【正文】 system of lowrent housing。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。這是市場經(jīng)濟(jì)下政府必須提供的一個“公共產(chǎn)品”。市民則分類解決：高收入者面向市場購買商品住房；中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房或者購買“二限房”；最低收入者租住政府提供的廉租住房等。其針對人群同樣是中低收入者，但與經(jīng)濟(jì)適用房面向人群稍有不同的是，廉租房主要是考慮到低收入者或者是由于不同城市經(jīng)濟(jì)水平差異所帶來的收入高于國家規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)卻又低于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的人群，簡單的說廉租房是對經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)充。 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出，以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，到“十一五”期末，力爭使低收入家庭住房條件得到明顯改善。不能租廉租房，卻買不起經(jīng)濟(jì)適用房；不能買經(jīng)濟(jì)適用房，卻買不起商品房；剛剛畢業(yè)，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的房——這就是人們常說的“夾心層”。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實落實廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。截至2007年11月底，全國累計投入的廉租住房資金為154億元。從保障主體來講，我們來看政府的保障責(zé)任是由中央政府和地方政府共同承擔(dān)，英國1919年制訂了一個住房與城鎮(zhèn)計劃法。因此家庭是確定住房保障對象的基本單位。家庭成員是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系并共同生活的人員。 　　多項指標(biāo)綜合考慮。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房保障體系中的一部分，發(fā)軔和服務(wù)于我國由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化大背景下的住房制度改革，在解決購房困難的中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了積極的作用。可見，北京市的批量經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有效地調(diào)整了供求關(guān)系，對平抑北京房地產(chǎn)市場的居高不下的房價產(chǎn)生了積極的影響 。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。低收入家庭即使領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，也可能租不到合適的住房或者將抬高市場租金，這些成為當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要矛盾。從共性來看，與廉租住房相類似，但保障范圍更廣泛。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。表422 2009年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個城市2009年偶爾居住住房比例最高的十個城市2009年偶爾居住住房比例最低的十個城市城市空屋率城市空屋率南京%鄭州%廣州%杭州%天津%?？?西安%太原%沈陽%深圳%福州%哈爾濱%南昌%石家莊%上海%烏魯木齊%銀川%蘭州%合肥%西寧% 高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，形成對低收入群體的擠出效應(yīng)，形成殺貧濟(jì)富的局面。面對眾多的住房保障需求，住房保障供應(yīng)體系中廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)覆蓋比例非常低，廉租住房的保障面尚不足5%0，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5%左右。從國際經(jīng)驗看，這部分人的基本住房保障問題若處理不好，將會產(chǎn)生引發(fā)“貧民窟化”、“犯罪率上升”等一系列嚴(yán)重的社會問題，從而危害全局的穩(wěn)定與發(fā)展?，F(xiàn)有的財政體系尚沒有將住房保障納入財政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應(yīng)計劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧夥浚托纬闪思鹊美婧透＠袒樾?，使得相?dāng)一部分住房保障資源未能始終用在最需要的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個數(shù)字就變成了8052元/平方米。價格應(yīng)該是由需求來決定的，所以把土地價格高作為高房價的罪魁禍?zhǔn)住鹘y(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房有一定的社會保障性，與純粹意義上的商品房有所不同。 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房同時有較強(qiáng)的商品性。政府部門和官員因為自身的局限，無法顧及房地產(chǎn)開發(fā)中那么多技術(shù)層面和經(jīng)濟(jì)層面的問題，在房屋的開發(fā)中，很多行政性監(jiān)督管理職能下放給了房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商通過房屋的出售收回成本并獲得一定利潤，實現(xiàn)資本的增值，獲得了交換價值；房屋購買者通過支付一定對價，獲得一種“人造空間”，并滿足自己“衣、食、住、行”中的“住”的需求，獲得了物的使用價值。而且，由于利潤率的起算是以四項開發(fā)成本為基準(zhǔn)計算的，開發(fā)商往往在實際當(dāng)中用虛增成本等方式，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%的利潤。房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)?！笆晃濉逼谀?，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2011年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。 政府政策與職能上的轉(zhuǎn)變 市場與宏觀調(diào)控相結(jié)合 明確政府應(yīng)通過培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求。因此，政府在住房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。二是購房貸款貼息。住房公積金制度實質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國住房保障和社會保障體系中占有非常重要的地位。就中西部地區(qū)而言，主要應(yīng)進(jìn)一步面向廣大職工，大力發(fā)展個人購房貸款業(yè)務(wù)，可適當(dāng)放寬個人購房貸款的政策條件，擴(kuò)大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件。尤其是在房地產(chǎn)異常過熱，房價過高的階段，房價與人的剛性需求產(chǎn)生了巨大矛盾。因此，法律制度的缺失是造成住房保障體系混亂根源，進(jìn)一步說，也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展無序、膨脹、虛高的最終緣由。如今，伴隨著這篇畢業(yè)論文的最終成稿，復(fù)雜的心情煙消云散，自己甚至還有一點(diǎn)成就感。x老師不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時還在思想、實習(xí)工作上給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向xx老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。我國在這方面顯然是做的不夠的，從綜合性法律看，在我國《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。相較于發(fā)達(dá)國家以及體制健全的一些發(fā)展中國家，我們的住房保障制度是相對落后的。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。廉租房政策中，租金補(bǔ)貼已成為主要的政策手段。因此，地方政府在決定當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r要掌握市場房源狀況，在充分細(xì)致分析各階段市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)決策。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護(hù)和管理。其中，對符合條件的城市低保家庭，可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予補(bǔ)貼。 擴(kuò)大廉租房的供應(yīng) 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。 合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)、出售后都能獲得一定的利潤。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。首先，在房屋的開發(fā)建設(shè)主體上，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房跟商品房一樣，必須是由具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋。最后，經(jīng)濟(jì)適用住宅的產(chǎn)權(quán)權(quán)益也受到了限制。經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性商品住房 ，在住房的商品化和社會化改革的過程中，其商品性曾成功的把政府從傳統(tǒng)福利分房的體制中解放出來，但隨著商品化、社會化改革的深入發(fā)展，商品性對保障性的傷害也日漸凸顯出來。我們不能期盼地價的快速下跌來指望帶來房價的下調(diào)。這五塊溢價中標(biāo)的土地合計建筑面積為48萬平方米，溢價高達(dá)14億元，每平方米平均溢價2919元。如經(jīng)濟(jì)適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果已不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化(如子女成人后單獨(dú)居住或者結(jié)婚后另立門戶)，享受的保障住房或者應(yīng)退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無法操作。而我國目前住房保障制度缺乏金融、財政和稅收方面系統(tǒng)配套的綜合支持政策，單一的住房保障手段很難適應(yīng)多層次的住房保障需求。而目前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，流動人口的規(guī)模相當(dāng)大。如此的循環(huán)往復(fù)，經(jīng)濟(jì)適用房成了消耗政府財力的無底洞，使各級政府的財政狀況嚴(yán)重惡化，積極性受挫，最終嚴(yán)重傷害到低收入住房困難家庭的利益?！　”?21 2009年不同收入階層住房狀況戶均住房建筑面積（m2）人均住房建筑面積（m2）單棟住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通樓房比重樓齡(年)現(xiàn)有住房市場價值(萬元)最低收入組%%%%%% 低收入組%%%%%% 中等偏下組%%%%%% 中等收入組%%%%%% 中等偏上組%%%%%% 高收入組%%%%%% 最高收入組%%%%%% 2009年，城鎮(zhèn)不同收入群體的住房狀況總體得到改善，各收入組的戶均住房面積和人均住房面積有所提高。 目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。符合公共租賃住房承租條件的家庭或個人，只能在規(guī)定條件下承租，當(dāng)收入提高后或購買了其他住房后就要退出公共租賃住房，這樣，就去除了房價上漲帶來的投資收益可能性，如果不是真正的住房困難戶就不會選擇承租公共租賃住房，這樣就保證了公共租賃住房完全是為了滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求而非投資需求，剔除了投資、投機(jī)的因素 小產(chǎn)權(quán)房 “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。目前，由于流動人口增加等原因，小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺，部分城市嚴(yán)重供不應(yīng)求。廉租房(lowrent house或者lowrent housing)是中國大陸地區(qū)推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。與此相對照的是另外一個大城市上海，到2004年為止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)幾乎還是一片空白。第三章 我國住房保障的方式 經(jīng)濟(jì)適用房20世紀(jì)90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制改革，改革的同時強(qiáng)調(diào)了建立住房保障制度的重要性。如長沙市低收入家庭具體標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)?、?dāng)年城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的2倍。在具體的政策實施時，應(yīng)當(dāng)將住房保障的對象擴(kuò)大為城鎮(zhèn)所有的中、低收入家庭。建商品房住宅均價約為6352元/平方米，中心區(qū)商品房實時簽約均價已連續(xù)數(shù)月突破7000元/平方米，而同期城鎮(zhèn)居民人均月收入約為1660元，與房價相比，實在是很不對稱。1981年4月，在倫敦召開了城市住宅問題國際研討會，通過了《住宅人權(quán)宣言》指出，擁有一個環(huán)境良好，十余人居住的是所有居民的基本人權(quán)，1996恩年聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會通過了伊斯坦布爾宣言，提出了人人應(yīng)該享有住房。 根據(jù)24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。經(jīng)濟(jì)適用房面世以來，產(chǎn)生了良好的社會效應(yīng)，對完善城市住房供給結(jié)構(gòu)、平抑城市住房價格、擴(kuò)大內(nèi)需，以及提高居民生活水平、解決中低收入家庭住房困難等問題上都起到了積極的作用。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房于1998年適時推出了，用以解決家庭成員人均收入和家庭財產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭住房（其中包擴(kuò)城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭）問題。 在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，有多種住房保障形式。因為住房是人生存的必要條件。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。 China is also a large population base, housing safeguard a country in such circumstances is particularly important. Especially since nea