條件是國(guó)民的社會(huì)權(quán)利，是政府的社會(huì)責(zé)任，政府要為保障國(guó)民這一權(quán)利而不斷努力”,在1967年的法案中提出“使全體人民能夠以合理的價(jià)格住進(jìn)寬敞、舒適和設(shè)備齊全的高質(zhì)量的房屋”。在研究過程中，一個(gè)問題顯著而又關(guān)系重大：住房保障體系沒有足夠的法律依據(jù)。尤其是在房地產(chǎn)異常過熱，房?jī)r(jià)過高的階段，房?jī)r(jià)與人的剛性需求產(chǎn)生了巨大矛盾。相較于發(fā)達(dá)國(guó)家以及體制健全的一些發(fā)展中國(guó)家，我們的住房保障制度是相對(duì)落后的。鄧小平先生曾經(jīng)說(shuō)過：“居者有其屋”?？? 結(jié) 以上幾章研究了我國(guó)住房保障的對(duì)象與方式。就中西部地區(qū)而言，主要應(yīng)進(jìn)一步面向廣大職工，大力發(fā)展個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，可適當(dāng)放寬個(gè)人購(gòu)房貸款的政策條件，擴(kuò)大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購(gòu)房以改善住房條件。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍。住房公積金是一項(xiàng)強(qiáng)制與鼓勵(lì)相結(jié)合的制度，包括雇主與雇員共同繳付、對(duì)公積金部分免征個(gè)人所得稅、利用公積金貸款購(gòu)房以及公積金貸款實(shí)行優(yōu)惠利率等幾個(gè)組成部分。住房公積金制度實(shí)質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國(guó)住房保障和社會(huì)保障體系中占有非常重要的地位。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。根據(jù)1999年頒布、2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。三是改進(jìn)公積金制度，切實(shí)實(shí)行“低存低貸”，擴(kuò)大惠及面，支持低收入家庭購(gòu)房。二是購(gòu)房貸款貼息。廉租房政策中，租金補(bǔ)貼已成為主要的政策手段。主要是針對(duì)最低收入和低收入群體給予補(bǔ)貼。在目前經(jīng)濟(jì)適用房制度政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上，要加緊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，興利除弊，為向“以租為主”轉(zhuǎn)變制定進(jìn)一步的政策措施，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息貸款等，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金建設(shè)、持有或收購(gòu)供租賃的保障性房源，并通過稅收手段刺激低收入者租房的存量市場(chǎng)供給。因此，政府在住房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動(dòng)更多的社會(huì)資源參與住房保障的供給。因此，地方政府在決定當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r(shí)要掌握市場(chǎng)房源狀況，在充分細(xì)致分析各階段市場(chǎng)供求關(guān)系的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)決策。在進(jìn)行政策選擇時(shí)，要注意分析市場(chǎng)供求關(guān)系。二是明確住房保障是政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，地方政府應(yīng)制定住房保障的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實(shí)布局、具體項(xiàng)目、交付日期等，按年度對(duì)社會(huì)公布。 政府政策與職能上的轉(zhuǎn)變 市場(chǎng)與宏觀調(diào)控相結(jié)合 明確政府應(yīng)通過培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場(chǎng)，確保通過市場(chǎng)滿足大部分居民住房需求。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會(huì)出租。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。其中，對(duì)符合條件的城市低保家庭，可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)平均租金給予補(bǔ)貼。 健全廉租住房保障方式 城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克郊柏?cái)政承受能力等因素統(tǒng)籌研究確定。“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2011年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。 擴(kuò)大廉租房的供應(yīng) 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。房?jī)r(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。 合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。過去享受過福利分房或購(gòu)買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。而且，由于利潤(rùn)率的起算是以四項(xiàng)開發(fā)成本為基準(zhǔn)計(jì)算的，開發(fā)商往往在實(shí)際當(dāng)中用虛增成本等方式，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%的利潤(rùn)。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)、出售后都能獲得一定的利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，即可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；出售時(shí)，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益即可。房地產(chǎn)開發(fā)商作為市場(chǎng)的主體，看中的正是經(jīng)濟(jì)適用房的商品性，重視其營(yíng)利的一面而忽略其保障的一面，追求的是利潤(rùn)，執(zhí)行保障性住房政策非其分內(nèi)之事，由炒房到炒號(hào)、到經(jīng)濟(jì)適用房被富人買走與此不無(wú)關(guān)系，與賣給低收入者相比較，開發(fā)商在資金的回籠上要更迅速，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)以及交易成本都要低很多。開發(fā)商通過房屋的出售收回成本并獲得一定利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)資本的增值，獲得了交換價(jià)值；房屋購(gòu)買者通過支付一定對(duì)價(jià)，獲得一種“人造空間”，并滿足自己“衣、食、住、行”中的“住”的需求，獲得了物的使用價(jià)值。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。不但要求房屋的生產(chǎn)者、產(chǎn)品的供給者——開發(fā)商符合法定的資格 ，同時(shí)在生產(chǎn)的程序問題上，也要求生產(chǎn)環(huán)節(jié)按市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行，不得違背市場(chǎng)的規(guī)則。 其次，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房跟商品房一樣，也是一種商品，是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律組織生產(chǎn)，并進(jìn)入交換環(huán)節(jié)的，具備一般商品的特征。政府部門和官員因?yàn)樽陨淼木窒?，無(wú)法顧及房地產(chǎn)開發(fā)中那么多技術(shù)層面和經(jīng)濟(jì)層面的問題，在房屋的開發(fā)中，很多行政性監(jiān)督管理職能下放給了房地產(chǎn)開發(fā)商。首先，在房屋的開發(fā)建設(shè)主體上，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房跟商品房一樣，必須是由具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋。三是商品房開發(fā)、出售具有明顯的利潤(rùn)率。 該概念內(nèi)含三層意思：一是商品房必須是由具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋，否則不能稱為商品房，也不能按商品房對(duì)外出售，并辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房同時(shí)有較強(qiáng)的商品性。最后，經(jīng)濟(jì)適用住宅的產(chǎn)權(quán)權(quán)益也受到了限制。在住房收費(fèi)上，取消沒有法律法規(guī)依據(jù)的收費(fèi)，對(duì)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，小區(qū)經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施不計(jì)入住房成本，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)給予相應(yīng)優(yōu)惠；建設(shè)成本由征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(各小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成 。申請(qǐng)的家庭必須同時(shí)符合下列條件：①有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；②無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；③家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；④市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房有一定的社會(huì)保障性，與純粹意義上的商品房有所不同。經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性商品住房 ，在住房的商品化和社會(huì)化改革的過程中，其商品性曾成功的把政府從傳統(tǒng)福利分房的體制中解放出來(lái)，但隨著商品化、社會(huì)化改革的深入發(fā)展，商品性對(duì)保障性的傷害也日漸凸顯出來(lái)。第五章 住房保障制度的完善 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行重新定位 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行重新定位的直接原因 主要是基于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的缺陷，以及在執(zhí)行中出現(xiàn)的銷售對(duì)象失控、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控、價(jià)格失控等種種問題，對(duì)此需要嚴(yán)格審查購(gòu)買對(duì)象、控制建筑面積以及加強(qiáng)價(jià)格管理等具體措施來(lái)解決制度的不完善之處。需求愈是強(qiáng)烈，價(jià)格愈是高企。價(jià)格應(yīng)該是由需求來(lái)決定的，所以把土地價(jià)格高作為高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住Ｎ覀儾荒芷谂蔚貎r(jià)的快速下跌來(lái)指望帶來(lái)房?jī)r(jià)的下調(diào)。政府運(yùn)用招拍掛的方式出讓土地使用權(quán)，應(yīng)該也是想旨在體現(xiàn)土地的稀缺性。而房子作為一種商品，本身是不具備增值保值作用的，而把投資價(jià)值附加在房子上，使其具備真正保值增值功能的幕后推手便是土地，更確切的說(shuō)是土地的稀缺性。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個(gè)數(shù)字就變成了8052元/平方米。這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48萬(wàn)平方米，溢價(jià)高達(dá)14億元，每平方米平均溢價(jià)2919元。其利潤(rùn)所得也在房地產(chǎn)商的利潤(rùn)來(lái)源占到很大一部分。所以住房保障體系致力于將房?jī)r(jià)達(dá)到中低收入者能接受的范疇。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧夥?，就形成了既得利益和福利固化情形，使得相?dāng)一部分住房保障資源未能始終用在最需要的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。如經(jīng)濟(jì)適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果已不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化(如子女成人后單獨(dú)居住或者結(jié)婚后另立門戶)，享受的保障住房或者應(yīng)退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無(wú)法操作。如經(jīng)濟(jì)適用房制度，一些城市在實(shí)行過程中，雖然制定了供應(yīng)對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)，但缺乏對(duì)申請(qǐng)人住房狀況和收入狀況的真實(shí)掌握，無(wú)法準(zhǔn)確審核保障對(duì)象的資格，造成了保障供給與保障對(duì)象的大量錯(cuò)配，影響了保障政策的有效性。許多城市在住房保障制度實(shí)施過程中，無(wú)論是補(bǔ)“磚頭”還是補(bǔ)“人頭”，都面臨了無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象的尷尬境地?，F(xiàn)有的財(cái)政體系尚沒有將住房保障納入財(cái)政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主渠道。而我國(guó)目前住房保障制度缺乏金融、財(cái)政和稅收方面系統(tǒng)配套的綜合支持政策，單一的住房保障手段很難適應(yīng)多層次的住房保障需求。如日本為解決低收入家庭住房問題，綜合運(yùn)用財(cái)政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。住房保障手段單一，以建設(shè)為主，其他財(cái)政、金融、稅收等配套保障手段滯后。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，這部分人的基本住房保障問題若處理不好，將會(huì)產(chǎn)生引發(fā)“貧民窟化”、“犯罪率上升”等一系列嚴(yán)重的社會(huì)問題，從而危害全局的穩(wěn)定與發(fā)展。而目前，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，流動(dòng)人口的規(guī)模相當(dāng)大。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降，從2002年占住宅開發(fā)投資的11%%。而同期住宅開發(fā)投資的增幅均為20%以上。面對(duì)眾多的住房保障需求，住房保障供應(yīng)體系中廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)覆蓋比例非常低，廉租住房的保障面尚不足5%0，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5%左右。如此的循環(huán)往復(fù)，經(jīng)濟(jì)適用房成了消耗政府財(cái)力的無(wú)底洞，使各級(jí)政府的財(cái)政狀況嚴(yán)重惡化，積極性受挫，最終嚴(yán)重傷害到低收入住房困難家庭的利益。制度在設(shè)計(jì)上本意是解決中低收入家庭的住房問題，為此，國(guó)家還給予了經(jīng)濟(jì)適用房大量的投入，如土地采用行政劃撥的方式，行政事業(yè)收費(fèi)減半、政府負(fù)擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。 缺乏退出機(jī)制，政府負(fù)擔(dān)承重 我國(guó)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制是，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后（一般為5年），可以銷售給非中低收入家庭，進(jìn)入二手交易市場(chǎng)上流通，成為普通的商品房 。表422 2009年存量住