【正文】 另外，我還要感謝協(xié)助我完成研究工作的同學(xué)們以及給予轉(zhuǎn)載和引用權(quán)的資料、文獻(xiàn)、研究思想和設(shè)想的所有者。 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 17 參 考 文 獻(xiàn) [1] 望曉東等 . 上海市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢測 [J].中國房地產(chǎn)金融 2020， (11) [2] 吳丹 . 房地產(chǎn)泡沫的形與金融風(fēng)險問題分析 [M].金融與經(jīng)濟(jì) 2020，（ 03） [3] 孔微巍等．我國房地產(chǎn)泡沫理論問題解析 [N].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2020，（ 01） [4] 劉茉 等 ．預(yù)防我國房地產(chǎn)泡沫的若干思考 [M].商場現(xiàn)代化 2020，（ 02） [5] 楊春．預(yù)防房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī) [N].中國社會科學(xué)院院報(bào) 2020，（ 02） [6] 蔣益鋒． 房地產(chǎn)泡沫 檢測方法述評 [M].開發(fā)天地 2020，（ 01） [7] 吳蓮．謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫釀致金融風(fēng)險 [M].金融理論與實(shí)踐 成與危害 [J]. 社會廣角 2020， (05) [8] 閆文慧 . 中國房地產(chǎn)泡沫分析 [J]. 職大學(xué)報(bào) 2020， (02) [9] 施小蓉 ． 我國房地產(chǎn)泡沫 2020，（ 02） [10] 呂曉艷 . 上海房地產(chǎn)“泡沫”剖解 [N].上海經(jīng)濟(jì) 2020，（ 07） [11] Mei Feijie et al. Disscusion of Real Estate Bubble’ Causes and Precautiongs[N]. Journal of Beijing Institute of Civel Engineering and Architecture 2020，（ 09） [12] GAO BO et al. Exchange Rate Shock and Evolutiong of Bubble of Real Estate: International Experience and Chinese Policy Orientation[M].Economic Theory and Business Management 2020，（ 07） [13] 朱文生 . 房地產(chǎn)泡沫與地方政府 [M].城市開發(fā) 2020，（ 0607） [14] 厲偉 等 . 房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因、形成機(jī)制及對策分析 [M]. 生產(chǎn)力研究 2020，（ 04） [15] 呂曉艷 等 . 對上海房地產(chǎn)“泡沫”的思考 [M].上海經(jīng)濟(jì)研究 2020，（ 08） 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 18 謝 辭 在此，我要非常感謝我的論文導(dǎo)師。上海市目前存在諸如“房地產(chǎn)市場信息不夠公開透明”、“投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重”、“稅收制度不夠完善”等一時難以解決的問題， 但只要我們能堅(jiān)持貫徹方針政策，大膽地進(jìn)行改革創(chuàng)新。 ① 朱文生 . 房地產(chǎn)泡沫與地方政府 [M].城市開發(fā) 2020，（ 0607） 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 16 結(jié) 束 語 本文從房地產(chǎn)泡沫的基本概念入手，簡要地闡述了房地產(chǎn)泡沫形成的原因及危險。 如果現(xiàn)實(shí)價格與理論價格差距過大，即房地產(chǎn)投機(jī)過度時， 政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施來抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。 如果房地產(chǎn)投機(jī)者在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)或者一定時期內(nèi)某房產(chǎn)轉(zhuǎn)售額率過高，則應(yīng)對該房產(chǎn)征收高額的房地產(chǎn)增值稅，以此來抑制房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為。目前， 上海市政府目前已確定將快速采取三項(xiàng)舉措（限制期房轉(zhuǎn)讓、停止轉(zhuǎn)按揭以及放寬預(yù)售房標(biāo)準(zhǔn)）對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“適當(dāng)調(diào)控” ① 。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理可知，適度的投機(jī)，會帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而影響整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但過度的投機(jī)又會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 15 制定相關(guān)政策遏制炒作等投機(jī)行為 如果投資者擁有隨時出售該房 的權(quán)利和可能性，那么投資者就愿意支付更高 的價格獲得該房 ， 這就 顯現(xiàn) 出 投機(jī) 性。 規(guī)范市場秩序應(yīng)從法制建設(shè)上著手，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)在房地產(chǎn)交易、合同簽訂、質(zhì)量保證、廣告、中介等方面的行為，同時充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段， 建立“數(shù)字房產(chǎn)”共享平臺， 將房地產(chǎn)各相關(guān)法律行政制度以 及房地產(chǎn)市場信息公布于眾，并將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。 解決這一問題，政府首先 加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場上的供求情況的了解，對房地產(chǎn)需求內(nèi)部的情況進(jìn) 行細(xì)分，設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)手率等一套預(yù)警系統(tǒng)，并將分析結(jié)果無償提供給投資者； 其次 加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場上虛假信息的查處力度，對那些從事隱瞞、騙取利潤的欺詐行為的當(dāng)事人施以嚴(yán)厲的處罰。 如果一個市場的信息既不公開也不透明 ,或是公開而不透明 ,將會導(dǎo)致商品定價系統(tǒng)殘缺 ,交易將在不平等的情況下達(dá)成 ，有的人利用已得知的信息來炒房或者哄抬房價 。 除了推行房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，土地政策也應(yīng)不斷完善，比如進(jìn)一步明確市政府在土地公共管理方面的作用，對土地交易有嚴(yán)格的限制以制止炒賣地皮，對拆遷的補(bǔ)償在土地產(chǎn)權(quán)上有明確的解釋等。物業(yè)稅改革過程中將會面臨很多實(shí)際問題 ，可能產(chǎn)生新舊模式的沖突， 稅率、稅基如何確定；物業(yè)稅的開征短期內(nèi)還可能大幅降低地方政府的財(cái)政收入，進(jìn)而影響到城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)。 現(xiàn)行土地政策以及房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的弊端已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)稅制改革勢在必行。政府應(yīng) 鼓勵房 地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，督促改善開發(fā)商建房后“只售不租”或“重買輕租”的現(xiàn)狀，多 開辟中低價商品住房的租賃通道， 建設(shè)部 和 有關(guān)部門 應(yīng) 從供需雙向加強(qiáng)引導(dǎo)，積極發(fā)展房屋租賃市場，扭轉(zhuǎn) “ 重買輕租 ” 的局面 。 但居民生活離不開住房，所以就 形成 了 “梯度市場” —— 包括新建商品房、二手住房、租賃住房、廉租房等 ① 。 積極發(fā)展 房 屋 租賃市場 房 屋 租賃市場 的 發(fā)展對于完善住房供應(yīng)體系、健全住房保障制度、解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。 在住房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動更多的社會資源參與住房保障的 供給。 分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實(shí)布局、具體項(xiàng)目、交付日期等，按年度對社會公布 。 改變目前經(jīng)濟(jì)適用房只售不租的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)租售并舉，售出回購，并逐步過渡到以租為主，通過漸進(jìn)式調(diào)整保持政策的連續(xù)性而強(qiáng)化其合理性 。 完善住宅保障制度 建立符合上海實(shí)際居住水平的多層面多渠道的住房保障體系，比如擴(kuò)大廉租房受益面，把廉租對象擴(kuò)大到家庭收入符合本市城鎮(zhèn)居民最低生 活保障標(biāo)準(zhǔn) 。 ① 蔣益鋒．房地產(chǎn)泡沫檢測方法述評 [M].開發(fā)天地 2020，（ 01） 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 12 第三章 上海房地產(chǎn)泡沫的對策 泡沫治理的原則 就是讓泡沫不破裂的情況下，使泡沫能夠逐漸收縮，重新回到安全區(qū)域 ① 。本文中 以大比例人群為基準(zhǔn)， 計(jì)算的是上海市 中等收入家庭購買中等價位和中等面積住房的房價收入比， 采用 的房價和收入是全 市平均水平，可能與城區(qū)居民的房價和收入相差較大，因此，具體情況 需要具體分析。 還有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法，以及洪開榮提出的計(jì)量泡沫的“空置率修正法”，等等 ① 。 分析檢測總結(jié) 通過以上對上海市房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析 ，可以得到 一些啟示和結(jié)論： (1)對房地產(chǎn)泡沫的分析和判斷必須從多個方面 、綜合各種指標(biāo) 來進(jìn)行 研 ① 《 2020 年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 11 究 ，比如 從房價偏離宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的程度、金融風(fēng)險程度和超出居民購買力的程度等來綜合考慮。我們可以得到如表 3 的房價收入比： 表 2－ 3 上海市部分居民購房的房價收入比情況表 各收入層次 家庭年總收入(元 ) 對應(yīng)住房單價(元／㎡ ) 對 應(yīng) 住 房 總 價(元 ) 房價收入比 1～ 34625元 4158 332640 ～ 2萬元 48475元 6111 488880 說明：年可支配收入為 1～ 萬元居民所對應(yīng)的住房單價的加權(quán)平均計(jì)算式為：［ 3500 %+（ 3500+6