【正文】 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度發(fā)展歷史 .....................................10 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 .................................................10 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售核算 .........................................10 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算 .....................................11 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算遵循的準(zhǔn)則與制度 .................................12第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及存在的問題 ...............................12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題 .......................................12 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題 .............................................14 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題 ...........................................15 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面存在的問題 .......................................15中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文6第五章 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施 ....................................16參考文獻(xiàn) ....................................................................20謝 辭 ......................................................................21中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文7第一章：引言近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進(jìn)行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的束縛，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。 隨著國家的宏觀調(diào)控和我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)正在有序的、規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下開發(fā)運(yùn)作。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)具有一些顯著的行業(yè)特點(diǎn)，如開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長和耗資比較多等，所有這些行業(yè)特點(diǎn)都充分說明了一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題至關(guān)重要。本文的研究范圍包括房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)，房屋開發(fā)，周邊配套設(shè)施開發(fā)，綠化方面，綜合稅費(fèi)的繳納考慮成本因素，從商品房的銷售，自持物業(yè)的處理，底部商業(yè)的銷售等方面考慮收益。中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文8第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。 中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。 4．代建工程的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。 4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文105．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 3．前期工程費(fèi)。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 7．不可預(yù)見費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～6 項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3％一 5％計(jì)算。 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 1．管理費(fèi)用。 2．銷售費(fèi)用。3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。 中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文12第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)理論 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同, 它同時(shí)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù), 通過進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來獲取利潤。另一方面, 從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來看, 由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大, 且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù), 整個(gè)資金回籠周期較長, 涉及核算環(huán)節(jié)多, 一旦會(huì)計(jì)算出現(xiàn)任何問題, 企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失, 甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： 1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文13第一階段是改革開放以后至 1988 年底《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》施行之前的階段。第二階段始于 1989 年 1 月 1 日開始施行的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》 。第三階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》階段。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售核算房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售。（一）產(chǎn)品銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的商品房銷售合同。辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后即可確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的款項(xiàng)均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入。3. 分期收款方式銷售。（二）產(chǎn)品出租租金收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品一般為經(jīng)營租賃。（三）視同銷售 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算直接費(fèi)用和能夠分清成本對(duì)象的間接費(fèi)用直接計(jì)入成本對(duì)象，共同費(fèi)用和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接費(fèi)用分配計(jì)入各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（1）占地面積法。（2）建筑面積法。（3）直接成本法。（4）預(yù)算造價(jià)法。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算遵循的準(zhǔn)則與制度（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)政部 2022 年頒發(fā)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，并沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。（二）會(huì)計(jì)制度。按財(cái)政部的部署，所有企業(yè)要從 2022 年起全面執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，所以在這個(gè)過渡期內(nèi)，上述準(zhǔn)則和制度都是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算所遵循的會(huì)計(jì)操作文件。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定非凡性。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文17其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)