南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計(編輯修改稿)
2025-07-20 04:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 4321416820059448933858034320420061011941449402945887496445圖4 南京市房屋銷售面積和銷售額的增長率 房屋空置率分析商品房空置率可以從一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和銷售情況，它是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康狀況的重要指標(biāo)。國外專家認為，當(dāng)一個國家的商品房空置率在3%以下時，市場表現(xiàn)為房屋供不應(yīng)求；當(dāng)商品房空置率在3%~10%時，市場較為平穩(wěn)，整個市場供應(yīng)顯得不過剩，賣方也有充分的選擇余地；當(dāng)空置率大于10%時，則房產(chǎn)市場供應(yīng)顯得過剩；當(dāng)空置率大于15%時，則為嚴重過剩。國內(nèi)許多學(xué)者認為，我國房地產(chǎn)市場起步晚，市場體系不完善，受政策面的影響大，市場運行機制對房地產(chǎn)開發(fā)和流通的自我調(diào)節(jié)功能還不能充分發(fā)揮，因此，我國的商品房空置率會比國法發(fā)達國家高。結(jié)合我國實際情況，1999年有關(guān)部門計算并確定了我國商品房空置率區(qū)間：0~5%為空置不足區(qū)，5%~14%為空置合理區(qū)，14%~20~為空置過量區(qū)，20%以上為嚴重積壓區(qū)（我國商品房空置率的計算公式：空置率=（報告期商品房空置面積247。近三年商品房可供應(yīng)量）100%）。表6說明，2000年至2006年，南京市商品房空置率由高明顯降低。2003年以來的商品房空置率已經(jīng)表現(xiàn)了商品房的空置不足，驗證了南京市商品房市場的供需矛盾，也在某種程度上促成了房價的瘋漲。有專家表示，南京市商品房空置率低的原因有一就是房子的結(jié)構(gòu)在總體上較為均勻。因為在空置率較高的地區(qū)，高檔項目的積壓比較嚴重。開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔項目，主要是看中了購房者的購買力。雖然這部分所占比例不大，但往往容易獲得銀行的信貸支持，開發(fā)商也可以從他們身上正更多的錢。盡管南京這一現(xiàn)象不多見，但某些商品房的同質(zhì)性已經(jīng)有所顯現(xiàn)。表6 南京市商品房空置率年份房屋竣工面積（萬平方米）最近三年房屋竣工面積（萬平方米）商品房空置面積(萬平方米）空置率/%200038311262001402117072002435112020033931230520046451473482005646168420068072098262007363 房地產(chǎn)價格波動分析房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，它受房屋質(zhì)量、地理位置、土地價格、房屋供需關(guān)系和公眾心理預(yù)期等眾多因素影響。反過來，房地產(chǎn)價格走勢又影響房屋銷售速度、行業(yè)發(fā)展利潤、房地產(chǎn)投資增量、公眾的心理預(yù)期和社會公平。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速增長，城鎮(zhèn)居民按戶計算的住房自有化率已經(jīng)達到80%以上，房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要的資產(chǎn)。因此，房屋價格還是衡量居民財富和社會財富的重要指標(biāo)，已經(jīng)成為社會各界關(guān)心的焦點。近年來，南京市商品房價格從每平方米2793元增長到5248元，增長近2倍，%。其中，住宅價格從每平方米2579元上漲到5017元，%。從商品房價格的增長特性看，近年來表現(xiàn)為穩(wěn)定增長。從商品房價格和住宅價格增長率的對比來看，住宅價格增長率略高于商品房價格增長率，說明近年來商品房價格上漲主要是受住宅價格上漲的推動。從商品房價格和CPI（城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)）波動的關(guān)系來看，商品房價格增長率一直高于CPI增長率，且幅度呈增長趨勢。表7 南京市房地產(chǎn)價格及其增長率年份商品房價格(元/平方米）商品房價格增長率/%住宅價格（元/平方米）住宅價格增長率/%CPI增長率/%2000279325792001287225810200229322778200331532900200435203094320054078384120064441427252485017圖5 南京市房屋價格和CPI增長率第三章 南京市房地產(chǎn)業(yè)的泡沫分析 房地產(chǎn)泡沫的一般表現(xiàn)如第一章所述，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)的市場價格，相對于它的一般均衡價格，出現(xiàn)的較長時間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。房地產(chǎn)泡沫一般表現(xiàn)為以下幾個方面：第一、房地產(chǎn)價格泡沫。主要包括土地價格泡沫和房屋價格泡沫。土地價格由其供給量、市場需求擴大和土地投機炒作等因素共同決定。土地價格虛漲，最容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，比如日本的房地產(chǎn)泡沫。土地價格是房屋價格的基礎(chǔ)，地價虛漲必然引起房價虛漲，如果實際購買力沒有隨房價而增長，購房者就難以承受高漲的房價，就將形成明顯的房屋消費斷層，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。第二、房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資泡沫包含房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫和投資性購房泡沫。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。但是如果房地產(chǎn)投資過度膨脹，嚴重超過市場購買力，就會形成商品房嚴重滯銷和房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫。第三、房地產(chǎn)貸款泡沫。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款。我國房地產(chǎn)業(yè)還處于初級階段
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