【正文】 劉智 《房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策 ——— 基于武漢市房價上漲的分析》 [J] 學習月刊 2020 年第 12 期 [11] 海淳 《現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格上漲的研究》 [Z] 博客 202007 [12] 宋玉偉 《淺議高房價的危害性》 [Z] 202011 [13] 《中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析》 [Z] 百度文庫 2020 。張君 。改善供應結(jié)構(gòu)，節(jié)約和合理利用土地，完善擴大房地產(chǎn)融資渠道，相信在此基礎上我們的房地產(chǎn)市場定會更加健康、穩(wěn)定、 繁榮。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。 總之，房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟中屬于基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展可以支撐和帶動整個 國民經(jīng)濟的發(fā)展。行業(yè)前景能量分析，及時的出臺政策，防止政策的滯后性，是行業(yè)管理重要的前提。 從以往的地產(chǎn)行業(yè)的問題突顯來說，及時規(guī)范高效的政策出臺和有效運做程度控制是目前國家地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護雙方當事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展?？傊还苁琴I房子還是租房子，也不管是買高檔房子還是中低檔房子，保證每個家庭都住上房子，這是宏觀調(diào)控的應有之意。尤其要切實幫助低收入家庭改善住房條件，要逐步完善住房保障體系。盡快完善廉租房、經(jīng)濟適用房、公積金等一系列住房保障體系中的制度和功能。近年來，房價問題已成為整個社會矛盾最集中與最容易激化的導火線，純粹以商品住宅的方式是不可能解決全體老百姓的住房問題的。 房地產(chǎn)市場發(fā)展需要“兩條腿”走路，“一條腿”是發(fā)展商品房市場，“另一條腿” 16 是緊抓保障性住房建設，這也是解決當前住房問題的根本出路 。 房地產(chǎn)保障體系方面 “中國房地產(chǎn)市場存在的主要問題首先是住房保障體系還不完善。可以根據(jù)一段時期內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和購買住房的時間制定不同的轉(zhuǎn)讓收益課稅標準，有區(qū)別地對轉(zhuǎn)讓收益課稅。考慮到現(xiàn)行增值稅在實際征繳中的困難，長期內(nèi)政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。 第一，要盡快開征物業(yè)稅。進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定房價。針對于這一現(xiàn)狀，國家需要調(diào)整住房政策，鼓勵梯級消費，抑制提前消費。四是促使開發(fā)商銷售行為合理化 提高開發(fā)商為消費者服務的意識，禁止“捂盤”，禁止使用一個銷售許可證分批銷售，要引導房地產(chǎn)開發(fā)商理解房價過度膨脹對自己本身的利弊。三是政府建設部門也應當積極加大經(jīng)濟適用房的建設力度。二是通過政策調(diào)整讓房地產(chǎn)開發(fā)商成為經(jīng)濟適用房的開發(fā)主體。政府應當支持企業(yè)利用自用土地集資建房，或者組織職工參加住房合作社建房，解決職工住房困難。 房地產(chǎn)開發(fā)方面 打破住房開發(fā)壟斷局面，建立多元化的住房投資開發(fā)機制。 合理引導資金在“樓市、股市、匯市、債 市”中的流向和分配。國家外匯管理部門要特別關(guān)注外資的流量和流向，為科學評估房地產(chǎn)風險提供依據(jù)；加快制定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進入房地產(chǎn)領域納入管理范疇?？刂沏y行對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴審批，嚴厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為；另一方面，加強審核個人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實施抵押貸款遞減制度。 強化資金監(jiān)控力度，合理引導資金流向 政府應高度重視與全面檢討現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，加強 銀行資金的管理。所以我國要積極推進縣域經(jīng)濟的發(fā)展，擴大城市化的空間。而我國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?80%以上，必須要改變農(nóng)民進城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設來加快農(nóng)村城市化的建設，據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為 40%左右，發(fā)達國家 80%~90%， 而我國只有 36%。 因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，從法律、制度、審批、規(guī)劃、管理方式催生土地要素的規(guī)范化將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然。 二、改土地供給量控制為利用率控制，切實推進集約用地。因此，要繼續(xù)加大土地供應，加強用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾。 土地方面 土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價的理由。 13 4 穩(wěn)定房價的應對措施 房地產(chǎn)價格的過度波動，不但會損害廣大消費者的利益，而且對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定構(gòu)成威脅，對國民經(jīng)濟的影響巨大，需要采取措施進行控制。 從金融結(jié)構(gòu)上看，就是房地產(chǎn)信貸在銀行全部信貸中所占比重快速上升。同時，由于投資渠道狹窄，各種投資者、投機者趁勢推波助瀾，加劇了房價上漲。這種價格壟斷使開發(fā)商獲取了巨大超額利潤，并把漲價堂而皇之地歸結(jié)為市場機制自然作用的結(jié)果。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不動性、差異性，在需求一定時，價格競爭的外部壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價格合謀，一家高價，共同提價，群體漲價。而由這些利潤所增加的成本必然計入房價之中，轉(zhuǎn)嫁給消費者，從而造成房價的上漲。雖說外資入房地產(chǎn)所占比例不大，卻使我國金融調(diào)控政策失靈 ,使得炒 房者底氣變得更足，從另一個角度來看，外資進入房市將抬高房價構(gòu)成成本。 如今開發(fā)的住房規(guī)劃合理 ，房型設計先進，建筑材料使用新品種又環(huán)保、環(huán)境景觀做的好、人文價值較高、智能化程度較高、整體品質(zhì)有了很大提升，充分反應了房地產(chǎn)業(yè)由安居型、保障型向舒適型、享樂型的轉(zhuǎn)變，價值量的提高，使用效益的增大，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，房價自然要升高。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟越來越失調(diào)。地價是房價的基礎，房價中包含著地價，地價隱含在房價中，是房價的重要組成部分國家的宏觀調(diào)控政策減少了對 房地產(chǎn)的部分需求，但更多的使土地價格上漲得更快，從而導致房地產(chǎn)價格的不斷上升，且繼續(xù)維持上漲，這構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的主要成本。 土地因素 要蓋房子，就必須先供應土地。是指由于投機炒作而形成的需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產(chǎn)生的住房需求。這是指超出了購買者自身現(xiàn)行購買能力而形成的一種需求 ，如從銀行貸款買房等情況。 、正常住房需求是指隨著我國國民經(jīng)濟增長，居民收入的增加，從而使得居民對住房的合理需求，特別是包括外地人購房在內(nèi)的中高端需求強勁。在短時間內(nèi)的集中釋放，造成供不應求的局面推動了房地產(chǎn)價格飛速的上漲，未來商品房市場的需求將繼續(xù)保持旺盛，對住房品味的要求也不斷提高，局部地區(qū)和一些優(yōu)質(zhì)樓盤甚至出現(xiàn)排隊搶購等供不應求的局面，一些人為了買到房子，等不到開盤當天，就早早的排隊等待，或是睡在售樓處，或是花個幾百元錢請農(nóng)民工替自己排隊，更有甚者領到號牌后立即賣起了排隊的號牌，以此獲取較大的收益。在市場經(jīng)濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。這無疑進一步拉大了中國的貧富差距。 9 拉大社會的貧富差距 隨著近些年房價的快速飆升，在中國大地上造就了一大批富人，據(jù) 09 年福布斯中國大陸富豪排行榜，前十大富豪中 4 人來自房地產(chǎn)行業(yè)，前 50 大富豪中17 人來自房地產(chǎn)業(yè)。在這種畸形消費結(jié)構(gòu)下，如何拉動消費，如何發(fā)展我國的第三產(chǎn)業(yè)？不能加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，又如何解決就業(yè)問題？因為第三產(chǎn)業(yè)是占用活勞動最多的產(chǎn)業(yè)。一個戶均年消費 1 萬元的家庭居然購買價值100 萬的房產(chǎn)。即使今天不買房的人，也在天天積攢買房的錢，為未來的購房首付做準備。 阻礙第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人民就業(yè) 為什么餐飲、旅游、休閑、文化消費等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，明顯落后于經(jīng)濟發(fā)展速度？其中的一個主要原因就 是：連年高漲的房價，擠占了人們相關(guān)的消費。對社會的穩(wěn)定不利，與我們建設和諧社會的目標相背離。中國經(jīng)濟在持續(xù)高速增長，但多數(shù)城鎮(zhèn)居民卻無法改善其居住條件，甚至無法保證自己最起碼的居住權(quán)的實現(xiàn)。過去我們總說極少數(shù)腐敗分子，但房價的持續(xù)上漲，總有一天會把少數(shù)人腐敗變成多數(shù)人腐敗，那時我們只能用另外一種視點來看待國家的政治安全了！ 老百姓居住難 房價的連年高漲，主要是投資、投機所致。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，會輕易導致金融業(yè)、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的多米諾骨牌效應，國民經(jīng)濟將嚴重衰退甚至崩潰。房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的“支柱中的支柱產(chǎn)業(yè)”。同時，資金推動下的地產(chǎn)繁榮，也帶動了鋼鐵、水泥、裝飾、裝修等高污染、高耗能產(chǎn)業(yè)的遍地開花，產(chǎn)能遙遙領先于世界各大經(jīng)濟體。這正是房地產(chǎn)價格快速上漲導致。因此高房價會無形中削弱我國經(jīng)濟的國際競爭力，不利于我國企業(yè)參與國際競爭，也不利于吸引國際資本的流入。這回逆向抬升企業(yè)的工資成本。同時，房地產(chǎn)投資是建立在鋼筋水泥水電等能源消耗的基礎之上，占用資源過大一度導致能源緊張，影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中能源的分配，最終影響到整個社會經(jīng)濟的發(fā)展 削弱了我國企業(yè)的國際競爭力 城市經(jīng)濟的國