【正文】 參考文獻[1][M].北京：中國人民大學出版社，.[2]王人己，[M].上海：上海財經大學出版社，.[3]唐建新，[M].北京：清華大學出版社，.[4]尉京紅，王淑珍，[M].北京：中國市場出版社，.[5][M].大連：東北財經大學出版社，.[6]蘇淑歡，[M].廣州：中山大學出版社，.[7]姜楠，[M]. 大連：東北財經大學出版社，.。古語說：“不積跬步無以至千里。在整個畢業(yè)設計中，除了得到常寶紅指導老師的熱心指導外，還受到許多同學到的幫助。我們在取得成就的同時，更要認清房地產評估行業(yè)目前的現狀、所面臨的問題，在實際運用中合理的應對，使評估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。由于我國房地產業(yè)以“十四”大為起點開始走向市場，它推動房地產評估在理論研究和實際運作方面都取得了可喜的成就，房地產評估制度開始建立，評估市場不斷擴大，評估隊伍和評估機構得以迅速發(fā)展。我國的評估行業(yè)有很大的發(fā)展空間，通過開放的市場環(huán)境，不斷從發(fā)達國家“取經”，去其糟粕，取其精華，建立健全適合我國經濟體制的行業(yè)體系，并不斷完善，未來的房地產評估行業(yè)一定會有很大的進步，在世界經濟上站穩(wěn)腳跟。評估范圍越來越廣，評估對象越來越復雜，每項評估都可能是好幾種專業(yè)評估的交叉，往往需要各學科專業(yè)人才組成聯合評估團隊共同完成，因此各類評估機構應加強協作，建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關系，這樣才有利于行業(yè)整體的發(fā)展。四是實行優(yōu)質優(yōu)價，即收費標準因評估機構的級別和評估報告的優(yōu)劣而有所區(qū)別，以利于提高評估的質量。二是2000萬元以上尤其是1億元以上也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長相互壓價競爭和給回扣，也會給委托單位增加經濟負擔?，F行收費標準不盡合理，高的太高，低的太低，應作適當調整。這就要求評估機構和估價師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險公司投保簽約，而保險公司一般不會與未經登記素質不高且經常出錯或違反職業(yè)道德的評估機構及其估價師簽約，委托單位也不會委托不投保的評估機構評估，這就迫使估價師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時也促進評估機構加強內部管理，提高業(yè)務水準，約束估價師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評估機構和估價師整體素質的提升。評估機構在承擔賠償責任后可追索有關估價人員責任，但是賠償責任必須以評估機構和估價人員向保險公司投保作為保證。與評估機構的法人地位相適應要建立賠償責任和保險制，并應允許注冊估價師實行高薪制?，F有事業(yè)性質的評估機構應與行政部門脫鉤，推動評估機構走向市場，讓他們獨立地承接評估業(yè)務，在市場競爭中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強的更強，差的消亡，通過市場競爭促使評估機構及估價人員提高其業(yè)務水平。（二）機構獨立。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機構，不得刁難其他評估所所做的評估報告。四、建立競爭機構（一）開放市場。國外對房地產估價師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價師守則對估價師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。（二）建立和完善職業(yè)道德標準。出于沒有一個權威的房地產評估技術規(guī)范和程程，連最簡單的專業(yè)術語的名稱叫法也不同，解釋各異，至于評估的方法程序等更是“八仙過海，各顯神通”，孰優(yōu)孰劣無法評判，尤其對劣制報告，沒有一個標準作為否定處罰的依據。二是對評估機構實行跟蹤管理，評估機構的發(fā)展總是不平衡的，在獲得某一等級資格后其業(yè)務水準、經營實力和職業(yè)道德都處于變化之中，有的向上發(fā)展，有的走下坡路，在市場競爭的條件下，這是正常現象，與此相適應其等級資格要優(yōu)升劣降，基本做法是一年一次年審，二年一次等級評定，年審不合格的應降低或取消其等級資格，并在兩次年審的基礎上進行等級評定，根據機構的變化情況及時進行等級調整，業(yè)績突出進步大的給予升級，反之要降級，堅決不搞等級資格的“鐵交椅”。估價人員有接受繼續(xù)教育的權利和義務，政府或學會有組織實施繼續(xù)教育的責任，因此有關部門或學會應制定不同等級的繼續(xù)教育大綱和教材，并設法在有條件的大專院校開設房地產評估專業(yè)或專業(yè)方向。（三）“準入”要動態(tài)管理。隨著評估業(yè)務的發(fā)展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。要改變現行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業(yè)工作經歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業(yè)務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。（二）“準入”的標準要嚴格。應縮小其承接評估業(yè)務的范圍。因此要取消臨時資格，不具備三級資格的機構不能執(zhí)業(yè)，只能積極創(chuàng)造條件，待條件具備再申報三級。其次現階段評估機構的系列設置也應調整，目前臨時資格的條件和業(yè)務限定含糊，導致一些臨時機構隨意拼湊一些人就承攬大的評估業(yè)務，攪亂了評估市場。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執(zhí)業(yè)時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規(guī)定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業(yè)務（主要從評估項目的價值和建筑面積上限制）。市場準入應是雙重準入，即執(zhí)業(yè)人員和機構都實行三級準入制。其次要加強執(zhí)法監(jiān)督，現在評估市場違規(guī)違法現象時有發(fā)生，不合格的評估報告屢見不鮮，不正當的經營行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現問題及時處罰，將上述評估市場存在的問題降低到最低限度。因此現階段仍然要發(fā)揮行政管理的作用。（三）加強法制建設。現有的評估所大多數要改為企業(yè)走向市場，尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位充其量只能從事少量屬于行政行為且不收費的評估業(yè)務，而經營行為的評估業(yè)務只能由獨立的評估所進行，這一類評估機構只能是中介單位，不隸屬政府任何一個部門，其原有的行政職能要剝離。行政行為與評估業(yè)務如果混合在一起，評估機構就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經營者，大量的評估業(yè)務就難以走向市場，房地產評估行業(yè)就永遠跳不出怪圈。第二步待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔，隨著國家機構改革步伐加快上述職能的轉換也應加快速度，在轉換后過程中要理順前述五個部門的關系，一方面逐步淡化行政管理職能，一方面將房地產估價師、土地估價師、資產評估師、注冊會計師、審計師等與從事房地產評估相關的執(zhí)業(yè)資格并軌，在此基礎上成立不受部門限制的全國及各地房地產估價師學會，考慮到相關專業(yè)的相容性，也可稱其為不動產估價師學會，其成員包含獲得各種相關職稱和執(zhí)業(yè)資格的估價人員。第二節(jié) 建議采取的對策一、加強行業(yè)管理（一）發(fā)揮學會作用。五、競爭不當出于沒有形成市場競爭和行業(yè)約束機制，行業(yè)管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業(yè)務不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評估結果迎合委托評估單位的需求（即有評估價值的彈性吸引客戶）?，F階段我國評估機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報告的優(yōu)劣難以與評估所及估價人員掛鉤。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。四、自律不夠（一）行業(yè)自律不夠。有些機構和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。三、制約不力對房地產評估的技術規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規(guī)，因此評估機構和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。其中對三個等級評估機構執(zhí)業(yè)人員的構成要求過低（臨時資格則無要求），主要反映在估價師職數偏少，總體估價人員應占職工總數70％的規(guī)定太模糊，沒有估價專職人員定編的總量限定，容易造成各個等級評估所的評估人員要么七拼八湊（掛靠兼職的多），要么有業(yè)務時臨時招兵買馬。（二）評估機構“小馬拉大車”。四是估價師注冊條件過寬，對有犯罪前科和受過行政處罰處分的只作一定年限的限制，而在歐美、港臺等地有前科的人員一般是禁止從事估價師職業(yè)的。三是注冊估價師的地位得不到確認。二是注冊估價師系列設置單一，沒有高級估價師和水電、