【文章內(nèi)容簡介】 契機。 ? ? 威脅分析 (T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個原因應歸結(jié)于相關部門政策不明確，這給城南板塊的進一步發(fā)展帶來了阻力。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應當充分發(fā)揮團隊精神，由相關部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來，形成城南板塊自己的特色。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。尷尬的是，城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。 一個很明 顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對開發(fā)起步較早， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無一席之地！據(jù)有關部門的統(tǒng)計資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場狀態(tài)，我們認為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費者意識的缺乏，最主要的還有深層次的原因。 城南房地產(chǎn)市場展望 城南的環(huán)境 優(yōu)勢是不言而喻的。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受?？梢哉f，對自然環(huán)境的要求將會空前絕后地排在舉足輕重的第一位。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢剛好可以滿足這種需求。只要揚長避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭取一個更大的市場份額。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應，打造城南地產(chǎn)新形象。在今后 510 年乃至更長的時間里獨領風騷，城南將保持一個比較旺盛的勢頭，成為購房者的居住樂園。 第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述 河 西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。習慣上將該地區(qū)分為北、中、 海量管理資料下載 海量管理資料下載 南三個部分。北部為龍江板塊，中部為以奧體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。 以下為以奧體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。 自然狀況概述 ? ? 行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導風向的下風向。總占地約 56 平方公里，其中：下關區(qū) 平方公里，鼓樓區(qū)約 6 平方公里，建鄴區(qū) 平方公里。西臨長江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。地勢南低北高，地面標高 米，水塘較多，屬長江漫灘地貌單元。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個部分： （ 1）、 北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長江以東地區(qū)，占地面積20 平方公里； （ 2） 、 中部為緯七路以南、馬東廣場以北地區(qū)，占地面積約 21 平方公里； （ 3）、南部為馬東廣場以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約 15 平方公里； （ 4） 、長江南京段第二大島一一江心洲總面積約 15． 3 平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲備用地。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 自然生態(tài)環(huán)境 （ 1） 、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層： 、素填土。 泥、淤泥質(zhì)亞 粘土、粘土等。呈軟塑 流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。 （細）砂等，呈稍密 中密，中密 密實狀態(tài)，承載力尚可。 ，從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。 （ 2） 、水環(huán)境 河西地區(qū)西側(cè)的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達到飲用水源地 II 類要求。主要湖泊為莫愁湖。 （ 3） 、大氣環(huán)境 河西地區(qū) SO TSP、 NOX 濃度基本上可以達到居住區(qū)二級標準要求。 （ 4） 、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應功能區(qū)劃要求。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 北部地區(qū)經(jīng)過近 20 年開發(fā)建設已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。河西北部目前居住人口近 30 萬。 新城區(qū)建設規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過 510 年的開發(fā)建設，將該地區(qū)建成可容納 56 萬人口的現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務 等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口 56 萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23 個：快速路通道 3 個，主干道通道 6 個，次干道通道 6 個，支路通道 9 個。地鐵線 3 條： 1 號線、 2 號線和 4 號線。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 展現(xiàn)城市濱江特色。 新城區(qū)當前建設目標是：在 2020 年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達到 35 平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設施和怡人的環(huán)境迎接十運會。目前以上目標都已基本實現(xiàn)。 規(guī)劃引導：老城范圍內(nèi)嚴格控制見縫插針項目，全市住宅建設實行總量控制，中高檔住宅盡可能布 置在河西新城區(qū)。 土地運作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)費政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價格按樓面地價計算，包含土地征地拆遷補償費、土地出讓金、城市基礎設施配套費等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地 2050 公頃，可開發(fā)建設中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積： 150 公頃，可分塊出讓。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶， 交通便捷，地鐵可直達市中心。2020 年舉辦全國十運會，該地區(qū)的基礎配套設施將十分完善，人氣 海量管理資料下載 海量管理資料下載 興旺； 400 米寬濱江景觀帶的建設，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述 ? ? 河西房地產(chǎn)宏觀概況 河西新城規(guī)劃的 平方公里范圍內(nèi)，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成 2 個地區(qū)中心及 3 個鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心，建設城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西 地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 河西新城區(qū)的建設，將按照 “一體兩翼 ”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設為重點，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎，全面實施新城區(qū)的開發(fā)建設。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。寬 45 米、長 公里的中心綠軸，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境； 16 幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū) 5 平方公里核心區(qū)的建設。 在南京市委市政府 “一疏散、三集中 ”和 “一城三區(qū) ”的戰(zhàn)略指導下。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來 5－ 10 年主城建設的重點地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長江，與江心洲 海量管理資料下載 海量管理資料下載 隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機也是不可多得的。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000 元。 ? ? 中部地區(qū) “五大板塊 ”建設目標 奧體中心板塊。配合省 奧體場館的建設，完善周邊環(huán)境和設施，保證總建筑面積 40 萬平方米的十運會主場館如期建成運行。 商務中心板塊。十運會之前十大標志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓， 100 米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設施實現(xiàn)營運。 居住區(qū)板塊。重點建設緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運會提供服務，另也可實現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 公共配套板塊。中部地區(qū)建成約 100 公里的道路；完成 6 個泵站的改擴建及 12 條河道的整治；重點建設金陵中學河西分校、奧體新城中小學等學 校；建設 2 所區(qū)級醫(yī)院和 1 所大型老年公寓、 4 個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術館等場 海量管理資料下載 海量管理資料下載 館。 濱江風貌區(qū)板塊。高標準建成緯七路至馬東廣場約 5 公里濱江大道示范段及 1 平方公里濱江公園建設，完成商務中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。 ? ? 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標準的規(guī)劃藍圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城 ——仙西、江北、江寧三個新市區(qū) ——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃 單元組成。在此框架下，南京市委常委會已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設計劃，將用 5 到 10 年時間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、長江以東的 平方公里范圍，建成一個現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 二是有十運會的強力促進： 2020 年召開的第十屆全國運動會在南京舉行，河西作為十運會的主要場館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設現(xiàn)代化的體育場館。體育盛會的舉辦與運動場館 建設對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎設施及場館建設就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由?？梢哉f十運會使河西的規(guī)劃遠景有 海量管理資料下載 海量管理資料下載 了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年 5 月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。 第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述 江北房地產(chǎn)市場狀況 江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關地區(qū)的商品房銷售均價在 5000 元 /平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價達到5500 元 /平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價也超過 3000 元 /平方米。而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破 3000 元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆? 隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、 萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉 泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個 海量管理資料下載 海量管理資料下載 大盤等都紛紛熱銷，且項目規(guī)模都在 10 萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應量還是比較大。 板塊分布及重點板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中 低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關）地區(qū)的居民有很強的吸引力。 ? ? 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應量最大、競爭最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城 (二期 )等數(shù)個重量級項目日前正在運作。 ? ? 橋北泰山板塊分析： ● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期 2200 元 /㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破 2500 元 /平米。