地房地產(chǎn)市場價格運行分析(編輯修改稿)
2025-07-26 11:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成排隊現(xiàn)象，個別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實際供應(yīng)量一倍以上。樓市的熱銷，似乎不給消費者任何遲疑空間，為排一個號，要找中介老總、開發(fā)公司老板，甚至找政府官員去說情，更不要說打折點數(shù)的優(yōu)惠。在這種情況下，熱點片區(qū)、熱點樓盤房價也勁漲。特區(qū)外個別片區(qū)，比去年底上漲600～700元，漲幅高達(dá)20％；特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當(dāng)一部分大戶型樓盤價格開盤定價就到萬元以上，個別樓盤邊售邊漲，2個月就漲了600元左右。部分片區(qū)房價的快速上漲，引發(fā)了業(yè)界的深入思考。盡管深圳土地稀少是客觀事實，近兩年土地供應(yīng)減少、特區(qū)內(nèi)沒批地也是主要的影響因素，但房地產(chǎn)市場難道沒有炒做現(xiàn)象嗎？從有關(guān)樓盤銷售情況的調(diào)查看，盡管自用或投資出租占了多數(shù)，但仍有相當(dāng)一部分認(rèn)籌是出于炒房目的。個別認(rèn)籌者不僅“一盤多認(rèn)”，甚至還存在“多盤多認(rèn)”，只要有新盤通過各種關(guān)系也要先占個號。還有相當(dāng)一部分樓盤銷售表明，部分房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商也參與了樓盤炒做，部分樓盤排隊、熱銷情況與開發(fā)商、中介商的推介、宣傳、暗示有一定關(guān)系。這樣勢必造成相當(dāng)一部分不明情況的消費者心里恐慌、頭腦發(fā)熱、跟風(fēng)買房。由此可見，今年以來我市部分熱點片區(qū)房價的較快上漲，與房地產(chǎn)市場炒做有一定關(guān)系。目前，政府有關(guān)部門及其他機(jī)構(gòu)已開始重視這個問題，也采取了一定措施對個別項目的炒做進(jìn)行了調(diào)查、處理。在此，筆者也呼吁廣大消費者和房地產(chǎn)業(yè)界需理性分析市場、理性看待房地產(chǎn)買賣。如同股市一樣，房地產(chǎn)價格也有漲有跌，不可能一直上漲。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供應(yīng)比較充足、供求關(guān)系比較合理的前提下，盲目漲價未必會引起廣大消費者認(rèn)同，反而隨著今后新開盤上升、供應(yīng)增長和房價回穩(wěn)，使投機(jī)者受到損失。三、關(guān)于我市房價波動影響因素的思考房地產(chǎn)價格的形成，與構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的土地、建材以及開發(fā)建造活動等各種成本因素密切相關(guān)，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，房價的波動主要取決于房地產(chǎn)有效需求和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。從房地產(chǎn)有效需求因素看，影響深圳房價波動的一個重要因素在于房價與居民收入水平的關(guān)系。根據(jù)國際通行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國家房價收入比處在3～6倍時，房價與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民的實際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需求。從表3所列歷年深圳房價收入比的情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與購買一套商品住宅的平均價格差距較大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購房能力。1999年以后，房價收入比基本在6倍左右或6倍以內(nèi)，即使在房價增長較快的近兩年，該指標(biāo)仍保持在6倍以內(nèi)。這首先得益于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人民生活水平大幅提高，房價即使增長，也與居民收入水平更快速的增長相去甚遠(yuǎn)（2001～2002年深圳家庭收入水平增長達(dá)10％，房價增長在3％以內(nèi)，即對此最好的詮釋）。表3 深圳市歷年居民房價收入比情況由此可見，近年來深圳房地產(chǎn)市場需求日益旺盛，很大程度上是取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度及其帶來的人民收入水平的提高，這是深圳房地產(chǎn)市場得以持續(xù)發(fā)展的基本影響因素，也是房價合理形成和理性波動的重要基礎(chǔ)。從市場供求關(guān)系對房價的影響看，房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求在總量上的平衡和結(jié)構(gòu)上的合理，對房價有著極重要的影響。上世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)熱，首先是由于供應(yīng)過剩，直接造成房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重、空置上升，進(jìn)而導(dǎo)致房價下跌、造成金融風(fēng)險、房地產(chǎn)泡沫破滅。因此，保持房地產(chǎn)市場供求在總量和結(jié)構(gòu)上平衡，是保證房地產(chǎn)市場健康運行、房價合理波動的基礎(chǔ)。從近年來深圳房地產(chǎn)市場需求看，2002年以來深圳房地產(chǎn)保持著旺盛的需求趨勢，
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