【文章內(nèi)容簡介】 理工作的意見》 ○ 6 《德州市國有土地使 用權出讓條例》 （論文） 12 ○ 7 《關于調(diào)整城區(qū)基準地價的通知》 ○ 8 《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第 47號）； ○ 9 《德州市人民政府關于進一步加強土地使用權管理的決定》 ○10《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級估價技術報告》 （ 11） 現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關資料 ○ 1 華魯三號宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料 ○ 2 華魯三號宗地位置、地形、基礎設施 調(diào)查資料 ○ 3 華魯三號宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料 估價基準日 2021 年 3月 12日 估價日期 2021 年 3月 12日至 2021 年 3月 17 日 地價定義 （ 1） 根據(jù)估價對象《國有土地使用權》復印件，估價對象在估價基準日是出讓土地使用權，土地使用權屬于華能電廠有限公司，所有權屬于國家。 （ 2） 根據(jù)提供的《國有土地使用權》復印件以及估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象在評估基準日未設置抵押、擔保等他項權利。 （ 3） 根據(jù)估價對象《國有土地使用權》復印件，估價對象土地用 途為工業(yè)用地，本次評估依據(jù)土地估價的合法性原則，將估價對象的用途設定為工業(yè)用地。 （ 4） 根據(jù) 估價對象《國有土地使用權》復印件，估價對象使用年限為 50 年，從 1992 年10 月 23 日至 2042 年 10月 23日止；本次評估將估價對象的剩余使用年限作為設定使用年限，剩余 年。 （ 5） 根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查及提供的資料，在估價基準日，估價對象紅線外開發(fā)程度達到了“五通”（道路、通電、通訊、通供水、通排水）；本次評估設定估價對象的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)“場平”。 （ 6） 根據(jù)提供的估價對象資料，估價對象建筑 總面積 ㎡，結(jié)合最高最佳使用原則，本次評估設定估價對象容積率為 綜上所述，本報告價格定義為：估價對象作為出讓用地，在設定土地開發(fā)條件下，于估價基準日為 2021 年 3月 12日，容積率為 且不存在他項權利等限制下，作為工業(yè)用（論文） 13 地，剩余使用權年限為 年的條件下國有土地使用權價格。 估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇了基準地價修正法，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于評估基準日的國有土地使用權價格。 土地總面 積： 44669 ㎡ 總地價 ： 7906413 元 總地價大寫： 柒佰玖拾萬陸 仟 肆佰 壹 拾叁 元整。 （論文） 14 （論文） 15 表 31 土地估價結(jié)果一覽表 上述土地估價結(jié)果的限定條件 （ 1） 土地權利限制：委托宗地來源合法、權屬明確，并支付了有關稅費。 （ 2） 基礎設施 條件：宗地紅線外“五通”（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通供水、通排水）。 （ 3） 規(guī)劃限制條件：設定規(guī)劃條件為現(xiàn)設計的建設指標。 （ 4） 影響土地價格的其他限定條件：無。 其他需要說明的事項 （ 1） 本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義條件下的國有土地使用權價格，若估價基準日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化 ，該評估價格應作相應的調(diào)整。本報告估價結(jié)果未考慮估價對象已設定抵押等他項權利、負債、出讓成交時需承擔的各種開支和稅費對估價結(jié)果的影響。 （ 2） 本估價結(jié)果僅為本報告的估 價目的服務，當用于其他目的，本報告估價結(jié)果無效。 （ 3） 本報告自估價基準日起一年內(nèi)有效。權利人 宗地位置 估價日期的 實際用途 估價設定 用途 容積率 估價期日的實際 土地開發(fā)程度 估價設定的土地 開發(fā)程度 剩余土地使用年限 土地面積（㎡） 總地價（元） 德州華能電廠 德州市德城區(qū) 工業(yè)用地 工業(yè)用地 五通 場平 44669 7906413 （論文） 13 估價對象描述及地價影響因素分析 估價對象描述 估價對象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地，土地面積為 44669 ㎡。 （ 1） 土地登記狀況 華能電廠有限公司于 1992 年 11 月 20 日取得委估宗地，登記機關為德州市人民政府。委估宗地的國有土地使用權證、用途、使用權類型、土地面積等土地登記狀況詳見下表 32 表 32 估價對象土地登記狀況表 （ 2） 土地權利狀況 ○ 1 土地使用權類型 于估價基準日，估價對象是國有出讓土地，土地所有權屬于國家，土地使用權屬于德州市華能電廠有限公司。在土地使用權年限內(nèi)，使用權人根據(jù)土地出讓合同及國家有關法律規(guī)定，依法享有對該宗地的抵押、出租、作價入股等權利，其權益受法律保護。 ○ 2 土地使用年期 根據(jù)估價對 象的《國有土地使用權》復印件，估價對象使用年限為 50 年（從 1992 年10 月 23 日至 2042 年 10月 23日止），至評估基準日，估價對象已使用 年，剩余使用年限為 年。 ○ 3 土地利用狀況 估價對象基礎設施開發(fā)程度設定為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場平”。 地價影響因素 一般因素 （ 1） 城市資源狀況 國有土地使用權證號 國有土地使用權人 位置 登記用途 使用權類型 宗地 編號 宗地面積（㎡） 德州政府 國用（ 52）字第9763709號 華能電廠有限公司 德州市天衢工業(yè)園 工業(yè)用地 國有土地出讓 KLG 76241 44669 （論文） 14 ○ 1 地理位置 德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng) 115176。45 ′ ～ 117176。36 ′ ，北緯36176。24 ′ ～ 38176。0 ′ 之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬 200公里，南北長 175公里，總面積 萬平方公里，占全省總面積的 %。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有 “ 九達天衢 ” 、 “ 神京門戶 ” 之稱。市委、市政府所在地德城區(qū)是本市政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事地位也很重要 。 ○ 2 行政區(qū)劃 德州市轄 1 區(qū)， 2 市， 8 縣， 48 鎮(zhèn)， 145 鄉(xiāng)， 5 個街道辦事處， 9291 個行政村。所轄縣（市、區(qū)）為：德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。 ○ 3 自然條件 【地形】為黃河沖積平原，在歷史上，本市境內(nèi)曾有兩次黃河大遷徙，上千次決口，造就 了西南高、東北低的地形。由于 河 道與流速所致，加之風力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點。海拔高程最高點 35 米，最低點 米，一般為 20 米左右。全市地貌大體可分三類。一是高地類，由河流、河床沉積而成，占土地總 面積的 %；二是坡地類，由黃 河 漫流沉積而成，占總土地面積的 %；三是洼地類、占 13． 6%。 【氣候】氣候特點受季風影響顯著，四季分明，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有顯著的大陸性氣候特征，光照資源豐富，日照時數(shù)長，光照強度大，且多集中在作物生長發(fā)育的前中期，有利于作物光和作用的進行，全市年平均日照時數(shù) 2660 小時，日照率為 61%，太陽總輻射量為 千卡／平方厘米，均處全國、全省的較高值區(qū)。在時間分配上，尤以 6月份最高，光照時數(shù) 280 小時，日均 9 小時，光輻射量可達 15 千卡／平方厘米。年平均氣溫 ℃ 。極端高氣溫在 40℃ 以上，最低氣溫在 27℃ 以下。全市平均無霜期 197 天，一般為 4 月 7日至 10 月 22 日，各縣之間相差較大，武城縣最長 225 天，東相差近月余。年平均降水量為 毫米，東部多于西部，南部多于北部。降水量的時間分配以 7 月最多，降水 190毫米左右， 1 月最少只有 3～ 4 毫米。按季節(jié)分，春季占 %，夏季高達 %，秋季占（論文） 15 16． 9%，冬季占 %，且有明顯的 “ 春季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有澇，冬季少雪 多干燥 “ 的季節(jié)分配特點。 （ 2） 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 1990 年以來德州市積極探索城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，加強對原劃撥土地使用權的管理，加快城市土地置換步伐促進用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將經(jīng)營城市土地的重點轉(zhuǎn)向存量土地的盤活，著眼于舊城改造，立足于城邦結(jié)合部地整治改造。 近幾年隨著改革開放和社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷推進，德州的經(jīng)濟發(fā)展在漸漸發(fā)展，土地經(jīng)營收益總量呈現(xiàn)出逐步增長的勢頭，土地交易市場也日趨活躍，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，房屋買賣、出租等交易案例頻繁。 2021 年、 2021 年國土資源部分別頒布了 11 號令和 21 號令后，德州市人大出臺了《德州市國有土地使用權出讓條例》，全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道，嚴格執(zhí)行按規(guī)劃、計劃供地，界定有償和劃撥范圍，土地供應必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定 ，該有償?shù)挠袃?，該劃撥的劃撥。嚴格按標準供地。根?jù)國土資源部頒發(fā)的《工程項目建設用地指標》控制具體項目供地規(guī)模的尺度。實行協(xié)議出讓的，要進行土地評估、集體決策和結(jié)果公開。特別是對商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須公開招標、拍賣和掛牌方式提供用地， 確保實現(xiàn)土地價值的最大化。 隨著國家關于土地市場管理法律、法規(guī)、政策的完善，德州市房地產(chǎn)市場也日益健康發(fā)展，土地使用制度改革進入了一個嶄新的階段，經(jīng)營性土地全部納入招標、拍賣、掛牌，工業(yè)用地也在逐步實行招拍掛的方式供地，建立了土地市場管理機構(gòu)，為建立規(guī)范的土地交易市場、土地定級估價工作打下了堅實的基礎。 （ 3） 產(chǎn)業(yè)政策 按照國家產(chǎn)業(yè)政策，根據(jù)德州市的工農(nóng)業(yè)基礎和資源狀況，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將投資重點放在電子及通訊設備制造業(yè)、生物化學醫(yī)療及新材料制造業(yè)等高新技術產(chǎn)業(yè)和化工、醫(yī)療、機械、建材等行業(yè)。鼓 勵興辦高新技術產(chǎn)業(yè)和項目。 德州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全市圍繞著“穩(wěn)定第一產(chǎn)業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”的總體思路，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比由上年的 :: 調(diào)整為 ::。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，形成了“二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成日趨合理。 （ 4） 城市經(jīng)濟狀況 （論文） 16 建國前， 德州 是一個落后的農(nóng)業(yè)區(qū)，以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結(jié)合的自給自足的自然經(jīng)濟為主。 1949 年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值僅有 53179 萬元（以下按 1980 年不變價 格計算），其中，工業(yè)總產(chǎn)值 2494 萬元，占 %。自新中國建立到 1998 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 98 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 92 億元，增長 %。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 5819 元，比上年增加 680元。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的 ：： 調(diào)整為 ： ： 。非公有制經(jīng)濟所占比重上升，達到 %，比上年提高了 。個體私營經(jīng) 濟全市個體私營業(yè)戶發(fā)展到 萬戶，從業(yè)人員 萬人，注冊資金 億元，分別比上年增長 %、 56%和 %。其中私營企業(yè) 萬戶，注冊資金 億元，分別比上年增長 %和 %。個體私營經(jīng)濟上交稅金 億元，增長 %，占地方財政收入的 %，比上年提高 個百分點。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上企業(yè)改制面 %，其中市屬企業(yè)改制面 %，縣（市、區(qū)）屬企業(yè)改制面 %，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制面達到 %。全市組建股份制和股份合作制企業(yè) 786 戶，占 %；實行承包、租賃經(jīng)營企業(yè) 737 戶，占 %；實行聯(lián)合、兼并、資產(chǎn)重組企業(yè) 775 戶，占 %。全市組建企業(yè)集團 57 家，其中省級以上企業(yè)集團 38 家，市、縣級企業(yè)集團 19 家。市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)得到全面啟動。起步區(qū)實現(xiàn)了 “ 七通一平 “ ，入?yún)^(qū)項目 48 個，在建項目 26個，建成項目 2 個。 1998 年全市財政總收入 19 億元，比上年增長 %，全市地方支出 億元，比上年增長 %，實現(xiàn)了收支平衡。全市各類金融機構(gòu)存款 億元，增長%，各項貸款余額 億元，增長 %。 區(qū)域因素 （ 1） 區(qū)域概況 德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng) 115176。45′ ～ 117176。36′ ，北緯 36176。24′ ～38176。0′ 之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬 200公里，南北長 175 公里，總面積 萬平方公里，占全省總面積的 %。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有 “ 九達天衢 ” 、 “ 神京門戶 ” 之稱。 （ 2） 交通情況 津浦鐵路貫穿城區(qū)、平原、禹城、齊河 4 個縣 （市、區(qū)），德石鐵路以此為起點。 1998（論文） 17 年，全市年實有公路通車里程 5547 公里，其中汽車專用公路 公里。全市公路