【正文】 合條件的城市低保家庭，可按當?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標準和市場平均租金給予補貼。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設中小戶型住房面向社會出租。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。二是明確住房保障是政府應承擔的責任，地方政府應制定住房保障的長遠發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標，并落實布局、具體項目、交付日期等，按年度對社會公布。因此，地方政府在決定當?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r要掌握市場房源狀況，在充分細致分析各階段市場供求關系的基礎上做出適當決策。在目前經濟適用房制度政策優(yōu)惠基礎上，要加緊總結經驗，興利除弊，為向“以租為主”轉變制定進一步的政策措施，如稅收優(yōu)惠、財政貼息貸款等，調動社會資金建設、持有或收購供租賃的保障性房源，并通過稅收手段刺激低收入者租房的存量市場供給。廉租房政策中，租金補貼已成為主要的政策手段。三是改進公積金制度，切實實行“低存低貸”，擴大惠及面，支持低收入家庭購房。住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。住房公積金是一項強制與鼓勵相結合的制度，包括雇主與雇員共同繳付、對公積金部分免征個人所得稅、利用公積金貸款購房以及公積金貸款實行優(yōu)惠利率等幾個組成部分。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農民工在內的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。總 結 以上幾章研究了我國住房保障的對象與方式。相較于發(fā)達國家以及體制健全的一些發(fā)展中國家，我們的住房保障制度是相對落后的。在研究過程中，一個問題顯著而又關系重大：住房保障體系沒有足夠的法律依據(jù)。我國在這方面顯然是做的不夠的，從綜合性法律看，在我國《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權利的任何相關規(guī)定。當前的關鍵是，政府部門要以唯物主義發(fā)展觀為原則，要有一個完整的思路，構建完整的住房保障體系。x老師不僅在學業(yè)上給我以精心指導，同時還在思想、實習工作上給我以無微不至的關懷，在此謹向xx老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。參考文獻 [1] [J].城市開發(fā)，2000，（11）.　　[3] [N].人民日報海外版，20070122.　　[4] [J].上海房地，2005，（11）.[5] [J].中國房地產，2005，（10）.[6] [J].中國城市經濟，2008（2）.[7] 張昕,[J].宏觀經濟研究，2008(3). 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[16] 建設部:未來經濟適用房將走租售并舉之路[N].濟寧日報，2007 02 15. 。如今，伴隨著這篇畢業(yè)論文的最終成稿，復雜的心情煙消云散，自己甚至還有一點成就感。她嚴肅的科學態(tài)度，嚴謹?shù)闹螌W精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我。因此，法律制度的缺失是造成住房保障體系混亂根源，進一步說，也是當前我國房地產發(fā)展無序、膨脹、虛高的最終緣由。如瑞典從1946年起就在法律中規(guī)定“享有良好的居住環(huán)境和寬敞的住房條件是國民的社會權利，是政府的社會責任，政府要為保障國民這一權利而不斷努力”,在1967年的法案中提出“使全體人民能夠以合理的價格住進寬敞、舒適和設備齊全的高質量的房屋”。尤其是在房地產異常過熱，房價過高的階段，房價與人的剛性需求產生了巨大矛盾。鄧小平先生曾經說過：“居者有其屋”。就中西部地區(qū)而言，主要應進一步面向廣大職工，大力發(fā)展個人購房貸款業(yè)務，可適當放寬個人購房貸款的政策條件，擴大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件。擴大公積金制度覆蓋范圍。住房公積金制度實質是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國住房保障和社會保障體系中占有非常重要的地位。根據(jù)1999年頒布、2002年修訂的《住房公積金管理條例》，住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲金。二是購房貸款貼息。主要是針對最低收入和低收入群體給予補貼。因此，政府在住房保障上應充分發(fā)揮政策手段的作用，引導、拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。在進行政策選擇時，要注意分析市場供求關系。 政府政策與職能上的轉變 市場與宏觀調控相結合 明確政府應通過培育、引導和干預市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設力度。 健全廉租住房保障方式 城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力?！笆晃濉逼谀?，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭；2011年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。上述規(guī)定應在經濟適用住房購房合同中予以明確。房價較高、住房結構性矛盾突出的城市，要增加經濟適用住房供應。過去享受過福利分房或購買過經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。而且，由于利潤率的起算是以四項開發(fā)成本為基準計算的，開發(fā)商往往在實際當中用虛增成本等方式，獲得遠遠超過3%的利潤。經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，即可按市場價上市出售；出售時，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益即可。開發(fā)商通過房屋的出售收回成本并獲得一定利潤，實現(xiàn)資本的增值，獲得了交換價值；房屋購買者通過支付一定對價，獲得一種“人造空間”，并滿足自己“衣、食、住、行”中的“住”的需求，獲得了物的使用價值。不但要求房屋的生產者、產品的供給者——開發(fā)商符合法定的資格 ，同時在生產的程序問題上，也要求生產環(huán)節(jié)按市場規(guī)律來進行，不得違背市場的規(guī)則。政府部門和官員因為自身的局限，無法顧及房地產開發(fā)中那么多技術層面和經濟層面的問題，在房屋的開發(fā)中，很多行政性監(jiān)督管理職能下放給了房地產開發(fā)商。三是商品房開發(fā)、出售具有明顯的利潤率。 傳統(tǒng)經濟適用房同時有較強的商品性。在住房收費上，取消沒有法律法規(guī)依據(jù)的收費，對經有關部門批準的行政事業(yè)性收費減半征收，小區(qū)經營性配套設施不計入住房成本，基礎設施配套費給予相應優(yōu)惠；建設成本由征地拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、小區(qū)基礎設施建設費(各小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成 。傳統(tǒng)經濟適用房有一定的社會保障性，與純粹意義上的商品房有所不同。第五章 住房保障制度的完善 對經濟適用房進行重新定位 對經濟適用房進行重新定位的直接原因 主要是基于傳統(tǒng)經濟適用房制度的缺陷，以及在執(zhí)行中出現(xiàn)的銷售對象失控、建設標準失控、價格失控等種種問題，對此需要嚴格審查購買對象、控制建筑面積以及加強價格管理等具體措施來解決制度的不完善之處。價格應該是由需求來決定的，所以把土地價格高作為高房價的罪魁禍首。政府運用招拍掛的方式出讓土地使用權，應該也是想旨在體現(xiàn)土地的稀缺性。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個數(shù)字就變成了8052元/平方米。其利潤所得也在房地產商的利潤來源占到很大一部分。因此，一旦享受了經濟適用房或實物配租形式的廉租房，就形成了既得利益和福利固化情形，使得相當一部分住房保障資源未能始終用在最需要的低收入居民身上，導致保障制度成效降低。如經濟適用房制度，一些城市在實行過程中，雖然制定了供應對象的標準，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，無法準確審核保障對象的資格，造成了保障供給與保障對象的大量錯配，影響了保障政策的有效性。現(xiàn)有的財政體系尚沒有將住房保障納入財政預算，只有少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應計劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。如日本為解決低收入家庭住房問題，綜合運用財政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財政部門承擔。從國際經驗看，這部分人的基本住房保障問題若處理不好，將會產生引發(fā)“貧民窟化”、“犯罪率上升”等一系列嚴重的社會問題，從而危害全局的穩(wěn)定與發(fā)展。經濟適用房開發(fā)投資占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降，從2002年占住宅開發(fā)投資的11%%。面對眾多的住房保障需求，住房保障供應體系中廉租房和經濟適用房的供應覆蓋比例非常低，廉租住房的保障面尚不足5%0，經濟適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5%左右。制度在設計上本意是解決中低收入家庭的住房問題，為此，國家還給予了經濟適用房大量的投入，如土地采用行政劃撥的方式，行政事業(yè)收費減半、政府負擔小區(qū)外基礎設施建設費用等。表422 2009年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個城市2009年偶爾居住住房比例最高的十個城市2009年偶爾居住住房比例最低的十個城市城市空屋率城市空屋率南京%鄭州%廣州%杭州%天津%?？?西安%太原%沈陽%深圳%福州%哈爾濱%南昌%石家莊%上海%烏魯木齊%銀川%蘭州%合肥%西寧% 高收入家庭購買經濟適用房，形成對低收入群體的擠出效應，形成殺貧濟富的局面。按照這個標準，這樣的家庭或個人在北京至少超過60%。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區(qū)別。所以，“小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。從絕對數(shù)額看，75平方米的三房型最高月租還不到400元，遠遠低于市場租金，所以，廈門市的公共租賃住房一經推出，就受到廣大無房的中低收入家庭的歡迎。當?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時，有嚴格的退出機制。當前，與公共租賃住房有關的各項配套制度改革正在穩(wěn)步推進。從共性來看，與廉租住房相類似，但保障范圍更廣泛。同時，要求積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵建設中小戶型住房出租。低收入家庭即使領取租賃補貼，也可能租不到合適的住房或者將抬高市場租金，這些成為當前推進廉租住房制度建設的主要矛盾。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經總結出了豐富的經驗及政策。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。 廉租房 廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。可見，北京市的批量經濟適用房建設有效地調整了供求關系，對平抑北京房地產市場的居高不下的房價產生了積極的影響 。以我國經濟適用房建設規(guī)模最大的城市北京為例，經濟適用房對整個住房市場價格的影響尤為突出。經濟適用房作為我國住房保障體系中的一部分，發(fā)軔和服務于我國由計劃經濟向市場經濟轉化大背景下的住房制度改革，在解決購房困難的中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了積極的作用。 　　家庭財產，是指家庭成員擁有的全部存款、房產、車輛、有價證券等財產。 　　多項指標綜合考慮。如廣西壯族自治區(qū)，城市低收入家庭收入標準，按照統(tǒng)計部門公布的當?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民人月均可支配收入的40%~50%確定。家庭成員是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關系并共同生活的人員。解決好中低收入人群，包括外來人口低收入人群的安居問題，對社會的健康和諧和經濟的可持續(xù)發(fā)展至關重要。因此家庭是確定住房保障對象的基本單位。然而隨著經濟的高速發(fā)展和城市化建設步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標準的住房價格之間出現(xiàn)巨大的落差。從保障主體來講，我們來看政府的保障責任是由中央政府和地方政府共同承擔，英國1919年制訂了一個住房與城鎮(zhèn)計劃法。住宅政策是社會政策的重要組成部分，已與上個世紀中期以來得到國際公認，1948年通過了世界人權宣言，指出擁有適當住房是享有適當生活標準的這一權利的一個組成部分。截至2007年11月底，全國累計投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年10月，財政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實落實廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關領導責任”。從2003年下半年開始，政府從嚴把土地、