【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大住房保障對(duì)象的范圍，即逐步由戶籍最低收入家庭擴(kuò)大到中低收入家庭。然而，對(duì)于非戶籍的外來流動(dòng)人口都沒有涉及。解決好中低收入人群，包括外來人口低收入人群的安居問題，對(duì)社會(huì)的健康和諧和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此，政府所制定的住房保障政策不應(yīng)以戶籍為界限，而應(yīng)積極主動(dòng)地制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和有效措施解決中低收入人群的住房問題。在具體的政策實(shí)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住房保障的對(duì)象擴(kuò)大為城鎮(zhèn)所有的中、低收入家庭。 根據(jù)國(guó)家規(guī)定中低收入家庭，是指家庭成員人均收入和家庭財(cái)產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的居民家庭。家庭成員是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系并共同生活的人員。居民須有當(dāng)?shù)卣綉艨?。城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭可直接認(rèn)定為城市低收入家庭。 低收入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定目前沒有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定，從全國(guó)來看，大致有：按照上一年度城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入的比率設(shè)定。如廣西壯族自治區(qū)，城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，按照統(tǒng)計(jì)部門公布的當(dāng)?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民人月均可支配收入的40%~50%確定。 　　參照當(dāng)?shù)鼐用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)設(shè)定。如長(zhǎng)沙市低收入家庭具體標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)?、?dāng)年城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的2倍。 　　按家庭比例確定，如《江蘇省城市低收入家庭認(rèn)定辦法》規(guī)定，各地確定低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，原則上要覆蓋20%以上的城市家庭。 　　多項(xiàng)指標(biāo)綜合考慮。如《河南省城市低收入家庭認(rèn)定辦法》規(guī)定，城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，統(tǒng)籌考慮居民人均可支配收入、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及住房保障和其他社會(huì)救助的關(guān)系，以滿足城市居民基本生活需求為原則，按照不同救助項(xiàng)目需求和家庭支付能力確定。 城市低收入家庭收入主要包括家庭可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)兩項(xiàng)指標(biāo)。家庭收入，是指家庭成員在一定期限內(nèi)擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個(gè)人所得稅以及個(gè)人繳納的社會(huì)保障支出后的工薪收入、經(jīng)營(yíng)性凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入等。 　　家庭財(cái)產(chǎn)，是指家庭成員擁有的全部存款、房產(chǎn)、車輛、有價(jià)證券等財(cái)產(chǎn)。家庭成員按照國(guó)家規(guī)定獲得的優(yōu)待撫恤金、計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)與扶助金、教育獎(jiǎng)（助）學(xué)金、寄宿生生活費(fèi)補(bǔ)助以及見義勇為等獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助，等等，不計(jì)入家庭收入。第三章 我國(guó)住房保障的方式 經(jīng)濟(jì)適用房20世紀(jì)90年代初，我國(guó)開始推行以市場(chǎng)化為核心的住房體制改革，改革的同時(shí)強(qiáng)調(diào)了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各級(jí)地方政府開始著手大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房保障體系中的一部分，發(fā)軔和服務(wù)于我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化大背景下的住房制度改革，在解決購(gòu)房困難的中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了積極的作用。以首都北京為例，北京市自1998年開始興建經(jīng)濟(jì)適用住房，截止到2004年10月底共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目54個(gè)，總建筑規(guī)模2690萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工1317萬(wàn)平方米，一共解決了10多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題。此外，還支持中央科教文衛(wèi)等單位利用自用土地自建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目220個(gè)，建設(shè)規(guī)模達(dá)469萬(wàn)平方米 。　　經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施一定程度上起到了完善城市住房供給結(jié)構(gòu)、平抑城市住房?jī)r(jià)格的作用。以我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市北京為例，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格的影響尤為突出。從1999到2004年期間，北京市總共銷售的經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá)到21767萬(wàn)平方米，這些分批推出的經(jīng)濟(jì)適用房成為影響北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量。與此相對(duì)照的是另外一個(gè)大城市上海，到2004年為止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)幾乎還是一片空白。根據(jù)1999年到2004年幾年間的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量與北京市的房?jī)r(jià)呈反比的關(guān)系，再比較兩個(gè)城市，北京房?jī)r(jià)總體趨于平穩(wěn)，而上海房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，短短五年間，房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍?？梢?，北京市的批量經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有效地調(diào)整了供求關(guān)系，對(duì)平抑北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的居高不下的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了積極的影響 。2005年后，國(guó)家部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，國(guó)家相應(yīng)加大了宏觀調(diào)控的力度。3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（又稱舊國(guó)八條），要求各地大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， “有計(jì)劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，并對(duì)外公布”。４月，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（又稱新國(guó)八條），各地要“盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排”，住房?jī)r(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，并適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 。 廉租房 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房(lowrent house或者lowrent housing)是中國(guó)大陸地區(qū)推行的一項(xiàng)旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象也納入了廉租住房的解決范圍。當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。中國(guó)建設(shè)部明確要求，全國(guó)所有市縣在2008年年底前必須建立“廉租房”制度。目前，由于流動(dòng)人口增加等原因，小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺，部分城市嚴(yán)重供不應(yīng)求。如北京市一居室住房供求比為1：4。低收入家庭即使領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，也可能租不到合適的住房或者將抬高市場(chǎng)租金，這些成為當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要矛盾。要通過政府新建、收購(gòu)、改建以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式多渠道籌集房源。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，要加大建設(shè)力度。新建廉租住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)和普通商品住房小區(qū)中配建，建成后由政府收回或回購(gòu)，也可以集中建設(shè)。同時(shí)，要求積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)建設(shè)中小戶型住房出租。 公共租賃房 公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非盈利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給特定人群的一種保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，是屬于社會(huì)屬性的公共住房。從共性來看，與廉租住房相類似，但保障范圍更廣泛。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，越來越多的低收入家庭難以依靠市場(chǎng)化途徑來解決住房問題，住房消費(fèi)能力呈相對(duì)下降趨勢(shì)。公共租賃住房正是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租賃住房正成為住房保障的主要方式。各地不論在制度建設(shè)還是在實(shí)踐探索中都取得了明顯突破。當(dāng)前，與公共租賃住房有關(guān)的各項(xiàng)配套制度改革正在穩(wěn)步推進(jìn)。公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等，也有一些城市已開始嘗試面向廣大外來人口，如深圳、重慶和上海（有一定的約束條件）。公共租賃住房的未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動(dòng)人口。公共租賃住房房租標(biāo)準(zhǔn)一般為家庭收入的1030%之間，下圖為廈門萬(wàn)景公寓公共租賃住房小區(qū)的房租標(biāo)準(zhǔn)，從中可以看出，同樣的戶型，因家庭收入不同，個(gè)人或家庭支付的房租標(biāo)準(zhǔn)差別較大，即，如果政府補(bǔ)貼的多，需要個(gè)人支付的就少；反之，政府補(bǔ)貼的少，個(gè)人需要支付的就要多一些，但一般不會(huì)超過家庭收入的30%。從絕對(duì)數(shù)額看，75平方米的三房型最高月租還不到400元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，所以，廈門市的公共租賃住房一經(jīng)推出，就受到廣大無房的中低收入家庭的歡迎。公共租賃住房的最大好處是剝離了投資投機(jī)機(jī)會(huì)。符合公共租賃住房承租條件的家庭或個(gè)人，只能在規(guī)定條件下承租，當(dāng)收入提高后或購(gòu)買了其他住房后就要退出公共租賃住房，這樣，就去除了房?jī)r(jià)上漲帶來的投資收益可能性，如果不是真正的住房困難戶就不會(huì)選擇承租公共租賃住房，這樣就保證了公共租賃住房完全是為了滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求而非投資需求，剔除了投資、投機(jī)的因素 小產(chǎn)權(quán)房 “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造建造的“商品房”。根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購(gòu)買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。 目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。第四章 我國(guó)住房保障的弊端 建筑面積過大，標(biāo)準(zhǔn)過高 經(jīng)濟(jì)適用房本身就以經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性為顯著特征，但我國(guó)許多地方的經(jīng)濟(jì)適用房存在超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的問題，使得許多符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的低收入家庭喪失了購(gòu)買能力，與國(guó)家政策的本意脫節(jié)。2005年， REICO工作室進(jìn)行的專門調(diào)查研究顯示，北京市、太原市(國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)城市)、西安(全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)總量比例最大的城市)三個(gè)城市平均60—%，%的經(jīng)濟(jì)適用住房面積在90平方米以上，其中北京以80—120平方米為主力戶型，西安以60—100平方米為主力戶型，太原以60—90平方米為主力戶型，其中北京90平方米以上的經(jīng)濟(jì)適用住房占60%以上，三城市的戶型面積比例如下 ：表41 北京、西安、太原三城市戶型面積比例表城市面積60平方米以下60－80平方米81－90平方米91－100平方米101－120平方米121－140平方米141平米以上北京（%）20西安（%）42525136太原（%）160 中低收入家庭范圍界定過寬，購(gòu)買對(duì)象失控 經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象定位于中低收入家庭，該購(gòu)買主體標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛、籠統(tǒng)，范圍偏大 。以北京市為例，其曾經(jīng)采用的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)為，本市城鎮(zhèn)居民，無房戶或未達(dá)標(biāo)戶，年收入低于6萬(wàn)（含6萬(wàn)）者。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這樣的家庭或個(gè)人在北京至少超過60%。在經(jīng)濟(jì)適用房的銷售上,出現(xiàn)“富人買了窮人房”現(xiàn)象。　　表421 2009年不同收入階層住房狀況戶均住房建筑面積（m2）人均住房建筑面積（m2）單棟住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通樓房比重樓齡(年)現(xiàn)有住房市場(chǎng)價(jià)值(萬(wàn)元)最低收入組%%%%%% 低收入組%%%%%% 中等偏下組%%%%%% 中等收入組%%%%%% 中等偏上組%%%%%% 高收入組%%%%%% 最高收入組%%%%%% 2009年，城鎮(zhèn)不同收入群體的住房狀況總體得到改善，各收入組的戶均住房面積和人均住房面積有所提高。從不同收入組之間的住房狀況比較來看：第一，住房面積隨著收入水平的提高而增加，，二者相差近40平方米；第二，住房質(zhì)量在不同收入群體間的差