【正文】 ........................ 17 ． 2人口 結(jié)構(gòu) 對(duì)城市房地產(chǎn)的影響 ....................................................... 18 城市化進(jìn)程中政策對(duì) 城市 房 地產(chǎn) 的影響 ................................................... 21 ． 1住房政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 ............................................................... 21 ． 2經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn) 的影響 ............................................................... 23 ． 3戶(hù)籍管理制度對(duì)房地產(chǎn)的影響 ....................................................... 27 城市化進(jìn)程中資源對(duì)城市房 地產(chǎn) 的影響 ................................................... 29 ． 1加強(qiáng) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響 ....................................... 29 . 2 土地 資源 對(duì) 房地產(chǎn)發(fā)展 的影響 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 城市化助推房地產(chǎn)發(fā)展 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 未來(lái)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 城市，作為人類(lèi)生活的場(chǎng)所，它是人類(lèi)發(fā)展到一定歷史階段所必然的產(chǎn)物。 在城市化的進(jìn)程中我們也遇到了很多問(wèn)題，其中房地產(chǎn)的發(fā)展就是一個(gè)在城市化過(guò)程中不可忽略的問(wèn)題，如何解決城市化進(jìn)程中人們對(duì)衣、食、住、行中“住”需求 ，成為了一個(gè)突出的問(wèn)題。 論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 2 圖 12 1999 年 2021 年上海房產(chǎn)均價(jià)趨勢(shì)圖 （資料來(lái)源： 安居客） 從圖 12 中可以看出，以上海為例，房 價(jià)從 1999 年的 3176 元 /平的均價(jià)上漲至 2021 年 15800 元 /平的均價(jià)，在這 10 年中房?jī)r(jià)翻了近 5 倍。 在這樣一個(gè)城市化發(fā)展迅速的城市中，房?jī)r(jià)的發(fā)展同樣迅猛。 課題 研究意義 隨 著中國(guó)城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)也同樣日新月異的發(fā)展起來(lái)， 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有 10%是從城市化進(jìn)程中獲得的。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 3 表 11 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng) 產(chǎn)品名稱(chēng) 代碼 帶動(dòng)效應(yīng) 金融保險(xiǎn) 33 商業(yè) 30 建筑業(yè) 27 非金屬礦物 13 化工 12 社會(huì)服務(wù) 35 金屬及加工 14 機(jī)械 16 農(nóng)業(yè) 1 電器及機(jī) 器 18 行政及其他 40 紡織業(yè) 7 金屬制品 15 食品及煙草 6 電子及通訊制造 19 造紙印刷及文教 10 對(duì) 40 個(gè)行業(yè)總效應(yīng) 資料來(lái)源：王國(guó)軍等：《房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究》，《經(jīng)濟(jì)研究》 2021 第 8 期 。對(duì)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的宏 觀經(jīng)濟(jì)影響大。所以為了國(guó)家健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)發(fā)展就起著至關(guān)重要的意義，如何使房地產(chǎn)宏觀有序的在城市化進(jìn)程中發(fā)展成為中國(guó)未來(lái)發(fā)展的重中之重。美國(guó)的房地產(chǎn)收入早在 1960 年時(shí)就達(dá)到 120 億美元， 1971 年更達(dá)到 6950 億美元， 是名副其實(shí)的美國(guó)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)房地產(chǎn) 行業(yè)就業(yè)人數(shù)超過(guò) 1 億。 課題 涉及的相關(guān)知識(shí) 本篇論文涉及的相關(guān)知識(shí)較為分散，主要涉及 經(jīng)濟(jì)法、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)與管理、稅法、金融文獻(xiàn)閱讀、財(cái)政學(xué) 等一些相關(guān)專(zhuān)業(yè)課程，并涉及中國(guó)城市化進(jìn)程問(wèn)題。并涉及書(shū)籍報(bào)刊查閱以及網(wǎng)上查詢(xún)，通 過(guò)資料搜集，對(duì)新加坡嘉德置地集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)土資源部和 美國(guó) Ohio 政府部門(mén)做過(guò)相關(guān)了解。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 5 第 2 章 我國(guó)城市化發(fā)展的現(xiàn)狀與國(guó)外借鑒 2． 1 我國(guó)城市化發(fā)展歷程與現(xiàn)狀 ． 1 我國(guó)城市化發(fā)展歷程 城市是社會(huì)分工發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物，盡管在城市 漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程中，我們看到世界各地城市的發(fā)展速度和發(fā)展方式不盡相同，但是，城市 是社會(huì)各職能分工發(fā)展的必然規(guī)律。從功能角度而言，城市是具有中心性能的區(qū)域焦點(diǎn)，是從事第二、第三產(chǎn)業(yè)人群的集中居住地。從系統(tǒng)的角度講，城市是一個(gè)以人為主體的，以空間的利用和自然環(huán)境利用的特點(diǎn)，以集聚經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益為目的，集約經(jīng)濟(jì)、人口、科學(xué)、技術(shù)和文化的空間地域的大系統(tǒng)。就中國(guó)古代社會(huì)的城市發(fā)展而言，可以分為幾個(gè)階段。自西周開(kāi)國(guó)之初直到春秋戰(zhàn)國(guó)，中國(guó)城市建設(shè)發(fā)展史上經(jīng)歷了兩次城市建設(shè)高潮。第二次，下及春秋戰(zhàn)國(guó)（歷時(shí) 549 年），隨著周王朝統(tǒng)治的衰落，特別是由于各地國(guó)土開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各諸侯國(guó)也不斷增建新城，這就形成了中國(guó)城市發(fā)展史上的第二次城市建設(shè)高潮。 第二階段， 春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期城市發(fā)展。從總體上來(lái)看，到春秋時(shí)，城鎮(zhèn)分布向南擴(kuò)展，達(dá)到了漢水谷地，甚至山東半島也出現(xiàn)了許多都 城。 第三階段， 秦漢時(shí)期城市發(fā)展與分布。至東漢永和年間，全國(guó) 13 校尉部、刺史部均已建立了郡 縣二級(jí)城市網(wǎng)。魏、晉、南北朝以后，長(zhǎng)江流域發(fā)展成為全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)基地。至唐末，中國(guó)城市體系的地域空間結(jié)構(gòu)，開(kāi)始出現(xiàn)了沿運(yùn)河和沿長(zhǎng)江兩條城市發(fā)展軸線(xiàn)： 第五階段， 五代宋元時(shí)期城市發(fā)展與分布。這一時(shí)期，由于海外貿(mào)易的發(fā)展，東南沿海地區(qū)海港城市獲得了很大發(fā)展，其中廣、泉、明、杭、密五州尤為重要，廣州港的對(duì)外貿(mào)易額幾乎占全國(guó)的 90％以上。 第六階段， 明清時(shí)期城市發(fā)展與分 布。首先是江南市鎮(zhèn)的蓬勃興起。明、清兩代在江南的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，中國(guó)早期的 “城鎮(zhèn)化 ”正是伴隨著這種商品性農(nóng)業(yè)和手工業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。長(zhǎng)江、大運(yùn)河是中國(guó)明、清時(shí)期東西、南北兩大通道。第三，邊陲地域城鎮(zhèn)分布的擴(kuò)展。 1949 年新中國(guó)成立之后，中國(guó)城市化進(jìn)程步入了一個(gè)嶄新的時(shí)期。 1949 年，我國(guó)僅有城市 132 個(gè)，城市人口 2700 多萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘纳虾＠砉ご髮W(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 7 10%，城市化水平為 5%。 表 21 1949 年 1957 年中國(guó)城市化率統(tǒng)計(jì)表 年份 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人） 城市化率（ %） 城市人口比上年增長(zhǎng)（萬(wàn)人） 城市化率比上年提高（ %） 1949 5756 1950 6169 404 1951 6632 463 1952 7163 531 1953 7862 663 1954 8249 423 1955 8285 36 1956 9185 900 1957 9949 764 資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 1984》 19581978 年， 這一階段是城鄉(xiāng)分割的城市化階段，中國(guó)城市化進(jìn)程曾一度出現(xiàn)嚴(yán)重的波折乃至于停滯不前。 1958 年我國(guó)頒布《中華人民共和國(guó)戶(hù)口登記條例》。國(guó)家對(duì)這兩種人員的就業(yè)、教育、住房、醫(yī)療、社會(huì)保障等實(shí)行有差別的社會(huì)福利待遇。盡管知識(shí) 青年的到來(lái)為農(nóng)村社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步產(chǎn)生了巨大的作用，但是從城市化進(jìn)程的角度來(lái)看，不僅城市人口沒(méi)有出現(xiàn)增加的現(xiàn)象，而且城市也沒(méi)有發(fā)揮出其在經(jīng)濟(jì)方面和農(nóng)村之間的交流和溝通，使得中國(guó)城市化進(jìn)程一度停滯不前。 1978 年底，第十一屆三中全會(huì)的召開(kāi)標(biāo)志著中國(guó)的社會(huì)主義建設(shè)邁入了新的歷史階段，中國(guó)城市化在改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的背景下發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)折。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 19791991 年間，中國(guó)城鎮(zhèn)人口年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 11%，而19581978 年中國(guó)城鎮(zhèn)人口的年平均增長(zhǎng)率只有不到 3%。 于此同時(shí)，中央政府在率先開(kāi)辟了深圳、珠海等經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后，又將沿海 14 個(gè)城市設(shè)置為開(kāi)放城市，這使得沿海地區(qū)的城市化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的飛躍。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 進(jìn)一步的穩(wěn)步發(fā)展以及全方位的對(duì)外開(kāi)放，新一輪工業(yè)化城市進(jìn)程在中國(guó)全面展開(kāi)。于此同時(shí)，東西部地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間的差別被進(jìn)一步拉開(kāi)，內(nèi)地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 也紛紛開(kāi)始走下坡路，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力開(kāi)始涌向大城市。中國(guó)人口遷徙和流動(dòng)速度的加快和規(guī)模的擴(kuò)大使中國(guó)的城市化水平大大提高。 雖然改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城市化的速度很快，但由于中國(guó)人口基數(shù)大，現(xiàn)代城市發(fā)展的基 礎(chǔ) 差，所以中國(guó)的城市化仍然低于世界平均水平 , 屬于 低水平的城市化。 與歐 美國(guó)家城市化超工業(yè)化發(fā)展形成鮮明對(duì)比的是 ，中國(guó)的城市化 發(fā)展 明顯滯后于工業(yè)化。美國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家錢(qián)納里通過(guò)對(duì)世界 100個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析，認(rèn)為城市化水平是隨著工業(yè)化水平的提高而提高的，城市化水平與衡量工業(yè)化水平的另一個(gè)指標(biāo)人均 GDP有一定的成正比的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 而 2021年 時(shí) ，中國(guó)人均 GDP達(dá)到 1000美元時(shí)，城市化水平剛剛達(dá)到 40%。 論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 10 第二， 城 市化水平存在地區(qū)性的不平衡， “西部城市化 ”問(wèn)題突現(xiàn) 。中部與東部城市化水平相差 14%，而西部又與中部相差 5%，西部與東部直接比較相差 19%。 我國(guó) 60、 70年代 所推行 的 “大三線(xiàn)建設(shè) ”政策 ，為我國(guó)落后地區(qū)奠定了現(xiàn)代工業(yè)基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)筑了一批中心城市和以資源開(kāi)發(fā)為主的城市。小城市建設(shè)也有相當(dāng)大的進(jìn)展。其結(jié)果是：這些城市大多仍存在著產(chǎn)業(yè)集聚度不高、城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 不合理、城鎮(zhèn) 化質(zhì)量 不高、生態(tài)環(huán)境 被嚴(yán)重破壞 等問(wèn)題。第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)文化事業(yè)發(fā)展滯后，環(huán)境質(zhì)量低下，吸納資本、人才的能力弱；而亂占濫用耕地，使農(nóng)村生態(tài)環(huán)境受到嚴(yán)重破壞， 不 但沒(méi)有起到加快發(fā)展城市化進(jìn)程的初衷，還 影響了農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。 城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市賴(lài)以生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件，是城市 化進(jìn)程中 不可缺少的一個(gè)組成部分。相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家而言 中國(guó) 的 城市基礎(chǔ)設(shè)施水平 很 低， 主要 表現(xiàn)在大城市交通擁擠，居民居住上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 11 條件差，環(huán)境污染嚴(yán)重，水資源短缺；中小城市自來(lái)水、天然氣普及率和道路硬化率低，污水、廢水處理設(shè)施缺乏。 但相對(duì) 于在國(guó)際同類(lèi) 城市比較中，仍然處在中下水平。 例如我國(guó)的 城市交通體系 。隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，汽車(chē)社會(huì)隨之而至。這類(lèi)城市 “血栓綜合癥 ”不僅在國(guó)外的城市普遍發(fā)生，在今天的 中國(guó) 大城 市中也 已經(jīng)是一個(gè)普遍發(fā)生的狀況 。因此，選擇美國(guó)作為中國(guó)城市化發(fā)展的借鑒，具有普遍的代表性。隨著美國(guó)的獨(dú)立、政權(quán)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化水平在 10多年間迅速持續(xù)的上升。因此，在 19世紀(jì)的前 兩個(gè)年代，美國(guó)城市化水平增速有所下降。從經(jīng)濟(jì)危機(jī)到第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束，城市化進(jìn)展都比較緩慢。 一般認(rèn)為美國(guó)近 200多年的城市化進(jìn)程，可以分為三個(gè)階段： 第一階段： 17901870年之間的起步階段。產(chǎn)業(yè)革命使機(jī)器生產(chǎn)和工廠(chǎng)制度在美國(guó)最終能夠確立，建立起了現(xiàn)代資本主義規(guī)模生產(chǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，從而提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率并解放了勞動(dòng)生產(chǎn)力。 第二階段： 18701940年城市化水平持續(xù)上升階段。壟斷經(jīng)濟(jì)的形成，也促使壟斷公司和金融市場(chǎng)進(jìn)一步集中于大城市。而交通運(yùn)輸條件也隨之進(jìn)一步革新，汽車(chē)、海運(yùn)、航空技術(shù)的運(yùn)用與推廣，使得交通沿線(xiàn)上的城市逐漸興盛。在這些共同元素的作用下， 1920年美國(guó)城市人口開(kāi)始超過(guò)農(nóng)村人口，占全國(guó)總?cè)丝诘?%。戰(zhàn)后美國(guó)出現(xiàn)了一系列的新興工業(yè)，第三次科技革命后，像原子能、宇宙航空和電子計(jì)算機(jī)等這樣的新科學(xué)技術(shù)大量涌現(xiàn)，第 三產(chǎn)業(yè)也大量興起和迅速發(fā)展，美國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)居世界經(jīng)濟(jì)的第一把交椅。而第二次世界大戰(zhàn)后美國(guó)逐漸在羅斯福新政的帶動(dòng)下形成了干預(yù)主義行政國(guó)家，加強(qiáng)了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的干預(yù)以及對(duì)城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在客觀上進(jìn)一步推動(dòng)了城市化的高速發(fā)展。歸結(jié)起來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化的辯證互動(dòng)關(guān)系中，存在著以下幾個(gè)基本的要素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科學(xué)技術(shù)、人口規(guī)模、政府行為。 ． 2 亞洲“ 四小龍” 之一：韓國(guó) 韓國(guó)作為亞洲“四小龍”之一 ，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化都成為發(fā)展中國(guó)家值得借鑒的典范。與此同時(shí)，韓國(guó)的城市化水平也正在迅速的提升。 1960年，韓國(guó)進(jìn)入了快速的城市化發(fā)展階段，城市化水平上升至 %。到2021年則達(dá)到了 90%左右。在城市人口增長(zhǎng)方面， 19661970年間以平均 %的速度增長(zhǎng)，甚至一度以 7%的高增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。依托首都首爾和釜山兩大城市的發(fā)展來(lái)推動(dòng)各大經(jīng)濟(jì)圈和地方城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。韓國(guó)的城市化水平得益于 20世紀(jì) 60年代開(kāi)始的迅速的 工業(yè)化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在 19651984年間，韓國(guó)的工業(yè)增長(zhǎng)率是農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)率的 。 韓國(guó)城市化的另一個(gè)特征 就是城市化現(xiàn)在特定的地區(qū)集中的進(jìn)行。這種模式表現(xiàn)在