【正文】 償費(fèi)等四項(xiàng)開發(fā)成本總和的3% ，雖然名義上是國家對開發(fā)商利潤率做出的一定限制，但其實(shí)也是以法律的形式對其利潤做出了保障與支持。而且，由于利潤率的起算是以四項(xiàng)開發(fā)成本為基準(zhǔn)計(jì)算的，開發(fā)商往往在實(shí)際當(dāng)中用虛增成本等方式，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%的利潤。 規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，由該家庭提出申請，有關(guān)單位按規(guī)定的程序進(jìn)行審查，對符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象范圍。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購。 合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。各地要根據(jù)實(shí)際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房。房價(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。 嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。 擴(kuò)大廉租房的供應(yīng) 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2011年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。 合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn) 廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房價(jià)格水平確定。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克郊柏?cái)政承受能力等因素統(tǒng)籌研究確定。廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和保障面積標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，由城市人民政府每年向社會(huì)公布一次。 健全廉租住房保障方式 城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場上承租住房的能力。每平方米租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場平均租金、保障對象的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定。其中，對符合條件的城市低保家庭，可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予補(bǔ)貼。 多渠道確保和增加廉租住房房源及其資金來源 要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式增加廉租住房供應(yīng)。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購；也可以考慮相對集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會(huì)出租。 地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計(jì)劃，切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金：一是地方財(cái)政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。 政府政策與職能上的轉(zhuǎn)變 市場與宏觀調(diào)控相結(jié)合 明確政府應(yīng)通過培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求。市場是配置住房資源的基礎(chǔ)機(jī)制，政府則通過干預(yù)市場，利用規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融、稅收等手段對市場供應(yīng)和需求進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控，實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出比例要求，確保大部分居民可以從市場上購買或租賃其可負(fù)擔(dān)的住房。二是明確住房保障是政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，地方政府應(yīng)制定住房保障的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實(shí)布局、具體項(xiàng)目、交付日期等，按年度對社會(huì)公布。 從各國住房保障的政策經(jīng)驗(yàn)上看，住房補(bǔ)貼政策大體可分為兩類，一類是住房建設(shè)補(bǔ)貼，也稱“補(bǔ)磚頭”；一類是購房租房補(bǔ)貼，也稱“補(bǔ)人頭”。在進(jìn)行政策選擇時(shí)，要注意分析市場供求關(guān)系。如是處于住房總量短缺的階段，則需要政府通過政策參與，側(cè)重增加新建保障性房源，這時(shí)“補(bǔ)磚頭”方式較好，如果存量房源可以滿足住房保障需求，則可收購舊房作為保障性房源或由保障對象直接租賃市場上的低租金住房，這時(shí)“補(bǔ)人頭”的方式較好。因此，地方政府在決定當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r(shí)要掌握市場房源狀況，在充分細(xì)致分析各階段市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)決策。 發(fā)揮財(cái)政、稅收、金融等政策手段的作用，增加保障性住房供給 我國目前正處在經(jīng)濟(jì)建設(shè)社會(huì)的快速發(fā)展時(shí)期，需要政府投入的領(lǐng)域很多，同時(shí)，我國又處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，政府的住房保障能力和保障需求之間存在著極大的不平衡性，單純依靠政府的財(cái)政資金無法完全解決低收入家庭的住房保障問題。因此，政府在住房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動(dòng)更多的社會(huì)資源參與住房保障的供給。政府應(yīng)盡快建立健全社會(huì)資金投入住房保障的政策體系，動(dòng)用財(cái)政、稅收、金融等政策手段，鼓勵(lì)增量和存量保障性住房的供給。在目前經(jīng)濟(jì)適用房制度政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上，要加緊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，興利除弊，為向“以租為主”轉(zhuǎn)變制定進(jìn)一步的政策措施，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息貸款等，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金建設(shè)、持有或收購供租賃的保障性房源，并通過稅收手段刺激低收入者租房的存量市場供給。 通過利好政策，有效扶持低收入家庭租房或購房一是房租補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼。主要是針對最低收入和低收入群體給予補(bǔ)貼。目前在住房保障政策實(shí)施過程中，對原來廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等“補(bǔ)磚頭”的政策，部分城市根據(jù)市情進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)展出租金補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼等“補(bǔ)人頭”的住房政策。廉租房政策中，租金補(bǔ)貼已成為主要的政策手段。經(jīng)濟(jì)適用房政策也進(jìn)行了向購房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)化的有益探索，如山東省日照市在不改變現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策的前提下，將政府直接建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地，經(jīng)市場公開出讓后獲取的土地收益，用于發(fā)放購房補(bǔ)貼；萊蕪市也有從“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”的積極探索。二是購房貸款貼息。對購買經(jīng)濟(jì)適用房、符合保障標(biāo)準(zhǔn)的二手房的低收入家庭，給予房貸貼息和貸款擔(dān)保。三是改進(jìn)公積金制度，切實(shí)實(shí)行“低存低貸”，擴(kuò)大惠及面，支持低收入家庭購房。二是進(jìn)一步完善我國住房公積金制度。根據(jù)1999年頒布、2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。同時(shí)規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。住房保障功能是住房公積金的最根本功能。住房公積金制度實(shí)質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國住房保障和社會(huì)保障體系中占有非常重要的地位。住房公積金制度具有強(qiáng)制性、互助性和保障性特點(diǎn)。住房公積金是一項(xiàng)強(qiáng)制與鼓勵(lì)相結(jié)合的制度，包括雇主與雇員共同繳付、對公積金部分免征個(gè)人所得稅、利用公積金貸款購房以及公積金貸款實(shí)行優(yōu)惠利率等幾個(gè)組成部分。其特點(diǎn)是，公積金賬戶中的錢是繳存人個(gè)人所有的錢，通過大家繳存、有購房需求的人借貸的方式實(shí)現(xiàn)互助。擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍。重點(diǎn)做好非公有制經(jīng)濟(jì)組織建立住房公積金制度工作，做到應(yīng)建盡建，應(yīng)繳盡繳。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。提高使用效率，合理擴(kuò)大住房公積金提取和使用范圍。就中西部地區(qū)而言，主要應(yīng)進(jìn)一步面向廣大職工，大力發(fā)展個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)，可適當(dāng)放寬個(gè)人購房貸款的政策條件，擴(kuò)大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件。同時(shí)，有條件的地方可以提取住房公積金用于支付住房租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)維修資金等相關(guān)基本住房消費(fèi)。總 結(jié) 以上幾章研究了我國住房保障的對象與方式。通過對我國住房保障的對象與方式研究的分析可以看出，目前，我國保障出現(xiàn)的許多問題都基本根源于對住房保障對象上定義，從而導(dǎo)致保障對象上嚴(yán)重背離住房保障制度的目標(biāo)。鄧小平先生曾經(jīng)說過：“居者有其屋”。這一直是我們不斷追求并努力實(shí)現(xiàn)的夢想。相較于發(fā)達(dá)國家以及體制健全的一些發(fā)展中國家，我們的住房保障制度是相對落后的。對于買不起房的中低收入者來說，住房保障制度是他們的唯一希望。尤其是在房地產(chǎn)異常過熱，房價(jià)過高的階段，房價(jià)與人的剛性需求產(chǎn)生了巨大矛盾。雖然國家及時(shí)落實(shí)了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等一些的住房保障政策，緩解了當(dāng)前的矛盾，但也引起了新的問題，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房這塊存在很大漏洞，這也是我國體制改革落后于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)側(cè)面。在研究過程中，一個(gè)問題顯著而又關(guān)系重大：住房保障體系沒有足夠的法律依據(jù)。西方國家一般都建立了成熟的住房保障法律體系。如瑞典從1946年起就在法律中規(guī)定“享有良好的居住環(huán)境和寬敞的住房條件是國民的社會(huì)權(quán)利，是政府的社會(huì)責(zé)任，政府要為保障國民這一權(quán)利而不斷努力”,在1967年的法案中提出“使全體人民能夠以合理的價(jià)格住進(jìn)寬敞、舒適和設(shè)備齊全的高質(zhì)量的房屋”。美國自20世界30年代起先后出臺(tái)了《住房抵押貸款法》、《國家住房法》、《住房與城市發(fā)展法》、《國民可承擔(dān)住宅法》等法案，對低收入人群的住房保障做出了相關(guān)規(guī)定。我國在這方面顯然是做的不夠的，從綜合性法律看，在我國《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。正是法律的空白，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。因此，法律制度的缺失是造成住房保障體系混亂根源，進(jìn)一步說，也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展無序、膨脹、虛高的最終緣由。所以說，我國住房保障的對象與方式研究不僅是在住房保障層面的剖析，也側(cè)面顯示出我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同體制改革的不適應(yīng)。當(dāng)前的關(guān)鍵是，政府部門要以唯物主義發(fā)展觀為原則，要有一個(gè)完整的思路，構(gòu)建完整的住房保障體系。致 謝 本課題在選題及研究過程中得到xx老師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，xx老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。x老師不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在思想、實(shí)習(xí)工作上給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向xx老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。 從論文選題到搜集資料，從開題報(bào)告、寫初稿到反復(fù)修改，歷時(shí)半載，期間經(jīng)歷了喜悅、聒噪、痛苦和彷徨，在寫作論文的過程中心情是如此復(fù)雜。如今，伴隨著這篇畢業(yè)論文的最終成稿，復(fù)雜的心情煙消云散，自己甚至還有一點(diǎn)成就感。 最后，我要感謝四年的大學(xué)生活，感謝工程管理專業(yè)的所有老師同學(xué)以及我的家人和那些永遠(yuǎn)也不能忘記的朋友，他們的支持與情感，是我永遠(yuǎn)的財(cái)富。參考文獻(xiàn) [1] [J].城市開發(fā)，2000，（11）.　　[3] [N].人民日報(bào)海外版，20070122.　　[4] [J].上海房地，2005，（11）.[5] [J].中國房地產(chǎn)，2005，（10）.[6] [J].中國城市經(jīng)濟(jì)，2008（2）.[7] 張昕,[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2008(3). 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