【正文】 合條件的城市低保家庭，可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予補(bǔ)貼。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。二是明確住房保障是政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，地方政府應(yīng)制定住房保障的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實(shí)布局、具體項(xiàng)目、交付日期等，按年度對社會公布。因此，地方政府在決定當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r(shí)要掌握市場房源狀況，在充分細(xì)致分析各階段市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)決策。在目前經(jīng)濟(jì)適用房制度政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上，要加緊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，興利除弊，為向“以租為主”轉(zhuǎn)變制定進(jìn)一步的政策措施，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息貸款等，調(diào)動社會資金建設(shè)、持有或收購供租賃的保障性房源，并通過稅收手段刺激低收入者租房的存量市場供給。廉租房政策中，租金補(bǔ)貼已成為主要的政策手段。三是改進(jìn)公積金制度，切實(shí)實(shí)行“低存低貸”，擴(kuò)大惠及面，支持低收入家庭購房。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。住房公積金是一項(xiàng)強(qiáng)制與鼓勵相結(jié)合的制度，包括雇主與雇員共同繳付、對公積金部分免征個(gè)人所得稅、利用公積金貸款購房以及公積金貸款實(shí)行優(yōu)惠利率等幾個(gè)組成部分。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體?？? 結(jié) 以上幾章研究了我國住房保障的對象與方式。相較于發(fā)達(dá)國家以及體制健全的一些發(fā)展中國家，我們的住房保障制度是相對落后的。在研究過程中，一個(gè)問題顯著而又關(guān)系重大：住房保障體系沒有足夠的法律依據(jù)。我國在這方面顯然是做的不夠的，從綜合性法律看，在我國《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。當(dāng)前的關(guān)鍵是，政府部門要以唯物主義發(fā)展觀為原則，要有一個(gè)完整的思路，構(gòu)建完整的住房保障體系。x老師不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在思想、實(shí)習(xí)工作上給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向xx老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。參考文獻(xiàn) [1] [J].城市開發(fā)，2000，（11）.　　[3] [N].人民日報(bào)海外版，20070122.　　[4] [J].上海房地，2005，（11）.[5] [J].中國房地產(chǎn)，2005，（10）.[6] [J].中國城市經(jīng)濟(jì)，2008（2）.[7] 張昕,[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2008(3). 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[16] 建設(shè)部:未來經(jīng)濟(jì)適用房將走租售并舉之路[N].濟(jì)寧日報(bào)，2007 02 15. 。如今，伴隨著這篇畢業(yè)論文的最終成稿，復(fù)雜的心情煙消云散，自己甚至還有一點(diǎn)成就感。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。因此，法律制度的缺失是造成住房保障體系混亂根源，進(jìn)一步說，也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展無序、膨脹、虛高的最終緣由。如瑞典從1946年起就在法律中規(guī)定“享有良好的居住環(huán)境和寬敞的住房條件是國民的社會權(quán)利，是政府的社會責(zé)任，政府要為保障國民這一權(quán)利而不斷努力”,在1967年的法案中提出“使全體人民能夠以合理的價(jià)格住進(jìn)寬敞、舒適和設(shè)備齊全的高質(zhì)量的房屋”。尤其是在房地產(chǎn)異常過熱，房價(jià)過高的階段，房價(jià)與人的剛性需求產(chǎn)生了巨大矛盾。鄧小平先生曾經(jīng)說過：“居者有其屋”。就中西部地區(qū)而言，主要應(yīng)進(jìn)一步面向廣大職工，大力發(fā)展個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)，可適當(dāng)放寬個(gè)人購房貸款的政策條件，擴(kuò)大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件。擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍。住房公積金制度實(shí)質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國住房保障和社會保障體系中占有非常重要的地位。根據(jù)1999年頒布、2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲金。二是購房貸款貼息。主要是針對最低收入和低收入群體給予補(bǔ)貼。因此，政府在住房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。在進(jìn)行政策選擇時(shí)，要注意分析市場供求關(guān)系。 政府政策與職能上的轉(zhuǎn)變 市場與宏觀調(diào)控相結(jié)合 明確政府應(yīng)通過培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。 健全廉租住房保障方式 城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場上承租住房的能力?！笆晃濉逼谀珖庾》恐贫缺Ｕ戏秶沙鞘凶畹褪杖胱》坷щy家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2011年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。房價(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。而且，由于利潤率的起算是以四項(xiàng)開發(fā)成本為基準(zhǔn)計(jì)算的，開發(fā)商往往在實(shí)際當(dāng)中用虛增成本等方式，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%的利潤。經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，即可按市場價(jià)上市出售；出售時(shí)，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益即可。開發(fā)商通過房屋的出售收回成本并獲得一定利潤，實(shí)現(xiàn)資本的增值，獲得了交換價(jià)值；房屋購買者通過支付一定對價(jià)，獲得一種“人造空間”，并滿足自己“衣、食、住、行”中的“住”的需求，獲得了物的使用價(jià)值。不但要求房屋的生產(chǎn)者、產(chǎn)品的供給者——開發(fā)商符合法定的資格 ，同時(shí)在生產(chǎn)的程序問題上，也要求生產(chǎn)環(huán)節(jié)按市場規(guī)律來進(jìn)行，不得違背市場的規(guī)則。政府部門和官員因?yàn)樽陨淼木窒?，無法顧及房地產(chǎn)開發(fā)中那么多技術(shù)層面和經(jīng)濟(jì)層面的問題，在房屋的開發(fā)中，很多行政性監(jiān)督管理職能下放給了房地產(chǎn)開發(fā)商。三是商品房開發(fā)、出售具有明顯的利潤率。 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房同時(shí)有較強(qiáng)的商品性。在住房收費(fèi)上，取消沒有法律法規(guī)依據(jù)的收費(fèi)，對經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，小區(qū)經(jīng)營性配套設(shè)施不計(jì)入住房成本，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)給予相應(yīng)優(yōu)惠；建設(shè)成本由征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(各小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成 。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房有一定的社會保障性，與純粹意義上的商品房有所不同。第五章 住房保障制度的完善 對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行重新定位 對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行重新定位的直接原因 主要是基于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的缺陷，以及在執(zhí)行中出現(xiàn)的銷售對象失控、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控、價(jià)格失控等種種問題，對此需要嚴(yán)格審查購買對象、控制建筑面積以及加強(qiáng)價(jià)格管理等具體措施來解決制度的不完善之處。價(jià)格應(yīng)該是由需求來決定的，所以把土地價(jià)格高作為高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?。政府運(yùn)用招拍掛的方式出讓土地使用權(quán)，應(yīng)該也是想旨在體現(xiàn)土地的稀缺性。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個(gè)數(shù)字就變成了8052元/平方米。其利潤所得也在房地產(chǎn)商的利潤來源占到很大一部分。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧夥?，就形成了既得利益和福利固化情形，使得相?dāng)一部分住房保障資源未能始終用在最需要的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。如經(jīng)濟(jì)適用房制度，一些城市在實(shí)行過程中，雖然制定了供應(yīng)對象的標(biāo)準(zhǔn)，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實(shí)掌握，無法準(zhǔn)確審核保障對象的資格，造成了保障供給與保障對象的大量錯配，影響了保障政策的有效性?，F(xiàn)有的財(cái)政體系尚沒有將住房保障納入財(cái)政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。如日本為解決低收入家庭住房問題，綜合運(yùn)用財(cái)政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，這部分人的基本住房保障問題若處理不好，將會產(chǎn)生引發(fā)“貧民窟化”、“犯罪率上升”等一系列嚴(yán)重的社會問題，從而危害全局的穩(wěn)定與發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降，從2002年占住宅開發(fā)投資的11%%。面對眾多的住房保障需求，住房保障供應(yīng)體系中廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)覆蓋比例非常低，廉租住房的保障面尚不足5%0，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5%左右。制度在設(shè)計(jì)上本意是解決中低收入家庭的住房問題，為此，國家還給予了經(jīng)濟(jì)適用房大量的投入，如土地采用行政劃撥的方式，行政事業(yè)收費(fèi)減半、政府負(fù)擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。表422 2009年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個(gè)城市2009年偶爾居住住房比例最高的十個(gè)城市2009年偶爾居住住房比例最低的十個(gè)城市城市空屋率城市空屋率南京%鄭州%廣州%杭州%天津%?？?西安%太原%沈陽%深圳%福州%哈爾濱%南昌%石家莊%上海%烏魯木齊%銀川%蘭州%合肥%西寧% 高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，形成對低收入群體的擠出效應(yīng)，形成殺貧濟(jì)富的局面。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這樣的家庭或個(gè)人在北京至少超過60%?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。從絕對數(shù)額看，75平方米的三房型最高月租還不到400元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金，所以，廈門市的公共租賃住房一經(jīng)推出，就受到廣大無房的中低收入家庭的歡迎。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。當(dāng)前，與公共租賃住房有關(guān)的各項(xiàng)配套制度改革正在穩(wěn)步推進(jìn)。從共性來看，與廉租住房相類似，但保障范圍更廣泛。同時(shí)，要求積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵建設(shè)中小戶型住房出租。低收入家庭即使領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，也可能租不到合適的住房或者將抬高市場租金，這些成為當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要矛盾。但在這些國家，政府對這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。 廉租房 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房?？梢?，北京市的批量經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有效地調(diào)整了供求關(guān)系，對平抑北京房地產(chǎn)市場的居高不下的房價(jià)產(chǎn)生了積極的影響 。以我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市北京為例，經(jīng)濟(jì)適用房對整個(gè)住房市場價(jià)格的影響尤為突出。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房保障體系中的一部分，發(fā)軔和服務(wù)于我國由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化大背景下的住房制度改革，在解決購房困難的中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了積極的作用。 　　家庭財(cái)產(chǎn)，是指家庭成員擁有的全部存款、房產(chǎn)、車輛、有價(jià)證券等財(cái)產(chǎn)。 　　多項(xiàng)指標(biāo)綜合考慮。如廣西壯族自治區(qū)，城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，按照統(tǒng)計(jì)部門公布的當(dāng)?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民人月均可支配收入的40%~50%確定。家庭成員是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系并共同生活的人員。解決好中低收入人群，包括外來人口低收入人群的安居問題，對社會的健康和諧和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此家庭是確定住房保障對象的基本單位。然而隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化建設(shè)步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)的住房價(jià)格之間出現(xiàn)巨大的落差。從保障主體來講，我們來看政府的保障責(zé)任是由中央政府和地方政府共同承擔(dān)，英國1919年制訂了一個(gè)住房與城鎮(zhèn)計(jì)劃法。住宅政策是社會政策的重要組成部分，已與上個(gè)世紀(jì)中期以來得到國際公認(rèn)，1948年通過了世界人權(quán)宣言，指出擁有適當(dāng)住房是享有適當(dāng)生活標(biāo)準(zhǔn)的這一權(quán)利的一個(gè)組成部分。截至2007年11月底，全國累計(jì)投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，要通報(bào)批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、