【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推廣的精髓發(fā)揮到及至，相信本案的銷(xiāo)售推廣一定會(huì)取得良好的市場(chǎng)認(rèn)同效應(yīng)和豐厚的市場(chǎng)回報(bào)。以利潤(rùn)回報(bào)等多種優(yōu)惠促銷(xiāo)方式，不斷創(chuàng)銷(xiāo)售高潮，力爭(zhēng)提前圓滿清盤(pán)在本案最后推廣活動(dòng)階段，將根據(jù)不同階段銷(xiāo)售重點(diǎn)，穿插采取一些比較多的實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠促銷(xiāo)方式，創(chuàng)造出一個(gè)銷(xiāo)售高潮，配合優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)將一些剩余或不太好的單元銷(xiāo)售出去，并且我們可以通過(guò)例如投資經(jīng)營(yíng)講座、利潤(rùn)回報(bào)分析、出國(guó)旅游、付款優(yōu)惠等促銷(xiāo)方式來(lái)吸引客戶前來(lái)居住、投資或經(jīng)營(yíng)。因?yàn)樵诒景竿瞥龇矫嬉恢笔且愿咦藨B(tài)的品牌形象，沒(méi)有多大優(yōu)惠折讓的方式進(jìn)行租售(因?yàn)殇N(xiāo)售單元位置相對(duì)比較好)而現(xiàn)在破天荒地拋出不小的優(yōu)惠折扣方案，加之本案通過(guò)前幾階段的品牌形象己深入人心，給入覺(jué)得能擠身進(jìn)行本項(xiàng)目是種榮耀與肯定，加之現(xiàn)在的優(yōu)惠作餌，更激發(fā)起他們購(gòu)買(mǎi)的迫切感，屆時(shí)他們會(huì)較少顧及挑剔其所購(gòu)買(mǎi)的單元是否差了一點(diǎn)這一不利因素。在這種推廣策略的指導(dǎo)下，勢(shì)必會(huì)在最后階段掀起一股銷(xiāo)售熱潮，將一些位置不太好的單元去化掉。（四）營(yíng)銷(xiāo)推廣策略營(yíng)造聲勢(shì)(前期宣傳)在正式開(kāi)盤(pán)前，首要的工作是通過(guò)各項(xiàng)媒介向目標(biāo)客戶灌輸項(xiàng)目定位、理念，項(xiàng)目?jī)?nèi)容，宣揚(yáng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，提高項(xiàng)目社會(huì)知名度。在具體操作過(guò)程中，可先于04年12月下旬和05年2月在各大報(bào)章刊登系列文稿，內(nèi)容是介紹項(xiàng)目大致情況、居住理念和長(zhǎng)發(fā)集團(tuán)的雄心壯志，引起南京全城乃至華東區(qū)域的關(guān)注，然后配以大量軟性和硬性廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告出擊，配合介紹項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的文稿，形成有目標(biāo)的強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢(shì)，同時(shí)于05年2月開(kāi)放工地現(xiàn)場(chǎng)，并有“長(zhǎng)發(fā)置業(yè)”推出少量?jī)?yōu)質(zhì)單元作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，試探市場(chǎng)反應(yīng)。在05年3月初或4月初，由長(zhǎng)發(fā)邀請(qǐng)市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)負(fù)責(zé)人牽頭，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)各大媒體記者到場(chǎng)，介紹項(xiàng)目基本情況，宣布項(xiàng)目正式接受派籌預(yù)定，借助項(xiàng)目之高檔的品質(zhì)、長(zhǎng)發(fā)的品牌優(yōu)勢(shì)、顯赫的地理位置（大行宮CBD）和高檔的配套設(shè)施作為強(qiáng)大的銷(xiāo)售后盾，增強(qiáng)買(mǎi)家的信心。在整個(gè)前期營(yíng)造聲勢(shì)過(guò)程中，還有幾種方案可待實(shí)施以助宣傳：● 在報(bào)紙平面廣告出擊的同時(shí)，占有報(bào)紙一角評(píng)選“你期望哪位港臺(tái)明星成為CFC的形象大使”的炒作，（金成武、任達(dá)華、周潤(rùn)發(fā)、李連杰等等）籍此成為城中熱門(mén)話題，使項(xiàng)目高檔、時(shí)尚的形象更加深入民心，取得較高的社會(huì)知名度；（本條僅為參考）● 贊助組織經(jīng)典芭蕾舞劇或歌劇專場(chǎng)，部分贈(zèng)票分發(fā)給南京的知名企業(yè)的高管，在演出單后印刷項(xiàng)目簡(jiǎn)介，還可以在演出前或中間穿插一些關(guān)于本項(xiàng)目的節(jié)目，通過(guò)文化營(yíng)銷(xiāo)為項(xiàng)目進(jìn)一步的宣傳推廣營(yíng)造聲勢(shì)。（本條值得重點(diǎn)考慮）塑造品牌(認(rèn)購(gòu)前)經(jīng)過(guò)前期近3個(gè)月的營(yíng)造聲勢(shì)后，估計(jì)項(xiàng)目已有一定社會(huì)知名度，潛在買(mǎi)家已在注意項(xiàng)目進(jìn)一步發(fā)展，此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)出地面，中百達(dá)建議此時(shí)(05年3月初——5月下旬)項(xiàng)目宣傳應(yīng)以長(zhǎng)發(fā)“CFC的特色理念”推銷(xiāo)為主，配合系統(tǒng)的具有沖擊力的硬性廣告。配合項(xiàng)目形象大使評(píng)選，舉辦相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)，在此期間希望積聚南京潛在客戶足夠的注意力，向他們及時(shí)地推出“CFC”項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)平面廣告吸引大批準(zhǔn)買(mǎi)家到售樓處觀看。其次,有機(jī)會(huì)，還可以借助“酒店”宴會(huì)廳舉辦“雞尾酒會(huì)”和“世界博覽會(huì)”，配合項(xiàng)目之德國(guó)理念——“簡(jiǎn)約主義”，以“Events 營(yíng)銷(xiāo)”吸引買(mǎi)家。租借空中飛艇在南京上空漫游，拉一大型橫幅，提醒吸引買(mǎi)家注意，告訴他們“CFC”近期或正在舉行某某活動(dòng)，對(duì)南京市潛在客戶起到提醒和告之的作用，又可以成為南京一時(shí)的熱門(mén)話題，讓南京市民都知道“長(zhǎng)發(fā)CFC”，并在他們心目中奠定本項(xiàng)目是南京最高檔、最用心打造的極品生活（含工作）空間。結(jié)合南京05年春季房展會(huì)的強(qiáng)大人氣，在知名的“”酒店召開(kāi)大型產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)界及社會(huì)名流參加，營(yíng)造開(kāi)盤(pán)前的強(qiáng)大氣勢(shì)。（此條銜接上面剛提到的“05年3月初或4月初，由長(zhǎng)發(fā)邀請(qǐng)市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)負(fù)責(zé)人牽頭，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)各大媒體記者到場(chǎng)，介紹項(xiàng)目基本情況……”予以綜合考慮，注重給予“CFC”轟動(dòng)的、規(guī)模的效應(yīng)和長(zhǎng)久的影響力）凝聚影響力(正式開(kāi)盤(pán)時(shí))由于項(xiàng)目已于市場(chǎng)成功推出，經(jīng)過(guò)一輪強(qiáng)大廣告宣傳攻勢(shì)后，項(xiàng)目之各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)已被廣大企事業(yè)單位和市民所了解，知名度已得到認(rèn)可，因此在3月上旬開(kāi)始強(qiáng)大的平面和電視硬銷(xiāo)廣告向目標(biāo)買(mǎi)家反復(fù)灌輸項(xiàng)目理念、項(xiàng)目品味、項(xiàng)目形象等促銷(xiāo)內(nèi)容，在市場(chǎng)既樹(shù)立鮮明特色的品牌效應(yīng)，又加強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)，務(wù)求在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日打響頭炮。在接下來(lái)階段相應(yīng)減少電視廣告的播放頻率，以平面廣告為主，并配合一些雙休日公關(guān)宣傳推廣活動(dòng)，針對(duì)所推售物業(yè)的相應(yīng)單元的不同性，而有所側(cè)重地給予最大程度上配合。中百達(dá)屆時(shí)將針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)與銷(xiāo)售實(shí)際狀況，不斷調(diào)控宣傳推廣策略，令項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)揮至極點(diǎn)，務(wù)求提高項(xiàng)目當(dāng)前階段的最佳銷(xiāo)售目標(biāo)。（五）正式推盤(pán)的必備條件以中百達(dá)和長(zhǎng)發(fā)達(dá)成的共識(shí)，本項(xiàng)目的物業(yè)定位是南京市的高檔物業(yè)的標(biāo)桿，為了確保此形象，樓盤(pán)在開(kāi)售前或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始前，地盤(pán)的開(kāi)象包裝必須要完善，并體現(xiàn)物業(yè)的風(fēng)格及特色。而在對(duì)外發(fā)售時(shí)（包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），必須要充分準(zhǔn)備銷(xiāo)售工具和銷(xiāo)售所需的資料，以給客戶留下極佳和難忘的印象。項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)必備條件：地盤(pán)包裝完成178。 項(xiàng)目圍墻及護(hù)土墻種植綠色爬藤植物；178。 售樓中心裝修布置完成并投入使用；178。 完成售樓中心周?chē)木G化，及景觀樣板帶的建設(shè)；178。 項(xiàng)目圍墻廣告完成；178。 樣板間裝修完畢；178。 項(xiàng)目工地大門(mén)路段實(shí)現(xiàn)全面綠化包裝；178。 前期廣告順利引導(dǎo)，已達(dá)到廣泛的社會(huì)認(rèn)知178。 其他宣傳工具制作完成178。 現(xiàn)場(chǎng)包裝體系完成；178。 銷(xiāo)售道具全面投入使用（包括：樓書(shū)、宣傳冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)指示牌、戶外廣告牌、路牌、展板等）；178。 報(bào)紙、雜志廣告設(shè)計(jì)完成，電視廣告拍攝制作完成；178。 銷(xiāo)售文件全面制定；178。 稅費(fèi)明細(xì)、購(gòu)房政策明確；178。 各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理制度建立；178。 各項(xiàng)廣告推廣計(jì)劃及促銷(xiāo)策略準(zhǔn)備就緒模型制作完成（住交會(huì)以完成）確定裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)178。 室內(nèi)和公共面積的裝修標(biāo)準(zhǔn)；178。 消防、通訊和保安系統(tǒng)；確定服務(wù)內(nèi)容及內(nèi)部會(huì)所設(shè)施178。 確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；178。 確定會(huì)所的生活和娛樂(lè)設(shè)施；（擬，聘請(qǐng)“戴德梁行”物業(yè)管理公司）制定價(jià)格表及付款方式178。 確定價(jià)格體系；178。 制定付款方式；178。 準(zhǔn)備好認(rèn)購(gòu)書(shū)；確定各類收費(fèi)178。 物業(yè)管理費(fèi)；178。 會(huì)所設(shè)施使用費(fèi)；178。 其他有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；178。 入伙費(fèi)；銷(xiāo)售人員培訓(xùn)完畢（含其他相關(guān)人員培訓(xùn)到位）項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)必備條件：178。 各種法律文件：土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、投資許可證、銷(xiāo)售許可證等；178。 產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；178。 根據(jù)前期市場(chǎng)反饋，調(diào)整并完善推廣策略（六）銷(xiāo)售計(jì)劃及目標(biāo)銷(xiāo)售地點(diǎn)選擇以完成，位于利濟(jì)巷與中山東路的東北交匯口（最佳位置）銷(xiāo)售節(jié)奏控制中百達(dá)認(rèn)為根據(jù)合理的銷(xiāo)售準(zhǔn)備期安排，合理開(kāi)盤(pán)期在05年5月上旬，銷(xiāo)售期內(nèi)的銷(xiāo)售目標(biāo)為90%，具體的分階段行銷(xiāo)策略如下（共30個(gè)月兩年半）：◆開(kāi)盤(pán)前期準(zhǔn)備：（2個(gè)半月，2004年12月下旬—2005年3月初）營(yíng)銷(xiāo)主旨：信息告知，建立本案產(chǎn)品市場(chǎng)形象，深化產(chǎn)品市場(chǎng)推廣，鞏固產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上形成良好口碑，積聚市場(chǎng)買(mǎi)氣，為日后開(kāi)盤(pán)營(yíng)造熱銷(xiāo)場(chǎng)面造勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)策略：在12月下旬開(kāi)始在“揚(yáng)子晚報(bào)”、“南京日?qǐng)?bào)”、“現(xiàn)代快報(bào)”等媒體上各以每周一次正版硬廣告沖擊市場(chǎng)之外，在《東方航空》、《銀燕》、《LIFE》等面對(duì)較高層次客戶的刊物進(jìn)行廣告宣傳。加緊裝潢樣板房和售樓處包裝，加緊制作各種銷(xiāo)售工具和進(jìn)行銷(xiāo)售培訓(xùn)，配以大量的報(bào)刊媒體廣告、戶外媒體廣告加強(qiáng)攻勢(shì)，孕育開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期，通過(guò)客戶之間的良好口碑對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，廣告注重本案整體形象的推廣，并參加當(dāng)?shù)氐姆空箷?huì)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行隆重包裝，開(kāi)始接受預(yù)定。推廣活動(dòng)：●以開(kāi)盤(pán)前的“內(nèi)部認(rèn)籌”活動(dòng)聚集人氣?！糸_(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：（4個(gè)月，2005年3月上旬—2005年6月底）營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：10％——20%營(yíng)銷(xiāo)主旨：開(kāi)盤(pán)營(yíng)造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，以較高的銷(xiāo)售品牌，打造樓盤(pán)形象，正式銷(xiāo)售，以擴(kuò)大本項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)識(shí)力度，鎖定目標(biāo)客戶，形成品牌與項(xiàng)目的綜合提升。營(yíng)銷(xiāo)策略：繼續(xù)保持強(qiáng)勁的廣告宣傳勢(shì)頭，并撰寫(xiě)一些軟性新聞，憑借開(kāi)盤(pán)達(dá)成第一輪銷(xiāo)售高潮，配以大量的報(bào)刊媒體廣告、戶外媒體廣告加強(qiáng)攻勢(shì)，孕育下一個(gè)熱銷(xiāo)期，同時(shí)加大樓盤(pán)熱銷(xiāo)對(duì)鎖定的客戶進(jìn)行定期回訪，通過(guò)客戶之間的良好口碑對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，廣告注重本案整體形象的推廣。推廣活動(dòng)：●在金陵飯店等知名酒店召開(kāi)項(xiàng)目方案發(fā)布酒會(huì)建議配合05年春季房展會(huì)，以及05年5月1日開(kāi)盤(pán)日，邀請(qǐng)各大知名