【正文】 世界經(jīng)濟(jì)霸權(quán)得到建立，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段。 但是隨著美國(guó)開(kāi)始獨(dú)立的發(fā)展國(guó)內(nèi)制造業(yè)的同時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入迅速發(fā)展，城市化水平連年攀升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程一直延續(xù)到 20世紀(jì) 30年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)代。 1807年的《禁運(yùn)法案》和 1812年的第二次獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)美國(guó)的商業(yè)造成了相當(dāng)嚴(yán)重的破壞，對(duì)東部沿海城 市的發(fā)展造成了致命的打擊。 1790年，美國(guó)僅有 390萬(wàn)人口，其中 24個(gè)城市的人口占全國(guó)總?cè)丝诘?%，處于較低的城市化水平。 2． 2 國(guó)外城市化發(fā)展借鑒 ． 1 西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家：美國(guó) 美國(guó)是西方發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家典型代表，城市化水平很高，城市已經(jīng)非常發(fā)達(dá)。但是，汽車(chē)社會(huì)也可能造成交通堵塞、交通事故、大氣污染、大量的能源消耗、中心區(qū)壞死等嚴(yán)重的城市 “血栓綜合癥 ”。它 的確立必須從城市規(guī)模、人口規(guī)模、發(fā)展方向、城市圈功能定位等綜合因素考慮。衡量城市基礎(chǔ)設(shè)施水平有幾項(xiàng)硬性指標(biāo)，如人均住房面積、自來(lái)水普及率、煤氣天然氣普及率、人均道路鋪裝面積、人均公共綠地面積等，中國(guó)城市在這些指標(biāo)上都還處在中等偏下的水平。北京、上海、天津是中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施水平比較高的城市。是既為物質(zhì)生產(chǎn)，又為人民生活提供一般條件的公共設(shè)施，是城市賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎(chǔ) 。 第三，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平 較 低。特別是落后的農(nóng)村工業(yè)化格局，使 絕大多數(shù)企業(yè)處在低水平、小規(guī)模狀態(tài)，影響了農(nóng)村工業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，阻礙了農(nóng)村工業(yè)化質(zhì)量的提高； 而像 “離土不離鄉(xiāng) ”、 “進(jìn)廠(chǎng)不進(jìn)城 ”的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移格局，使 得 大批農(nóng)民在 轉(zhuǎn)職 后仍長(zhǎng)期滯留在農(nóng)村，影響了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的順利發(fā)展和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，阻礙了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的提高；縣域首位鎮(zhèn) (縣城 )和中心城鎮(zhèn)的集聚力和輻射力不強(qiáng)，眾多分散的小城市更是功能不全，有的甚至是村莊的簡(jiǎn)單擴(kuò)大。但由于我國(guó)的城市化進(jìn)程是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代依托國(guó)家投資推進(jìn)的，因此這些新發(fā)展起來(lái)的中心城市在功能上有其天然的缺陷，難以起到帶動(dòng)的作用 ——產(chǎn)業(yè)以資源開(kāi)采、重化工業(yè)以及軍工制造業(yè)為主，與本地區(qū)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)缺乏內(nèi)在關(guān)聯(lián)， 難以在 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部 取得 有機(jī)聯(lián)系 和能夠 發(fā)揮帶動(dòng) (乘數(shù) )效益 的關(guān)聯(lián) ； 又 由于 這些地區(qū)存在 自然環(huán)境惡劣和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的落后 的特點(diǎn) ，缺乏充足的農(nóng)產(chǎn)品剩余以支撐鄉(xiāng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和對(duì)外開(kāi)放步伐相對(duì)滯后，城市產(chǎn)業(yè)面臨的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù) 就變得 十分艱巨；再加上近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng) 原材料供應(yīng)普遍過(guò)剩 ，那些 以資源開(kāi)發(fā)初級(jí)產(chǎn)品制造業(yè)為主的城市工業(yè)處境 就變得相對(duì) 困難，因此 也就 出現(xiàn)了城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)的雙重落后，使得現(xiàn)有的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)極為遲緩。如 設(shè)立 直轄市重慶，省會(huì)城市成都、西安、昆明、蘭州、貴陽(yáng)、烏魯木齊、西寧 、銀川、拉薩以及新興 資源性 城市攀枝花、綿陽(yáng)、德陽(yáng)等，在這幾十年中都得到較快的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了 翻天覆地的 變化，其中，重慶、成都、西安都已進(jìn)入特大城市之列，昆明、烏魯木齊作為邊疆中心城市，對(duì)外開(kāi)放度 得到了 很大 的 提高。 中國(guó)城市化水平在區(qū)域之間的差距顯而易見(jiàn) 。 中國(guó)城市化發(fā)展呈現(xiàn)東高西低的狀態(tài)， 2021年，東、中、西部城市化水平分別為 %、%和 %。 由此 可見(jiàn)，中國(guó)城市化與工業(yè)化的水平差距是比較大的。按照錢(qián)納里發(fā)展模型，人均 GDP達(dá)到 800 美元時(shí)，城市化水平就應(yīng)為 %。 中國(guó)和歐 美國(guó)家的城市化發(fā)展與工業(yè)化的關(guān)系都是不理想的 ， 中國(guó)城市化率與工業(yè)化率的差距在 21%左右。 第一，城市化落后于工業(yè)化。 ． 2 我國(guó)城市化發(fā)展現(xiàn)狀 改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)進(jìn)入城市化快速發(fā)展時(shí)期 ，三十 年來(lái) 中國(guó)城市化水平 也迅速提高， 至 2021 年末中國(guó)城市化率達(dá)到 %，城市人口達(dá)到 億，與改革開(kāi)放之初的 %的城市化率和 億的城市人口相比，城市化率提高了 %，城市人口增加 億。 1996 年前后，中國(guó)“民工大潮”開(kāi)始洶涌澎湃，在北京、上海、廣州、深圳等大城市，出現(xiàn)了數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的民工隊(duì)伍，在全國(guó)已有上億流動(dòng)人口大軍。上海這個(gè)近代以來(lái)中國(guó)最大的商業(yè)、金融中心和國(guó)際大都會(huì)，更是隨著浦東的開(kāi)發(fā)重新迸發(fā)出強(qiáng)勁的生機(jī)與活力。 鄧小平 1992 年南方談話(huà)有力地推動(dòng)了中國(guó)改革開(kāi)放向縱深發(fā)展。城市化的比重從 1979年的 %上升到 1991 年的 %。 這個(gè)時(shí)期，政府推動(dòng)、實(shí)施了一系列促進(jìn)城市化進(jìn)程的有力措施，如解散人民公社，引進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，推動(dòng)分權(quán)的改革，鼓勵(lì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)投資流通領(lǐng)域，開(kāi)放農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)以及加快城市住房建設(shè)等，為中國(guó)城市化進(jìn)程高潮的到來(lái)營(yíng)造了必要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)也使得中國(guó)人口流動(dòng)的自由度 獲得了空前的提高，農(nóng)村和貧困地區(qū)的人口大量的向城鎮(zhèn)和富裕地區(qū)流動(dòng)，構(gòu)成了中國(guó)歷史上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 9 上前所未有的壯觀(guān)景象。 論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 8 表 22 1958 年 1978 年中國(guó)城市化率統(tǒng)計(jì)表 年份 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人） 城市化率（ %） 城市人口比上年增長(zhǎng)（萬(wàn)人） 城市化率比上年提高（ %） 1958 10721 772 1959 12371 1650 1960 13073 702 1961 12707 336 1962 11659 1048 1963 11646 13 1964 12950 1304 1965 13045 95 1966 13313 268 1967 13548 235 1968 13838 290 1969 14117 279 1970 14424 307 1971 14711 287 1972 14935 224 1973 15345 410 1974 15595 250 1975 16030 435 1976 16341 311 1977 16669 328 1978 17245 576 資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 1984》 農(nóng)村城市化建設(shè)速度加快和沿海城市在改革開(kāi)放中取得巨大發(fā)展的階段。 這一時(shí)期，著名的知識(shí)青年“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng) 就是中國(guó)城市化進(jìn)程中所特有的“反城市化”現(xiàn)象。這種戶(hù)籍制度在某種意義上已經(jīng)演變?yōu)橐环N身份制度，它將農(nóng)村人口和城鎮(zhèn)人口以人為的方式分割為性質(zhì)不同的農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口。 在這一階段中，中國(guó)城市化進(jìn)程中最具有歷史意義的時(shí)間是戶(hù)籍管理制度的改革。這個(gè)階段，中國(guó)工業(yè)建設(shè)的布局開(kāi)始向內(nèi)地傾斜，逐步轉(zhuǎn)變城市布局在東部異常集中的歷史現(xiàn)象。 19491957 年，中國(guó)農(nóng)村人口向城市遷徙與工業(yè)化迅速房展，城市化速度加快的階段。在西南地區(qū)，明、清兩代隨著政區(qū)不斷推進(jìn)，在云、貴、川、湖、廣等少數(shù)民族地區(qū)推行了 “改土歸流 ”政策，平定了土司叛亂后又廣建府、縣治所；即使在青藏高原，其時(shí)拉薩也成為西藏最大的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；在西北地區(qū)，也出現(xiàn)了很多商業(yè)城市，如歸綏（呼和浩特）、張家口、多倫諾爾（今多倫）、迪化（今烏魯木齊）、喀什噶爾回城、伊犁、哈密、阿克蘇和西寧；在東北地區(qū)，沈陽(yáng)一舉成為東北地區(qū)最大的政治、軍事、經(jīng)濟(jì)和文化中心；在臺(tái)灣地區(qū)，府治臺(tái)灣（今臺(tái)南），鳳山（今高雄縣）、嘉義、彰化三縣城，以 及其他城鎮(zhèn)開(kāi)始興起?；谶@一時(shí)期沿海各大、中港口開(kāi)放關(guān)閉不一，因而河港城市獲得了進(jìn)一步的發(fā)展，使唐代以來(lái)形成的沿江、沿運(yùn)河兩條城市發(fā)展軸線(xiàn)得到了進(jìn) 一步加強(qiáng)。其次，沿江、沿運(yùn)河城市發(fā)展軸線(xiàn)的進(jìn)一步發(fā)展。宋代以后，江南地區(qū)由于商品性農(nóng)業(yè)的迅速發(fā)展，新興市鎮(zhèn)開(kāi)始萌芽生長(zhǎng)。明、清（鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前）時(shí)期（公元1368 年～ 1840 年），全國(guó)城市（鎮(zhèn)）仍表現(xiàn)為進(jìn)一步發(fā)展的趨勢(shì)。這一時(shí)期海上貿(mào)易仍以廣州、泉州和明州為中心，其中泉州且被稱(chēng)為 “世界最大港口 ”。五代、宋、元時(shí)期（公元 907年～ 1368 年），是中國(guó)城市發(fā)展又一個(gè)十分重要的歷史時(shí)期。隋、唐時(shí)期長(zhǎng)江流 域經(jīng)濟(jì)水平逐漸超過(guò)了其它流域，成為全國(guó)首富的農(nóng)業(yè)地區(qū)。 第四階段， 魏晉南北朝隋唐時(shí)期城市發(fā)展與分布。自秦統(tǒng)一天下到東漢末年（公元前221 年～公元 220 年），新興了一批具有以行政、商業(yè)職能為主的城市。到戰(zhàn)國(guó)末期，城市分布范圍更廣，除主要集中于陜西關(guān)中的涇渭谷地到潼關(guān)以東的黃河中、下游地帶，以及淮河流域外，長(zhǎng)江流域巴（重慶）、蜀 （成都）、吳（蘇州）、越（紹興）、楚論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 6 郢（江陵）等地也有零星分布 。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期（公元前 770 年～前 221年）是中國(guó)由奴隸社會(huì)向封建社會(huì)過(guò)渡轉(zhuǎn)折時(shí)期，也是中國(guó)城市由萌芽、起源走向成熟、發(fā)展的重要?dú)v史時(shí)期。據(jù)資料表明，到西周末年，盡管經(jīng)過(guò)諸侯間的互相兼并，仍存有 140 多個(gè)諸侯首邑城市。第一次，在西周 300 余年間，中央統(tǒng)治者竭力推行分封制，據(jù)史料記載，其分封的諸侯國(guó)由最初的 71 個(gè)發(fā)展到 1200 個(gè)之多。 第一階段， 西周城市發(fā)展。 我國(guó)古代城市經(jīng)歷了從小到大、從少到多、由功能單一到功能多元化的發(fā)展歷程。 從特征角度講，城市是非農(nóng)業(yè)人口集中，從事工業(yè)、商業(yè)、交通等非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)為主的居民點(diǎn)，是一定地域范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的集中點(diǎn)，是區(qū)別于比較單一卻又分散的 農(nóng)村居民點(diǎn)的社會(huì)空間結(jié)構(gòu)形式。 對(duì)于城市這個(gè)概念，不同的學(xué)科有著不同的定義：從人口角度來(lái)講，城市是具有一定人口規(guī)模并以非農(nóng)業(yè)人口為主的居民集聚地，是聚落（ settlement）的一種特殊形態(tài)。 也 對(duì) 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃 特別關(guān)注，擬在此中尋獲 房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。 本文 研究了 房地產(chǎn)業(yè)的起源、 城市化進(jìn)程的重要性和必要性、城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)發(fā)展的聯(lián)系因素介紹 、 國(guó)內(nèi)外城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向及歷史數(shù)據(jù)的分析介紹、新的房 地產(chǎn)政策的預(yù)期、中國(guó) 城市化進(jìn)程中的樓市發(fā)展戰(zhàn)略定位 、未來(lái)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。 論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 4 所以為了國(guó)家健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)發(fā)展就起著至關(guān)重要的意義，如何使房地產(chǎn)宏觀(guān)有序的在城市化進(jìn)程中發(fā)展成為中國(guó)未來(lái)發(fā)展的重中之重。從就業(yè)方面分析，房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)是較多的一個(gè)行業(yè)。 房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政和就業(yè)同樣有著突出的貢獻(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)稅收可以占政府財(cái)政收入的 10%— 40%。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大的波動(dòng)時(shí)， 對(duì) 相關(guān)產(chǎn)業(yè)都將 產(chǎn)生較大的沖擊力。 不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的迅速房展（如 表 11），分析世界各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)作用非常明顯。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)是 巨大的。 如何在一個(gè)告訴發(fā)展的城市化進(jìn)程集中體現(xiàn)的城市擁有一套價(jià)格相對(duì)適中的房子是每個(gè)普通百姓所熱切期望的， 房地產(chǎn)發(fā)展在城市化進(jìn)程中何去何從已經(jīng)成為一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題， 提出 并 解決這一問(wèn)題的有效辦法已經(jīng)迫在眉睫，因此選擇此題。 截止 2021 年 3 月 底 ，上海市房?jī)r(jià)均價(jià) 已 超過(guò) 20210 元 /平，相較于 2021 年時(shí)的均價(jià)也上漲了將近 25%。 圖 11 全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 （資料來(lái)源： 搜房網(wǎng)） 從圖 11中可以看出 ，房?jī)r(jià)從 1998年的 2063元 /平的均價(jià)上漲至 2021年 6500元 /平的均價(jià)，在這 12 年中房?jī)r(jià)翻了近 3 倍。盡管城市有興有衰，但是伴隨著人類(lèi)前進(jìn)的腳步，城市的規(guī)模、結(jié) 構(gòu)和功能都得到不斷的發(fā)展。 房產(chǎn)稅 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ....................................................................... 39 限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ....................................................................... 40 CPI 對(duì) 房地產(chǎn) 的影響 ................................................................................... 41 謝 辭 ........................................................................................................................ 44 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 45 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 1 第 1 章 緒論 課題研究 背景 隨著人們對(duì)城市化生活需求的不斷增強(qiáng)，中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展也應(yīng)允而生。 國(guó)外 城市化進(jìn)程中的樓市發(fā)展 借鑒 ........................................................... 34 中國(guó) 城市化進(jìn)程中的樓市發(fā)展 方向 ........................................................... 37 第 5 章 城市化進(jìn)程中我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展展望 ................................ 錯(cuò)誤 !未定