【正文】 圖44:19982004年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)率資料來(lái)源：國(guó)研中心根據(jù)國(guó)家研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，1998年到2004年7年間我國(guó)的房地產(chǎn)投資完成額保持了2位數(shù)的增長(zhǎng)速度，甚至在2002年以后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“過(guò)熱”現(xiàn)象，03年04年同比增加率達(dá)到30%。國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文發(fā)布如催化劑一般使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展壯大。自此我國(guó)將停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。經(jīng)過(guò)20多年的探索去嘗試，1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）。第二階段，1978~1998年，住房分配制度改革過(guò)渡期。我國(guó)的住房制度主要經(jīng)歷了如下三階段：第一階段，1949~1978年，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。這種方式應(yīng)該是城市政府所能接受的辦法。通過(guò)戶籍制度改革將城市戶籍所對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)覆蓋到來(lái)自農(nóng)村的流動(dòng)人口后，吸引更多的農(nóng)村人口入城并遏制勞動(dòng)力成本過(guò)快上漲。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所的這份報(bào)告表示，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化更多地表現(xiàn)為一種“偽城鎮(zhèn)化”，未來(lái)政策上重要的是消除這種“偽城鎮(zhèn)化”，主動(dòng)吸納適合到城市居住的農(nóng)村人口，尤其是農(nóng)民工及其子女。目前中國(guó)的城市化進(jìn)程中忽視了進(jìn)城農(nóng)民工。同時(shí)，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)的研究報(bào)告《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2010》中提出，中國(guó)城市化目前仍處在“半城市化”狀態(tài)。2005年底,我國(guó)開(kāi)始著手戶籍制度改革。戶口記錄著居住身份和出生記錄，代表著自然人在本地生活的合法性,同時(shí)也是對(duì)國(guó)民待遇、個(gè)人權(quán)益、資源占有等權(quán)利的證明，然其對(duì)于個(gè)人就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療等待遇具有明顯的差異，是中國(guó)社會(huì)二元結(jié)構(gòu)形成的根本原因。但是少子化現(xiàn)象嚴(yán)重同樣會(huì)造成人口勞動(dòng)力不足，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口過(guò)剩往往是導(dǎo)致需求與投機(jī)過(guò)度的房地產(chǎn)價(jià)格畸形地暴漲的原因?，F(xiàn)代社會(huì)人們的教育程度提升，越來(lái)越多的人選擇晚婚晚育，另一方面，國(guó)家政策以及屈于生活成本的急劇上升以及不斷攀升的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了很多丁克家庭，這都是導(dǎo)致我國(guó)近10年來(lái)低生育率少子化現(xiàn)象的原因之一。從上表中可以看到，2000年到2005年5年間，‰‰，‰，13年中我國(guó)粗死亡率小幅上升，基本維持在 ‰~‰之間；人口自然增長(zhǎng)率在2000年到2006年間有較大的下降，‰‰，這些數(shù)據(jù)顯示我國(guó)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)趨緩，這也導(dǎo)致了一些重要的問(wèn)題。了解我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)的趨勢(shì)，對(duì)于城市化進(jìn)程中制訂經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃具有實(shí)際意義。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加207137093人，鄉(xiāng)村人口減少133237289人。簡(jiǎn)而言之，房?jī)r(jià)上漲的根本原因就是人們不斷增長(zhǎng)的剛性需求，唯有存在著巨大的需求，市場(chǎng)才得以促使房?jī)r(jià)的飛漲。住房作為人們生活的必需品，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的背景下導(dǎo)致價(jià)格失衡是非常正常的。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開(kāi)戶口登記地半年以上的人口增加116，995，327人，%。房地產(chǎn)的市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展一方面出自社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的產(chǎn)物，在獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商政客必須考慮到人民及下一代人的生活。我國(guó)的城市化進(jìn)程決不可建立在資源枯竭和環(huán)境惡化的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)項(xiàng)目往往具有巨大的投資價(jià)值、不可移動(dòng)性以及區(qū)位性等特點(diǎn)，不計(jì)后果的占用閑置土地、囤地等現(xiàn)象都會(huì)嚴(yán)重阻礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這些因素包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護(hù)區(qū)、城市和鄉(xiāng)村。 可持續(xù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響城市化進(jìn)行中必須走可持續(xù)發(fā)展的道路，這其中必須考慮到各種資源的合理利用。政府必須立足于我國(guó)基本國(guó)情,研究構(gòu)建適當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)體制。其中，商服用地地價(jià)為5843元/平方米，同比增長(zhǎng)3，3%，%；住宅用地地價(jià)4620元/平方米，%，%；工業(yè)用地地價(jià)670元/平方米，%；%。%；，%；，%；，%。因此隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，如何充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源優(yōu)化配置的作用，尤其對(duì)于東西部城市化發(fā)展不均衡的狀況下，如何實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置已成為當(dāng)務(wù)之急。從珍惜利用土地、資金及相關(guān)資源的目標(biāo)出發(fā),選擇適當(dāng)?shù)某鞘凶》抗?yīng)體制及相關(guān)政策,有效控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,盡可能減少房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地、資金及相關(guān)資源的占用,為其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)留出空間,以保障經(jīng)濟(jì)健康良好的發(fā)展。除卻房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，我國(guó)的房地產(chǎn)還有一個(gè)問(wèn)題，那就是我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)引發(fā)了較為突出的城市盲目擴(kuò)張、耕地保護(hù)等問(wèn)題。比如2007年，人行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開(kāi)發(fā)商煎熬，炒房團(tuán)恐慌，但僅僅在一年之后，宏調(diào)基調(diào)大變，再次放寬首付和貸款利率，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)間，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)飛速反彈。2010年下半年以前，限制投資需求主要通過(guò)金融工具和稅收工具來(lái)完成，但由于政策上的不連貫和不堅(jiān)定，時(shí)松時(shí)緊反而將調(diào)控變成了一場(chǎng)博弈游戲，這意味著精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財(cái)?shù)墓ぞ摺５@種調(diào)控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念。投資需求擠壓了居住需求，形成了進(jìn)一步的貧富差距。更多來(lái)路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對(duì)照?！俺捶繄F(tuán)”的出現(xiàn)是最明顯的特征，10年間，包括來(lái)自溫州的炒房團(tuán)南征北戰(zhàn)。“價(jià)高者得”符合市場(chǎng)的邏輯，但卻不符合社會(huì)公平的邏輯。事實(shí)證明，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于絕對(duì)短缺狀態(tài)，如果按照完全市場(chǎng)化的分配，在短時(shí)期內(nèi)，資源分配將會(huì)向少數(shù)人傾斜，多數(shù)人則被拋在市場(chǎng)之外。另外，%，占全部投資的四分之一，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá)60多個(gè)。因此，對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。城市化快速推進(jìn)的10年，也是房地產(chǎn)商品房的黃金時(shí)代。 從以上三個(gè)典型案例看出，新型城市化與傳統(tǒng)的城市化相比更全面反思傳統(tǒng)城市化的問(wèn)題，不僅僅只強(qiáng)調(diào)城市人口占總?cè)丝诒壤叩妥鳛楹饬砍鞘谢某叨?，更注重要積極實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，走創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展的道路，并且積極提升城市的公共服務(wù)的質(zhì)量，運(yùn)用現(xiàn)代化管理體系實(shí)現(xiàn)城市的文化多樣性和宜居性。日本政府在二戰(zhàn)后曾一度通過(guò)興建公營(yíng)住宅、改造居民區(qū)、住宅公團(tuán)建房、住宅金融公庫(kù)融資等方式來(lái)改變城市住房供應(yīng)緊張狀況,并借助大量國(guó)有住房的投入,有力地調(diào)節(jié)了住宅市場(chǎng),保障了中低收入人群的住房需求。：日本自明治維新后，日本開(kāi)始城市化發(fā)展，一戰(zhàn)前的1908年，日本城市化率為18%，1970年基本完成城市化，用時(shí)接近100年，其中戰(zhàn)后20年的時(shí)間，城市化水平翻一番。在英國(guó),住房供應(yīng)體系由私人住房和公共住房組成,私人住房是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由流通的商品房,公共住房又稱(chēng)社會(huì)住房,是由地方政府和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)———住房協(xié)會(huì)建設(shè)和管理的住房。英國(guó)的城市住房供應(yīng)體制是市場(chǎng)供應(yīng)與政府供應(yīng)兩個(gè)板塊、一主一輔體制。然而伴隨著當(dāng)時(shí)英國(guó)工業(yè)的告訴發(fā)展，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，環(huán)境中心區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不斷下降，促使人民紛紛轉(zhuǎn)而遷移到城市以外的鄉(xiāng)村或小農(nóng)村。并且，隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經(jīng)伯明翰、曼切斯特到利物浦一帶的城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，地區(qū)和地區(qū)之間的界限越來(lái)越模糊，城市與城市之間的界限日趨模糊，于是形成了連成一片的城市地帶。英格蘭城市帶的形成。整個(gè)19世界，歐洲作為全球范圍內(nèi)城市化程度最高的地區(qū)，使得歐洲開(kāi)始涌現(xiàn)一大批規(guī)模較大，職能廣告的多樣化城市。工業(yè)革命的浪潮大約于18世紀(jì)中葉開(kāi)始席卷歐美國(guó)家并進(jìn)一步影響到世界范圍。促使新一輪城市化的原因有兩大方面：一是大都市圈邊緣地區(qū)的社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正促使在邊緣地區(qū)工作的城市居民把家搬遷至開(kāi)車(chē)一小時(shí)可以達(dá)到的周邊城鎮(zhèn)；二是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)正促使大都市圈內(nèi)的公路干線向外延伸，這一趨勢(shì)引導(dǎo)著美國(guó)的投資向公路干線經(jīng)過(guò)的農(nóng)村集鎮(zhèn)擴(kuò)張。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，像紐約這樣的傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成的大都市圈又有向其外圍拓展延伸的趨勢(shì)。大量小城市如雨后春筍般地快速發(fā)展，逐步形成密集的城市群帶，美國(guó)政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)將其稱(chēng)之為都市區(qū)。 由此可見(jiàn)，美國(guó)起初出現(xiàn)的城市化最終發(fā)展成為城郊化，最終結(jié)果就是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的小城鎮(zhèn)應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)美國(guó)政府統(tǒng)計(jì)，美國(guó)人口在3萬(wàn)至10萬(wàn)的城市數(shù)量約為1100個(gè)，大約占城市總數(shù)的 90％。 如今，美國(guó)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)高度城鎮(zhèn)化的國(guó)家，全國(guó)人口中有85％以上都住在城鎮(zhèn)，基本達(dá)到城鎮(zhèn)一體化，農(nóng)村城市化。如今，比如在紐約周邊新建的一些城鎮(zhèn)就是當(dāng)時(shí)美國(guó)政府政策的產(chǎn)物。1968 年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)新城市開(kāi)發(fā)法，并首批批準(zhǔn)建立 63 個(gè)新城市，其平均人口規(guī)模在 2 萬(wàn)人左右。20 世紀(jì) 30 年代經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，為了刺激建筑業(yè)發(fā)展，美國(guó)政府幫助中高收入者獲得住宅建筑抵押貸款，鼓勵(lì)他們?cè)诮紖^(qū)建新房，從而加速30年代的城郊化。高速公路網(wǎng)大大提高了運(yùn)輸效率，減少了運(yùn)輸時(shí)間，降低了運(yùn)輸成本，使郊區(qū)趨于與城市同等的地位。另一方面，盡管美國(guó)實(shí)施完全的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，政府直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)的程度很小，但是美國(guó)政府在促進(jìn)城市化進(jìn)程方面卻發(fā)揮了較為積極的作用。首先制造業(yè)崛起，并且超過(guò)了農(nóng)業(yè)。城市功能與角色的變化是城市化的重要內(nèi)容，是城市化在經(jīng)濟(jì)生活方面的表現(xiàn)。工業(yè)化時(shí)期，電力、煉鋼等新技術(shù)的運(yùn)用有力地促進(jìn)了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，為大規(guī)模的城市化奠定了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。美國(guó)在19 世紀(jì)末完成工業(yè)革命，到 20 世紀(jì)20年代完成城市化進(jìn)程。19 世紀(jì)末，美國(guó)農(nóng)業(yè)技術(shù)革命大大提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，不僅為城市發(fā)展提供了必要的食品，而且還解放了大量農(nóng)村勞動(dòng)力?？傮w來(lái)說(shuō)，目前全球城市化進(jìn)程中處于北美、歐洲、亞洲三分天下的局面，下面文中從這三個(gè)地區(qū)各舉一列進(jìn)行相關(guān)的案例分析。在資源有限的前提下，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康良好發(fā)展，并且在城市化進(jìn)程中讓社會(huì)建設(shè)和民生得到切實(shí)有效的改善將對(duì)國(guó)家和個(gè)人都是迫切而務(wù)實(shí)的。而在此期間，居民的收入和消費(fèi)的增加比值基本低于GDP的增加速度。另外，盡管1978年12月十一屆三中全會(huì)起我國(guó)開(kāi)始實(shí)施改革開(kāi)放政策，30多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到高速發(fā)展，北上廣等一線城市的發(fā)展有目共睹，城市高樓林立，然而我國(guó)還將依舊繼續(xù)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)也正面臨著快速的轉(zhuǎn)型，在這樣的背景下，我國(guó)城市化進(jìn)程中的社會(huì)問(wèn)題將愈加突出。中國(guó)進(jìn)入城市化中期階段后，城市化速度進(jìn)一步加快，這也意味著更多的社會(huì)問(wèn)題將浮出水面。亞洲方面，共計(jì)10個(gè)城市上榜，其中有3個(gè)來(lái)自中國(guó)，分別是上海、香港和臺(tái)北，其中上海相較于2007~2008年的排名上升了9個(gè)位置，保持了相當(dāng)快的上升速度。1979年，美國(guó)地理學(xué)家諾瑟穆（Ray. M. Northam）提出了城市化過(guò)程S型曲線理論，該理論是指：表21：城市化率與城市化進(jìn)程城市化率城市化進(jìn)程城市化率30%城市化進(jìn)入初期階段30%城市化率70%城市化處于中期階段城市化率70%城市化進(jìn)入后期階段資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)因此按照諾瑟穆提出的理論，我國(guó)從1996年開(kāi)始城市化率達(dá)到中期階段，如圖1所示，中國(guó)1996年的城市化率達(dá)到了30%，自此中國(guó)的城市化進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。1949年新中國(guó)成立，我國(guó)的城市化建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入嶄新的局面。隨著資本主義世界工業(yè)革命的興起，工業(yè)新技術(shù)和大機(jī)器生產(chǎn)的浪潮也波及中國(guó)，使中國(guó)城市的發(fā)展速度超過(guò)以往任何時(shí)期。第三部分是近現(xiàn)代城市化時(shí)期。然而，元大都乃至明清北京城的規(guī)劃卻將皇宮置于全城的中心，并按《考工記如明清時(shí)的海禁政策，就阻礙了港口城市的發(fā)展。元、明、清三代的統(tǒng)一局勢(shì)，造就了中國(guó)城市發(fā)展史上最為雄偉、輝煌的都城——北京。與此相反，江南地區(qū)自孫吳以后，經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，至唐后期成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)重心。東漢末期，北方軍閥混戰(zhàn)，黃淮流域遭到極大破壞。這一時(shí)期是社會(huì)的大動(dòng)蕩、大分化時(shí)期，也是經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展最為活躍的時(shí)期。第二部分是封建社會(huì)時(shí)期。這些村落都已有一定規(guī)模，特別是后兩個(gè)遺址，在居住區(qū)外發(fā)現(xiàn)了起防御作用的壕溝。仰韶文化時(shí)代，聚落的規(guī)模已相當(dāng)可觀。新石器時(shí)代，距今83004800年的天水大地灣遺址，遺址總面積為110萬(wàn)平方米。距今7000到8000年前的新石器時(shí)代，在黃河流域和長(zhǎng)江流域出現(xiàn)了相當(dāng)進(jìn)步的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。第一部分是城市起源和城市的初期發(fā)展階段。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)的城市化經(jīng)歷了如下過(guò)程：城市，作為人類(lèi)文明的重要組成部分，與人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步密不可分。 第2章 我國(guó)城市化的發(fā)展現(xiàn)狀 目前，我國(guó)的城市化進(jìn)程過(guò)半且快，十八大指出要以新型城市化建設(shè)為經(jīng)濟(jì)政策重點(diǎn),將城市化建設(shè)作為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，推進(jìn)富有中國(guó)特色的新型城市化建設(shè)，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)百姓安居樂(lè)業(yè)。對(duì)于創(chuàng)新性文章在內(nèi)容安排上結(jié)合了歐美亞三國(guó)的具體案例，并且在結(jié)尾處提出了自己的見(jiàn)解，鼓勵(lì)租房、完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。(2) 案例研究法 本文將通過(guò)材料的收集，有針對(duì)性的展開(kāi)研究，選取1~2個(gè)國(guó)外的城市化優(yōu)秀案例進(jìn)行深入的剖析，并以此進(jìn)行中外城市化對(duì)比，希望可以對(duì)我國(guó)的城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)有借鑒和啟示作用。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)分析與研究，提出相關(guān)的政策建議，力爭(zhēng)對(duì)我國(guó)未來(lái)城市化進(jìn)程下房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略定位作出新的思路。文章通過(guò)分析國(guó)外城市化的發(fā)展以及相關(guān)案例獲取借鑒與啟示。 研究研究?jī)?nèi)容及方法本文將簡(jiǎn)略闡述城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。然后面對(duì)市場(chǎng)過(guò)高的房?jī)r(jià)，許多人望而卻步。可以看到，房?jī)r(jià)逐年提高，總體趨勢(shì)增加極高，未來(lái)長(zhǎng)期，城市化將依舊是推動(dòng)亞洲經(jīng)濟(jì)的重要因素，而房地產(chǎn)的發(fā)展作為城市化進(jìn)程中的重要一部分，在其中的作用不可忽視。如果剔除保障房，則市場(chǎng)化的住宅價(jià)格，很多城市應(yīng)上漲3~4倍。根據(jù)路透社的調(diào)查，在11家接受調(diào)查的中外機(jī)構(gòu)中，全部受訪者認(rèn)為2013年全國(guó)住宅均價(jià)上漲，調(diào)查中值為8%，較去年年底進(jìn)行的前次調(diào)查預(yù)估增幅略有擴(kuò)大，更有部分分析師指出，部分一二線城市房?jī)r(jià)漲幅可能達(dá)到兩位數(shù)。城市規(guī)模、結(jié)構(gòu)與功能正伴隨著時(shí)代的變遷而得到不斷的完善，在2010年上海世博會(huì)的主題“城市，讓生活更美好”更向世界展示了當(dāng)代社會(huì)城市的發(fā)展方向。s real estate development, through on the basis of personal study and conclusi