【正文】 權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，流動性人口的增長必然會加大房屋租賃市場的需求，提高投資者對房地產(chǎn)三級市場的投資信心，必然也會拉動房地產(chǎn)的需求。在這些務(wù)工者中，有少部分人會定居在這個城市，但是大部分的務(wù)工者的流動性比較大，這類人就屬于流動人口。表31 20002013年城市人均住宅建筑面積 單位：平方米年份人均住宅建筑面積年份人均住宅建筑面積2000年2007年2001年2008年2002年2009年2003年2010年2004年2011年2005年2012年2006年2013年—綜上所述，若按照這樣的趨勢發(fā)展下去，而且，隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品將會越需越多。而居民改善居住條件的首先要做的就是提高居住面積。由此可見，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的不斷增長將在很大程度上被城市化進程中涌入的城市人口帶動起來。城市新增人口的經(jīng)濟能力是有限的，通常他們會選擇購買租賃二手房來滿足日常生活的需要，這樣繁榮的房地產(chǎn)三級市場就很快發(fā)展發(fā)展起來了。所以，城市化進程對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要作用。3城市化對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析城市化進程是一個從傳統(tǒng)落后的農(nóng)村社會轉(zhuǎn)變成先進的現(xiàn)代化城市社會的過渡性歷程，在城市化進程中，必然會給經(jīng)濟發(fā)展帶來有利條件，為城市的發(fā)展吸引大量的人力物力，資金技術(shù)。房地產(chǎn)投資增長過快對于我國經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展是沒有好處的，這容易造成國民經(jīng)濟的不穩(wěn)定。一方面，由建筑材料價格的提高、土地出讓金的上漲以及樓市炒作現(xiàn)象頻繁等因素使得房價上漲過快。一方面，我國商品房的銷售率達到90%,這個數(shù)字說明我國商品房銷售是很好的，而在第二第三線城市，房產(chǎn)品銷售更是火熱至極；另一方面，大多數(shù)時候是個人購買住宅，從這個角度可以看出對于大部分的城市的房價，購買者是有能力可以接受的。從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)極其迅速地發(fā)展，以至于在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展中起著越來越重要的作用。1998那年對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說是重要的一年，那年國家做出了一系列的重大決定。1978年十一屆三中全會以后，房地產(chǎn)的商品屬性才被賦予。國家建立初期，計劃經(jīng)濟體制在我國確立，所有的生存生活必需品都必須按計劃實行嚴格的分配制度，住房包括在內(nèi)。第四，房地產(chǎn)業(yè)為社會增加就業(yè)機會。作為政府財政收入的重要來源之一的房地產(chǎn)，既促進國民經(jīng)濟的發(fā)展又為國家提供財政收入。第二，由于房地產(chǎn)業(yè)不是一個獨立的產(chǎn)業(yè)，還涉及到建筑、輕工、化工、建材、電器等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會在不同程度上推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展起到促進作用。以下幾個方面可以體現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品為國民經(jīng)濟發(fā)展提供了有效的物質(zhì)保證。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟相互依存，相互促進。房地產(chǎn)業(yè)是一個極具風險性的一個產(chǎn)業(yè)，從開發(fā)商的角度來看，外部風險與內(nèi)部風險都存在：內(nèi)部風險的主要內(nèi)容是經(jīng)營管理不善、投資決策失誤；外部風險主要內(nèi)容是政策的調(diào)整、經(jīng)濟趨勢的改變、城市規(guī)劃的變動。房地產(chǎn)的發(fā)展必須適應(yīng)時代的要求，不能過分的發(fā)展而使其與國民經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)，甚至超前發(fā)展；第四，房地產(chǎn)業(yè)的敏感性。房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市居民提供住宅和配套服務(wù)的設(shè)施、為其他行業(yè)提供房和地的物質(zhì)保障、稅收收入的增加加快國民經(jīng)濟的快速發(fā)展；第二，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，旨在為生活和生產(chǎn)提供服務(wù)。在城市化進程規(guī)模擴大趨勢下，城市土地資源的稀少和固定的房地產(chǎn)位置必然增強房地產(chǎn)保值增值性。具體來說，在我國，一般土地使用年限達到70年而居民住房年限是50年；再其次，房地產(chǎn)價格一直穩(wěn)漲不停。因為土地必須包含在房地產(chǎn)之內(nèi)，所以土地的不可移動這一特性決定了房地產(chǎn)的具有位置固定性這一特征；其次，房地產(chǎn)是長期存在的。而狹義上而言，房地產(chǎn)指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。 房地產(chǎn)業(yè)基本理論房地產(chǎn)還有一個名稱就是不動產(chǎn)。(4)城市帶、城市群逐漸形成和擴大。我國城市發(fā)展基本方針與各國是相一致的。 (3)中等城市人口增加絕對量大于大、小城市。 (2)東部沿海地區(qū)的城市密度與城市化水平高于中、西部地區(qū)。1978年到2012年，由193個城市增長到669個城市，增長了246%；從城市規(guī)模來看，中等城市由60個發(fā)展到206個，增長了243%；小城市由93個發(fā)展到381個，增長了309%，而大城市只增長了74%，所以中小城市的發(fā)展速度高于大城市。 （5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進經(jīng)濟發(fā)展。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。我們必須要解決中小城市不強、中等城市不活的問題。同時，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。因為大城市在城市體系會重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟效益、規(guī)模效益和社會效益，大城市的發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略的重要組成部分。 （2）對國家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細規(guī)劃，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級成頂級的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動作用淋漓精致的發(fā)揮出來。我國應(yīng)該放松對超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點構(gòu)建兩到三個頂級城市，把這些城市作為我國城市體系的領(lǐng)頭羊。如何克服這些問題是城市化戰(zhàn)略推行中所需面臨的難題。在取得這些成績的同時，我們也發(fā)現(xiàn)了我國城市化進程過程中出現(xiàn)的一些重要問題：具體表現(xiàn)在六個方面：（1）環(huán)境污染嚴重，原有生態(tài)環(huán)境改變，環(huán)境質(zhì)量下降，趨于惡化；（2）中心區(qū)人口密集；（3）交通擁擠；（4）地價房租昂貴，居住條件差；（5）失業(yè)人口增多；（6）社會秩序混亂。據(jù)統(tǒng)計，我國超過100萬人口的城市已從1949年的10個，發(fā)展到現(xiàn)在的124個。1978年以來，我國各個城市的發(fā)展都取得了顯著的成績，大大提高我國的城市化水平。第四階段，飛躍發(fā)展階段（1992年至今)：鄧小平在1992年的南巡講話中明確提出了改革開放的策略，要建設(shè)有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制。此外，政府頒布新政策，鼓勵小城市和農(nóng)村集鎮(zhèn)的成長擴大，大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。1978年，隨著黨的十一屆三中全會的召開，我國的城市化水平也在這一歷史時期發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變。在這個階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運動就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。但是此種戶籍制度把城市人口和農(nóng)村人口按性質(zhì)進行強行分割的，分為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口，同時國家對這兩種不同性質(zhì)的人員也開始實行不同的福利待遇。1958年我國頒布了《中華人民共和國戶口登記條例》，根據(jù)這個條例，國家機關(guān)要對我國公民基本信息進行依法收集、登記和確認，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等資料。這一階段，中國由城市布局在東部沿海地區(qū)過于集中的歷史現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)建設(shè)的布局開始向內(nèi)地傾斜的現(xiàn)象，內(nèi)地大部分城市的城市化進程也由此而得到加速，加之大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，不僅使得原有的城市規(guī)模得到擴大，而且在不同程度上促進了新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對勞動密集型和服務(wù)業(yè)等的發(fā)展起到非常重要的作用。1978年以來，我國的城市化更是快速發(fā)展，進入了空前發(fā)展的新階段。新中國成立以后中國的城市化才真正開始起步。因為，復(fù)合指標就是各個指標的一個集合分析，必須根據(jù)實際情況考察，所以，復(fù)合指標就比單指標法的針對性強點，通用性差點。我們用綜合分析與城市化發(fā)展緊密聯(lián)系的指標來判斷一個城市的城市化水平高低的方法稱之為復(fù)合指標法。它主要是統(tǒng)計某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。所以，傳統(tǒng)的人口比重指標在當前難以滿足發(fā)展的要求，存在一定的不科學(xué)性。然而，我們平時在統(tǒng)計的時候，統(tǒng)計方法的不同會導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同，產(chǎn)生誤差，比如，當一個城市的外來工作人員比較多時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)時忽略了這部分比重就會導(dǎo)致城市化率的不同，城市化水平就會有高有低。(1) 人口比重指標法人口比重指標法是指通過對某一地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砼袛嘣摰貐^(qū)的城市化水平是高是低。學(xué)者研究表明主要有兩種城市化評價指標，一種是單指標評價方法，另一種是符合指標評價法。相對于前三種不同表現(xiàn)，我們把第四種表現(xiàn)稱為無形的意識觀念表現(xiàn)。前三個是物質(zhì)的看得見的表現(xiàn)。城市化進程必須城市數(shù)量增加的過程，城市面積擴大的過程，城鎮(zhèn)人口不斷增加的過程。同樣，人必須生活在城市里。那么，城市化的發(fā)展并不能得以實現(xiàn)。第三方面是生活空間的轉(zhuǎn)變。從人口角度來講，農(nóng)村人口集聚涌進城市中是產(chǎn)業(yè)升級的一個必然過程。當前，我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進了城市化進程的快速發(fā)展。第二方面是大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)。通常意義上評價一個城市的城市化水平高低就是把該城市的城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例作為衡量標準。2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論 城市化基本理論 城市化的內(nèi)涵城市化就是一個社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的自然過程，是人類生產(chǎn)生活方式從鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變的歷史過程，就具體內(nèi)容而言，可以表現(xiàn)為以下四個不同方面：第一方面是人口的城市化。從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實證分析相對較少，規(guī)范的研究體系尚未形成。在《論中國城市化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)》一文中也指出，城市化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著相同規(guī)律。在《我國房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展》一文中首先提出了當前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題，比如部分地區(qū)投資過熱的房地產(chǎn)、個別地區(qū)住房日益突出的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾、政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)控不完善和亟需改革的住房政策。與此同時，預(yù)測了我國2015年至2020年的城市化增長速度，估算出城市化發(fā)展的同時新居民對住宅產(chǎn)生的需求。 (3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究現(xiàn)狀由于我國城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來，很多學(xué)者開始研究兩者之間關(guān)系，形成以下幾個比較典型結(jié)論。當前，我們既要積極適當?shù)陌l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，又要讓房地產(chǎn)業(yè)符合我國經(jīng)濟的長遠發(fā)展，嚴禁房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。 （2)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長關(guān)系的研究現(xiàn)狀在《關(guān)于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟影響的初步分析》一文中指出，房地產(chǎn)經(jīng)營投資會對我國的經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響。城市化進程是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效動力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為城市化進程提供有力的保障。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 (1)城市化與經(jīng)濟增長關(guān)系的研究現(xiàn)狀在《增長軸心轉(zhuǎn)移:中國進入城市化推動型經(jīng)濟增長階段》一文中，中心觀點認為我國未來經(jīng)濟發(fā)展的核心是城市化的發(fā)展。1985年，埃文斯出版了《城市經(jīng)濟學(xué)》一書，該書比較系統(tǒng)地總結(jié)了住宅的地理位置、生產(chǎn)地點、辦公地點和房地產(chǎn)區(qū)域相關(guān)問題，這是一本從區(qū)域角度研究房地產(chǎn)業(yè)進程的著作。 （3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究的現(xiàn)狀自20世紀60年代以來，人們開始從城市的不同建筑物以及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)等不同方面來研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。T .Morrison和M .Ball，研究各國住宅投資問題后，詳細總結(jié)出：各國經(jīng)濟增長與住宅建筑發(fā)展之間存在內(nèi)在聯(lián)系，他表示住宅建筑投資建設(shè)與人均GDP有著比例關(guān)系。在Henderson（2000）的跨國研究指出。除此以外，錢納里對城市化進程過程分析得出，城市化能夠有著持續(xù)的推動作用，就是經(jīng)濟長期發(fā)展的結(jié)果。所以，定量分析城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系為房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展和順利推進城市化進程提供合理性建議有著非常重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化水平的定量分析研究，既能帶動整個國民經(jīng)濟的良性循環(huán)