【正文】 so a large population base, housing safeguard a country in such circumstances is particularly important. Especially since nearly a stage in real estate industry of our country, the real estate market disorder suddenly overheating housing supply squeeze, however this is highlighted the result of abnormal market economic role, some citizens normal housing needs are not being met, this further prompted our government has issued a new, perfect housing guarantee system. Therefore, our housing safeguard object and the way of this issue it is under current economic structure of the role of social problems, and anatomical and analysis to get some positive and effective conclusion in order to modify the existing housing this field of some horrible situation. In recent decades, China39。 some people 3. To strengthen the supervision and small property right in policy gives support。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。因?yàn)樽》渴侨松娴谋匾獥l件。這是一個文明社會起碼的目標(biāo)。 在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，有多種住房保障形式。我國正處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，流動人口的規(guī)模相當(dāng)大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房于1998年適時推出了，用以解決家庭成員人均收入和家庭財(cái)產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭住房（其中包擴(kuò)城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭）問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房保障的人群的定位正在科學(xué)化。經(jīng)濟(jì)適用房面世以來，產(chǎn)生了良好的社會效應(yīng)，對完善城市住房供給結(jié)構(gòu)、平抑城市住房價格、擴(kuò)大內(nèi)需，以及提高居民生活水平、解決中低收入家庭住房困難等問題上都起到了積極的作用。經(jīng)濟(jì)適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。然而，廉租房政策落實(shí)不到位，政府投入不足，房源、資金的短缺也是很大的硬傷。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。對于高檔商品住房，認(rèn)識到主要靠市場調(diào)節(jié)，對其供應(yīng)和價格等進(jìn)行必要的調(diào)控，主要是考慮我國人口多、土地少的基本國情，以及防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫影響金融安全以至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。 根據(jù)24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。通過政府新建、收購、改建等多個渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。1981年4月，在倫敦召開了城市住宅問題國際研討會，通過了《住宅人權(quán)宣言》指出，擁有一個環(huán)境良好，十余人居住的是所有居民的基本人權(quán)，1996恩年聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會通過了伊斯坦布爾宣言，提出了人人應(yīng)該享有住房。在日本，1951年制訂了《公營住宅法》，公營之住宅相對于我們現(xiàn)在說的廉租房，把這個作為中央和地方政府的共同責(zé)任，在具體的操作上以地方政府作為公營住宅的提供主體，中央政府對地方政府提供資金補(bǔ)貼。建商品房住宅均價約為6352元/平方米，中心區(qū)商品房實(shí)時簽約均價已連續(xù)數(shù)月突破7000元/平方米，而同期城鎮(zhèn)居民人均月收入約為1660元，與房價相比，實(shí)在是很不對稱?，F(xiàn)在，不少城市都在逐步擴(kuò)大住房保障對象的范圍，即逐步由戶籍最低收入家庭擴(kuò)大到中低收入家庭。在具體的政策實(shí)施時，應(yīng)當(dāng)將住房保障的對象擴(kuò)大為城鎮(zhèn)所有的中、低收入家庭。城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭可直接認(rèn)定為城市低收入家庭。如長沙市低收入家庭具體標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)?、?dāng)年城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的2倍。 城市低收入家庭收入主要包括家庭可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)兩項(xiàng)指標(biāo)。第三章 我國住房保障的方式 經(jīng)濟(jì)適用房20世紀(jì)90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制改革，改革的同時強(qiáng)調(diào)了建立住房保障制度的重要性。此外，還支持中央科教文衛(wèi)等單位利用自用土地自建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目220個，建設(shè)規(guī)模達(dá)469萬平方米 。與此相對照的是另外一個大城市上海，到2004年為止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)幾乎還是一片空白。3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（又稱舊國八條），要求各地大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， “有計(jì)劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，并對外公布”。廉租房(lowrent house或者lowrent housing)是中國大陸地區(qū)推行的一項(xiàng)旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。目前，由于流動人口增加等原因，小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺，部分城市嚴(yán)重供不應(yīng)求。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，要加大建設(shè)力度。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租賃住房正成為住房保障的主要方式。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。公共租賃住房的未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。符合公共租賃住房承租條件的家庭或個人，只能在規(guī)定條件下承租，當(dāng)收入提高后或購買了其他住房后就要退出公共租賃住房，這樣，就去除了房價上漲帶來的投資收益可能性，如果不是真正的住房困難戶就不會選擇承租公共租賃住房，這樣就保證了公共租賃住房完全是為了滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求而非投資需求，剔除了投資、投機(jī)的因素 小產(chǎn)權(quán)房 “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價出售。 目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。2005年， REICO工作室進(jìn)行的專門調(diào)查研究顯示，北京市、太原市(國家經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)城市)、西安(全國經(jīng)濟(jì)適用住房市場總量比例最大的城市)三個城市平均60—%，%的經(jīng)濟(jì)適用住房面積在90平方米以上，其中北京以80—120平方米為主力戶型，西安以60—100平方米為主力戶型，太原以60—90平方米為主力戶型，其中北京90平方米以上的經(jīng)濟(jì)適用住房占60%以上，三城市的戶型面積比例如下 ：表41 北京、西安、太原三城市戶型面積比例表城市面積60平方米以下60－80平方米81－90平方米91－100平方米101－120平方米121－140平方米141平米以上北京（%）20西安（%）42525136太原（%）160 中低收入家庭范圍界定過寬，購買對象失控 經(jīng)濟(jì)適用房保障對象定位于中低收入家庭，該購買主體標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛、籠統(tǒng)，范圍偏大 ?！　”?21 2009年不同收入階層住房狀況戶均住房建筑面積（m2）人均住房建筑面積（m2）單棟住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通樓房比重樓齡(年)現(xiàn)有住房市場價值(萬元)最低收入組%%%%%% 低收入組%%%%%% 中等偏下組%%%%%% 中等收入組%%%%%% 中等偏上組%%%%%% 高收入組%%%%%% 最高收入組%%%%%% 2009年，城鎮(zhèn)不同收入群體的住房狀況總體得到改善，各收入組的戶均住房面積和人均住房面積有所提高。 缺乏退出機(jī)制，政府負(fù)擔(dān)承重 我國傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制是，已購經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后（一般為5年），可以銷售給非中低收入家庭，進(jìn)入二手交易市場上流通，成為普通的商品房 。如此的循環(huán)往復(fù)，經(jīng)濟(jì)適用房成了消耗政府財(cái)力的無底洞，使各級政府的財(cái)政狀況嚴(yán)重惡化，積極性受挫，最終嚴(yán)重傷害到低收入住房困難家庭的利益。而同期住宅開發(fā)投資的增幅均為20%以上。而目前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，流動人口的規(guī)模相當(dāng)大。住房保障手段單一，以建設(shè)為主，其他財(cái)政、金融、稅收等配套保障手段滯后。而我國目前住房保障制度缺乏金融、財(cái)政和稅收方面系統(tǒng)配套的綜合支持政策，單一的住房保障手段很難適應(yīng)多層次的住房保障需求。許多城市在住房保障制度實(shí)施過程中，無論是補(bǔ)“磚頭”還是補(bǔ)“人頭”，都面臨了無法準(zhǔn)確界定住房保障對象的尷尬境地。如經(jīng)濟(jì)適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果已不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化(如子女成人后單獨(dú)居住或者結(jié)婚后另立門戶)，享受的保障住房或者應(yīng)退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無法操作。所以住房保障體系致力于將房價達(dá)到中低收入者能接受的范疇。這五塊溢價中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48萬平方米，溢價高達(dá)14億元，每平方米平均溢價2919元。而房子作為一種商品，本身是不具備增值保值作用的，而把投資價值附加在房子上，使其具備真正保值增值功能的幕后推手便是土地，更確切的說是土地的稀缺性。我們不能期盼地價的快速下跌來指望帶來房價的下調(diào)。需求愈是強(qiáng)烈，價格愈是高企。經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性商品住房 ，在住房的商品化和社會化改革的過程中，其商品性曾成功的把政府從傳統(tǒng)福利分房的體制中解放出來，但隨著商品化、社會化改革的深入發(fā)展，商品性對保障性的傷害也日漸凸顯出來。申請的家庭必須同時符合下列條件：①有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象；②無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；③家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；④市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。最后，經(jīng)濟(jì)適用住宅的產(chǎn)權(quán)權(quán)益也受到了限制。 該概念內(nèi)含三層意思：一是商品房必須是由具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋，否則不能稱為商品房，也不能按商品房對外出售，并辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。首先，在房屋的開發(fā)建設(shè)主體上，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房跟商品房一樣，必須是由具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋。 其次，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房跟商品房一樣，也是一種商品，是按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律組織生產(chǎn)，并進(jìn)入交換環(huán)節(jié)的，具備一般商品的特征。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)商作為市場的主體，看中的正是經(jīng)濟(jì)適用房的商品性，重視其營利的一面而忽略其保障的一面，追求的是利潤，執(zhí)行保障性住房政策非其分內(nèi)之事，由炒房到炒號、到經(jīng)濟(jì)適用房被富人買走與此不無關(guān)系，與賣給低收入者相比較，開發(fā)商在資金的回籠上要更迅速，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)以及交易成本都要低很多。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)、出售后都能獲得一定的利潤。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實(shí)行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。 合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。 擴(kuò)大廉租房的供應(yīng) 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克郊柏?cái)政承受能力等因素統(tǒng)籌研究確定。其中，對符