【正文】 的表現(xiàn)。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度,更能表明一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。2007年,∶∶,∶∶。這與中國城市化水平滯后有極大關(guān)系。概括來說有以下幾點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)：。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫,是泡沫的主要載體之一。土地的自然供給是固定不變的,城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的,我國的土地資源相對匱乏,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人口的增加,人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢。因此,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績而產(chǎn)生泡沫。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。這種偏差越大,說明現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多,反之越少。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個(gè)條件(信息充分。買賣者自由出入。由于買者信息缺乏和信息的不對稱,許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的,這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下,政府也鼓勵(lì)投資,銀行利率就比較低。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu),其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地。從以上現(xiàn)狀特點(diǎn)來看，我們可以歸結(jié)出中國的城市化進(jìn)程存在以下的問題：這是制約城市化發(fā)展的主要因素之一，中國城市化背負(fù)著十三億人口的巨大包袱，這在世界上是罕見的。，城市化進(jìn)程相對滯后1990～2006我國城市人口年均增長率(3%～4%)明顯低于一些發(fā)展中國家在經(jīng)濟(jì)高速成長時(shí)期的城市人口增長率(5%～6%)。、基礎(chǔ)設(shè)施水平和城市資源利用率較低中國的現(xiàn)實(shí)情況表明規(guī)模較大的城市，生產(chǎn)效率比較高，對資源利用也比較好。城市資源利用效率和城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴(yán)重、水資源短缺等；中小城市自來水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設(shè)施缺乏等。首先是戶籍管理制度。其次是就業(yè)制度。第二，失業(yè)的定義太窄,絕大多數(shù)失業(yè)人口得不到失業(yè)保險(xiǎn)保障。再次是社會(huì)保障制度。此外是城市管理制度。中國的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關(guān)系不清，職責(zé)不明。在今天為何房地產(chǎn)的價(jià)格一直居高不下，通過上述的因素也許我們可以進(jìn)一步做分析。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。3．土地價(jià)格因素。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置。由于各個(gè)國家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟(jì)體系中所處的地位不同以及實(shí)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導(dǎo)致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用效果也很不一樣。 西方發(fā)達(dá)資本主義國家——?dú)W洲各國表21 中國與歐洲各國城市化數(shù)據(jù)對照表國家人口密度（人/平方公里）人均土地（畝）人均農(nóng)業(yè)用地（人/畝）城市化率（%）英國240荷蘭381法國106中國資料來源：黃柯可．英美法德俄城市化特點(diǎn)以及出現(xiàn)的問題[J].歐洲列國是早期就發(fā)展起來的資本主義國家。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時(shí)心情舒暢。與之相反的是，歐洲各國的環(huán)境保護(hù)措施都非常良好。那么，歐洲各國究竟有何特點(diǎn)呢？第一，他們成功的實(shí)現(xiàn)了新城開發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。他們特有的文化另世界各國游客為之陶醉，在城市化的進(jìn)程中，為了保護(hù)這些文物的歷史文貌，堅(jiān)持舊城區(qū)的改造的必須符合當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，禁止建設(shè)和之前建筑特點(diǎn)相違反的高樓大廈。無論城市化進(jìn)程到何種程度，保持原先建筑本身的文化底蘊(yùn)作為第一原則，必須成功實(shí)現(xiàn)舊城改造與城市現(xiàn)代化建設(shè)的有機(jī)結(jié)合，將城市化的進(jìn)程和國家本身所具有的文化底蘊(yùn)完美有效的結(jié)合。第二，實(shí)行嚴(yán)格的城市規(guī)劃管理。他們擁有許多世界上高度城市化的城市，他們城市發(fā)展始終遵循一條規(guī)則：既要考慮市場競爭的原則，也要顧及社會(huì)公共利益的需要。城市布局相對合理，城市化進(jìn)程中大中小城市并行發(fā)展，大城市為龍頭，小城鎮(zhèn)遍地開花，遍布全國各地。有效地避免了單調(diào)空洞，使得各個(gè)城市的發(fā)展結(jié)合的非常有生氣。居民是一個(gè)國家的根本。首先是做出編制的決定，將規(guī)劃的目標(biāo)、必要性等宣布給公眾。市民通過各種形式參與規(guī)劃草案的討論。在確定方案以后，進(jìn)行公眾展示，進(jìn)入公眾參與的第二階段，并邀請相關(guān)人士進(jìn)行評論。最終確定的方案成果，要連同對市民和公共機(jī)構(gòu)團(tuán)體參與的意見處理書上報(bào)上一級(jí)管理機(jī)構(gòu)審批，并公布審批結(jié)果。規(guī)劃局有權(quán)制止違章者的違章行為，若違章者不服可向法院起訴，法院則向規(guī)劃部門的上級(jí)查詢。第三，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)解決城市化難題。然而，科學(xué)技術(shù)在城市化的進(jìn)程確實(shí)必不可少的。歐洲國家的城市化進(jìn)程非常注重這些問題，為了解決這類問題，他們將科學(xué)技術(shù)深化到了非常小的細(xì)節(jié)中去，如城市垃圾的處理，歐洲城市幾乎無一例外地實(shí)現(xiàn)了垃圾分類，而且垃圾的收集、清運(yùn)和處理，形成了一個(gè)完整的系統(tǒng)。另外，垃圾分類一方面避免了資源浪費(fèi)，大量的紙張、塑料、玻璃直接變成了工業(yè)原料；另一方面也大大地減少了需要處理的垃圾量，節(jié)省了費(fèi)用。歐洲許多大中城市的市中心都建有農(nóng)貿(mào)市場。盡管這里的商品價(jià)格比超市還要高（因?yàn)楸瘸猩唐沸迈r），但仍十分受市民的歡迎，交易興旺。第五，非常積極地采用了節(jié)能手段和措施。高于平均水平的建筑可能花費(fèi)5%左右，但由于節(jié)能的優(yōu)化組合，每年可節(jié)省60%的營業(yè)費(fèi)。在歐洲，有些國家法律的形式明確、建筑必須滿足能源需求。節(jié)能建筑區(qū)域建設(shè)成本一般增加了5%到10%。利用太陽能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循環(huán)系統(tǒng)也做得很仔細(xì)。用通風(fēng)和晚上熱補(bǔ)償技術(shù)降低住宅的熱損失等等。為了保護(hù)自然資源和環(huán)境，城市建設(shè)方案決定會(huì)決定合適的建筑材料，盡可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循環(huán)使用的產(chǎn)品，降低了原材料消耗及環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)了綠化、環(huán)保。歸結(jié)起來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化的辯證互動(dòng)關(guān)系中，存在著以下幾個(gè)基本的要素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科學(xué)技術(shù)、人口規(guī)模、政府行為。 亞洲優(yōu)秀國家城市化建設(shè)——新加坡了解完西方發(fā)達(dá)國家的城市化進(jìn)程，再來看看與我們相接近的亞洲國家的城市化進(jìn)程?？v觀整個(gè)亞洲，還沒有那個(gè)國家能像新加坡這樣將城市化進(jìn)程的如此完美的與經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合起來，做到文化，環(huán)境，人文，經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。新加坡位于世界的地理位置的十字路口之一，缺少自然資源，沒有腹地，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市島國。新加坡于1964年開始實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃，通過建屋發(fā)展局構(gòu)建公共屋，并在1968年使得購房者能夠使用中央公積金存款購房。與此同時(shí)，政府通過加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施稅收優(yōu)惠，提供銀行貸款服務(wù)等措施，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)赝顿Y風(fēng)險(xiǎn)資本密集型的制造業(yè)大力發(fā)展，以最大化解決失業(yè)問題，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)。還吸引了世界各地許多游客前來度假，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，使旅游業(yè)為新興支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是人們思想、觀念、視覺、創(chuàng)造性、精神、素質(zhì)、能力和水平等各方面的綜合能力的體現(xiàn)，也是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、科學(xué)和藝術(shù)領(lǐng)域的集中表象。二是時(shí)序性,即在不同時(shí)代突出不同的關(guān)鍵。這些原則統(tǒng)一融合在了“花園城市”的規(guī)劃和建設(shè)上。為此新加坡達(dá)到了如下指標(biāo)：在公寓型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，建筑用地應(yīng)低于總用地的４０％；在每個(gè)房屋開發(fā)局建設(shè)的鎮(zhèn)區(qū)中應(yīng)有一個(gè)１０公頃的公園；在每個(gè)房屋開發(fā)局建設(shè)的樓房居住區(qū)，５００米范圍內(nèi)應(yīng)有一個(gè)１．５公頃的公園；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中每千人應(yīng)有０．４公頃的開放空間。發(fā)展不能靠一條腿走路，新加坡抓住第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的機(jī)會(huì)，通過合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，完善產(chǎn)業(yè)的硬件設(shè)施和經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能,，積極培育和拓展城鎮(zhèn)聚集人口、產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、信息等功能優(yōu)勢、承載和牽動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而帶動(dòng)一、二、三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。工業(yè)則由獨(dú)立的初始勞動(dòng)密集型行業(yè)逐漸過渡到高附加值的資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而發(fā)展到目前的信息產(chǎn)業(yè)知識(shí)密集型工業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００２年，新加坡全年ＧＤＰ（當(dāng)年價(jià)格計(jì)算）達(dá)到１５５６億新元，約合８７０億美元，其中服務(wù)業(yè)份額則占到了６４．１％。在“花園城市”從理論到實(shí)踐的過程中，新加坡政府表現(xiàn)出了“主人翁”的態(tài)勢，包括必要的財(cái)政支出，制定的法律、法規(guī)，將部分不能繼續(xù)運(yùn)營民營企業(yè)編制為國有公司這樣的政府行為。所以在城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，政府不再大包大攬而采取輔之以市場運(yùn)作的手段。為杜絕官商賄賂，造成腐敗，新加坡一方面在基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)上實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部競爭，實(shí)行公平公正的市場競爭。新加坡城市政府辦事完全按市場規(guī)律操作，不僅具備很強(qiáng)的計(jì)劃調(diào)控能力，而且有效防范了政府特權(quán)壟斷的負(fù)面影響。房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下無可厚非的成為了中國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)起到了至關(guān)重要的作用。在城市化的進(jìn)程中，人口，政策和資源這三者因素明顯的對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著不可忽視的影響。 人口流動(dòng)對于房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)的最終屬性是居住,與人口密不可分,人口存量結(jié)構(gòu)中的房地產(chǎn)購買力人口,人口的遷移和變動(dòng)、以及住房自有率和居住條件的變化都會(huì)影響房地產(chǎn)。美國在90 年代初出現(xiàn)的移民潮推動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮,帶動(dòng)房價(jià)的上漲。突出表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移,城鎮(zhèn)化率的提高。最后,存量人口間的組合,表現(xiàn)為家庭數(shù)的變化,對房地產(chǎn)市場的影響也會(huì)產(chǎn)生影響。隨著城市化進(jìn)程的深入，一部分人會(huì)傾向想城市化較為發(fā)達(dá)，城市設(shè)施相對完善的大城市遷徙，一個(gè)城市的人口負(fù)荷越來越重，必然會(huì)導(dǎo)致資源的緊張與物價(jià)的攀升。以上海為例，作為一個(gè)國際化的大都市，目前在上海生活和工作的千萬以上人口，已經(jīng)趨于飽和，上海也是中國房價(jià)最高的城市之一，這與一個(gè)以“城市，讓生活更美好”作為口號(hào)，立志要給居民帶來更舒適的生活的城市是格格不入的。解決問題的根本途徑在于科學(xué)分配市場化和保障性住房的分配比重以及城市的容積率規(guī)劃。第一，人口結(jié)構(gòu)對于資產(chǎn)價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響。第三，未來的投資可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多元化的情形。一個(gè)國家的人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀是由過去的出生率決定的，無論是中國、日本、美國、德國許多國家都有一個(gè)現(xiàn)象，就是在某一個(gè)時(shí)段出生的人口特別多，就是所謂的嬰兒潮時(shí)期，一般都是戰(zhàn)爭結(jié)束之后出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象，比如說日本在20世紀(jì)40年代的時(shí)候，投降之后，出生率非常高，每千人是33‰的出生率。到了70年代末、80年代初，中國的人口政策有一個(gè)大轉(zhuǎn)彎，就是計(jì)劃生育政策，出生率明顯滑坡，急劇下降，現(xiàn)在為1％左右，就是10‰。圖31 預(yù)計(jì)購房適齡人口走勢圖資料來源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司一個(gè)社會(huì)工作年齡段高，撫養(yǎng)率低的時(shí)候，儲(chǔ)蓄率是很高的，因?yàn)楣ぷ髂挲g段的人要為老人、孩子儲(chǔ)蓄，使得銀行存款利率、資本市場的利率比較低。日本當(dāng)初主要的儲(chǔ)蓄者比例，就是35～54歲的人，在社會(huì)當(dāng)中的占比，從60年代一直到70年代不斷地上升，80年代也上升，與此同時(shí)，家庭儲(chǔ)蓄也在不斷上升，達(dá)到23％。隨著中國主要儲(chǔ)蓄者比例的上升，房價(jià)也在上升，即目前的狀況，這和日本當(dāng)初有很大的相似性。日本當(dāng)初就是沒有這個(gè)城市化的空間了，90 年代日本城市化率已經(jīng)達(dá)到90％。這是經(jīng)濟(jì)的基本特征。從中長期來看，中國的人口結(jié)構(gòu)會(huì)在未來的五到十年繼續(xù)地推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格趨勢性上升，中間出現(xiàn)波動(dòng)都是不可避免的，但是趨勢是上升的。 住房政策對于房地產(chǎn)的影響2011年初，為進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化2011年新政：“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化?！皣藯l”要求首次明確要求各地政府制定“房價(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的強(qiáng)大決心。目前，限購令政策已于2011年1月1日在全國許多城市啟動(dòng)，此項(xiàng)政策很大程度上遏制了房地產(chǎn)投資投機(jī)購買行為，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅地產(chǎn)的銷售量、銷售周期、和價(jià)值價(jià)格的上漲起到了明顯危機(jī)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言是不利于今后房地產(chǎn)開發(fā)投資的政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目投資建成后銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。筆者將這些政策區(qū)分為影響房地產(chǎn)供給和需求的兩類政策。這些措施如果嚴(yán)格執(zhí)行都可以有效地抑制房價(jià)過快上漲，同時(shí)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以降低房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，抑制經(jīng)濟(jì)走向過熱，但這也減少了房地產(chǎn)的供給增長，不利于房價(jià)的回調(diào)。表31 住房公積金存貸款利率調(diào)整表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：年利率%項(xiàng)　目調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、個(gè)人住房公積金存款當(dāng)年繳存上年結(jié)轉(zhuǎn)二、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）五年以上三、試點(diǎn)項(xiàng)目貸款按五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10% 同前資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局。這實(shí)際上意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的加息（考慮到利率上升幅度達(dá)到了150BP左右，），融資成本的上升可以比較有效地抑制住房需求，有利于遏制房價(jià)過快上漲。各個(gè)含有旅游元素的城市也開始加大對旅游業(yè)的開發(fā)力度。目前城市土地的高價(jià)值性促使土地開發(fā)處于高密度和集約化開發(fā)中。如果通過市區(qū)和近郊乃至遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)的開發(fā)影響居民的外出活動(dòng)，不但可以促進(jìn)房地產(chǎn)的多領(lǐng)域開發(fā)和發(fā)展還可以減低市區(qū)土地利用的壓力，讓市區(qū)的土地價(jià)值得到最大的開發(fā)和利用。因此，在城市建設(shè)中是開發(fā)利用還是給居民一片活動(dòng)空間的矛盾就突現(xiàn)出來。一定程度上解決城市公共活動(dòng)空間的不足。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將帶動(dòng)人流的集中。參觀游覽的人數(shù)越多，宣傳的效果也就越好，從而創(chuàng)造出房地產(chǎn)開