【文章內容簡介】 ................................................. 70 (二 ) 項目指標對比分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 72 九、市場篇總結 .............................................................................................................................................................................................................................................................73 （一）區(qū) 域宏觀層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 73 （二）城市規(guī)劃層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 75 （三）宏觀房地產市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 75 （四）微觀房地產市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 76 一、 南京房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 指數(shù)情況 2020 年 15 月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，與去年同期相比表現(xiàn)上揚，如表 1 所示。南京市綜合指數(shù)走勢情況如圖 1 所示。 表 1 南京 15 月城市綜合指數(shù)及各分物業(yè)指數(shù)變化表 （二） 商品住宅交易行情 1 月隨天氣轉冷，南京樓市步入淡季，再加上暴雪天氣的影響，整體銷售乏力。隨著年關的逼近，和各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購房者選擇繼續(xù)觀望。 2 月受到天氣和春節(jié)長假的影響，南京住宅市場整體銷售乏力，人們仍在觀望之中。 3 月隨著氣溫的上升，觀望氣氛有所減淡。 4 月，氣溫仍在上升 ，而南京住宅市場卻在 “降溫 ”。由于各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購房者仍在觀望之中。 5 月，由于季節(jié)性因素及南京春季房展會的召開，住宅供應量和成交量雙雙表現(xiàn)上揚。 6 月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。 16 月住宅成交變化情況如表 2 所示。 表 2 南京 16 月住宅成交變化情況表 南京七成左右的住宅銷 量都集中在江寧、浦口和河西板塊， 16 月分板塊成交情況如圖 2 所示。南京住宅成交面積以中等戶型為主，成交價格以中低價為主。 圖 2 南京市 16 月住宅分板塊交易情況 （三） 房地產開發(fā)經營分析 南京市房地產市場在 08 年商品房的投資額繼續(xù)增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面積出現(xiàn)大幅增長，而銷售面積 表現(xiàn)下降。 南京房地產開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢如圖 3 所示。 圖 3 南京房地產開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢圖 14 月，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，比去年同期增長 %。 14 月，全市共完成住宅投資額 億元，同比增長 %。 14 月全市共完成商品房銷售額 %，同比減少 %。 14 月，南京住宅投資額為 億元，同比增長 %；施工面積為 萬平方米，同比增長 21%；竣工面積為 萬平方米，同比增長 154%。 14 月，南京住宅的累積銷售面積為 萬平方米，同比下降 35%，其中現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬平方米，同比下降 %；實現(xiàn)住宅累積銷售額 億元，同比減少 %，其中現(xiàn)房銷售額為 億元，同比下降 %，期房銷售額為 億元，同比下降 %。 14 月，住宅的累積空置面積為 萬平方米，較去年有所增加，占整個商品房空置面積的 %，近期市場供應和銷量都有所增加，住宅空置面積有所減少。 住宅中的別墅和高檔公寓歷來價位都較高，供給也較少。 14 月，別墅和高檔公寓的累計新開工面積為 萬平方米，累計施工面積 萬平方米，累計銷售面積 萬平方米，累計銷售額 億元。 （四）南京市土地市場狀況 2020 年 南京上半年住宅類土地交易情況 截至 2020 年 6 月 30 日，南 京共有公示土地成交數(shù)據(jù) 28 條，其中住宅類（含混合住宅類）成交土地共 22 塊，住宅類成交總面積為 2155166 平米，同比 07 年上半年土地總出讓面積增加了 %。 十三個行政區(qū)中，玄武、秦淮和雨花的住宅類土地成交數(shù)據(jù)為 0，成交面積最多的是江寧，一共為 653834 平米，成交面積其次的是鼓樓，共為 445938 平米。 2020 年上半年南京住宅土地交易分布圖 2020 年南京市 住宅建設 計劃 2020 年全市各類住房建設用地計劃供應 1050 公頃，其中各類普通商品住宅建設用地 850 公頃，保障性住房建設用地 200 公頃。 根據(jù)計劃， 2020 年南京將建普通商品住房約 9 萬套，建筑面積 800萬㎡。 2020 年度南京市住房建設計劃，住房建設總量與這幾年大致持平，主要建設指標表現(xiàn) 在以下幾個方面： 一是普通商品住房建設目標。 本年度（即 2020 年度，下同）普通商品住房約 9 萬套，住宅建筑面積 800 萬平方米。其中，中低價位、中 小戶型 商品房約 萬套，住宅建筑面積約 560 萬平方米。 二是經濟適用住房建設年度目標。 經濟適用住房建筑面積約 225 萬平方米， 約 萬套。 三是廉租住房建設年度目標。 2020 年新建廉租住房投資共計投入 億元。其中投入 億元，籌建廉租住房 1000 套， 5 萬平方米；回購廉租住房投入 7000 萬元；對符合條件的低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補貼 億元等。 四是中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）年度建設目標。 2020 年可上市供應中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）總量為 60 萬平方米，約 7000 套。 五是危舊房改造、小區(qū)整治出新年度建設目標。 2020 年擬實施危舊房片區(qū)改造 100 萬平方米；擬出新小區(qū) 80 個 左右，整治房屋 900 幢左右。 （五） 本章小結 ◆ 上半年南京樓市仍不見起色 歷經 2020 年樓市的瘋狂， 2020 的樓市可謂是平淡無奇。 一、二月樓市冰凍，金三銀四銷售平淡，紅五月不紅，六月樓市跌宕起伏 ??2020 上半年的南京樓市沒有了去年的火熱與瘋狂。如果用一個詞語來形容過去半年的南京樓市，開發(fā)們訴說 “ 迷茫 ” ，專家們評論 “ 正常 ” ，購房者們追問 “ 房價到底了沒？ ” 不同身份的人用不同的眼光看南京樓市走過的這半年。 ◆ 上半年樓市宏觀調控未見松動 與 2020 年國家頻出的調控政策相比， 2020 年的調控力 度似乎減輕了許多。 2020 新年剛過，南京市公積金管理中心就首發(fā)公積金新政，另外，今年 4 月，南京市物業(yè)維修資金新政也重新制定新標準。盡管這兩項政策措施并沒有實質上直接促進樓市的回暖，但卻被業(yè)內一致看做是政府政策松綁的一個明顯信號 ◆ 上半年南京土地市場遭遇寒流 31 塊地 24 幅底價成交 3 幅流標 從去年的 “ 瘋狂競價 ” ，到如今的 “ 出手謹慎 ” ，南京土地市場也隨之 “ 冷風嗖嗖 ” 。據(jù) HOUSE365 統(tǒng)計，今年 1 到 6 月份，南京共有 31 幅地塊公開拍賣，其中底價成交 24幅，流標 3 幅 。和去年同期成交 59 幅，地王頻出的火熱行情 相比，不少業(yè)內人士均稱 “ 變化很明顯 ” ：不僅開發(fā)商拿地的熱情大減，南京國土部門推地的步伐也大為放緩。流拍、遇冷，成為今年國土出讓的關鍵詞。而坊間的土地轉讓市場卻非常熱鬧，某開發(fā)商轉讓某地塊的消息不時傳出。由于信貸緊縮資金壓力過大，不少中小開發(fā)商為了避免被活活 “ 撐死 ” ，只能 “ 吐 ” 二 、 江寧區(qū)域宏觀背景 （一） 區(qū)域地理位置 江寧區(qū)位于長江三角洲 “ 江南佳麗地 ” 的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，介于北緯 30176。38? ～ 32176。13? ，東經 118176。31? ～119176。04? 之間，總面積 平方公里。 東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與安徽省當涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍山市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望。 （二） 土地資源 江寧區(qū)實際控制面積為 萬公頃，其中農用地 萬公頃（耕地 萬公頃、園地 萬公頃、林地 萬公頃、其他農用 地 ） 。建設用地 萬公頃（居民點和獨立工礦用地３ .０９萬公頃、交通運輸用地 萬公頃、水利設施用地 ）；未利用地 萬公頃（未利用地 萬公頃，河流水面等其它土地 萬公頃）。 （三） 人口與 行政劃分 全區(qū)現(xiàn)轄 13 個鎮(zhèn)、 7 個街道辦事處。全區(qū)共有居民委員會 49 個，村民委員會 344 個。全區(qū)總人口 萬人。 2020 年末全區(qū)戶籍總戶數(shù) 萬戶，總人口為 萬人，比上年增長 4. 07%，其中：男性人口 萬人，增加 萬人；女性人口 萬人，增加 萬人。全年出生人口 萬人，出生率為?；全年死亡人口 萬人，死亡率為 ?；人口自然增長率為 ?。全區(qū)計劃生育率達 98%。 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 總人數(shù) 總面積 （平方公里） 村委會 居委會 東山街道 136200 111 19 18 祿口鎮(zhèn) 68425 144 34 6 江寧鎮(zhèn) 56578 18 3 土橋鎮(zhèn) 34681 69 14 2 丹陽鎮(zhèn) 25412 61 9 1 麒麟鎮(zhèn) 28383 11 1 東善橋街道 24933 8 1 湯山鎮(zhèn) 39268 14 3 周崗鎮(zhèn) 23666 10 1 銅井鎮(zhèn) 33166 9 1 陶吳鎮(zhèn) 28523 11 1 上坊街道 24556 10 1 淳化街道 40847 11 1 谷里鎮(zhèn) 36047 12 1 秣陵街道 33625 12 4 湖熟鎮(zhèn) 68519 26 5 上峰鎮(zhèn) 26800 69 10 1 橫溪鎮(zhèn) 30606 9 1 （四） 交通運輸 1. 與南京主要聯(lián)系通道 13 個，交通方便快捷。 江寧與城區(qū)的主要交通方式為 公交 ，路線主要有： 路線 起始站點 101 箍桶巷 東山鎮(zhèn) 1