二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析-資料下載頁
2025-06-22 19:26本頁面
【正文】 2009年，銷售金額在10億元以上的項目有6個，半數(shù)在二線城市，如南京、杭州、西安等。在2009年全年的銷售額中，二三線城市占比約為58%?！鸬丶瘓F2010年計劃新開工面積中，二三線城市占比約為80%；2010年計劃銷售面積中，二三線城市約占一半。四、二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動因素和風險一個城市的地產(chǎn)發(fā)展水平是與該城市的經(jīng)濟發(fā)展程度、人口數(shù)量、居民消費能力等因素密切相關(guān)。隨著二三線城市加速城市化進程，及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來經(jīng)濟、人口容量提升，帶來二三線城市多種購房需求釋放，推動樓市快速發(fā)展。二三線城市為房地產(chǎn)開發(fā)提供了長期的驅(qū)動力，但是，土地開發(fā)和財政分稅等深層次問題還未解決，這些機制上的因素仍可能會影響到二三線城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（1） 驅(qū)動二三線房地產(chǎn)發(fā)展的因素城市化、工業(yè)化提速為二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展提供動力。2008年以來，眾多二三線城市均不同程度地啟動了新城建設(shè)，正為大胃口的開發(fā)商提供了新一輪機會，如天津濱海新區(qū)、石家莊濱河新城、成都高新開發(fā)區(qū)、昆明舊城區(qū)改造、廈門島外新城、杭州沿江十座新城等，成為聚集開發(fā)資金和房產(chǎn)投資的洼地。放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、促使符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶。假如中國城市化率每年以1%%的速度遞增，每年有1000萬農(nóng)民“變?yōu)椤背擎?zhèn)居民。特別是隨著一線城市各項生活成本的上升，二三線城市就成了作為消化農(nóng)村城市化最先鋒的城市。這為整個房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展契機。需求持續(xù)增加，促使近幾年大部分二三線城市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。長期累積效應(yīng)的釋放，包括經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、居民購買力等多重因素帶動了二、三線市場步入全面和快速發(fā)展階段。相對于高房價、高地價的一線城市而言，二、三線城市的房地產(chǎn)市場尚未形成泡沫。隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，這將給許多中國二三線城市的發(fā)展帶來機遇。（2） 影響二三線房地產(chǎn)市場的風險 土地財政和住房政策改革可能帶給房地產(chǎn)市場的潛在沖擊。針對一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的政策在未來5年內(nèi)推廣到二三線城市的可能性很小。但是，經(jīng)濟適用房和廉租房的大規(guī)模供應(yīng)，以及物業(yè)稅等針對商品房投資、投機的措施仍可能對二三線房地產(chǎn)價格空間造成擠壓，從而縮小房地產(chǎn)企業(yè)的盈利幅度。這類沖擊將可能轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的高盈利經(jīng)營模式，成本控制能力強，土地儲備多的企業(yè)所受影響不大。 不同地區(qū)的二三線城市房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境和形勢有所不同。在600余座二三線城市中，究竟選擇哪些城市進行拓展，是房企首先要面對的問題。不同二三線城市城市化進程各異，有些起步早，有些則相對較晚。比如大連和青島，很早就進入了房產(chǎn)開發(fā)熱潮，有的三線城市，比如蘇州，現(xiàn)在拿地都很難。而一些二線城市則剛剛進入熱潮期，比如成都等城市。 隨著一線城市土地供應(yīng)的緊張，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)在海南、珠海與長三角等熱點城市進行了高強度擴張，一部分三四線城市的房價、地價出現(xiàn)了較快上漲。2009年二線城市土地不斷狂飆，土地出讓金更創(chuàng)出歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，去年全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增加140％，甚至比業(yè)界公認“瘋狂”的2007年都增加了49％。其中，杭州土地出讓金高達1054億元，高于上海、北京，位居全國第一，同比上漲幅度達到238％。前20名中，同比增長幅度最大的是寧波，為617％，其金額為488億元，排名第6。同比增幅第二的是廈門，為475％，其金額為303億元，排名第12。這些城市的房地產(chǎn)熱度已經(jīng)接近一線城市，相對風險較大，可能遭遇差別調(diào)控政策。 整體而言，二三線城市機會都是存在的。而作為“潛力股”，那些經(jīng)濟發(fā)展迅速，但城市化相對滯后的城市更值得關(guān)注，其黃金增長期更長，利潤空間更大。要選擇那些正在快速起步、成長，具有一定人口規(guī)模，同時目標客戶群正在崛起的城市。二三線城市高房價基本集中在區(qū)域規(guī)模的中心城市，以及軌道交通沿線地帶。受政策利好，尤其是靠近一線城市的中小城鎮(zhèn)，樓市將會有更大更明顯發(fā)展空間。應(yīng)重點關(guān)注已經(jīng)擁有或擬建設(shè)高鐵的二、三線城市，房地產(chǎn)投資的增長往往超過一線城市。14 / 14
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