【文章內(nèi)容簡介】 河西地區(qū)西側(cè)的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達(dá)到飲用水源地II類要求。主要湖泊為莫愁湖。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)SOTSP、NOX濃度基本上可以達(dá)到居住區(qū)二級標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。河西北部目前居住人口近30萬。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過510年的開發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。地鐵線3條：1號線、2號線和4號線。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。 新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在2005年全國十運(yùn)會召開之前，河西南部建成區(qū)達(dá)到35平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會。目前以上目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。 規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。 土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地2050公頃，可開發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。2005年舉辦全國十運(yùn)會，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。 216。 216。 河西房地產(chǎn)宏觀概況 ，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬45米、大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。中心商務(wù)區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十屆運(yùn)動會為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000元。216。 216。 216。 中部地區(qū)“五大板塊”建設(shè)目標(biāo) 奧體中心板塊。配合省奧體場館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積40萬平方米的十運(yùn)會主場館如期建成運(yùn)行。 商務(wù)中心板塊。十運(yùn)會之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營運(yùn)。居住區(qū)板塊。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴(kuò)建及12條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場館。 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。216。 216。 216。 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個新市區(qū)——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將用5到10年時間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、建成一個現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 二是有十運(yùn)會的強(qiáng)力促進(jìn)：2005年召開的第十屆全國運(yùn)動會在南京舉行，河西作為十運(yùn)會的主要場館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場館。體育盛會的舉辦與運(yùn)動場館建設(shè)對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由?？梢哉f十運(yùn)會使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。 第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述 江北房地產(chǎn)市場狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價(jià)在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)也超過3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房價(jià)卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆ｋS著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷，且項(xiàng)目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。 板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項(xiàng)目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。 216。 216。 216。 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競爭最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。216。 216。 216。 橋北泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價(jià)創(chuàng)下了江北房價(jià)當(dāng)時的最高點(diǎn)，但項(xiàng)目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米?！?從市場存在項(xiàng)目來看，江北項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價(jià)格、面積和功能。主力房型為三房兩廳，面積在110㎡—130㎡之間。● 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚(yáng)線、614路、鹽葛線等。 ● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 216。 216。 216。 珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機(jī)已經(jīng)為時不遠(yuǎn)。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。216。 216。 216。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價(jià)在2100元/㎡，到年底市場均價(jià)可能達(dá)到3000元/㎡，二房總價(jià)在25萬左右，三房總價(jià)在30萬左右?！?樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80100㎡的兩房，95120㎡的三房?！?客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。● 居民以改善居住環(huán)境為主要購買目的?！?珠江鎮(zhèn)樓盤供應(yīng)量不大，各樓盤銷售、預(yù)訂火爆。 市場分析216。 216。 216。 江北購房片區(qū)分析：● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好。● 消費(fèi)者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費(fèi)者的目光，而大廠、六合吸引的消費(fèi)者數(shù)量較少?！?政府總體規(guī)劃，“以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢216。 216。 216。 總價(jià)承受能力分析：● 購房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在20－28萬元/套，而總價(jià)在16－20萬元/套的住房最受歡迎?！?總價(jià)在26－35萬元/套、46－60萬元/套的住房也有少量的消費(fèi)者有意向購買但銷售難度較大?！?聚類分析說明，絕大多數(shù)消費(fèi)者總價(jià)承受能力在25萬元/套以下，因此，總價(jià)控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。216。 216。 216。 單價(jià)承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高。● 消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價(jià)接受者最多，也有一定數(shù)量的消費(fèi)者能夠承受2500－3000元／㎡的單價(jià)，單價(jià)超過3000元／㎡，只有極少的消費(fèi)者能夠承受?！?因此，江北住房的單價(jià)最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費(fèi)者對單價(jià)特別敏感。216。 216。 216。 產(chǎn)品特征：● 江北樓盤檔次不高，江北項(xiàng)目戶型面積普遍偏小，市場中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型?！?江北市場項(xiàng)目以多層公寓為主，缺乏特色?！?居民購房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求?！?大戶型在江北市場中去化速度慢，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。● 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時擱淺。昭富高爾夫球場，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。216。 216。 216。 客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的?！?珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！衲?