【正文】 在論文完成之際，我的心情無法平靜，對(duì)于給我無私幫助的師長(zhǎng)、同學(xué)、朋友和社會(huì)人士，對(duì)你們的感激之情無法用語言表示，請(qǐng)?jiān)俅谓邮芪易钫\摯的謝意！最后感謝培養(yǎng)我長(zhǎng)大成人含辛茹苦的父母，謝謝你們！23。在本論文的寫作過程中，我的導(dǎo)師劉相斌老師傾注了大量的心血，從選題到開題報(bào)告，從寫作提綱，到一遍又一遍地指出每稿中的具體問題，嚴(yán)格把關(guān)，循循善誘；嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、一絲不茍的作風(fēng)一直是我工作、學(xué)習(xí)中的榜樣，不拘一格的思路給予我無盡的啟迪，在此我表示衷心感謝。致 謝 在四年大學(xué)生活即將結(jié)束的今天，回首走過的日子，心中倍感充實(shí)。不論是新開樓盤還是二手房，其價(jià)格都沒有回落的跡象。但是對(duì)銀行房貸這方面了解的相對(duì)而言比較多，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都需要依靠銀行貸款才能買到房子。通過本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)人愿意以購買房子作為投資方法，并且對(duì)房?jī)r(jià)上漲持樂觀態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)是目前一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的投資對(duì)象。感謝您在百忙之中抽出空閑完成這份調(diào)查問卷。1：你是否關(guān)心房?jī)r(jià)的變動(dòng)？（） A：關(guān)心 B：不關(guān)心2：你認(rèn)為近幾年房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是什么？（） A：上漲 B：穩(wěn)定 C：下降 D：沒關(guān)注過3：你了解近幾年國家對(duì)房地產(chǎn)的政策嗎？（） A：很了解 B：只是聽說過 C：沒關(guān)注過4：你了解銀行在個(gè)人買房貸款的內(nèi)容嗎？（） A：很了解 B：只是聽說過 C：沒關(guān)注過5：你認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的因素有哪些？（可多選）（） A：土地取得價(jià)格 B：開發(fā)商 C：消費(fèi)者的消費(fèi)意愿 D：建筑材料價(jià)格E：城市居住人口增多6：你對(duì)以后幾個(gè)月房?jī)r(jià)的預(yù)見是？（） A：上漲 B：穩(wěn)定 C：穩(wěn)中有升 D：下跌7：你對(duì)以后幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)的預(yù)見是？（） A：上漲 B：穩(wěn)定 C：穩(wěn)中有升 D：下跌8：你購房的主要目的是？（） A：定居 B：投資 C：方便工作學(xué)習(xí)9：如果有條件，你愿意以房地產(chǎn)作為投資方向嗎？（） A：愿意 B：不愿意 C：說不好10：如果愿意以房地產(chǎn)作為投資方向，你認(rèn)為以下最重要的是哪個(gè)因素？（） A：銀行貸款方式（包括還款年限、利息等）B：首付比例C：個(gè)人收入再次感謝您的幫助，祝您工作順利！ 大連民族學(xué)院土木建筑工程學(xué)院 工程管理062班 李一昊 2010年5月20日附錄2關(guān)于房?jī)r(jià)的調(diào)查問卷 我國房?jī)r(jià)的變動(dòng)早已引起了國人的關(guān)注，國家也致力于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。希望您本著實(shí)事求是的原則答完以下各題。參 考 文 獻(xiàn)[1]Oi, Jean C. “Local State Corporatism”, in Oi, Jean C. (EDS) Rural China Takes Off: Institutional Foundations of Economic Reform, Berkeley: University of California Press,1999。這樣房地產(chǎn)價(jià)格才會(huì)理性回歸。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回落僅僅靠政策是不容易達(dá)到的，還需要政府利用輿論加大對(duì)消費(fèi)者的正確引導(dǎo)力度，使消費(fèi)者理性對(duì)待房地產(chǎn)投資。在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售控制的方式，實(shí)現(xiàn)價(jià)格低開高走的走勢(shì)，同時(shí)并利用消費(fèi)者的信息劣勢(shì)，也給消費(fèi)者制造房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，這就給了消費(fèi)者一種房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。雖然政府通過制定各種政策以期引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展，但是忽略了消費(fèi)者預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。7 總結(jié)導(dǎo)致近幾年中國房?jī)r(jià)飛速上漲的原因是多種因素共同作用的結(jié)果。投資工具稀缺，相較于股市的大起大落，而房地產(chǎn)良好穩(wěn)定的收益，都是是造成我國居民對(duì)房地產(chǎn)投資熱情不減的原因。改革開放以來，我國居民的收入不斷提高，但是相應(yīng)的投資方式卻比較單一。這導(dǎo)致了我國房產(chǎn)私有化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家。居民對(duì)房地產(chǎn)的投資。而隨著近年來我國消費(fèi)水平的不斷提高，人工費(fèi)也是不斷的上調(diào)，在房?jī)r(jià)上漲中也起到了一定的推動(dòng)作用。表62 20052010年混凝土價(jià)格（單位：元/立方米）年度2005年2006年2007年2008年2009年10年1月10年4月價(jià)格305310300330305300310上漲幅度—%%10%%%%在不同的情況下，一般來說人工費(fèi)占建設(shè)費(fèi)用的15%25%之間。而鋼材也是建筑的主要材料之一，它價(jià)格的上漲，勢(shì)必也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。下表61為我國從2001年到2009年鋼材平均價(jià)格的變化[15]。建筑材料主要包括鋼筋費(fèi)用和混凝土費(fèi)用。建筑材料價(jià)格變化和人工費(fèi)的變化也能在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。這些都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。在房?jī)r(jià)飛快上升的時(shí)候，這些稅費(fèi)相對(duì)于投資房地產(chǎn)的收益來說并不算多，所以也抑制不住人們對(duì)房地產(chǎn)的投資。以06年5月發(fā)布的征收轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅為例，政策規(guī)定對(duì)購買住房不足五年而轉(zhuǎn)手交易的，征收全額營業(yè)稅[14]。表51 2006—2008年間的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布的政策政策具體內(nèi)容2006年5月關(guān)于增加住房營業(yè)稅管理有關(guān)問題的通知2006年6月1日后，個(gè)人購買不足五年的住房對(duì)外銷售將全額征收營業(yè)稅，超過五年的可免征營業(yè)稅2006年7月關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)2006年10月關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與住房受贈(zèng)人全額征收契稅、印花稅，以防止房屋買賣雙方利用假贈(zèng)與避稅。而住房領(lǐng)域涉及到的稅種主要有：房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等等。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證自己的利潤不下降，再將房?jī)r(jià)提高，從而將房地產(chǎn)開發(fā)成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，由消費(fèi)者買單。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商在支付拆遷補(bǔ)償時(shí)，包括了房?jī)r(jià)補(bǔ)償和地價(jià)補(bǔ)償，增加了開發(fā)成本[13]。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：對(duì)于拆遷補(bǔ)償現(xiàn)有補(bǔ)償范圍為對(duì)房屋所有權(quán)及其附著物所有權(quán)和收益權(quán)。隨著土地有償使用市場(chǎng)化的不斷加強(qiáng)，土地的使用權(quán)價(jià)格越來越高，被拆遷人希望能得到更高的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。就我國的城市房地產(chǎn)而言，體現(xiàn)其價(jià)值的本質(zhì)是由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)這兩部分組成的。自從取消住房實(shí)物分配制度以后，個(gè)人住房消費(fèi)逐漸占了主流，人們更愿意住進(jìn)環(huán)境更好更美觀的新房。 城市拆遷由于以前是住房實(shí)物分配制度，對(duì)于個(gè)人買房是少之又少。第三種辦法是將集體土地房屋的拆遷由土地管理部門依據(jù)土地法律法規(guī)在土地征用中完成。第二種辦法是集體土地的拆遷由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施完征用土地，將集體土地國有化后，再按照國有土地的房屋以拆遷條例標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償安置。第一種辦法是在一個(gè)區(qū)域?qū)w土地房屋拆遷由市、縣人民政府確定的房屋拆遷管理部門統(tǒng)一管理執(zhí)法，以政府紀(jì)要或政府關(guān)于拆遷人的建設(shè)用地批復(fù)作為土地使用的批準(zhǔn)文件，辦理拆遷許可證。而土地是農(nóng)民賴以生存的本錢，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)水平越來越高，對(duì)于因?yàn)椴疬w而支付的補(bǔ)償費(fèi)用越來越高。 集體土地拆遷征收集體土地房屋拆遷補(bǔ)償是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有土地征為國有土地后，對(duì)原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷，并給與補(bǔ)償?shù)男袨?。近年來，隨著舊城區(qū)的改造和城市化進(jìn)程的加快，城市拆遷量和集體土地拆遷量越來越大，各地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越來越高，使得拆遷補(bǔ)償成為了房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中又一個(gè)比較重要的因素。土地政策收緊和農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的暫停，使得建筑用地增速減緩，這又回到了土地因素所帶來的問題。2004年4月29日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，提出嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，規(guī)定限制和禁止用地供地目錄，完善用地定額指標(biāo)，并且從2004年5月8日起，暫停審批農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地建設(shè)用地審批，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的規(guī)劃修改，暫停新批地的縣改市和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，切實(shí)控制新增建設(shè)用地。政府針對(duì)這一情況，在2003年2月開始了一開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國土地市場(chǎng)治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，從嚴(yán)查處重大土地違法案件。資源數(shù)量減少在一定程度上抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。而由于前些年對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)為：工業(yè)用地比例較高，從城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)來看，％，上海、%%，而按照國外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%[11] 。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)水平不斷提高的需求，[10]。