【正文】 不動(dòng)產(chǎn)。 (4)城市帶 、 城市群 逐漸 形成和擴(kuò)大。 我國(guó)城市發(fā)展 基本方針與各國(guó)是 相 一致的。 (3)中等城市人口增加絕對(duì)量 大于 大、 小城市 。 (2)東部沿海地區(qū) 的 城市密度與城市 化 水平高于中、西部地區(qū)。 1978 年到 2020 年，由 193 個(gè)城市 增長(zhǎng) 到 669個(gè)城市，增長(zhǎng)了 246%；從城市規(guī)模 來 看，中等城市 由 60 個(gè)發(fā) 展到 206 個(gè)，增長(zhǎng) 了 243%； 小城市 由 93 個(gè)發(fā)展到 381 個(gè)，增長(zhǎng) 了 309%，而大城市只增長(zhǎng)了 74%，所以 中小城市 的 發(fā)展 速度高 于大城市。 （ 5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達(dá)集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達(dá)的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。我們必須要解決中小城市不強(qiáng)、中等城市不活的問題。同時(shí)，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。因?yàn)榇蟪鞘性诔鞘畜w系會(huì)重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)模效益和社會(huì)效益，大城市的發(fā)展是我國(guó)城市 化戰(zhàn)略的重要組成部分。 （ 2）對(duì)國(guó)家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級(jí)成頂級(jí)的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動(dòng)作用淋漓精致的發(fā)揮出來。我國(guó)應(yīng)該放松對(duì)超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點(diǎn)構(gòu)建兩到三個(gè)頂級(jí)城市，把這些城市作為我國(guó)城市體系的領(lǐng)頭羊。如何克服這些問題是城市化戰(zhàn)略推行中所需面臨的難題。在取得這些成績(jī)的同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)了我國(guó)城市化進(jìn)程過程中出現(xiàn)的一些重要問題：具體表現(xiàn)在六 個(gè)方面：（ 1）環(huán)境污染嚴(yán)重，原有生態(tài)環(huán)境改變，環(huán)境質(zhì)量下降，趨于惡化；（ 2）中心區(qū)人口密集；（ 3）交通擁擠；（ 4）地價(jià)房租昂貴，居住條件差；（ 5）失業(yè)人口增多；（ 6）社會(huì)秩序混亂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)超過 100 萬人口的城市已從 1949 年的 10個(gè)，發(fā)展到現(xiàn)在的 124 個(gè)。 中國(guó)城市化發(fā)展現(xiàn)狀 1978 年以來，我國(guó)各個(gè)城市的發(fā)展都取得了顯著的成績(jī)，大大提高我國(guó)的城市化水平。 第四階段，飛躍發(fā)展階段（ 1992 年至今 )： 鄧小平在 1992 年的南巡講話中明確提出了改革開放的策略，要建設(shè)有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。此外，政府頒布新政策，鼓勵(lì)小城市和農(nóng)村集鎮(zhèn)的成長(zhǎng)擴(kuò)大，大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。 1978 年，隨著黨的十一屆三中全會(huì)的召開，我國(guó)的城市化水平也在這一歷史時(shí)期發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變。在這個(gè)階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。但是此種戶籍制度把城市人口和農(nóng)村人口按性質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)行分割的，分為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè) 人口，同時(shí)國(guó)家對(duì)這兩種不同性質(zhì)的人員也開始實(shí)行不同的福利待遇。 1958 年我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》，根據(jù)這個(gè)條例，國(guó)家機(jī)關(guān)要對(duì)我國(guó)公民基本信息進(jìn)行依法收集、登記和確認(rèn)，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等資料。這一階段，中國(guó)由城市布局在東部沿海地區(qū)過于集中的歷史現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)建設(shè)的布局開始向內(nèi)地傾斜的現(xiàn)象，內(nèi)地大部分城市的城市化進(jìn)程也由此而得到加速，加之大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，不僅使得原有的城市規(guī)模得到擴(kuò)大，而且在不同程度上促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn) 生和發(fā)展，對(duì)勞動(dòng)密集型和服務(wù)業(yè)等的發(fā)展起到非常重要的作用。 1978 年以來，我國(guó)的城市化更是快速發(fā)展，進(jìn)入了空前發(fā)展的新階段。 中國(guó)城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 中國(guó)城市化發(fā)展歷史 新中國(guó)成立以后中國(guó)的城市化才真正開始起步。因?yàn)?，?fù)合指標(biāo)就是各個(gè)指標(biāo)的一個(gè)集合分析，必須根據(jù)實(shí)際情況考察，所以，復(fù)合指標(biāo)就比單指標(biāo)法的針對(duì)性強(qiáng)點(diǎn)，通用性差點(diǎn)。 復(fù)合指標(biāo)法 我們用綜合分析 與城市化發(fā)展緊密聯(lián)系的指標(biāo)來判斷一個(gè)城市的城市化水平高低的方法稱之為復(fù)合指標(biāo)法。它主要是統(tǒng)計(jì)某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。所以，傳統(tǒng)的人口比重指標(biāo)在當(dāng)前難以滿足發(fā)展的要求，存在一定的不科學(xué)性。然而，我們平時(shí)在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，統(tǒng)計(jì)方法的不同會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不同，產(chǎn)生誤差，比如，當(dāng)一個(gè)城市的外來工作人員比較多時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)忽略了這部分比重就會(huì)導(dǎo)致城市化率的不同，城市化水平就會(huì)有高有低。 (1)人口比重指標(biāo)法 人口比重指標(biāo)法是指通過對(duì)某一地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砼袛嘣摰貐^(qū)的城市化水平是高是低。學(xué)者研究表明主要有兩種城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)，一種是單指標(biāo)評(píng)價(jià)方法，另一種是符合指標(biāo)評(píng)價(jià)法。相對(duì)于前三種不同表現(xiàn)，我們把第四種表現(xiàn)稱為無形的意識(shí)觀念表現(xiàn)。前三個(gè)是物質(zhì)的看得見的表現(xiàn)。城市化進(jìn)程必須城市數(shù)量增加的過程，城市面積擴(kuò)大的過程，城鎮(zhèn)人口不斷增加的過程。同樣，人必須生活在城市里。那么，城市化的發(fā)展并不能得以實(shí)現(xiàn)。 第三方面是生活空間的轉(zhuǎn)變。從人口角度來講，農(nóng)村人口集聚涌進(jìn)城市中是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)必然過程。當(dāng)前，我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)了城市化進(jìn)程的快速發(fā)展。 第二方面是大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)。通常意義上評(píng)價(jià)一個(gè)城市的城 市化水平高低就是把該城市的城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 5 2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論 城市化基本理論 城市化的內(nèi)涵 城市化就是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的自然過程，是 人類生產(chǎn)生活方式 從 鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變 的歷史過程， 就具體內(nèi)容而言，可以表現(xiàn)為以下四個(gè)不同方面： 第一方面是人口的城市化。 從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實(shí)證分析相對(duì)較少，規(guī)范的研究體系尚未形成 。在《論中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》一文中也指出，城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著相同規(guī)律。在《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展》一文中首先提出了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題，比如部分地區(qū)投資過熱的房地產(chǎn)、個(gè)別地區(qū)住房日益突出的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控不完善和亟需改革的住房政策。與此同時(shí)，預(yù)測(cè)了我國(guó) 2020 年至 2020 年的城市化增長(zhǎng)速度，估算出城市化發(fā)展的同時(shí)新居民對(duì)住宅產(chǎn)生的需求。 (3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究現(xiàn)狀 由于我國(guó)城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來，很多學(xué)者開始研究?jī)烧咧g關(guān)系，形成以下幾個(gè)比較典型結(jié)論。當(dāng)前，我們既要積極適當(dāng)?shù)陌l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，又要讓房地產(chǎn)業(yè)符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā) 展，嚴(yán)禁房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。 （ 2)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究現(xiàn)狀 在《關(guān)于房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響的初步分析》一文中指出，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響。城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為城市化進(jìn)程提供有力的保障。 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 (1)城市化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究現(xiàn)狀 在《增長(zhǎng)軸心轉(zhuǎn)移 :中國(guó)進(jìn)入城市化推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段》一文中，中心觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心是城市化的發(fā)展。 1985 年，埃文斯出版了《城市徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 3 經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，該書比較系統(tǒng)地總結(jié)了住宅的地理位置、生產(chǎn)地點(diǎn)、辦公地點(diǎn)和房地產(chǎn)區(qū)域相關(guān)問題，這是一本從區(qū)域角度研究房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)程的著作。 （ 3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究的現(xiàn)狀 自 20 世紀(jì) 60 年代以來， 人們開始從城市的不同建筑物以及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)等不同方面來研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 T .Morrison 和 M .Ball，研究各國(guó)住宅投資問題后，詳細(xì)總結(jié)出：各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與住宅建筑發(fā)展之間存在內(nèi)在聯(lián)系，他表示住宅建筑投資建設(shè)與人均 GDP 有著比例關(guān)系。在 Henderson（ 2020）的跨國(guó)研究指出，相對(duì)而言一個(gè)國(guó)家的城市化增長(zhǎng)速度與人均 GDP 存在的相關(guān)系數(shù)可達(dá) 。除此以外，錢納里對(duì)城市化進(jìn)程過程分析得出，城市化能夠有著持續(xù)的推動(dòng)作用，就是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果。所以，定量分析城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系為房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展和順利推進(jìn)城市化進(jìn)程提供合理性建議有著非常重要的意義。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化水平的定量分析研究，既能帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，又能加快城市化與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。加快發(fā)展城市化由房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著，城市的外觀、承載力、基礎(chǔ)設(shè)施的狀況及功能是房地產(chǎn)業(yè)的顯性影響所在；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)城市化進(jìn)程則是它的隱性影響。在此，以徐州市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)為例，徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 2 運(yùn)用定量分析法 研究二者之間的發(fā)展關(guān)系，全面的分析城市化與房地產(chǎn)業(yè)存在的關(guān)聯(lián)，進(jìn)一步對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)的未來關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展提供合理依據(jù)。未來二十年我國(guó)都將處于城市化發(fā)展最為迅速的飛躍時(shí)期，從城市空間格局到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將發(fā)生很大的變化。 所以關(guān)于二者間發(fā)展聯(lián)系的研究非常有必要。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)代，作為城市化最有效的物質(zhì)載體，房地產(chǎn)業(yè)在城市化發(fā)展的各個(gè)階段扮演著不同角色。 實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，構(gòu) 筑互補(bǔ) 的 區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、清晰 的 定位主體功能， 有 效利用國(guó)土 資源的 空間、 努力尋求 人 和 自然 相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展途徑 ， 依法落實(shí) 不同 地區(qū) 公共服務(wù) 的 基本 條件， 堅(jiān)持走中國(guó)特色 社會(huì)主義 城鎮(zhèn)化 的 道路，制定科學(xué) 的 發(fā)展 方案 ， 大力發(fā)展城鎮(zhèn)化。特大城市 的 人口 數(shù)量要做到 合理 的 控制，加強(qiáng) 整頓 大中城市 的 人口管理 條例 ，繼續(xù)發(fā)揮 吸納外來人口的 積極 作用，落戶條件 要 根據(jù) 當(dāng)?shù)?實(shí)際 情況 放 低要求 。切實(shí)保 障 農(nóng)民宅基地 、承包地 的 合法權(quán) 利和利 益 ，讓 農(nóng)民 有權(quán)選擇 進(jìn)城或留鄉(xiāng)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃指出要 穩(wěn)步 將 農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn) 變成 城鎮(zhèn) 人口。因而可見，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平基本經(jīng)歷了從興起到發(fā)展再到成熟的基本歷程。s cities into the background, starting from the basic theory of urbanization and real estate, deductive and inductive , quantitative and qualitative, parative analysis and systems analysis. First, analysis of the impact of urbanization on the real estate industry and the real estate industry on the effects of urbanization were obtained urbanization result in the developmentbetween the real estate industry, real estate industry a strong impetus to the process of urbanization. Then Xuzhou City as an example of the Empirical Analysis of urbanization and real estate development. Keywords Urbanization Real estate Development of relations徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) I 目 錄 1 緒論 ............................................................................................................................................. 1 選題背景及問題提出 ............................................................................................................ 1 選題背景 .......................................................................................................................... 1 問題提出 .......................................................................................................................... 1 研究目的及意義 .................................................................................................................... 1 研究目的 ......................................................................................................................... 1 研究意義 .....................................................................................................