【正文】 的同時心情舒暢。 西方發(fā)達(dá)資本主義國家 —— 歐洲各國 表 21 中國與歐洲各國城市化數(shù)據(jù)對照表 國家 人口密度 （人 / 平方公里） 人均土地 （畝） 人均農(nóng)業(yè)用地 （人 /畝） 城市化率 （ %） 英國 240 荷蘭 381 法國 106 中國 資料來源： 黃柯可．英美法德俄城市化特點(diǎn)以及出現(xiàn)的問題 [J].蘭州學(xué)刊 .2021 歐洲列國是早期就發(fā)展起來的資本主義國家。 國外城市化發(fā)展進(jìn)程借鑒 由于各個國家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟(jì)體系中所處的地位不同以及實(shí)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導(dǎo)致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用效果也很不一樣。 在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格居高不下。 3．土地價格因素。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。 2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價格的上升。 在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。在今天為何房地產(chǎn)的價格一直居高不下，通過上述的因素也許我們可以進(jìn)一步做分析 。中國的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關(guān)系不清，職責(zé)不明。此外是城市管理制度。再次是社會保障制度。第二，失業(yè)的定義太窄 ,絕大多數(shù)失業(yè)人口得不到失業(yè)保險保障。其次是就業(yè)制度。 首先是戶籍管理制度。城市資源利用效率和城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居 住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴(yán)重、水資源短缺等；中小城市自來水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設(shè)施缺乏等。 、基礎(chǔ)設(shè)施水平和城市資源利用率較低 中國的現(xiàn)實(shí)情況表明規(guī)模較大的城市，生產(chǎn)效率比較高，對資源利用也比較好。 ，城市化進(jìn)程相對滯后 1990～ 2021我國城市人口年均增長率 (3%～ 4%)明顯低于一些發(fā)展中國家在經(jīng)濟(jì)高速成長時期的城市人口增長率 (5%～ 6%)。 城市化與 房地產(chǎn)市場中存在的問題 從以上 現(xiàn)狀 特點(diǎn)來看，我們可以歸結(jié)出中國的城市化進(jìn)程存在以下的問題： 這是制約城市化發(fā)展的主要因素之一，中國城市化背負(fù)著十三億人口的巨大包袱，這在世界上是罕見的。 1993 年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱 ,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu) ,其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等 ,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松 低價批地。大量資金涌上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 向房地產(chǎn)業(yè) ,信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資 ,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。 由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性 ,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款 ,在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下 ,政府也鼓勵投資 ,銀行利率就比較低。由于買者信息缺乏和信息的不對稱 ,許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進(jìn)行的 ,這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價值。買賣者自由出入 。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件 (信息充分 。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。也就是說 ,由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場地價 (市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和 ,如果人們的預(yù)期地價是合理的 ,現(xiàn)實(shí)的市場地價就等于未來無限年期的土 地利用收益的貼現(xiàn)值之和 )之間總存在事實(shí)上的偏差。 。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對土地獲利的需求 ,在土地獲利需求的驅(qū)使下 ,把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。 。 在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡 ,而且合同期攤銷交易成本低 ,這是泡沫載體所具有的一個條件。 而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亦是不容樂觀。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)率低、剩余勞動量大 ,而且說明中國與發(fā)達(dá)國家仍有較大差距。目前 ,發(fā)達(dá)國家這兩個結(jié)構(gòu)基本一致 ,而發(fā)展中國家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大 (較之其產(chǎn)業(yè)份額 )的現(xiàn)象。實(shí)際上 ,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高 ,就沒有全國的城市化 ,就沒有全民族的現(xiàn)代化 5．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)不協(xié)調(diào) 城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?biāo) ,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量 一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志 ,而就業(yè)結(jié)構(gòu) (即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況 )也是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的重要標(biāo)志。全國百萬以上人口的城市約 80%集中在東、中部地區(qū) ,西部地區(qū)占國土面積的 70%,人口占全國的近 30%,但百萬以上人口的城市僅占約 20%。中國東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異 ,經(jīng)上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 6 濟(jì)總量和人均指標(biāo)也都表現(xiàn)出差異 ,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外 ,同城市化程度有密切關(guān)系。實(shí)際上 ,這是一個是否尊重客觀規(guī)律的問題 ,建國以來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足以證明這一點(diǎn)。同時 ,嚴(yán)格的戶籍管理制度自 1958 年以來一直延續(xù)下來 ,普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口絕非易事。 3．從推動城市化的機(jī)制看 ,政策效應(yīng)大于市場效應(yīng) 縱觀中國城市化的進(jìn)程 ,無論是正常發(fā)展 ,還是劇烈波動 ,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量 ,無不受政府政策的直接支配 ,即使改革開放以來 ,在建立并逐步完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的條件下 ,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。 3 百分點(diǎn)。 2021年該份額為 59 6 百分點(diǎn) 。 1978 年 ,中國第二、三產(chǎn)業(yè)勞動力就業(yè)份額占全部就業(yè)的 29鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動力 ,但其身份仍是農(nóng)民 ,戶口仍在農(nóng)村 ,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動人口在地域上的遷移和集中。 2．從城市化進(jìn)程看 ,勞動力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中 城市化的進(jìn)程 ,特別是改革開放 30 年來的城市化進(jìn)程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化 ,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 ,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。改革開放以來的實(shí)踐證明 ,在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時積極推進(jìn)城市化 ,不僅不會帶來嚴(yán)重的社會問題 ,反而會給經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展帶來巨大的能量和發(fā)展空間。具體而言我國的城市化又呈現(xiàn)出以下的幾個特點(diǎn)： 1．城市化進(jìn)程明顯表現(xiàn)出先被動后主動的特征 建國初到改革開放之前 ,城市化基本上是被動地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 ,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的 ,政府沒有意識到城市對于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動的重要意義。 2021 年全國城鎮(zhèn)人口達(dá) 60667 萬人，比2021 年增加 1288 萬人；鄉(xiāng)村人口為 72135 萬人，比 2021 年減少了 615 萬人。但在 2021 年后，城鎮(zhèn)人口增長率放緩。 城市化進(jìn)程 與房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 我國人口城市化率從 1996 年后加速，年增長率超過 1%，每年城鎮(zhèn)人口新增1500 多萬。但是新的問題又再次暴露出來，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開始越來越大，直接導(dǎo)致城市化發(fā)展的 畸形，貧富差距越來越懸殊。隨著城市化對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)增加，有學(xué)者提出城市化必須“大中小并舉”，即“挖掘大城市的潛力，擴(kuò)大和建設(shè)中等城市，擇優(yōu)和適度發(fā)展小城市”。 1990 年 4 月 1日開始實(shí)施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針，使得 20 世紀(jì) 90 年代整體上延續(xù)了前 10 年的城鎮(zhèn)化政策。自此國家對土地制度的改革，使得土地使用從行政劃撥到有償使用，大量可用資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，這一重大的改革措施在相當(dāng)程度上影響了中國城市發(fā)展以及相關(guān)的城市化實(shí)踐。與此同時，中國大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對農(nóng)民采取“進(jìn)鎮(zhèn)不進(jìn)城”的政策。總而言之，改革開放初期的城市化研究決定了中國城市化的理論研究主線 —— 城市化道路的確定，并且是從 “發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城市化 的正確道路 ” 的立論開始的。 從經(jīng)驗(yàn)中構(gòu)建中國城市化本土化理論的角度來看，中國社會學(xué)家一開始就將研究的重點(diǎn)定位在根植于中國且具獨(dú)創(chuàng)性的中國城市化理論研究上。一般性的城市化理論似乎難以解釋中國城市化與工業(yè)化的關(guān)系。 （ 2） 后三十年：城市化理論的“中國范式” 由于 1978 年以前中國城市化發(fā)展的遲滯不前，相當(dāng)多的學(xué)者都認(rèn)為中國城市化歷程真正的啟動，實(shí)際上源于 20 世紀(jì) 80 年代開始的改革開放。在1950 至 1980 年的 30 年中，全世界城市人口的比重由 %上升到 %，其中發(fā)展中國家由 %上升到 %，但是中國內(nèi)地僅由 %上升到 %。到 1978 年改革開放之前，全國城市人口為 億，城市化水平為 %。而進(jìn)入“文革”，這種違背自然規(guī)律的荒誕現(xiàn)象在中國社會的呈現(xiàn)則顯得更加正常化，“上山下鄉(xiāng)”與“三線建設(shè)”使得中國出現(xiàn)第二次“逆城市化”現(xiàn)象。 然而從 1958 年開始的“大躍進(jìn)”運(yùn)動很快打斷了一切， 1960 年 7 月全國各大中小城市基本實(shí)現(xiàn)了城市人民公社，這是一場與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對應(yīng)的瘋狂性城市建設(shè)與規(guī)模膨脹運(yùn)動， 1960 年中國城市化水平竟飆升至 %（成為 1978 年以前的最高峰值）。隨著新中國第一個“五年計劃”的實(shí)施， 156 個重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展項目布局在各大中城市，以及推行城市對農(nóng)村開放的政策，積極吸收農(nóng)民進(jìn)入城市和工廠礦區(qū)就業(yè)。 中國城市化的進(jìn)程之路一般來說分為以下的兩個階段： （ 1）． 前三十年：城市化進(jìn)程的啟動與徘徊 具有近乎極致的農(nóng)村工作經(jīng)驗(yàn)的中國共產(chǎn)黨人，早在進(jìn)城之初就敏銳地意識到城市對于國家工業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的重要性。到 1949 年解放戰(zhàn)爭結(jié)束時，中國城市化的水平跌到了近代 以來最深的谷底，相比于 1848 年 %的城市化水平，此時中國的城市化水平竟比 100 年前還低，剛到 10%。在這樣一個以自然經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)業(yè)社會中，雖然有上海等城市在 20 世紀(jì) 30 年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對于在 960 萬平方公里土地上星漢錯落般散布著的數(shù)以百萬計的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無法形成燎原之勢，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。 上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 3 第 2 章 我國城市化進(jìn)程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國外借鑒 我國城市化發(fā)展歷程 在中國，城市以及與此概念相對應(yīng)的都市景觀、工業(yè)空間、公共性、廣場、資產(chǎn)階級、法權(quán)意識一直以來似乎與中國傳統(tǒng)社會格格不入。并羅列了戶籍管理制度給我國城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響。從國家住房政策的變化分析與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系。 課題研究內(nèi)容 本論文以城市化進(jìn)程中我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點(diǎn)，以小見大，從一個行業(yè)的發(fā)展與城市化進(jìn)程之間的聯(lián)系來觀察中國城市化發(fā)展的成果，借鑒觀察歐洲各國及亞洲的新加坡等國家對于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。正確的處理好城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)之間的聯(lián)系，讓兩者有效的 結(jié)合，互相影響著的共同發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)增長起著至關(guān)重要的作用。中國的經(jīng)濟(jì)尚處在轉(zhuǎn)型和過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長的一個時期中都會是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。安居和樂業(yè)是作為人類生存最為基本的要求，如何實(shí)現(xiàn)是人類社會進(jìn)步的重要因素。 然而 ，在整個城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著舉足輕重的 作用。隨著城市化進(jìn)程加快，必然也會產(chǎn)生許多不和諧的聲音。只有在城市化的洗禮中，人類可以走向一個更加輝煌的時代。城市化是不可避免的通過在人類社會結(jié)構(gòu)變化的過程中自然而然產(chǎn)生的，是人類進(jìn)步的一個重要線索。究竟中國房地 長市場在城市化進(jìn)程的歷史潮流中會何去何從？而中國的城市化進(jìn)程又是否會因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場而受到阻礙？就讓我們在下文中繼續(xù)研究。尤其是在一些一線城市的居民，更是難上加難。從圖中我們可以顯而易見的看到，隨便城市化進(jìn)程的深化，全國平均房價從 98 年平均 2021 元的房價，在 12 年的時間里漲到了 6500 左右，將近 3 倍。而正是這項最為基本的要求，和城市化進(jìn)程之間有著千絲萬縷 的關(guān)系。城市化進(jìn)程亦是如此，它會非常細(xì)微的深入到人類的生產(chǎn)生活中去，地域，壞境，人口等等諸多因素都會對它產(chǎn)生影響，其中不得不提的就是房地產(chǎn)因素。雖然各個國家和地域的城市化進(jìn)程會彰顯出其不同的特征，但是可以肯定的是它們都隨著歷史的進(jìn)程而不斷進(jìn)化，完善。s urbanization process and discussed with the real estate industry, it is concluded that the future of urbanization and the real estate market will stabilize the conclusion, and possible problems for the future speculation and Suggestions proposed. Keywords: urbanization, real estate, population, policy, resources 上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 目錄 中文摘要 ABSTRAC