【正文】 要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。（一）商業(yè)房地產(chǎn)的特點。，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。（四）住宅價格的影響因素。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；建筑面積較大；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。：（1）普通住宅。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。詳見本章第五節(jié)。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。房地產(chǎn)評估屬于資產(chǎn)評估中的一類，是資產(chǎn)評估的重要組成部分。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估。為了達到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。四、估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應(yīng)當遵守的標準或注意事項。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。（一）居住房地產(chǎn)的分類?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應(yīng)視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當?shù)恼劭?。：?）社會保障性住宅。（三）住宅的價格構(gòu)成。在城市建設(shè)和舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。（四）商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。因此，進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強，當?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。四、其他用途房地產(chǎn)其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機關(guān)辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。（二）其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。；；；；；；；；、水文和氣象條件；。而且，從各級房地產(chǎn)管理部門脫離出來，進行脫鉤改制后，廣大經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出現(xiàn)不同程度的減少，有的甚至完全消失，從業(yè)人員的工作量增多，壓力加大。尤其是南亞風情第壹城（原南亞風情商業(yè)廣場）已經(jīng)確定進駐項目，主要有昆明第一個白金五星級酒店、西南地區(qū)第一個A級超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級電影院以及國內(nèi)一流的百貨業(yè)等商業(yè)項目，預(yù)計今年年底開盤。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。另一方面，各地對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一，考生作弊現(xiàn)象嚴重；而且房地產(chǎn)估價師考試為一次性考試制度，并且通過后的注冊也只有一個級別，不能總體體現(xiàn)估價師的水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學習和深造。房地產(chǎn)評估收益頗豐，由于利益的驅(qū)動，對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，有的概括為“一塊肥肉，三把刀”，即房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。更有甚者，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。二是注冊估價師系列設(shè)置單一，沒有高級估價師和水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。其中對三個等級評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求過低（臨時資格則無要求），主要反映在估價師職數(shù)偏少，總體估價人員應(yīng)占職工總數(shù)70％的規(guī)定太模糊，沒有估價專職人員定編的總量限定，容易造成各個等級評估所的評估人員要么七拼八湊（掛靠兼職的多），要么有業(yè)務(wù)時臨時招兵買馬。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。第二步待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔，隨著國家機構(gòu)改革步伐加快上述職能的轉(zhuǎn)換也應(yīng)加快速度，在轉(zhuǎn)換后過程中要理順前述五個部門的關(guān)系，一方面逐步淡化行政管理職能，一方面將房地產(chǎn)估價師、土地估價師、資產(chǎn)評估師、注冊會計師、審計師等與從事房地產(chǎn)評估相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格并軌，在此基礎(chǔ)上成立不受部門限制的全國及各地房地產(chǎn)估價師學會，考慮到相關(guān)專業(yè)的相容性，也可稱其為不動產(chǎn)估價師學會，其成員包含獲得各種相關(guān)職稱和執(zhí)業(yè)資格的估價人員。因此現(xiàn)階段仍然要發(fā)揮行政管理的作用。其次現(xiàn)階段評估機構(gòu)的系列設(shè)置也應(yīng)調(diào)整，目前臨時資格的條件和業(yè)務(wù)限定含糊，導致一些臨時機構(gòu)隨意拼湊一些人就承攬大的評估業(yè)務(wù)，攪亂了評估市場。要改變現(xiàn)行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。二是對評估機構(gòu)實行跟蹤管理，評估機構(gòu)的發(fā)展總是不平衡的，在獲得某一等級資格后其業(yè)務(wù)水準、經(jīng)營實力和職業(yè)道德都處于變化之中，有的向上發(fā)展，有的走下坡路，在市場競爭的條件下，這是正?，F(xiàn)象，與此相適應(yīng)其等級資格要優(yōu)升劣降，基本做法是一年一次年審，二年一次等級評定，年審不合格的應(yīng)降低或取消其等級資格，并在兩次年審的基礎(chǔ)上進行等級評定，根據(jù)機構(gòu)的變化情況及時進行等級調(diào)整，業(yè)績突出進步大的給予升級，反之要降級，堅決不搞等級資格的“鐵交椅”。四、建立競爭機構(gòu)（一）開放市場。與評估機構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責任和保險制，并應(yīng)允許注冊估價師實行高薪制。二是2000萬元以上尤其是1億元以上也應(yīng)再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長相互壓價競爭和給回扣，也會給委托單位增加經(jīng)濟負擔。由于我國房地產(chǎn)業(yè)以“十四”大為起點開始走向市場，它推動房地產(chǎn)評估在理論研究和實際運作方面都取得了可喜的成就，房地產(chǎn)評估制度開始建立，評估市場不斷擴大，評估隊伍和評估機構(gòu)得以迅速發(fā)展。參考文獻[1][M].北京：中國人民大學出版社，.[2]王人己，[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，.[3]唐建新，[M].北京：清華大學出版社，.[4]尉京紅，王淑珍，[M].北京：中國市場出版社，.[5][M].大連：東北財經(jīng)大學出版社，.[6]蘇淑歡，[M].廣州：中山大學出版社，.[7]姜楠，[M]. 大連：東北財經(jīng)大學出版社，.。我們在取得成就的同時，更要認清房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題，在實際運用中合理的應(yīng)對，使評估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，即收費標準因評估機構(gòu)的級別和評估報告的優(yōu)劣而有所區(qū)別，以利于提高評估的質(zhì)量。評估機構(gòu)在承擔賠償責任后可追索有關(guān)估價人員責任，但是賠償責任必須以評估機構(gòu)和估價人員向保險公司投保作為保證。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機構(gòu)，不得刁難其他評估所所做的評估報告。出于沒有一個權(quán)威的房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范和程程，連最簡單的專業(yè)術(shù)語的名稱叫法也不同，解釋各異，至于評估的方法程序等更是“八仙過海，各顯神通”，孰優(yōu)孰劣無法評判，尤其對劣制報告，沒有一個標準作為否定處罰的依據(jù)。隨著評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。因此要取消臨時資格，不具備三級資格的機構(gòu)不能執(zhí)業(yè)，只能積極創(chuàng)造條件，待條件具備再申報三級。其次要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時有發(fā)生，不合格的評估報告屢見不鮮，不正當?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，