【正文】 廉租房 廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。以我國經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市北京為例，經(jīng)濟適用房對整個住房市場價格的影響尤為突出。 　　家庭財產(chǎn)，是指家庭成員擁有的全部存款、房產(chǎn)、車輛、有價證券等財產(chǎn)。如廣西壯族自治區(qū)，城市低收入家庭收入標準，按照統(tǒng)計部門公布的當?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民人月均可支配收入的40%~50%確定。解決好中低收入人群，包括外來人口低收入人群的安居問題，對社會的健康和諧和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。然而隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化建設(shè)步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標準的住房價格之間出現(xiàn)巨大的落差。住宅政策是社會政策的重要組成部分，已與上個世紀中期以來得到國際公認，1948年通過了世界人權(quán)宣言，指出擁有適當住房是享有適當生活標準的這一權(quán)利的一個組成部分。其中，2007年10月，財政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。從2003年下半年開始，政府從嚴把土地、信貸兩個閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。當然，這一政策和措施在實施過程中，出現(xiàn)了一些新的問題，比如由于“僧多肉少”出現(xiàn)了分配中的新的不公平，有的高收入者也冒充低收入者購買經(jīng)濟實用房，等等。 住房保障政策及其相應(yīng)的缺陷20世紀90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制改革，改革的同時強調(diào)了建立住房保障制度的重要性。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。這個制度就叫住房保障制度。住房保障制度，簡單說，就是在社會發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。s just a little a flank, still have a lot of room for improvement. With the development of economy, east and west, in ine difference is more and more big, . countries in housing safeguard object definition need more prehensive consideration, standardized, accurate, at any time added。關(guān)鍵詞：住房保障；住房制度；低收入群體；廉租房；經(jīng)濟適用房Abstract With the opening and reform economic development of prosperity, the accumulation of material civilization, our various highly rich safeguard system also corresponding rise, housing safeguard is plete attention reflect our government a policy people39。近幾十年來，我國的住房制度經(jīng)歷了由自建自行分配的集體制度向市場經(jīng)濟機制下房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，在自有住房、公出售和房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的背景下，我國目前已經(jīng)進入了住房升級階段，按照國際經(jīng)驗，住房保障的顧及面在這一階段應(yīng)主要關(guān)照中低收入家庭。因此，“我國住房保障的對象與方式研究”這一課題正是對當前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)作用之下的社會問題的解剖和分析，進而得到一些積極的、正面的、有效的結(jié)論，從而改變目前住房這一領(lǐng)域內(nèi)一些糟糕的現(xiàn)狀。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，東、西部地區(qū)收入差異愈來愈大，也就是說國家在住房保障對象的定義需要更全面考慮、規(guī)范準確，隨時補充；更重要的是一切政策方針的執(zhí)行需要強硬的、完善的法律條文為后盾。 4. The transformation of government functions to strengthen supervision of the real estate industry, reduce the high prices for lowine people impact. These policies in the current modity house under the condition of overpriced, does bring some very good control effect, to a certain extent the dualistic contradictions of housing supply and demand deterioration. However, because in these policy conventions have very big holes. For example: any family ine situation to hide it pretend lowine high earners, and buy economic and practical room in audit process has not been found, this is a country of foresight in policymaking there is biggish error. Of course, it39。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。因為住房是人生存的必要條件。這部分流動人口中低收入人口的比例極大，且從發(fā)展趨勢看，其中將有越來越高的比例轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐ｑv人口，這將是在未來的一段時間內(nèi)住房需求的主力人群，如何滿足他們的住房需求，是我國住房保障體系中相當重要的一塊。例如：進城務(wù)工且即將在城市定居的農(nóng)民工也列入了住房保障的對象；剛剛畢業(yè)的大學生也享受到住房保障政策；將經(jīng)濟適用房政策擴大到城鄉(xiāng)居民等等。經(jīng)濟實用房政策，在市場條件下也不失為國家解決居民住房問題的一個辦法，畢竟“住有所居”也是黨和政府對國民的莊嚴承諾。 為何住房保障體系突然被擺在國家發(fā)展策略的最前沿 自2000年起我國房地產(chǎn)投資逐步增長，而且增幅驚人，如下表：年份2000200120022003200420052006200720082009房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）57128同比增長（%）表11 2000~2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長情況圖 2010年前3季度70個大中城市中居住用地價格漲幅最高的10個城市 2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。根據(jù)24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。第二章 如何定義住房保障的人群 國外住房保障的一些形式和其對應(yīng)人群住宅具有一定的外部性，具有一定的準公共品的特質(zhì)，雖然住宅布具有消費的非競爭性和非排他性，總體上屬于私人產(chǎn)品，但是貧民窟、棚戶區(qū)等居住環(huán)境的存在使整個區(qū)域的環(huán)境和衛(wèi)生狀況惡化，也不利于社會的穩(wěn)定，合理的公共政策選擇，是對低收入階層的居住問題給予某種形式的援助，使他們的居住條件和居住環(huán)境得到改善。在德國，1950年發(fā)布了《住宅建設(shè)法》 ，把促進住宅建設(shè)作為各級政府的共同責任，該法推出了社會住房計劃，政府對納入社會住房計劃的項目提供投資補貼，在土地供應(yīng)、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠，把社會住房的租金控制在低收入家庭的負擔能力之內(nèi) 我國住房保障的對象 根據(jù)我國的政治體制，人口基數(shù)的現(xiàn)狀，社會經(jīng)濟的發(fā)展，把住房保障定義在低收入人群。然而，對于非戶籍的外來流動人口都沒有涉及。 低收入標準的設(shè)定目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，從全國來看，大致有：按照上一年度城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入的比率設(shè)定。家庭收入，是指家庭成員在一定期限內(nèi)擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個人所得稅以及個人繳納的社會保障支出后的工薪收入、經(jīng)營性凈收入、財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入等。　　經(jīng)濟適用房制度的實施一定程度上起到了完善城市住房供給結(jié)構(gòu)、平抑城市住房價格的作用。４月，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（又稱新國八條），各地要“盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排”，住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，并適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 。即使在發(fā)達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。新建廉租住房主要在經(jīng)濟適用住房小區(qū)和普通商品住房小區(qū)中配建，建成后由政府收回或回購，也可以集中建設(shè)。各地不論在制度建設(shè)還是在實踐探索中都取得了明顯突破。公共租賃住房房租標準一般為家庭收入的1030%之間，下圖為廈門萬景公寓公共租賃住房小區(qū)的房租標準，從中可以看出，同樣的戶型，因家庭收入不同，個人或家庭支付的房租標準差別較大，即，如果政府補貼的多，需要個人支付的就少；反之，政府補貼的少，個人需要支付的就要多一些，但一般不會超過家庭收入的30%。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。以北京市為例，其曾經(jīng)采用的申請標準為，本市城鎮(zhèn)居民，無房戶或未達標戶，年收入低于6萬（含6萬）者。由此不難看出，非中低收入家庭雖然不在政府住房保障的范圍內(nèi)，卻同樣可以通過在市場上購買經(jīng)濟適用房，間接地享受到住房保障下的福利，嚴重違背了制度的初衷。從投資的絕對量上看，2005年的經(jīng)濟適用房開發(fā)投資規(guī)模低于2002年的投資規(guī)模。對比國外政府住房保障的一般做法，通常要采用財政、金融、稅收等多種手段和措施給予支持。這是由于歷史的原因及重視、投入不夠的原因，基本沒有建立居民住房檔案和收入檔案，或即使某一時期建立也沒有實施動態(tài)管理，導(dǎo)致住房保障政策實施對象的認定缺乏必要的客觀依據(jù)，配置保障住房時很容易發(fā)生保障供給與實際保障對象錯配的問題。從國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實施招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、,國土資源部頒布第71令,關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的”831”大限. 自此，地價就開始走向了上升的不歸路。 土地作為不可再生資源，其稀缺性是毋庸置疑的，而且中國政府“堅守18億畝耕地紅線”的決心更凸顯出中國土地的稀缺價值。地價在房價中所占比例不小，地價的上升必然會影響房價，房價上漲又迫使更多人擠進了爭奪經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房的大軍中，豈不乏有從中漁利的房產(chǎn)中介商，這加劇了我國住房保障制度實施的難度。在土地供應(yīng)上，土地使用權(quán)采用行政劃撥，免收土地出讓金 。二是它是一種商品，是按市場經(jīng)濟規(guī)律組織生產(chǎn)，并進入交換環(huán)節(jié)的，具備一般商品的特征。 在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上，經(jīng)濟適用房也是按市場經(jīng)濟規(guī)律組織生產(chǎn)的。在房屋的二手交易上，經(jīng)濟適用房跟商品房一樣，基本可以自由流通。低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟適用住房的，由該家庭提出申請，有關(guān)單位按規(guī)定的程序進行審查，對符合標準的，納入經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象范圍。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。廉租住房保障對象的家庭收入標準、住房困難標準和保障面積標準實行動態(tài)管理，由城市人民政府每年向社會公布一次。 地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計劃，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。 從各國住房保障的政策經(jīng)驗上看，住房補貼政策大體可分為兩類，一類是住房建設(shè)補貼，也稱“補磚頭”；一類是購房租房補貼，也稱“補人頭”。 通過利好政策，有效扶持低收入家庭租房或購房一是房租補貼和購房補貼。二是進一步完善我國住房公積金制度。其特點是，公積金賬戶中的錢是繳存人個人所有的錢，通過大家繳存、有購房需求的人借貸的方式實現(xiàn)互助。通過對我國住房保障的對象與方式研究的分析可以看出，目前，我國保障出現(xiàn)的許多問題都基本根源于對住房保障對象上定義，從而導(dǎo)致保障對象上嚴重背離住房保障制度的目標。西方國家一般都建立了成熟的住房保障法律體系。致 謝 本課題在選題及研究過程中得到xx老師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完