【正文】 的成果，總結(jié)觀察改革開放以來我國城市化進程的 發(fā)展 現(xiàn)狀與策略，并提出以對當(dāng)代中國對新型城市化建設(shè)的認識。 論文 有針對性的 從三大方面，重點研究了城市化進程中影響房地產(chǎn)的因素。國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策列舉與分析，分析中羅列了戶籍管理制度、住房制度等給我國城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響 。并且就 后金融危機時代的我國房地產(chǎn)市場 展開分析 ， 研究涉及到我國 未來的經(jīng)濟、 保障房制度、 樓市調(diào)控下的限購令以及房產(chǎn)稅等政策 。 總之，文章 相對全面和客觀的解析了中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期性狀況， 通過自己的研究結(jié)論提出了適用的政策建議。 關(guān)鍵詞： 城市化 房地產(chǎn) 經(jīng)濟 人口 政策 CHINA’S URBANIZATION AND REAL ESTATE DEVELPMENT ANALYZE ABSTRACT China’s urbanization process has run rapidly and gained great success, and the 18th CPC National Congress points out the construction of new urbanization should as the nation’s economic policy, which can be as China39。s development in the future. This paper will choose the changes and development of Chinese real estate industry in the process of urbanization as the breakthrough point, view the relationship between the development of real estate and the urbanization process to see China39。 Research on population movement in the process of urbanization and population structure changing so as to analyze and understand the change of house prices and the relationship between the demand of real estate。s economy. And study the after the financial crisis era and analyzes the real estate market in our country, research involving our future economy, the housing market regulation under the restrictions and the property tax and other policies. On the basis of the mentioned new urbanization further promotion direction, and the development trend under the background of the property market. In short, this paper relatively prehensive and objectively analyses the periodic condition of China39。 8 國外城市化的發(fā)展現(xiàn)狀 .......................................................................................... 8 國外城市化經(jīng)驗借鑒 ............................................................................................. 8 北美地區(qū)城市化發(fā)達國家：美國 ................................................................ 8 歐盟地區(qū)城市化發(fā)達國家：英國 ................................................................ 9 亞洲城市化發(fā)達國家：日本 ...................................................................... 10 國外城市化經(jīng)驗對我國城市化及房地產(chǎn)行業(yè)的啟示 ........................................ 10 第 4 章 城市化對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素 26 研究結(jié)論 ............................................................................................................. 26 政策建議 ............................................................................................................... 26 建議一：控制地產(chǎn)投資行為，繼續(xù)推進保障性住房建設(shè) 鼓勵租房 ...... 26 建議二：提高立法層級完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) .......................................... 26 第 7 章 展望 29 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 1 第 1 章 緒 論 研究背景 及意義 隨著改革開放的到來，中國的城市化進程開始步入正軌，現(xiàn)階段 我國 已經(jīng)進入到高速城市化的起跑線上。城市規(guī)模、結(jié)構(gòu)與功能 正 伴隨著時代的變遷而得到不斷的完善，在 2020 年上海世博會的主題“城市，讓生活更美好”更向世界展示了當(dāng)代社會城市的發(fā)展方向。 根據(jù)路透社的調(diào)查， 在 11 家接受調(diào)查的中外機構(gòu)中，全部受訪者認為 2020 年全國住宅均價上漲，調(diào)查中值為 8%，較去年年底進行的前次調(diào)查預(yù)估增幅略有擴大， 更 有部分分析師指出，部分一二線城市房價漲幅可能達到兩位數(shù)。如果剔除保障房，則市場化的住宅價格，很多城市應(yīng)上漲 3~4 倍。 可以看到，房價逐年提高，總體趨勢增加極高，未來長期，城市化將依舊是推動亞洲經(jīng)濟的重要因素，而房地產(chǎn)的發(fā)展作為城市化進程中的重要一部分，在其中的作用不可忽視。然后面對市場過高的房價，許多人望而卻步。 研究 研究內(nèi)容 及方法 本文將 簡略闡述城市化進程與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。 文章通過分析國外城市化的發(fā)展 以及相關(guān) 案例 獲取借鑒與啟示。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)分析與研究，提出相關(guān)的政策建議，力爭對我國未來城市化進程下房地產(chǎn)市場 戰(zhàn)略 定位作出新的思路。 (2) 案例 研究法 本文將通過材料的收集，有針對性的展開研究，選取 1~2 個國外的城市化優(yōu)秀案例進行深入的剖析，并以此進行中外城市化對比，希望可以對我國的城市化進程中房地 產(chǎn)有借鑒和啟示作用。 對于創(chuàng)新性文章在內(nèi)容安排上結(jié)合了歐美亞三國的具體案例，并且在結(jié)尾處提出了自己的見解，鼓勵租房、完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 3 第 2 章 我國城市化的發(fā)展現(xiàn)狀 我國城市化的發(fā)展 歷程 目前，我國的城市化進程過半且快，十八大指出要以新型城市化建設(shè)為經(jīng)濟政策重點 ,將城市化建設(shè)作為未來中國經(jīng)濟增長的動力，推進富有中國特色的新型城市化建設(shè)，保持中國經(jīng)濟穩(wěn)增長，實現(xiàn)百姓安居樂業(yè)。 具體來說，我國的城市化經(jīng)歷了如下過程： 中國早期的城市化建設(shè) 城市，作為人類文明的重要組成部分，與人類社會的進步密不可分。 第一部分是城市起源和城市的初期發(fā)展階段。距今7000 到 8000 年前的新石器時代，在黃河流域和長江流域出現(xiàn)了相當(dāng)進步的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟。新石器時 代，距今 83004800 年的天水大地灣遺址，遺址總面積為 110 萬平方米。仰韶文化時代，聚落的規(guī)模已相當(dāng)可觀。這些村落都已有一定規(guī)模，特別是后兩個遺址，在 居住區(qū)外發(fā)現(xiàn)了起防御作用的壕溝。 第二部分是封建社會時期。這一時期是社會的大動蕩、大分化時期，也是經(jīng)濟和城市的發(fā)展最為活躍的時期。東漢末期，北方軍閥混戰(zhàn)，黃淮流域遭到極大破壞。與此相反，江南地區(qū)自孫吳以后，經(jīng)濟逐漸發(fā)展，至唐后期成為中國新的經(jīng)濟重心。元、明、清三代的統(tǒng)一局勢，造就了中國城市發(fā)展史上最為雄偉、輝煌的都城 —— 北京。如明清時我國城市化進程與房地產(chǎn)市場 發(fā)展 研究 4 的海禁政策，就阻礙了港口城市的發(fā)展。然而，元大都乃至明清北京城的規(guī)劃卻將皇宮置于全城的中心，并按《考工記 第三部分是近現(xiàn)代城市化時期。隨著資本主義世界工業(yè)革命的興起，工業(yè)新技術(shù)和大機器生產(chǎn)的浪潮也波及中國，使中國城市的發(fā)展速度超過以往任何時期。 當(dāng)代中國 的城市化建設(shè) 1949 年新中國成立，我國的城市化建設(shè)開始進入嶄新的局面。 1979 年，美國地理學(xué)家諾瑟穆（ Ray. M. Northam）提出了城市化過程 S 型曲線理論，該理論是指： 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 5 表 21： 城市化率與城市化進程 城市化率 城市化進程 城市化率 30% 城市化進入初期階段 30%城市化率 70% 城市化處于中期階段 城市化率 70% 城市化進入后期階段 資料來源：網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù) 因此按照諾瑟穆提出的理論，我國從 1996 年開始城市化率達到中期階段，如圖 1 所示，中國 1996 年的城市化率達到了 30%，自此中國的城市化進入了高速發(fā)展時期。亞洲方面，共計 10 個城市上榜，其中有 3 個來自中國，分別是上海、香港和臺北，其中上海相較于 2020~2020 年的排名上升了 9 個位置，保持了相當(dāng)快的上升速度。 我國城市化的發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 中國進入城市化中期階段后，城市化速度進一步加快，這也意味著更多的社 會問題將浮出水面。另外，盡管 1978 年 12 月十一屆三中全會起我國開始實施改革開放政策， 30 多年來，中國的經(jīng)濟 得到高速發(fā)展 ，北上廣等一線城市的發(fā)展有目共睹，城市高樓林立，然而我國還將依舊繼續(xù)長期處于社會主義初級階段，中國的經(jīng)濟社會也正面臨著快速的轉(zhuǎn)型，在這樣的背景下，我國城市化進程中的社會問題將愈加突出。而在此期間，居民的收入和消費的增加比值基本低于 GDP 的增加速度。 在資源有限的前提下，保證我國經(jīng)濟的健康良好發(fā)展，并且在城市化進程 中讓社會建設(shè)和民生得到切實有效的改上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 7 善將對國家和個人都是迫切而務(wù)實的?？傮w來說，目前全球城市化進程中處于北美、歐洲、亞洲三分天下的局面，下面文中從這三個地區(qū)各舉一列進行相關(guān)的案例分析。 19 世紀(jì)末，美國農(nóng)業(yè)技術(shù)革命大大提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，不僅為城市發(fā)展提供了必要的食品，而且還解放了大量農(nóng)村勞動力。 美國在 19 世紀(jì)末完成工業(yè)革命，到 20 世紀(jì) 20 年代完成城市化進程。工業(yè)化時期，電力、煉鋼等新技術(shù)的運用有力地促進了工業(yè)生產(chǎn)的 發(fā)展， 為大規(guī)模的城市化奠定了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。城市功能與角色的變化是城市化的重要內(nèi)容， 是城市化在經(jīng)濟生活方面的表現(xiàn)。首先制造業(yè)崛起，并且超過了農(nóng)業(yè)。 另一方面， 盡管美國實施完全的自由市場經(jīng)濟體制，政府直接干預(yù)經(jīng)濟的程度很小，但是美國政 府在促進城市化進程方面卻發(fā)揮了較為積極的作用。 高速公路網(wǎng)大大提高了運輸效率，減少了運輸時間，降低了運輸成本，使郊區(qū)趨于與城市同等的地位。 20 世紀(jì) 30 年代經(jīng)濟大蕭條時期，為 了刺激建筑業(yè)發(fā)展，美國政府幫助中高收入者獲得住宅建筑抵押貸款，鼓勵他們在 郊區(qū)建新房，從而加速 30 年代的城郊化。 1968 年，美國國會通過新城市開發(fā)法，并首批批準(zhǔn)建立 63 個新城市，其平均人口規(guī)模在 2 萬人左右。如今， 比如 在紐約周邊新建的一些城鎮(zhèn)就是當(dāng)時美國政府政策的產(chǎn)物。 如今，美國已經(jīng)發(fā)展成為一個高度城鎮(zhèn)化的國家，全國人口中有 85％以上都住在城鎮(zhèn)，基本達到城鎮(zhèn)一體化，農(nóng)村城市化。根據(jù)美國政府統(tǒng)計，美國人口在 3 萬至 10 萬的城市數(shù)量約為 1100 個，大約占城市總數(shù)的 90％。 由此可 見，美國起初出現(xiàn)的城市化最終發(fā)展成為城郊化， 最終結(jié)果就是數(shù)以萬計的小城鎮(zhèn)應(yīng)運而生。大量小城市如雨后春筍般地快速發(fā)展， 逐步形成密集的城市群帶，美國政府統(tǒng)計機構(gòu)將其稱之為都市區(qū)。隨著美國經(jīng)濟高速增長，像紐約這樣的傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成的大都市圈又有向其外圍拓展延伸的趨勢。促使新一輪城市化的原因有兩大方面：一是大都市圈邊緣地區(qū)的社會發(fā)展和經(jīng)濟增長正促使在邊緣地區(qū)工作的城市居民把家搬遷至開車一小時可以達到的周邊城鎮(zhèn)；二是經(jīng)濟的增長正促使大都市圈內(nèi)的公路干線向外延伸，這一趨勢引導(dǎo)著美國的投