【正文】 要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。（一）商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。，一種方式是對(duì)土地和房屋分別估價(jià)，合并計(jì)算。（四）住宅價(jià)格的影響因素。市場(chǎng)化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場(chǎng)價(jià)的公有住房，單位和個(gè)人在市場(chǎng)上購(gòu)買的住宅商品房，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；建筑面積較大；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級(jí)裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。：（1）普通住宅。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。詳見(jiàn)本章第五節(jié)。估價(jià)師分為全國(guó)注冊(cè)的和地方注冊(cè)的，分別由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊(cè)工作。在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師，在英國(guó)和香港等地被稱為測(cè)量師，在日本和韓國(guó)被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。房地產(chǎn)評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估中的一類，是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估，必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。為了達(dá)到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》，自1998年9月1日起施行。四、估價(jià)原則估價(jià)原則是指評(píng)估人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。（一）居住房地產(chǎn)的分類?，F(xiàn)階段，我國(guó)建國(guó)以來(lái)修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸＃海?）社會(huì)保障性住宅。（三）住宅的價(jià)格構(gòu)成。在城市建設(shè)和舊城改造過(guò)程中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來(lái)確定。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。（四）商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。四、其他用途房地產(chǎn)其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站、停車場(chǎng)、宗教房地產(chǎn)、墓地等。（二）其他用途房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。；；；；；；；；、水文和氣象條件；。而且，從各級(jí)房地產(chǎn)管理部門脫離出來(lái)，進(jìn)行脫鉤改制后，廣大經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的減少，有的甚至完全消失，從業(yè)人員的工作量增多，壓力加大。尤其是南亞風(fēng)情第壹城（原南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)）已經(jīng)確定進(jìn)駐項(xiàng)目，主要有昆明第一個(gè)白金五星級(jí)酒店、西南地區(qū)第一個(gè)A級(jí)超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級(jí)電影院以及國(guó)內(nèi)一流的百貨業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底開盤。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來(lái)完成。另一方面，各地對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一，考生作弊現(xiàn)象嚴(yán)重；而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，并且通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能總體體現(xiàn)估價(jià)師的水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。房地產(chǎn)評(píng)估收益頗豐，由于利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)這一市場(chǎng)和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，有的概括為“一塊肥肉，三把刀”，即房地產(chǎn)管理部門、國(guó)家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。更有甚者，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。二是注冊(cè)估價(jià)師系列設(shè)置單一，沒(méi)有高級(jí)估價(jià)師和水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。其中對(duì)三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求過(guò)低（臨時(shí)資格則無(wú)要求），主要反映在估價(jià)師職數(shù)偏少，總體估價(jià)人員應(yīng)占職工總數(shù)70％的規(guī)定太模糊，沒(méi)有估價(jià)專職人員定編的總量限定，容易造成各個(gè)等級(jí)評(píng)估所的評(píng)估人員要么七拼八湊（掛靠兼職的多），要么有業(yè)務(wù)時(shí)臨時(shí)招兵買馬。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。第二步待條件成熟后所有評(píng)估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)，隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革步伐加快上述職能的轉(zhuǎn)換也應(yīng)加快速度，在轉(zhuǎn)換后過(guò)程中要理順前述五個(gè)部門的關(guān)系，一方面逐步淡化行政管理職能，一方面將房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、審計(jì)師等與從事房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格并軌，在此基礎(chǔ)上成立不受部門限制的全國(guó)及各地房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，考慮到相關(guān)專業(yè)的相容性，也可稱其為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，其成員包含獲得各種相關(guān)職稱和執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)人員。因此現(xiàn)階段仍然要發(fā)揮行政管理的作用。其次現(xiàn)階段評(píng)估機(jī)構(gòu)的系列設(shè)置也應(yīng)調(diào)整，目前臨時(shí)資格的條件和業(yè)務(wù)限定含糊，導(dǎo)致一些臨時(shí)機(jī)構(gòu)隨意拼湊一些人就承攬大的評(píng)估業(yè)務(wù)，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2－3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。二是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行跟蹤管理，評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展總是不平衡的，在獲得某一等級(jí)資格后其業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力和職業(yè)道德都處于變化之中，有的向上發(fā)展，有的走下坡路，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下，這是正?，F(xiàn)象，與此相適應(yīng)其等級(jí)資格要優(yōu)升劣降，基本做法是一年一次年審，二年一次等級(jí)評(píng)定，年審不合格的應(yīng)降低或取消其等級(jí)資格，并在兩次年審的基礎(chǔ)上進(jìn)行等級(jí)評(píng)定，根據(jù)機(jī)構(gòu)的變化情況及時(shí)進(jìn)行等級(jí)調(diào)整，業(yè)績(jī)突出進(jìn)步大的給予升級(jí)，反之要降級(jí)，堅(jiān)決不搞等級(jí)資格的“鐵交椅”。四、建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)（一）開放市場(chǎng)。與評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制，并應(yīng)允許注冊(cè)估價(jià)師實(shí)行高薪制。二是2000萬(wàn)元以上尤其是1億元以上也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)相互壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣，也會(huì)給委托單位增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以“十四”大為起點(diǎn)開始走向市場(chǎng)，它推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估在理論研究和實(shí)際運(yùn)作方面都取得了可喜的成就，房地產(chǎn)評(píng)估制度開始建立，評(píng)估市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，評(píng)估隊(duì)伍和評(píng)估機(jī)構(gòu)得以迅速發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1][M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，.[2]王人己，[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，.[3]唐建新，[M].北京：清華大學(xué)出版社，.[4]尉京紅，王淑珍，[M].北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，.[5][M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，.[6]蘇淑歡，[M].廣州：中山大學(xué)出版社，.[7]姜楠，[M]. 大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，.。我們?cè)谌〉贸删偷耐瑫r(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問(wèn)題，在實(shí)際運(yùn)用中合理的應(yīng)對(duì)，使評(píng)估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因評(píng)估機(jī)構(gòu)的級(jí)別和評(píng)估報(bào)告的優(yōu)劣而有所區(qū)別，以利于提高評(píng)估的質(zhì)量。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任，但是賠償責(zé)任必須以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。尤其是管理部門或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。出于沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范和程程，連最簡(jiǎn)單的專業(yè)術(shù)語(yǔ)的名稱叫法也不同，解釋各異，至于評(píng)估的方法程序等更是“八仙過(guò)海，各顯神通”，孰優(yōu)孰劣無(wú)法評(píng)判，尤其對(duì)劣制報(bào)告，沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為否定處罰的依據(jù)。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。因此要取消臨時(shí)資格，不具備三級(jí)資格的機(jī)構(gòu)不能執(zhí)業(yè)，只能積極創(chuàng)造條件，待條件具備再申報(bào)三級(jí)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見(jiàn)不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，