【正文】 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) III Abstract Urbanization is the process of the development of a productive forces to a certain level, the population and factors of production to a gathering, urbanization has bee the necessity of the development of human society, it is specific performance: urban concentrations, Urbanisierung ist ein unvermeidbarer Prozess der gesellschaftlichen Entwicklung urbanmodernization. At present, China is in a new period of accelerated urbanization, however, China is not only the world39。s largest developing country, China39。s economy and the world economy a strong impetus to the development. Must also recognize that urbanization has brought some problems, such as: the rapid urban population growth, shortage of housing, infrastructure urban are weaken. In the context of China39。s real estate industry there are still some problems has been developed, How to profit and avoid loss this stage of urbanization and real estate development relationship? Meaningful stage of urbanization and the development of relations of the real estate industry. Stage of China39。歐洲一些資本主義國家的城市化率達到 80%，并且在發(fā)達國家中，國家收入的大部分來自于城市。學(xué)者表示，發(fā)達國家所經(jīng)歷的城市化歷程在同一水平代表了城市化發(fā)展的總趨勢。 推進城市 化的 首要 任務(wù) 就是 把符合條件的農(nóng) 村 人口 逐漸 轉(zhuǎn) 化 為城鎮(zhèn) 人口 。 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況 、分步 進行 ，盡可能把在 城鎮(zhèn)居住 滿 一定年限 并有相對 穩(wěn)定 的 勞 務(wù) 關(guān)系 條件的 農(nóng)民工 和他的 家屬轉(zhuǎn) 化成 城鎮(zhèn) 人口 。鼓勵 引導(dǎo) 各大小城市 探索政策， 對 農(nóng)業(yè) 戶 口轉(zhuǎn) 變 為城鎮(zhèn) 戶口 的規(guī)模 做出 合理確定。 問題提出 我國城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個快速發(fā)展的新時期，同時他們之間引發(fā)了一系列不同程度的問題。 隨著一個國家城市化進程快速發(fā)展，這個國家無論在政治、經(jīng)濟、或者文化方面都會受到 不同程度的影響，暴露出不同層次的受污染的環(huán)境，緊張擁擠的住宅，衰退的經(jīng)濟，腐敗的政治等社會矛盾。 研究目的及意義 研究目的 21世紀以來，我國的城市化進程己經(jīng)處在一個新的高度，我國的城市化率處于從原來的 30%向 70%快速增長的新階段。該文章采用定性與定量的分析方法研究了城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)關(guān)系。 研究意義 城市化，在一定意義上，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會向先進的現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變進程，城市化的快速發(fā)展是中國目前迫切需要解決的問題。所以，房地產(chǎn)業(yè)促進了城市化的發(fā)展。目前，我國城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展被客觀因素影響。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀 （ 1）城市化與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的研究現(xiàn)狀 美國著名經(jīng)濟學(xué)家蘭帕德曾在《經(jīng)濟發(fā)展和文化變遷》一書中發(fā)表過一篇名為《經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市發(fā)展歷史》的文章，在這篇文章中提到，美國的城市化發(fā)展速度與經(jīng)濟增長速度在近百年的發(fā)展中呈現(xiàn)出一種顯著的正相關(guān) 關(guān)系，經(jīng)濟發(fā)展水平與城市化水平相一致。錢納里的另一個統(tǒng)計分析也指出：世界各國的人均 GDP 和城市化水平之間存在密切的正相關(guān)關(guān)系，即城市化水平隨著人均 GDP 的增加而增加；反之，相對質(zhì)量更高的城市化進程也將促進經(jīng)濟發(fā)展。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長關(guān)系研究現(xiàn)狀 美國學(xué)者約翰斯 1995 年研究了華盛 頓州的住宅建筑對美國經(jīng)濟的相關(guān)影響，得出一個重要結(jié)論：建筑業(yè)是一個最高的乘數(shù)產(chǎn)出行業(yè)。英國學(xué)者 D . Denise 和 C . William，在通過對發(fā)達資本主義國家不同時期的國民經(jīng)濟發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度進行比較分析得出要使得經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，必須保持 1: 固定的比率。區(qū)域科學(xué)家埃文斯提出了居住區(qū)位模式，加強關(guān)于房地產(chǎn)供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市場與土地均衡模式的研究。 上世紀 80 年代，經(jīng)濟學(xué)家歌德堡和阿朗索等人分別研究了城市經(jīng)濟學(xué)和土地經(jīng)濟學(xué)兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)問題，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)住房、供求平衡、房地產(chǎn)市場調(diào)控、城市土地利用等 相關(guān)問題的基本理論就這樣形成了。蔡孝篇 (1998)則認為，城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相互影響，相互促進，相互作用。在《城市化對經(jīng)濟增長推動作用的經(jīng)濟學(xué)分析》 (徐雪梅、王燕， 2020)一書中，作者通過使用 02 年 266 個地級市城市的數(shù)據(jù)論證了城市化進程速度 與人均 GDP 之間存在著線性關(guān)系的結(jié)論，當(dāng)其他條件不變時，如果城市化水平每提高1%，可以提高 個百分點的人均 GDP。居民消費受到房地產(chǎn)業(yè)兩方面的影響如下：其一，房地產(chǎn)投資可以逐步帶動對建筑材料的購買、對住房的供求需要、以及對日常消費品的消費等等，其二，房產(chǎn)投資費用在國民支出費用中占很大比例。在《我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析》一文中運用投入產(chǎn)出模型從而定量反映房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟以及其他產(chǎn)業(yè)之間前向、后向、環(huán)向關(guān)聯(lián)關(guān)系，揭示房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互影響、相互聯(lián)系、相互促進。 在《城市化與中國房地產(chǎn)業(yè)》 (蔣建林等人， 2020)一文中認為，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不同程度的因果關(guān)系，城市化使得房 地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進了城市化質(zhì)量的提高，二者是相互作用的。最后得出結(jié)論是：在加快城市化發(fā)展的同時房地產(chǎn)業(yè)把握好機遇，健康發(fā)展起來。對于我們面臨的這些問題，我們要提出合理的城市規(guī)劃方案，并協(xié)調(diào)發(fā)展好徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 4 房 地產(chǎn)業(yè)與城市化進程的關(guān)系。經(jīng)濟的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，并且城市化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來商機都是中國城市化進程給房地產(chǎn)業(yè)帶來的新機遇：房地產(chǎn)業(yè)受城市化的影響是當(dāng)前城市化的發(fā)展優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供需不平衡，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是怎樣將房地產(chǎn)業(yè)與城市化同步化。由于上述研究是基于全國范圍內(nèi)做出的分析，而實際并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)與城市化都有一定的區(qū)域性，固本文擬在實證分析階段選取徐州市為例，得出更具體的有說服力的研究結(jié)果。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表現(xiàn)。因此，城市化過程就是農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)村人口的過程，就是城鎮(zhèn)人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量得比例逐漸增大的過程。在城市化進程初期，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動著城市化的進程。所以可以簡單看成，城市化是第二三產(chǎn)業(yè)代替第一產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。只有城市不斷發(fā)展，農(nóng)村人口才會不斷的進入城市，才能推動城市化進程 。如果僅僅是第二第三產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，而農(nóng)村人口始終留在農(nóng)村，并不會轉(zhuǎn)變生活空間。城市化的進程必須要通過城市化的發(fā)展來實現(xiàn)，人口必須要從農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐擎?zhèn)人口。以城市這個載體作為生活空間。 第四方面是城市觀念意識的確立。我們把思想觀念、生存意識以及生活方式從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變過程的稱為城市化無形的意識觀念 過程。 城市化水平評價指標 城市化進程涉及范圍相當(dāng)廣泛，同時它的進程過程有著豐富的表現(xiàn)，所以我們對城市化進程測度并不是一件容易的事情。 傳統(tǒng)的單指標評價方法 單指標評價法分為人口比重指標法和土地利用指標法兩種。它的公式可以這樣表示： ??? PrPCPCU 100% = NPC 100% 式 21 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 6 U— 城市化水平 PC— 城鎮(zhèn)人口 Pr— 農(nóng)村人口 N— 地區(qū)總?cè)丝? 城市化進程的一個重要表現(xiàn)就是人口的城市化，所以，城市化水平的判斷主要采用人口比重指標法。在中國，如果僅僅通過城市人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)量的比重來衡量城市化水平，就會導(dǎo)致某些東部發(fā)達的沿海省區(qū)城市化水平低于某些西部省區(qū)，很明顯，這是不符合實際情況的。 (2)土地利用指標方法 土地利用指標方法，是從地域面積和用地性質(zhì)這兩方面判斷一個城市的城市化水平。因為這個指標不便于統(tǒng)計，所以平時我們很少使用它。隨著城市化水平的不斷提高，運用復(fù)合指標法是我們要綜合考慮人口數(shù)量，土地面積，文化差異，環(huán)境變化等多種因素。 通常情況下，我們一般采用人口比重指標法。 1949 年以后，中國城市化進程開始邁進新時期。從 1949年至今我國的城市化發(fā)展大致經(jīng)過以下幾個階段： 第一階段， 起步 階段 (19491957 年 )：在該階段中，城市化的進程處于起步加速的階段，此期間中國的農(nóng)村人口在不斷向城市遷移，城市人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣龃蟆? 第二階段，大起大落階段（ 19581978 年 ) ：我國在該階段出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 7 構(gòu)，城市化進程也在不斷探索中曲折前進。在那之后，國家又進一步采取了一些辦法來加強對戶籍的管理，最后一套比較完備的戶籍制度誕生了。在這種制度下，城鄉(xiāng)二元化就慢慢產(chǎn)生了，給后代產(chǎn)生了極大的影響。 第三階段，快速發(fā)展階段（ 19791991 年 )：在該階段，我國的農(nóng)村不斷改革，城市占地面積不斷擴大，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，尤其是東部沿海地區(qū)的城市化進程尤為突出。改革開放，堅持“引進來，走出去”原則 ，努力把以農(nóng)業(yè)人口為主的農(nóng)業(yè)國家轉(zhuǎn) 變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)國家。同時，中央還在東部沿海地區(qū)設(shè)立了沿海開放城市和沿海經(jīng)濟特區(qū)等，從而吸引了大量勞動力和資金技術(shù)，在一定程度上為城市化水平和城市化質(zhì)量的提高做出了巨大貢獻。隨著改革開放 的 不斷 發(fā)展 ，我國的經(jīng)濟體制也逐步形成以市場為導(dǎo)向， 從此以后， 我國的城市化 進程步入 市場 經(jīng)濟飛躍發(fā)展 的 階段。截至 2020 年，我國城市數(shù)量已達到 668 個，相比較于 1949 年前的城市數(shù)量有了很大的提高，城市化水平也從原來的 %提高到現(xiàn)在的 %。東部沿海地區(qū)城市群尤為密集，目前東部地區(qū)己經(jīng)成為我國經(jīng)濟核心所在地。 目前城市化進程中的出現(xiàn)的現(xiàn)狀是 “ 小城市不強、大城市不大、中城市不優(yōu) ” 。 未來中國城市發(fā)展的關(guān)鍵是： （ 1）完善《城市規(guī)劃法》，使其與經(jīng)濟全球化和信息時代的需求相適應(yīng)。與此 同時要積極建設(shè)數(shù)字城市、大力加強完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施功能、改徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 8 造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺、不斷提升城市服務(wù)體系等，提高中國城市的競爭力，使其能進入世界平臺。城市化戰(zhàn)略設(shè)計中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。 （ 3）加快步伐建設(shè)大中小型城市，城市建設(shè)質(zhì)量上尤為重要。中小型城市的發(fā)展在我國城市化進程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國的城市化進程。 （ 4）具體問題具體分析，對于城鎮(zhèn)的建設(shè)要根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展水平選擇不同的路徑。對于有著不發(fā) 達企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅實的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險影響城鎮(zhèn)。 我國城市化發(fā)展特點 (1)數(shù)量 上的速度 保持較高的增長。從行政區(qū)級來看， 由 92 個縣級市 增長 到 442 個縣級市，增長 了 380%；從地區(qū)分布 來 看，發(fā)展更快 的是 東部沿海地區(qū)， 由 69 個 增長 到 301 個，增長 了 336%，而西部地區(qū)只增長了 202%。 首 先開放發(fā)展 的是 東部沿海地區(qū)， 所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的 現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達 的 商品經(jīng)濟，城市水平 比 西部高。 我國城市發(fā)展 的基本方針是 積極發(fā)展中、小城市 ， 大城市規(guī)模 要嚴格控制 。世界各國都在合理發(fā)展中、小城市， 嚴格 控制大城市人口增長過快，在發(fā)達國家還出現(xiàn) 的 趨勢 是城市人口向郊區(qū)移動。 由于 改革開放和現(xiàn)代 化 經(jīng)濟的 快 速發(fā)展，中心城市 表現(xiàn)出 日益增強輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬 — 滬杭線、焦枝 — 枝柳徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 9 — 湘貴線、隴海 — 蘭新線、寶成 — 寶昆線 、 浙贛 — 湘黔 — 貴昆線逐步形成過 渡 狀的城市帶；我國的珠江三角洲 、 長江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形 成五大城市群 ； 1990年 首先 開 放 上海浦東新區(qū)， 隨即 又開放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽、長沙、重慶、南昌等城