城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展(ppt47)-在線瀏覽
2025-04-01 20:24本頁面
【正文】 放城市 ,剩下的約 600座城市以及 2023多座縣城都屬于中小城市的范疇。? 2023年地根緊縮政策實施以來 ,一、二線 大城市普遍出現(xiàn) “ 地荒 ” ? （ 1）市場供給集中度較高，但供給量并不高 ? 對比 :上海市約有 5000家房地產(chǎn)企業(yè)，其中前 50強企業(yè)共完成的投資額和銷售面積僅僅占全市房地產(chǎn)的12%左右，市場的集中度還比較低。 ? 一是城市內(nèi)原有的 城鎮(zhèn)居民對住宅的需求量小，價格也很難突破歷史和平均消費水準，房地產(chǎn)項目開發(fā)和銷售形勢微妙而險峻。? 三是由于原來的 單位分房較多，而且私建房仍然占據(jù)了中小城市居民住房市場的相當比重，削弱了對商品住宅的需求。? 五是也有高收入階層，但對住宅要求也高。成為中小城市現(xiàn)代都市生活的標志和象征，是寸土寸金的地帶，能產(chǎn)生與大都市媲美的產(chǎn)品和價格。 ?房地產(chǎn)市場發(fā)育不充分、房地產(chǎn)市場發(fā)育不充分? （ 1）市場中介和社會服務(wù)機構(gòu)發(fā)展滯后? 融資渠道單一，對自有資金和資金周期要求高? 地價評估、市場策劃、銷售代理機構(gòu)缺乏? 地方新聞媒體缺乏，且居民關(guān)注率低? （ 2）供需實現(xiàn)的模式仍較傳統(tǒng)? 一是以現(xiàn)房銷售為主，定金和預(yù)收款很少? 二是期房銷售模式受到普遍抵觸? 三是銷售周期比較長，回款速度較慢三、中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的機會和陷阱 ?2．中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的陷阱．中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的陷阱（ 1）政府利益難以平衡，優(yōu)惠政策變數(shù)較大 （ 3）市場化程度低、社會資源不足 ,交易成本高 （ 5）政府規(guī)劃和承諾難以兌現(xiàn) ,如修路、綠化等 ? （ 1）視中小城市為 “ 救命稻草 ”—— 切忌病急亂投醫(yī) （ 3）強壯瞎子背眼尖跛子 —— 也是一種過河的辦法 ? 密切關(guān)注政府規(guī)劃，并自覺在城市發(fā)展規(guī)劃的引領(lǐng)下尋找開發(fā)項目，找準自己在城市格局中的最佳位置，以便借風(fēng)借勢，快速發(fā)展。一是中小城市開發(fā)商的觀念正在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；二是中小城市也有高端消費群；三是中小城市也開始進入適度大盤時代；四是合作開發(fā)大盤將是一種新趨勢。? 第一個項目成功之后便有大量同類物業(yè)上馬，有限市場需求難以消化新增供應(yīng)，空置率迅速攀升，后跟進者難全身而退。? 中小城市地方制度、行政環(huán)境是進軍中小城市的投資風(fēng)險成本，也是主要的交易成本。? （ 4）企業(yè)必須放下架子，規(guī)范經(jīng)營行為? 別自以為大，中小城市水淺也有大魚? 別玩概念炒作，中小城市消費者不買帳? 別拿實在當無知，中小城市消費者不好蒙?3．房地產(chǎn)項目層運作注意事項．房地產(chǎn)項目層運作注意事項? （ 1）做好前期策劃，找準定位點? 不是每一座城市都適合房地產(chǎn)開發(fā)，不是每一座城市都有豐厚的奶酪 —— 選擇城市? 奶酪源于本土消費，把握當?shù)叵M者的生活習(xí)性和消費心理與偏好 —— 明確消費者? 商業(yè)地產(chǎn)多而盲目，市場細分不明且容量有限；住宅物業(yè)商品化意識落后 —— 找準投資類型? （ 2）項目組織和開發(fā)理念融和? 最高決策層不宜本地化? 中高層人才本土化至關(guān)重要? 基層管理人才必須經(jīng)過培訓(xùn)，接受開發(fā)理念? （ 3）規(guī)劃設(shè)計，適度超前，創(chuàng)新開發(fā)模式? 快市場半步 —— 先賢? 快市場一步 —— 先烈? 克隆一線城市的先進規(guī)劃設(shè)計 —— 曲高和寡? 依據(jù)區(qū)域市場適度原創(chuàng) —— 先機在握? 圈地收錢、期房銷售、概念炒作、廣告轟炸、低開高走 —— 難有作為? （ 4）嚴控開發(fā)周期，避免政府換屆風(fēng)險? 地方政府管理班子走馬燈似的換、政策朝令夕改也是必須面對的中國特色? 中小城市政府政策延續(xù)性較差 ,政策跟著官員走 ,人治的影響大于法制? 在開發(fā)時機和開發(fā)周期的把握上須做好充分的準備 ,開發(fā)商最保險的方法是算準開發(fā)周期，將項目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成 ? （ 5）銷售要實，廣告宣傳莫虛? 大規(guī)模的造勢推廣運動和媒體策略，往往不如口碑傳播與設(shè)計模型等實效營銷策略更具實效性，更節(jié)約推廣成本，更能夠事半功倍。? 銷售技巧應(yīng)本土化。 五、上海市周邊城市房地產(chǎn)市場簡介 但浙江房價普遍起點較高，發(fā)展?jié)摿Ψ炊芟?。房地產(chǎn)開發(fā)投資額排第 5,其房價相對較低 ,
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