【正文】 求的政策。 經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)的影響2010年4月以來密集出臺的“新國十條”調(diào)控措施，其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴厲和具體。，政策指出已有1套住房的當?shù)貞艏用?，在購買第二套商品房時，需要將貸款首付比例增加到60%，已有1套住房的非當?shù)貞艏用?，可以在當?shù)刭徺I第二套商品房，屬于在當?shù)刭徺I的第一套商品房，家均需要提供一年的社保證明（社會保險繳納證明），或納稅證明(個體納稅證明)，政策只鼓勵購買一個商品房，第二套以上商品房付全款購買，還是不允許購買，等待細則出臺。1.“國八條”：明確房價控制目標，限購范圍更廣且更加嚴厲。中國面對這么一個人口周期帶來的經(jīng)濟波動，應(yīng)該不失時機地把資金價格理順，在目前通貨膨脹壓力逐漸顯現(xiàn)的情況下，要把利率水平提上去，抑制資產(chǎn)價格的大幅上漲，抑制通貨膨脹，保持幣值穩(wěn)定，同時還要要大力發(fā)展其他的金融產(chǎn)品，這會使得中國的資本市場未來會更加穩(wěn)健地發(fā)展。政府怎么來化解資產(chǎn)的大波動，是一個很嚴峻的挑戰(zhàn)。圖32 中國房價走勢圖資料來源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)在，中國是城市化和人口結(jié)構(gòu)兩大引擎同時推動，到了2015年城市化空間會越來越小，中國現(xiàn)在城市化率是44％，差不多每年以1％的速度增長，這個本身對房價有很大的推動，但是它不可能無止境地上升，那個時候可能已經(jīng)有50％多，和80 年代的韓國差不多，當然也還可以有城市化的繼續(xù)，但是知道另外一個引擎——人口結(jié)構(gòu)是現(xiàn)在推動房價的很大動力將會消失，這是整個人口結(jié)構(gòu)對于資產(chǎn)價格的判斷，它對于宏觀經(jīng)濟有著深刻的含義，當一個經(jīng)濟主要儲蓄者比例那么高的時候，它的消費率肯定是低的，而投資率肯定是高的，因為資金廉價，投資率肯定高，投資出來的產(chǎn)能由于消費力低，國內(nèi)不能完全地吸收、消化，不一定是通過出口來促進增長，出口伴隨著巨大的順差和外匯的流入，導(dǎo)致國內(nèi)流動性過剩，貨幣增長過快，從而進一步推動資產(chǎn)價格的上升，產(chǎn)生泡沫的風險是很大的。推動中國經(jīng)濟增長兩個引擎，一個是人口結(jié)構(gòu)，還有就是城市化。中國非常類似，現(xiàn)在的所謂的主要儲蓄者比例也在上升，35～54歲的人很多人都是在中國的嬰兒潮時期，50、60、70年代出生的人，現(xiàn)在都是步入了中年，收入水平是他們一生當中最高的，所以看到日本當時的60、70、80年代，隨著主要儲蓄者比例的大幅上揚，無論是地價還是股價都是大幅上升的，日本的地價翻了好幾倍，股價在22年當中漲了29倍，但是到了90年代，儲蓄的比例開始下降，資產(chǎn)價格泡沫隨之破滅。因此，他們肯定要追求其他的資產(chǎn)來實現(xiàn)保值甚至增值，所以很有必要觀察一下，這個社會的主要儲蓄群體他們隨時間的演變狀態(tài)來判斷社會儲蓄率的變化，主要的儲蓄群體就是35～54歲的人。這種出生率的變化，它會使得一個社會的撫養(yǎng)率發(fā)生明顯的相應(yīng)的變化，撫養(yǎng)率就是這個社會沒有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人，一般國際定義就是0~15歲，加上65 歲以上的人，撫養(yǎng)率和出生率是相對應(yīng)的，在日本的4050年代，以及中國的5070年代，撫養(yǎng)率很高，這個時候社會家庭當中小孩的比例很大，之后這些人都成人，在日本就是7080年代，中國就是8090 年代以及現(xiàn)在，撫養(yǎng)率明顯下降，說明工作年齡段的人就是16~64歲的人占比在不斷提高，再演化下去，中國就逐漸步入老齡，撫養(yǎng)率就開始上升，這個時候撫養(yǎng)率高和4050年代撫養(yǎng)率不一樣，這個時候是老人多，4050年代是小孩多，中國也會出現(xiàn)這個現(xiàn)象，中國會在2015年之后，撫養(yǎng)率明顯上升，人口進入老齡化階段。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，出生率逐漸就下降了，到了90年代的時候出生率就是10‰都不到，在和平年代的出生率很高，政府也鼓勵多生孩子，中國的出生率在高位差不多維持了20年的時間，一直到70年代，中間有三年災(zāi)害波動，但是后來就反彈了，在40‰~45‰左右。從前期來看，主要還是房地產(chǎn)投資除了把錢放在銀行買房，其他的投資比較少，向前看債券、股市市場的發(fā)展，都會為公眾提供更多的投資渠道，為他們提供更多的儲蓄的工具。第二，目前中國的利率水平，中國的利率水平是不是合適，未來利率的走勢如何判斷。 人口結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)的影響對于人口結(jié)構(gòu)，可以從三個方面來討論。而現(xiàn)有社會的解決措施，如限購令，也只能暫時的使房價急劇攀升趨勢稍作緩解，并不能有效的解決人口與房價之間的矛盾。如果不對人口流動采取措施，任由人口大規(guī)模的向一線城市遷徙，城市化進程的發(fā)展與合理的房價就難以得到實現(xiàn)。隨著中國城市化進程的不斷發(fā)展，一些沿海城市得到了迅速發(fā)展與崛起，人口也向一線城市的快速涌入，造成了一線城市資源需求的增加，作為生產(chǎn)生活的最為重要的房地產(chǎn)資源需求日益旺盛，需求的增加勢必導(dǎo)致價格的上升，也就是說，人口向一線城市的快速涌入勢必推高一線城市的以房地產(chǎn)占比最大的生活成本，也正是生活成本的上升，對人口的涌入起到遏制作用，這就形成了市場對資源的優(yōu)化配置，使城市的發(fā)展和人口的分布實現(xiàn)相對的均衡和平衡。美國和日本的情況表明,隨著城鎮(zhèn)人口的增加,新建住宅銷售及房屋新開工面積都會相應(yīng)提高。其次,人口內(nèi)部的流動,提升房地產(chǎn)的住房需求。首先,國際人口的遷移影響房地產(chǎn)市場。人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。研究房地產(chǎn)行業(yè)與城市化進程的關(guān)系，也成為了研究城市化問題非常良好的突破口，使兩者有機的結(jié)合，或許也是解決房地產(chǎn)泡沫問題的有效手段。第3章 城市化進程對我國房價走勢的影響如今的中國，百姓們議論最多的就是房價。另一方面要求各政府機構(gòu)和國營企業(yè)加強客戶服務(wù)意識，每個機構(gòu)都設(shè)有客戶投訴電話和場所，一有投訴迅速處理，以防事態(tài)惡化。現(xiàn)已逐步將電力、煤氣改為私營性質(zhì)。然而即使新加坡的經(jīng)濟較為，對寵大的經(jīng)費開支仍然感到壓力沉重。第四，城市化實施的多元性統(tǒng)一。服務(wù)業(yè)則從自然狀態(tài)起步，通過邊貿(mào)交易、商貿(mào)流通、旅游物流而發(fā)展成與制造業(yè)并重的“經(jīng)濟發(fā)展的雙引擎”之一。近年來,新加坡農(nóng)業(yè)逐步完成了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向城市農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型。第三，城市發(fā)展的整體性統(tǒng)一。新加坡城市建設(shè)的目標就是讓人們脫離辦公室，對于生活和學(xué)習的人來說,感覺就像身在一個花園。三是特殊性,即努力打造城市的整體風格和形象優(yōu)勢。從規(guī)劃實踐,反映了新加坡城市化三個原則:一是前瞻性的,即規(guī)劃在較高的位置。第二，城市化規(guī)劃的原則性統(tǒng)一。另一方面，在城市化進程中引入“花園城市”的理論，圍繞此來進行城市建設(shè)，不僅為新加坡人民提供了一個非常舒適的生活工作環(huán)境。這樣，居住的相對集中和有序分布為農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，從而為第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員向第二和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。新加坡政府獨立之初，就以工業(yè)化促進城鎮(zhèn)化為基本，提出了對商業(yè)、交通、通訊、旅游中心為目標的發(fā)展計劃。那么新加坡的城市化進程又是有何種的特點和借鑒意義值得我們學(xué)習呢？第一，城市化目標的科學(xué)性統(tǒng)一。這就不得不提及新加坡這個壞境極其優(yōu)良的國家的優(yōu)秀的城市化經(jīng)驗了。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷革新、科學(xué)技術(shù)的持續(xù)創(chuàng)新、人口規(guī)模的不斷擴大以及政府行為的有效合理，促成了經(jīng)濟發(fā)展與提高城市化水平的動力機制。從上述歐洲城市化的特點中，不難發(fā)現(xiàn)，城市化與經(jīng)濟的發(fā)展之間存在著密切的關(guān)系。歐洲崇尚盡可能的利用資源，例如開發(fā)綠色資源，如太陽能、風能等，這些系統(tǒng)使得生態(tài)住宅形式的普通住宅已接近較低的能量水平。用高效保溫圍護結(jié)構(gòu)、智能系統(tǒng)的太陽能和常規(guī)加熱系統(tǒng)的智能控制，保持熱水溫度恒定。許多建筑公司建樓，更多的會使用到雙層玻璃呼吸式幕墻外墻外保溫系統(tǒng)，除了使用“斷橋住宅”型，使用窗框中間的中空玻璃充惰性氣體這樣的技術(shù)外。如瑞士，他們的建筑保溫玻璃類型有強制的規(guī)定，因而使得節(jié)能技術(shù)與材料也越來越成熟，這些節(jié)能技術(shù)大批量生產(chǎn)成本下降。歐洲可能是世界上最高的質(zhì)量也是最科學(xué)的區(qū)域。在西歐和北歐的國家，高舒適度低能耗建筑是極其常見的。為了方便居民生活，政府對市場實行嚴格管理，這些處于市中心的農(nóng)貿(mào)市場整潔美觀，別具特色的各種商亭、攤位同周圍環(huán)境渾然一體，既滿足了居民生活的需要又沒有影響城市環(huán)境。這里出售的都是來自于巴伐利亞農(nóng)村的新鮮蔬菜、水果、鮮花、鮮肉等。第四，嚴格城市管理，實現(xiàn)城市環(huán)境保護和方便居民生活的有機結(jié)合。整齊漂亮、形態(tài)各異的分類垃圾箱，在城市街頭四處可見，并不使人感到有礙市容，有些甚至成為城市的一大景觀。在城市建設(shè)的過程中，人類遇到了許多共同的難題，如交通堵塞、垃圾處理、環(huán)境污染等等。前文又提到，城市化并不是無腦的運用科學(xué)技術(shù)將城市建設(shè)打造的高端先進，具有現(xiàn)代化得氣息。上級規(guī)劃部門直接檢查下級規(guī)劃部門的行為，并向法院回復(fù)，法院依此進行裁決。規(guī)劃執(zhí)法非常嚴厲。規(guī)劃部門對收集的意見和建議做進一步的調(diào)查和審評，之后納入到規(guī)劃方案中，如果涉及到的內(nèi)容修改變動很大，則要重新進行第二階段的公眾參與。根據(jù)公眾意見，規(guī)劃部門將這些草案合并成一個方案。然后編制者和與規(guī)劃相關(guān)的公眾代表共同編制幾種規(guī)劃草案。歐洲城市規(guī)劃可以分為土地利用規(guī)劃和建造規(guī)劃，其編制過程是按照聯(lián)邦的《建設(shè)法典》和州法律所規(guī)定的程序進行的。強調(diào)公眾參與。在城鄉(xiāng)建設(shè)上一方面嚴格管理土地、環(huán)境等重要問題；同時在可允許的范圍內(nèi)發(fā)揮想象力，使得各個城市的發(fā)展有其自主性和特殊性。其城市規(guī)劃主要特點是：統(tǒng)一籌劃，協(xié)調(diào)發(fā)展。歐洲各國在城市規(guī)劃管理方面為我們提供了許多可資借鑒的經(jīng)驗?？梢姵鞘谢M程并不是無腦的追求高樓鱗次櫛比和先進的城市施舍，將歷史文化和城市建設(shè)相結(jié)合也尤為重要。老建筑只能對其內(nèi)部設(shè)施進行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)則必須保持原貌。歐洲具有悠久的歷史，每一座古城內(nèi)都有大量文物、古跡和各個時期的建筑。他們的城市化的經(jīng)驗非常值得我們學(xué)習和參考。同時，其先進的技術(shù)使得城市化的進程并沒有發(fā)生壞境的破壞。其完善的社會制度，發(fā)達的科技水平，良好的城市設(shè)施，規(guī)范的建設(shè)流程等等都在其他國家擁有良好的口碑。即使如此，許多發(fā)達國家乃至和我國發(fā)展進程處于相當水平的發(fā)展中國家的城市化進程依舊有很多地方值得我們學(xué)習和借鑒。目前上海等大城市的商品房空置率已經(jīng)高達60%，如此高的空置率同樣為房價的居高不下起了推波助瀾的作用。一方面，房價是與地價相聯(lián)系的，房價居高不下與地價居高不下相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成房價的居高不下。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲。這樣的地位促使了政府助推了房地產(chǎn)的價格只升不降。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。當大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。房地產(chǎn)居高不下的起因可以這樣來解釋：1．在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。至于房地產(chǎn)市場，對我們通常所理解的可能影響房地產(chǎn)的價格因素而言，往往都有很大的誤差，真正影響房地產(chǎn)的因素恰恰是上節(jié)中幾個我們經(jīng)常忽略的因素。中國長期以來未能建立起高效的城市化管理體制。我國現(xiàn)行的社會保障制度還很不完善，沒有很好發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入差距、維護社會公平的職能。第三，政府的管理成本增加,支持就業(yè)的財力分散。第一，低估了失業(yè)率，不符合中國的實際情況?，F(xiàn)行的二元制戶籍管理制度人為的造成城鄉(xiāng)之間的對立，已不適應(yīng)經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，成為緩城市化進程的重要因素。同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平在地區(qū)之間也發(fā)展不平衡。但是，中國和世界相比，大城市的比重卻是偏小的。盡管中國整體經(jīng)濟增長顯著地快于這些國家，和國際上比較一下，可以看出,中國城市化率盡管現(xiàn)在達到40%以上，但是還是低于世界平均水平，也低于中低收入國家的平均水平。人口的自然增長對城市化進程有直接影響，通過影響社會剩余農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量、社會可用于擴大再生產(chǎn)的能力和資源、城市就業(yè)崗位的數(shù)量這三個途徑制約著城市化進程?？梢?政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。據(jù)統(tǒng)計,在19921993年,海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。交易雙方數(shù)量眾多,因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠,所以房地產(chǎn)市場是一個準市場。商品品質(zhì)。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。也就是說,由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價(市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和,如果人們的預(yù)期地價是合理的,現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實上的偏差。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求,在土地獲利需求的驅(qū)使下,把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡,而且合同期攤銷交易成本低,這是泡沫載體所具有的一個條件。而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亦是不容樂觀。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)率低、剩余勞動量大,而且說明中國與發(fā)達國家仍有較大差距。目前,發(fā)達國家這兩個結(jié)構(gòu)基本一致,而發(fā)展中國家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大(較之其產(chǎn)業(yè)份額)的現(xiàn)象。實際上,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高,就沒有全國的城市化,就沒有全民族的現(xiàn)代化5．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進不協(xié)調(diào)城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志,而就業(yè)結(jié)構(gòu)(即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況)也是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平的重要標志。全國百萬以上人口的城市約80%集中在東、中部地區(qū),西部地區(qū)占國土面積的70%,人口占全國的近30%,但百萬以上人口的城市僅占約20%。中國東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異,經(jīng)濟總量和人均指標也都表現(xiàn)出差異,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外,同城市化程度有密切關(guān)系。實際上,這是一個是否尊重客觀規(guī)律的問題,建國以來的經(jīng)驗教訓(xùn)足以證明這一點。同時,嚴格的戶籍管理制度自1958年以來一直延續(xù)下來,普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口