【正文】 庭。在日本，1951年制訂了《公營住宅法》，公營之住宅相對于我們現(xiàn)在說的廉租房，把這個(gè)作為中央和地方政府的共同責(zé)任，在具體的操作上以地方政府作為公營住宅的提供主體，中央政府對地方政府提供資金補(bǔ)貼。對于高檔商品住房，認(rèn)識到主要靠市場調(diào)節(jié)，對其供應(yīng)和價(jià)格等進(jìn)行必要的調(diào)控，主要是考慮我國人口多、土地少的基本國情，以及防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫影響金融安全以至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。我國正處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，流動人口的規(guī)模相當(dāng)大。這個(gè)政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。當(dāng)然，這只是小小的一個(gè)側(cè)面，需要改進(jìn)的地方還很多。同時(shí)，我國住房保障是低水平的基本保障，也決定了住房保障范圍只能面向低收入群體。 The more important is all policy implementation need strong, perfect legal provisions for backing.Keywords：Housing safeguard；Housing system；Lowine groups；Lowrent houses；Economy applicable room 24 武漢工程大學(xué)郵電與信息工程學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第一章 緒論 住房保障的涵義 住房保障制度是一個(gè)包含范圍很廣的概念。這是市場經(jīng)濟(jì)下政府必須提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”。于是，中央和各級地方政府開始著手大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。從2005年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價(jià)。1960年國際勞工組織發(fā)布了關(guān)于主任住宅的勸告，提出為了確保向所有工人及其家屬提供充分、濕度的住宅及時(shí)當(dāng)?shù)纳瞽h(huán)境，應(yīng)當(dāng)住宅的建設(shè)作為國家的目標(biāo)。因此，政府所制定的住房保障政策不應(yīng)以戶籍為界限，而應(yīng)積極主動地制定長遠(yuǎn)規(guī)劃和有效措施解決中低收入人群的住房問題。家庭成員按照國家規(guī)定獲得的優(yōu)待撫恤金、計(jì)劃生育獎勵與扶助金、教育獎（助）學(xué)金、寄宿生生活費(fèi)補(bǔ)助以及見義勇為等獎勵性補(bǔ)助，等等，不計(jì)入家庭收入。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。 公共租賃房 公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會非盈利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場租金的方式租給特定人群的一種保障性住房。公共租賃住房的最大好處是剝離了投資投機(jī)機(jī)會。在經(jīng)濟(jì)適用房的銷售上,出現(xiàn)“富人買了窮人房”現(xiàn)象。住房保障制度僅覆蓋城鎮(zhèn)居民，尚未覆蓋流動人口。由于住房保障制度的退出機(jī)制不完善或難于執(zhí)行，特別是以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，容易產(chǎn)生福利固化的問題。就價(jià)值而言，土地的稀缺性毋庸置疑。在住房價(jià)格上，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，支付給開發(fā)商的利潤則不得超過開發(fā)成本中征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)等四項(xiàng)費(fèi)用的3％， 從而嚴(yán)格限制了開發(fā)商的利潤幅度，要求開發(fā)商只能獲取微利?！秶鴦?wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》第5條就規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位 。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購。每平方米租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場平均租金、保障對象的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定。如是處于住房總量短缺的階段，則需要政府通過政策參與，側(cè)重增加新建保障性房源，這時(shí)“補(bǔ)磚頭”方式較好，如果存量房源可以滿足住房保障需求，則可收購舊房作為保障性房源或由保障對象直接租賃市場上的低租金住房，這時(shí)“補(bǔ)人頭”的方式較好。同時(shí)規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。這一直是我們不斷追求并努力實(shí)現(xiàn)的夢想。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，xx老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。所以說，我國住房保障的對象與方式研究不僅是在住房保障層面的剖析，也側(cè)面顯示出我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同體制改革的不適應(yīng)。同時(shí)，有條件的地方可以提取住房公積金用于支付住房租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)維修資金等相關(guān)基本住房消費(fèi)。對購買經(jīng)濟(jì)適用房、符合保障標(biāo)準(zhǔn)的二手房的低收入家庭，給予房貸貼息和貸款擔(dān)保。市場是配置住房資源的基礎(chǔ)機(jī)制，政府則通過干預(yù)市場，利用規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融、稅收等手段對市場供應(yīng)和需求進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控，實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出比例要求，確保大部分居民可以從市場上購買或租賃其可負(fù)擔(dān)的住房。 合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn) 廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房價(jià)格水平確定。 規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。而開發(fā)商作為商事主體，其行為是以利潤最大化為追求目標(biāo)的市場行為，由其負(fù)責(zé)資源的利用與分配，結(jié)果必然導(dǎo)致許多國家政策的扭曲執(zhí)行，如為增加盈利房地產(chǎn)開發(fā)商大量修建低收入家庭根本無力購買的超大型、豪華型經(jīng)濟(jì)適用房，在開發(fā)中偷工減料、虛增建設(shè)成本等等。 在購買資格上，國家做出了一定限制。 房子向來具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，作為消費(fèi)品，房子住過用過甚至于空置在那里也會折舊，表現(xiàn)出貶值的傾向；而房子作為投資品，卻又有保值增值的作用，不然就不能稱其為投資品。缺乏穩(wěn)定的資金渠道成為廉租房制度推進(jìn)的瓶頸，導(dǎo)致廉租房制度建設(shè)的推進(jìn)缺乏資金支持，進(jìn)展緩慢，覆蓋面小。2004年和2005年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資均為負(fù)增長，%%。第四章 我國住房保障的弊端 建筑面積過大，標(biāo)準(zhǔn)過高 經(jīng)濟(jì)適用房本身就以經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性為顯著特征，但我國許多地方的經(jīng)濟(jì)適用房存在超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的問題，使得許多符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的低收入家庭喪失了購買能力，與國家政策的本意脫節(jié)。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等，也有一些城市已開始嘗試面向廣大外來人口，如深圳、重慶和上海（有一定的約束條件）。要通過政府新建、收購、改建以及社會捐贈等方式多渠道籌集房源。2005年后，國家部分城市房價(jià)上漲較快，國家相應(yīng)加大了宏觀調(diào)控的力度。如《河南省城市低收入家庭認(rèn)定辦法》規(guī)定，城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平，統(tǒng)籌考慮居民人均可支配收入、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及住房保障和其他社會救助的關(guān)系，以滿足城市居民基本生活需求為原則，按照不同救助項(xiàng)目需求和家庭支付能力確定。社會住房保障的對象，從狹義上講，是最低生活保障制度保障的對象；從廣義上講，它應(yīng)包括所有無法從市場獲得住房的中低收入家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的“城鎮(zhèn)居民”，也包括城鎮(zhèn)中大量流動的非戶籍人群。其中。盡管房地產(chǎn)市場和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個(gè)體系的“空白區(qū)”?？偟膩碇v，國家住房保障體系適用的人群在大的范圍上可以簡單的劃定為中低收入人群。 住房保障制度，簡單說，就是在社會發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。 the city 2. Moderate economy applicable housing policies to ensure the basic demand。我國同樣是一個(gè)人口基數(shù)很大的一個(gè)國家，住房保障在這樣的條件下顯得尤為重要。 China is also a large population base, housing safeguard a country in such circumstances is particularly important. Especially since nearly a stage in real estate industry of our country, the real estate market disorder suddenly overheating housing supply squeeze, however this is highlighted the result of abnormal market economic role, some citizens normal housing needs are not being met, this further prompted our government has issued a new, perfect housing guarantee system. Therefore, our housing safeguard object and the way of this issue it is under current economic structure of the role of social problems, and anatomical and analysis to get some positive and effective conclusion in order to modify the existing housing this field of some horrible situation. In recent decades, China39。因?yàn)樽》渴侨松娴谋匾獥l件。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房于1998年適時(shí)推出了，用以解決家庭成員人均收入和家庭財(cái)產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭住房（其中包擴(kuò)城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭）問題。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。 根據(jù)24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。建商品房住宅均價(jià)約為6352元/平方米，中心區(qū)商品房實(shí)時(shí)簽約均價(jià)已連續(xù)數(shù)月突破7000元/平方米，而同期城鎮(zhèn)居民人均月收入約為1660元，與房價(jià)相比，實(shí)在是很不對稱。如長沙市低收入家庭具體標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)?、?dāng)年城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的2倍。與此相對照的是另外一個(gè)大城市上海，到2004年為止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)幾乎還是一片空白。目前，由于流動人口增加等原因，小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺，部分城市嚴(yán)重供不應(yīng)求。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。 目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。如此的循環(huán)往復(fù)，經(jīng)濟(jì)適用房成了消耗政府財(cái)力的無底洞，使各級政府的財(cái)政狀況嚴(yán)重惡化，積極性受挫，最終嚴(yán)重傷害到低收入住房困難家庭的利益。而我國目前住房保障制度缺乏金融、財(cái)政和稅收方面系統(tǒng)配套的綜合支持政策，單一的住房保障手段很難適應(yīng)多層次的住房保障需求。這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48萬平方米，溢價(jià)高達(dá)14億元，每平方米平均溢價(jià)2919元。經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性商品住房 ，在住房的商品化和社會化改革的過程中，其商品性曾成功的把政府從傳統(tǒng)福利分房的體制中解放出來，但隨著商品化、社會化改革的深入發(fā)展，商品性對保障性的傷害也日漸凸顯出來。首先，在房屋的開發(fā)建設(shè)主體上，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房跟商品房一樣，必須是由具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設(shè)的房屋。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)、出售后都能獲得一定的利潤。 擴(kuò)大廉租房的供應(yīng) 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。廉租房政策中，租金補(bǔ)貼已成為主要的政策手段。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。我國在這方面顯然是做的不夠的，從綜合性法律看，在我國《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。如今，伴隨著這篇畢業(yè)論文的最終成稿，復(fù)雜的心情煙消云散，自己甚至還有一點(diǎn)成就感。尤其是在房地產(chǎn)異常過熱，房價(jià)過高的階段，房價(jià)與人的剛性需求產(chǎn)生了巨大矛盾。住房公積金制度實(shí)質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國住房保障和社會保障體系中占有非常重要的地位。因此，政府在住房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。房價(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。開發(fā)商通過房屋的出售收回成本并獲得一定利潤，實(shí)現(xiàn)資本的增值，獲得了交換價(jià)值；房屋購買者通過支付一定對價(jià)，獲得一種“人造空間”，并滿足自己“衣、食、住、行”中的“住”的需求，獲得了物的使用價(jià)值。 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房同時(shí)有較強(qiáng)的商品性。價(jià)格應(yīng)該是由需求來決定的，所以把土地價(jià)格高作為高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?。因此，一旦享受了?jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧夥?，就形成了既得利益和福利固化情形，使得相?dāng)一部