【文章內(nèi)容簡介】 階層層次分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在南京房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，除去由于拆遷原因?qū)崿F(xiàn)的市場需求，買房群體主要是由企業(yè)主、公務(wù)員等中等偏高收入的社會階層組成，他們的需要首先得到了滿足。 2002 年以來，南京房價一路攀升，雖然從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，南京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在上升，但是隨著收入水平兩極分化現(xiàn)象的加劇，平均邊際消費傾向（新增加的收入中被消費的比例）呈現(xiàn)遞減的趨勢。這樣，在原有高收入群體的購房需求主體被滿足后，開發(fā)商短期內(nèi)面對的是購房者的平均收入相對下降、對房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實需求同時下降的局面，這在某些別墅、高檔樓房銷售市場消化速度放緩等市場表現(xiàn)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。 3 ． 2004 年上半年房地產(chǎn)市場交易狀況分析 根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 16 月，南京市商品房交易總量為 436 萬平米。具體情況如下： 2004 上半年新建商品房的交易情況 根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 16 月，南京市商品房交易總量為 436 萬平米。南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達 萬平米，同比增長 % ，新建商品房銷售額 億元，同比增幅高達 % ；其中新建商品住宅銷售 萬平米，同比增長 % 2004 二季度新建商品房的交易情況 根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 46 月，南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達 萬平米，同比增長 % ，新建商品房銷售額 億元，同比增幅高達 % 。 將數(shù)據(jù)與 03 年的同期進行對比，得到下表： 表 11 2003 年、 2004 年一、二季度南京市商品房銷售面積、銷售額對比 時間 商品房銷售面積（萬平米） 商品房銷售額（億元） 03 年一季度 03 年二季度 04 年一季度 ↑ ↑ 04 年二季度 ↓ ↓ 從上表可以看出， 2004 年一季度的商品房銷售面積和商品房銷售額同比都有較大幅度的上升，但是二季度的商品房銷售面積及銷售額比起一季度有較大幅度的下降，甚至比起 2003 年同期都有小幅下降，究其原因，宏觀方面，是因為國家抑制固定資產(chǎn)投資過熱，對土地、金融等各個領(lǐng)域進行宏觀調(diào)控；微觀方面，正如本報告在南京房地產(chǎn)需求特征分析中所指出的，購房者的購買行為更為理性，購房者大量的推遲其需求滿足的時間，造成了市場中 “ 持幣觀望 ” 氣氛濃重；同時短期內(nèi)南京房地產(chǎn)市場的潛在購房者的平均收入相對下降、對商品房的現(xiàn)實需求也同時下降。 2004 上半年存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 2004 年上半年，全市二手房實際交易量 萬多套，銷售面積 220 萬平米。上半年二手房交易月度數(shù)據(jù)波動較大，受到國家宏觀調(diào)控以及銀行按揭門檻提高的影響， 5 月二手房成交量急劇減少，共成交 3374 套，比 4 月份減少 ％。進入 6 月份，交易量有所回升。 隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有 9 個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計 342 公頃。今年原計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用房 萬平米，竣工 萬平米，共 15798 套。截至 5 月中旬，已開工 97 萬平米。 但是經(jīng)濟適用房的交易情況相比去年有所變化，首批竣工的經(jīng)濟適用房百水家園小區(qū)第一次申購只有 52 戶家庭報名，第二次申報僅僅只有 35 戶報名。原因一方面是拆遷速度的緩慢，另一方面是經(jīng)濟適用房在價格、區(qū)位、配套等相關(guān)因素方面未能滿足購房者的需要。 2004 年上半年及二季度未實現(xiàn)的需求分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型統(tǒng)計的數(shù)據(jù)， 2004 年上半年由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實現(xiàn)的需求為 249 萬平米。 2004 年二季度的市場容量為 415 萬平米，而二季度市場的實際總供給是 435 萬平米，已供過于求。 數(shù)據(jù)顯示，南京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供需矛盾的典型市場特征： 一方面有 249 萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足； 另一方面至少有 260 萬平米（二季度未消化的供給量）的商品房同樣是因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾非常突出！ 2004 年上半年需求結(jié)構(gòu)分析 商品房與普通商品最大的不同就是不動性，因而南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。不同的區(qū)域具有不同區(qū)位特性、不同的相關(guān)配套，從而呈現(xiàn)出不同的市場特征。所以需求的結(jié)構(gòu)分析比需求的總量分析更具有現(xiàn)實的意義，抉策地產(chǎn)研究中心已于 2004 年元月起推出更深層次的《南京房地產(chǎn)市場月度片區(qū)市場特征監(jiān)測報告》（注：收費定制報告）。 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004 年上半年購房者對各片區(qū)的需求比例如下圖所示： 圖 12 2003 年三季度至 2004 年二季度各片區(qū)市場需求比例變化 從上圖可以看出，河西的需求比例仍處于首位，但有緩慢下降的趨勢，由 2003 年三季度的 ％逐漸下降到 2004 年二季度的 ％。這種現(xiàn)象的主要原因是河西在二季度供應(yīng)量有所放大，實現(xiàn)了供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，消費者在買房時開始更多的考慮位置、總價、配套等相關(guān)因素（參見第五節(jié)生活指數(shù)模型），消費趨于理性化。 城東以其良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購房比例中躍居第二，占市場容量的 ％，較以前有所上升。由于城東片區(qū)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，土地資源緊缺，房價也是節(jié)節(jié)升高，超出了很多人能夠承受的范圍（見圖 12 ），這樣高的需求比例將會受到實際供給的打壓。 由于距離市中心較遠，相關(guān)配套較差，江寧、江北片區(qū)的最大優(yōu)勢體現(xiàn)在其較低的價格上。進入二季度以來，這兩個片區(qū)的房價上漲很快，江寧的均價約在 3400 元 / 平米左右，江北的均價也已經(jīng)逼近 2700 元 / 平米。上漲的房價使得這兩個片區(qū)的需求比例繼續(xù)下降，目前為 ％。其余片區(qū)的需求比例波動不大。 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 價格是制約需求實現(xiàn)的最主要的因素，也是購房者最為關(guān)心的敏感因素。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京購房者俱樂部的數(shù)據(jù)， 2004 年二季度南京市商品房價格層次市場容量（需求比例）結(jié)構(gòu)如圖 13 。 與一季度相比， 2004 年二季度南京市消費者能夠承受的商品房單價有所上升，但是市場需求的主體還是 3000 － 5000 元 / 平米的價格區(qū)間，這部分的需求占到市場容量的七成以上。值得關(guān)注的是， 3000 元 / 平米以下的市場容量仍占到總量的 ％，這為江北及周邊郊縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了機會。與 03 年三季度以來數(shù)據(jù)比較，可觀察市場對價格層次的需求變化，見圖 14 。 圖 13 2004 年二季度南京市商品房價格層次容量分析 圖 14 南京房地產(chǎn)市場價格層次市場容量變化圖 上圖是南京購房者能夠承受的商品房單價的變化圖，表面上看，從 2003 年三季度到 2004 年二季度，消費者能夠承受的單價水平有所上升，這能不能說明消費者的實際價格承受能力提升了呢？結(jié)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（見本報告第二節(jié)）和消費者調(diào)查（見本報告第四節(jié)）交叉分析可知：一， 2003 年下半年以來，小戶型商品房上市量有所上升，小戶型單價雖高但總價低（需要強調(diào)的是，商品房交易中，商品房總價是最關(guān)鍵的因素），所以相對的市場接受度高，間接表現(xiàn)為消費者商品房單價接受能力提高；二，當市場上產(chǎn)品供不應(yīng)求時，市場的主導(dǎo)是賣方，只要消費者需求就只有被迫接受目前的產(chǎn)品價格 …… 。指標的交叉分析是市場調(diào)查常用方法，它能夠使我們避免以單一市場指標判斷市場。雖然進入 2004 年二季度，南京市新建商品房的總量已經(jīng)供大于求，但是，在消費者可以選擇并且能夠接受的價格層次的細分市場中，商品房仍是供不應(yīng)求，所以在價格層次上，消費者的需求仍是受到供給結(jié)構(gòu)主導(dǎo)的。詳見本報告第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 15 顯示了 2004 年二季度南京市商品房分樓型的市場容量結(jié)構(gòu)，可以看出，購房者對多層的需求在呈逐步下降趨勢，對小高層的需求逐步上升。 圖 15 2003 年至 2004 年二季度分樓型的市場容量分析 對于開發(fā)商而言，小高層以及高層建筑能夠提高土地的利用效率，相對減少了土地的成本，為了取得的較高的收益，開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)小高層、高層建筑是非常正常的，從全國一二級城市的發(fā)展來看也有比較明顯的趨勢，目前城市中心地段樓型為小高層的商品房開發(fā)比例較高；而對購房者而言，多層住宅得房率高，居住方便舒適，多數(shù)購房者更傾向于購買多層建筑，但在現(xiàn)實面前，只能退而求其次，這也促進了市場對小高層或高層的規(guī)劃與配套要求的提高。 正如本報告在第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析中 部分提出的，雖然二季度房地產(chǎn)市場總體上已經(jīng)供大于求，但是在大部分購房者可以選擇的分樓型的細分市場中，仍然是供不應(yīng)求的局面。這表明了房地產(chǎn)市場中仍是產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求。所以在現(xiàn)有的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)條件下，消費者對多層的需求只能逐漸下降，小高層、高層的需求逐漸上升。 抉策地產(chǎn)研究中心每季度發(fā)布的《南京市房地產(chǎn)季度消費者調(diào)查》將對南京市每季度的購房需求特征、影響因素及其變化進行深入分析，詳情可咨詢我中心研究部。 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，主要是從供給的角度來分析市場的狀況，包括土地的供給情況、新建商品房的供給結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)投資概況。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有分結(jié)構(gòu)的分析。另外，本節(jié)還從供需平衡的角度對目前的南京房地產(chǎn)市場運行狀態(tài)進行了綜合分析。 南京市 2004 年二季度市場供給狀況南京市 2004 年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況圖 21 顯示的是 2000 年至 2004 年上半年南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)投資總額的變化情況。從圖中可以看出，從 2000 年南京的房地產(chǎn)市場開始正式的市場化運作以來，固定資產(chǎn)投資額都處于高速增長時期（見圖 22 ）。伴隨著固定資產(chǎn)投資的增加，南京的房地產(chǎn)投資額也是高速增長，至 2004 年上半年已達 億元。 圖 21 2000 年至 2004 年上半年南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 圖 22 2002 年至 2004 年上半年固定資產(chǎn)投資增長速度 2004 年二季度國家對于固定資產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控初見成效，表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資的增長速度由 2003 年的 ％下降為 2004 年上半年的 ％（見表 2 － 2 ）。 根據(jù)南京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字 2004 年 16 月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 % ；施工面積 萬平米，同比增長 % ，其中住宅面積 萬平米，同比增長 % ；新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達 萬平米，同比增長 % ，其中住宅銷售 萬平米，同比增長 % ；商品房銷售額 億元，同比增幅高達 % 。 南京市 2004 年二季度南京市土地供應(yīng)狀況 土地一級市場的供應(yīng)狀況 2004 年 4 月份，南京市政府發(fā)布《 2004 年住宅建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，《計劃》指出，今年全市計劃提供住宅建設(shè)的土地將達到 1020 公頃，其中商品住宅用地 900 公頃。 6 月 8 日 ，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設(shè)用地審批管理的實施意見》，《意見》指出，授權(quán)審批農(nóng)用地專用的市、州人民政府國土資源管理部門暫停辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。隨后，江蘇省和南京市也相繼發(fā)出緊急通知，開始執(zhí)行國家暫停土地 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” 的決定，并拉開了深入治理整頓土地市場的序幕。 由于南京的國有土地儲備非常豐富，短期內(nèi)政府的宏觀調(diào)控并不會減少南京的土地供應(yīng)量。根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截至到 2004 年上半年，南京市主城區(qū)及江寧、江北片區(qū)通過拍賣成交的地塊共 21 塊，土地成交總面積為 公頃，成交總金額為 億元，另外上半年溧水掛牌出讓地塊 10 幅 53 公頃，成交金額 億元；高淳掛牌出讓地塊 11 幅 公頃，成交金額 億元。 到 2004 年上半年為止，南京新增入庫（儲備）土地 32 幅，土地總面積 公頃，成為下半年土地潛在供應(yīng)量的一部分。 另外，由于 8 月 31 日 國家清理閑置土地的最后期限的到來，市場上由于各種原因閑置、未動工的地塊必須尋找到 “ 歸宿 ” ，預(yù)計其中一部分將通過再次交易進入市場，從而增加了未來南京市土地的來源。 土地二級市場的供應(yīng)狀況 由于國家對于土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，提高開發(fā)項目貸款的門檻，增加了土地轉(zhuǎn)讓的難度，南京土地二級市場出現(xiàn)了一些新的變化。 2004 年一季度，土地二級市場共成交土地 50 宗，交易面積 萬平米，交易金額 億元，同比分別下降 ％、 ％和 ％，見下表： 表 21 2003 年與 2004 年一季度南京土地二級市場對比 時間 南京土地二級市場成交土地宗數(shù) 成交面積 （萬平米） 成交金額 （億元） 成交土地均價（元 / 平米） 2003 年一季度 64 2004 年一季度 50 表 21 中可見，與 2003 年一季度相比，雖然成交土地宗數(shù)、成交面積以及成交金額都有不同程度的下降，但是土地成交的均價卻由 元 / 平米上升至 元 / 平米。在土地一級市場土地價格不斷上漲的情況下，二級市場的土地價格持續(xù)上漲，將導(dǎo)致今后 2