【導(dǎo)讀】隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，生產(chǎn)要素和人口向城市聚集就會(huì)形成城市化。雖然我國(guó)的城市化水平穩(wěn)步提高，但是由于我國(guó)是全世界最大的發(fā)展中國(guó)家和最。與此同時(shí)，我們需要認(rèn)清城市化進(jìn)程中引發(fā)的住房緊缺、城鎮(zhèn)人。口過(guò)快增長(zhǎng)、公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等一系列問(wèn)題。隨著城市化進(jìn)程穩(wěn)步實(shí)施，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)。濟(jì)不斷增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也得到了很好的發(fā)展?，F(xiàn)階段如何做到趨利避害，對(duì)城市化與。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系研究有著重要的意義。本文從房地產(chǎn)業(yè)和城市化的基本理論著手，在我國(guó)現(xiàn)階段快速發(fā)展的城市化背景下，的推進(jìn)了城市化進(jìn)程，然后對(duì)徐州市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。

　　

【正文】 出，同比 GDP 只增長(zhǎng)了 倍，顯然 GDP 的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的影響 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)主要分為三大類： 第一類是土地出讓金。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2020 年當(dāng)?shù)禺?dāng)年財(cái)政總收入 萬(wàn)億元，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共向地方政府交納土地出讓金約為 萬(wàn)億元，所占比重約為 %[14]，由此可見(jiàn)土地出讓金是財(cái)政收入的重要組成部分。 第二類是房地產(chǎn)業(yè)所繳各種稅費(fèi)。據(jù)調(diào)查顯示， 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向政府所交納的費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用總支出的 %； 第三類其 他費(fèi)用，這些費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向政府繳納的其他各種費(fèi)用，這一類費(fèi)用大概占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用總支出的 10%。 綜上述所示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展交納給政府的稅收資金，在房產(chǎn)企業(yè)總支出費(fèi)用中占到了 %,所以，可以得出這樣的結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上保障了政府的財(cái)政收入。 房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)性決定了，房地產(chǎn)業(yè)除了可以通過(guò)消費(fèi)投資及進(jìn)出口貿(mào)易的發(fā)展帶動(dòng)GDP 的增長(zhǎng)之外，也能夠保障地方財(cái)政收入的征收。顯然， GDP 的增長(zhǎng)為城市化發(fā)展打好了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其中政府將大部分稅收收入用于舊城改造，興建基礎(chǔ)設(shè)施上，很大程度上促進(jìn)我國(guó) 城市化發(fā)展。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 15 房地產(chǎn)對(duì)城市人口就業(yè)的影響 城市化的一個(gè)重要的特點(diǎn)就是農(nóng)村人口向城市聚集，然而簡(jiǎn)單的人口聚集并不代表城市化的發(fā)展，城市化的人口聚集應(yīng)該是滿足一定就業(yè)條件的人口聚集。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)有著其高的關(guān)聯(lián)性，這樣能夠?yàn)樯鐣?huì)提供很多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 房地產(chǎn)業(yè)直接提供就業(yè)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)業(yè)的直接就業(yè)吸納能力也越來(lái)越高。 2020 年，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的人數(shù)就達(dá) 萬(wàn)，經(jīng)過(guò) 4 年的發(fā)展，截止到 2020 年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)了552 萬(wàn)。這個(gè)數(shù)量竟然是 2020 年的 倍。房地產(chǎn)業(yè)還以其相對(duì)優(yōu)厚的待遇以及優(yōu)越的辦公條件，吸引大家在房地產(chǎn)領(lǐng)域就業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)機(jī)會(huì) 其高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠帶動(dòng)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還能夠提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)給社會(huì)帶來(lái)充分的就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)在 12 年從事建筑業(yè)的就業(yè)量已經(jīng)達(dá)到了 萬(wàn)人，其中絕大部分是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的務(wù)工人員。這樣的話，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力有了很大程度的轉(zhuǎn)移。同樣，冶金業(yè)也是一個(gè)房地后關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鋼材總產(chǎn)量中，占 30%左右的是供給房地產(chǎn)業(yè)的。這樣的話，一個(gè)相對(duì)勞動(dòng)密集、技術(shù)含量低的冶金業(yè)，可以給社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 2020 年我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口約為一億，這樣一個(gè)無(wú)比龐大的數(shù)字在全國(guó)就業(yè)人數(shù)中約占 %，在城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)中約占 %。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但為轉(zhuǎn)移社會(huì)剩余勞動(dòng)力做出貢獻(xiàn)，還為社會(huì)加快城市化建設(shè)構(gòu)建和諧社會(huì)起到重大作用。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量 房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件做出貢獻(xiàn) 集居模式的變化形成城市化，由農(nóng)村集居模式變?yōu)槌鞘屑幽Ｊ?。而生活方式也發(fā)生變化，由鄉(xiāng)村生活城市生活的生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。由于居住條件的不同和建筑形 式的不同，這些對(duì)人們的生活意識(shí)和生活狀態(tài)都產(chǎn)生了影響。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，人們長(zhǎng)期以來(lái)改變居住條件的迫切愿望也一步一步地得到滿足。 1949 年之前，城鎮(zhèn)住宅只有 億平方米，人均居住面積也僅僅只有 平方米，而且占 90%以上的是公共用水、簡(jiǎn)易平房和公共廁所。 1949 年之后的 30 年間新建的城鎮(zhèn)住宅 1400 萬(wàn)套，總面積達(dá)到 7 億平方米。通過(guò)下述方法，我們來(lái)計(jì)算一下，每套若按照 50 平方米來(lái)計(jì)算，我國(guó)必須每年平均建成 47 萬(wàn)套住宅。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，嚴(yán)重的住房短缺是影響社會(huì)前進(jìn)發(fā)展的重 大問(wèn)題。這種情況下， 1980 年 4 月，小平同志做出了加快住宅建設(shè)重大的決定。從這以后，我國(guó)進(jìn)入了大力發(fā)展住宅建設(shè)的新時(shí)期。截止到 2020 年，我國(guó)國(guó)新建城市住房面積達(dá)到了 102 億平方米。如果按照一套房子 90 平方米來(lái)計(jì)算的話， 10427 萬(wàn)戶家庭的住房問(wèn)題得到解決。這樣，與日俱增的住房需求在很大程度上得到緩解。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 16 此外，采取了一系列措施來(lái)配合地方政府，例如，規(guī)范物業(yè)管理、加快改造危樓建設(shè)、有力整治市容市貌、加快完善各種基礎(chǔ)設(shè)施的步伐、加強(qiáng)整治噪音污染擾民等現(xiàn)象，持續(xù)改善人們的生活環(huán)境。 此外，由于人們?nèi)藗儗?duì)生活質(zhì)量越 來(lái)越高標(biāo)準(zhǔn)化的要求，人們開(kāi)始選擇在近郊購(gòu)買住房，同樣，也有大量鄉(xiāng)村人口涌進(jìn)城鎮(zhèn)同時(shí)增加了現(xiàn)有城市電力、通訊、信息、交通和市政公共設(shè)施的建設(shè)，使得城市文化教育、科研衛(wèi)生等公共事業(yè)功能得到進(jìn)一步完善，城市的對(duì)外的吸引力和品位達(dá)到從來(lái)未有的高度。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提升了城市層次 在整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，投資消費(fèi)具有舉足輕重的作用。因?yàn)橄M(fèi)不僅可以擴(kuò)大市場(chǎng)、吸引外資，還可以帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體制，從而促進(jìn)城市發(fā)展。對(duì)于消費(fèi)的基本指標(biāo)的考察最主要的是考察其消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們將人們消費(fèi) 的各式各樣的消費(fèi)資料的比例關(guān)系稱之為消費(fèi)結(jié)構(gòu)，如按基本生活保障、發(fā)展需要、自我滿足享受等資料來(lái)劃分的比例關(guān)系。當(dāng)前由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加，生活水平也得到相應(yīng)提高，恩格爾系數(shù)也是從 1978 年的 62%一直下降到 2020 年的 %，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也得以改善。正因如此，城市中的旅游觀光、休閑娛樂(lè)、出國(guó)等高檔次消費(fèi)行為占居民家庭的消費(fèi)支出日益增大，于是，城市中也就相應(yīng)增加了季節(jié)性、度假性、公共性物業(yè)設(shè)施，如度假區(qū)、酒店等高級(jí)場(chǎng)所，以此提升了城市層次。 隨著小康社會(huì)在當(dāng)今社會(huì)中變得日益重要，“小康 化”居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的也逐漸在城鎮(zhèn)居民的生活條件變化中顯現(xiàn)出來(lái)。 1998 年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，延續(xù)了幾十年的福利性、實(shí)物性分房體制宣告結(jié)束，為了緊跟居民住房條件的步伐，開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行住宅分配實(shí)行貨幣化、商品化制度；鼓勵(lì)人們購(gòu)買住房，同時(shí)提高住房的質(zhì)量和舒適度，進(jìn)一步提高居民的居住水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住宅 25平方米，比 2020 年增長(zhǎng) 21%?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，加快了住宅消費(fèi)商品化進(jìn)程，完善了有關(guān)金融政策，改變了人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也充分體現(xiàn)了社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化的作用。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 17 5 徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系分析 徐州市簡(jiǎn)介 江蘇省徐州市位于江蘇省西北部，處于長(zhǎng)江流域與黃河流域過(guò)渡地帶，黃淮海平原的南部，地處東經(jīng) 116186。22′ ～ 118186。40′ 、北緯 33186。43′ ～ 34186。58′ 之間，全市總面積 11258 平方公里，占江蘇省總面積的 11％，是全省第二大城市，且交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，具有“五省通衢”之稱。行政區(qū)劃由云龍區(qū)、鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、賈汪區(qū)、銅山區(qū)五區(qū)和沛縣、豐縣、睢寧縣、新沂市、邳州市的六個(gè)縣市組成成。近幾年，市區(qū)從南向北，自東向西發(fā)展，東西軸線從淮海路向銅山路－建國(guó)路發(fā)展。 徐州市城市化發(fā)展評(píng)價(jià) 城市化發(fā)展指標(biāo)是指城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤Ｒ驗(yàn)?，統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的不同，統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口，所以，會(huì)造成城市化率的誤差。但是按照城市化發(fā)展指標(biāo)算出的城市化率和按農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口繪畫出的城市化發(fā)展曲線圖是一致的，下表為 1990— 2020 年徐州市人口城市化統(tǒng)計(jì)表： 表 51 1990— 2020年徐州市人口城市化統(tǒng)計(jì)表 年份 總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人） 非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人） 城市化率（ %） 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 為了可以更加清晰地分析其變化趨勢(shì)，通過(guò)以上數(shù)據(jù)編制出了 1990— 2020 年徐州市徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 18 城市化發(fā)展趨勢(shì)曲線圖： 圖 51 1990— 2020年徐州市城市化發(fā)展趨勢(shì)曲線 從上圖可以看出：徐州市 1990— 2020 城市 化率整體呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，近幾年城市化環(huán)比發(fā)展速度也逐漸增加。 在 2020 年之前，徐州市城市化率一直在 25%以下，直到 2020 年之后城市化率才提升到 25%以上，從城市化發(fā)展模型上表明， 2020 年是徐州市城市化從起步期向加速期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。但 2020 年不能算是城市化起步期與加速期的分界線，它是由兩個(gè)原因引起的：第一、徐州市的城市化率與全國(guó)的城市化率標(biāo)準(zhǔn)略有偏差，其城市化率由非農(nóng)業(yè)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比重表示的，這樣計(jì)算的徐州市實(shí)際城市化率要高于這個(gè)城市化率，因此，實(shí)際上徐州 2020 的城市化率比 25%要高 。第二、由于徐州市早期的經(jīng)濟(jì)狀況比較落后，工業(yè)化程度較低，因此城市化水平低于全國(guó)。但是進(jìn)入 21世紀(jì)以來(lái)，關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代化城市的國(guó)家政策不斷頒布，徐州借此機(jī)會(huì)也和全國(guó)其他城市一樣，著重加快現(xiàn)代化城市建設(shè)，使其城市化水平與全國(guó)平均城市化水平基本保持一致。綜上所述，徐州市自 2020 年之前處于城市化起步階段， 2020 年以后處于城市化快速發(fā)展階段，并基本與全國(guó)水平保持一致。 徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià) 一個(gè)城市的地域面積是有限的，但是他的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由該城市的可使用面積決定，與此同時(shí)，城市用地在很大程度上限制了 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，城市建設(shè)用地規(guī)模是決定該城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r的重要標(biāo)準(zhǔn)。徐州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是由徐州市城市建設(shè)用地發(fā)展?fàn)顩r來(lái)決定的，建成區(qū)的面積變化也能反映一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。 下面分別是徐州市區(qū) 1990、 2020 和 2020 年建設(shè)用地提取圖，由此可見(jiàn)，徐州市建設(shè)用地規(guī)模正逐年向邊緣地區(qū)不斷擴(kuò)張。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 19 (A) 1990年 (B)2020年 (C)2020年 圖 52 1990、 2020 和 2020 年徐州市 區(qū)建設(shè)用地面積圖 因?yàn)樽≌欠康禺a(chǎn)產(chǎn)品，所以一個(gè)城市的市區(qū)的房屋建筑面積可以表現(xiàn)出該城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。下面為 1990年 — 2020年徐州市市區(qū)房屋建筑面積狀況表： 表 52 1990— 2020年徐州市市區(qū)房屋建筑面積表 年份 房屋建筑面積（萬(wàn)平方米） 年份 房屋建筑面積（萬(wàn)平方米） 1990 2245 2020 3650 1991 2352 2020 3781 1992 2465 2020 3835 1993 2622 2020 3934 1994 2690 2020 5994 1995 2751 2020 6079 1996 2870 2020 6304 1997 2980 2020 6584 1998 3104 2020 6597 1999 3337 2020 8463 2020 3507 2020 7581 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 20 圖 53 1990— 2020 年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線 從 1990— 2020年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線中我們可以發(fā)現(xiàn)， 1990 年到 2020年，徐州市房屋建筑面積發(fā)展穩(wěn)定，在 2020 年有一個(gè)拐點(diǎn)，從 2020 年到 2020 年房屋建筑面積增加幅度很 大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看來(lái)，徐州在 2020 年以前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起始階段，在 2020 年以后徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就進(jìn)入了發(fā)展期。 徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)的關(guān)系模型 在分別分析了徐州市城市化發(fā)展趨勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之后，要研究二者的關(guān)系就必須把二者的發(fā)展趨勢(shì)作比較，下面為徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線比較圖和城市化速度與房地產(chǎn)發(fā)展速度比較圖： 圖 54 徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線比較圖 1990 1992 1994 1996 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 21 圖 55 徐州市城市化速度與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度曲線比較圖 從以上兩個(gè)趨勢(shì)比較圖中和上述論述可知 ， 1990 年之前徐州城市化進(jìn)程處于起步期，1990 年之后至今處于加速期； 2020 年之前徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，處于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期 趨勢(shì)的新生期， 2020 年之后至今處于發(fā)展期。徐州市房地產(chǎn)業(yè)的新生期發(fā)生在城市化進(jìn)程的起步期與加速期，在徐州市城市化進(jìn)程加速期內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期。建立徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系模型如下： 圖 56 徐州市城市化與房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系模型 通過(guò)上述的分析和模型的建立，可以得出： 第一、徐州市城市化進(jìn)程符合標(biāo)準(zhǔn)的城市化 “S” 型曲線趨勢(shì)，但比標(biāo)準(zhǔn)的城市化“S ” 型曲線提前進(jìn)入到加速期，也就是在城市化率達(dá)到 %的時(shí)候徐州市城市化就進(jìn)入了加速期。 第二、徐州市城市化與房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)模型和標(biāo)準(zhǔn)的城市化與房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)模型相比，有相符之處也