【正文】 公路密度居全國之首。江寧自然資源豐富，擁有５９萬畝山林、１２萬畝水面。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域為新設立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權(quán)限。江寧撤縣設區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。 216。根據(jù)南京2010年城市遠景規(guī)劃，住宅建設以新區(qū)開發(fā)為重點，鼓勵投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設施配套水平。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū)，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，在政策和各項投入上都有所傾斜。最重要的是，地鐵一號線延伸段將在三年內(nèi)建成，從小行車站開始建輕軌環(huán)繞江寧，未來江寧的交通將會非常便利，同時也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。 216。 216。 江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅持新區(qū)建設與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運作體系。在城市化建設中，將突出加快東山地區(qū)的建設。高新技術產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計劃用10年時間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟、城市服務和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機結(jié)合。江寧區(qū)建設局曾組織上海同濟大學、南京大學、市規(guī)劃設計院等單位的專家進行新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。2平方公里擴張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。同時江寧區(qū)政府也在大力實施舊城改造，建設市場特色街。 216。 216。 優(yōu)勢：A、 南京市政府大力建設新區(qū)，對江寧實行政策傾斜；B、 江寧區(qū)政府對房地產(chǎn)業(yè)極其關注，在各方面對開發(fā)商進行扶持，提出多項優(yōu)惠措施；C、 有山有水的自然風光是江寧的優(yōu)勢之一，房地產(chǎn)開發(fā)可以山水為本，宣揚人與自然的完美結(jié)合；D、 江寧屬于新區(qū)，可塑性強，如果搞好規(guī)劃，那么其實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會非?？?；E、 江寧的樓盤都是近幾年開發(fā)的。216。 江寧各區(qū)域比較 江寧按地理位置和開發(fā)程度可以劃分為四個區(qū)：岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學園板塊等。岔路口地區(qū)的樓盤主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項目。相對江寧其他幾片區(qū)域交通便利，隨著繞城公路的建設完善，寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功，從中華門乘車到岔路口只需10多分鐘，新東線及新東區(qū)間車、南金線、武白線及各類中巴等車輛很多，2005年地鐵雙龍站建成，這里交通將不成為問題；B、地勢平坦，視野開闊，利于大規(guī)模的開發(fā)建設；C、商業(yè)日趨繁榮；D、已開發(fā)的樓盤量很大，各種生活配套設施會隨即跟上。 東山鎮(zhèn)：東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū)，同時也是江寧區(qū)政府所在地。區(qū)域優(yōu)劣勢分析（1）優(yōu)勢：A、由于東山是江寧的舊城區(qū)，因此該地段相對基礎設施較好，醫(yī)療、教育、商業(yè)設施完善，為居住者提供比較方便的生活條件。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進行改造；C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風景資源優(yōu)勢；D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多；E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一，可選擇性強。（2）劣勢：A、開發(fā)商水平不一，樓盤開發(fā)質(zhì)量不一。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。 百家湖：百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，江寧的房地產(chǎn)熱點就是由百家湖地區(qū)帶起來的。（1）百家湖地區(qū)的優(yōu)勢：A、開發(fā)較早，開發(fā)規(guī)模大；B、擁有江寧最大的水面——百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢非常明顯；C、百家湖是南京最后一個零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開發(fā)區(qū)的一塊天然“綠肺”，空氣質(zhì)量高于市區(qū)5倍。（2）劣勢：A、目前可開發(fā)地塊不多，發(fā)展?jié)摿σ话?；B、江寧開發(fā)的熱點將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對來說，政府對此處的投資會減少；C、由于開發(fā)早，景觀優(yōu)勢大，所以房價也居高不下；D、配套設施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設施，入住率較低，人氣不旺。但將軍路的位置稍偏，因此開發(fā)較晚。首先，江寧高新技術產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，占今后五年南京新區(qū)110平方公里區(qū)域的64%，是重點中的重點。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。由于此類工作和IT工作均屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn)定是其一大特征，因此，未來創(chuàng)造的購買力會非常巨大。第三，江南文樞苑、中國人家等項目的強勢推出，已經(jīng)吸引了相當多的南京市民的關注，不僅帶動了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。按某項目開發(fā)商的觀點，將軍路的定位應是中山南路的延伸。第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。 目前該區(qū)域樓盤有：翠屏灣花園城、愛濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德（二期）、托樂嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復地朗香別墅、運盛美之國、翠屏國際城、左岸名苑等。南京的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，真正意義上市場化的房地產(chǎn)開發(fā)始于92年，受中國第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務樓開發(fā)上，從92年開始，商務樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升，93年為44%，97年已經(jīng)上升到58%。因為投資主要進入商務樓市場，所以商務樓市場在短短幾年時間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對過剩的趨勢。99年底舊的住房制度正式結(jié)束，住宅市場開始全面啟動。98年到2000年底，南京的商務樓開發(fā)處于相對沉寂狀態(tài)。大量住宅房拋向租賃市場，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場一再走低。但從總體上說寫字樓市場仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，一方面，包括東宇大廈、陽光大廈等占據(jù)核心位置的寫字樓，仍舊冷風颼颼。此前，南京寫字樓價格大多賣不過住宅，業(yè)內(nèi)人士稱此為“價格倒掛”，而業(yè)界幾乎把所有的原因都歸咎為城市的經(jīng)濟地位欠缺。而近期位于長江路上的“德基大廈”、新街口的“商茂世紀廣場”和鼓樓的“匯杰廣場”等新生代純寫字樓，始終保持著90%以上的入住率，企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時有發(fā)生。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤，二手交易及租賃市場萎靡的現(xiàn)象依舊。根據(jù)土地儲備中心公示的近期上市量來看，2005年商務辦公房預計新上市面積可達95萬平方米，相當于去年43萬平方米的兩倍多。第二節(jié)、南京市寫字樓市場分析南京的寫字樓基本形成了以新街口洪武路、鼓樓山西路、珠江路、大行宮長江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務圈以及未來發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務圈—河西區(qū)域，各個商務圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)（IT行業(yè)和金融行業(yè)）為主流的商務氛圍。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點，因此它成為大型企業(yè)的首選。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴重的影響了這里的辦公環(huán)境。新街口洪武路商務圈寫字樓商住樓具體分布中山南路商貿(mào)廣場、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。石鼓路華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑新街口洪武路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點開發(fā)商金輪大廈2002年底5800商住2527000M2漢中路金輪地產(chǎn)天安國際2003年底7500商住44120000M2石鼓路天都實業(yè)福鑫國際大廈7000綜合40洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司隆盛大廈2002年初7150辦公31洪武路鐵路實業(yè)金鷹199913000（現(xiàn)價）綜合60㎡漢中路南京金鷹國際國際貴都7200辦公2512萬㎡中山南路泛亞集團投資大廈2002年底7400辦公28㎡中山南路南京三盟實業(yè)商貿(mào)中心8500綜合5611萬㎡中山南路南京盛貿(mào)此外其北可遠眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。但相對于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂設施等。鼓樓山西路商務圈的快速崛起，為南京寫字樓市場注入了新的活力，隨著鼓樓山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務、寫字樓市場的中心發(fā)展區(qū)域。 價格分布鼓樓山西路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商宏圖大廈2003年底7200辦公23，地下3層28726M2山西路24號宏圖高科房地產(chǎn)新晨國際大廈余少量6700綜合28層，地下2層中山北路26號南京金源房地產(chǎn)開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公13云南路38號南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場6萬㎡中山北路88號南京天環(huán)世界貿(mào)易中心6500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬㎡山西路67號鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團金源大廈 珠江路商務圈 地理分布狀況及特點珠江路位于南京兩大商務中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務樓比較少。該區(qū)域的代表物業(yè)有：長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀大廈、長發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場等。廣州路是珠江路向河西的延伸，廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國際、豐匯大廈、易發(fā)科技等，但從整體上來看，廣州路的規(guī)模不夠，無法單獨建立起商務氛圍，只有依托珠江路，與珠江路產(chǎn)生聯(lián)動效應，借助珠江路商務圈的外延輻射達到自身區(qū)域的快速發(fā)展。南京市政府也加大了對大行宮區(qū)域的政策支持，如建設以長江路為主體的歷史文化景觀帶，中國近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設，亮化漢府街美食廣場，建設曹雪芹故居紀念館，云錦藝術博物館和紅樓夢文學館，規(guī)劃建設鄧府巷商貿(mào)城等。大行宮長江路商務圈是珠江路廣州路商務圈和新街口洪武路商務圈兩大商圈的有利補充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮長江路商務圈、珠江路廣州路商務圈、新街口洪武路商務圈就會在南京市中心區(qū)域就會形成一個大的聯(lián)動發(fā)展區(qū)域，三個區(qū)域在經(jīng)濟發(fā)展商各有側(cè)重，但又相互補充，以聯(lián)動效應帶來南京新一輪的經(jīng)濟發(fā)展。大行宮長江路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商日月大廈5600商住1－4裙樓4－28商住太平南路和中山東路交界處西南中南置業(yè)慶盛地產(chǎn)國際貴都10000（寫字樓）綜合5裙樓2座塔樓為46層25層10萬M2太平南路與中山北路交匯處泛亞集團新鋪發(fā)展華泰證券大廈現(xiàn)房8900辦公28層，地下2層中山東路90號新地房地產(chǎn)長安國際6700商住30㎡中山東路南京奧勃爾河西商務中心短期內(nèi)還未形成氣候，但從長遠區(qū)域發(fā)展來看，河西商務中心區(qū)的發(fā)展前景相當可觀，代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場、文薈大廈等。文薈大廈現(xiàn)房5000辦公18層草場門大街101號江河房產(chǎn)將商業(yè)作為南京市重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導；規(guī)劃中至2007年擁有816萬平方米的商業(yè)總營業(yè)面積：地區(qū)級商業(yè)中心12個，大中型商業(yè)網(wǎng)點達440處，營業(yè)面積達590萬平方米；新規(guī)劃建設大型商業(yè)網(wǎng)點50處，營業(yè)面積150萬平方米，使全市大型商業(yè)網(wǎng)點達到243處，營業(yè)面積達530萬平方米；新建2條市級商業(yè)街。規(guī)劃中新街口商業(yè)地區(qū)是以金融貿(mào)易、商務辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商貿(mào)中心：用地范圍：以新街口環(huán)路以內(nèi)為核心區(qū)，包括周邊發(fā)展地區(qū)，；鼓勵設置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、自動售貨亭和文化娛樂網(wǎng)點；適度設置：超市、便利店、折扣店、餐飲網(wǎng)點和生活服務網(wǎng)點，；限制設置：大型超市、家居建材商店、倉儲會員店及農(nóng)貿(mào)市場；規(guī)劃中河西市級商業(yè)中心（新街口商業(yè)中心補充）將建設成為高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心：用地范圍：規(guī)劃中的發(fā)展空間是在緯八路以南，沿經(jīng)四路和緯九路布局，其中商業(yè)設施主要分布在經(jīng)四路以東和緯九路以北。夫子廟地區(qū)：仍將主要發(fā)展旅游商業(yè)和特色商業(yè)。規(guī)劃中主城外的商業(yè)副中心包括江寧新市區(qū)中心、浦口新市區(qū)中心、仙林新市區(qū)中心：江寧副中心：主要功能是為以江寧區(qū)為主的南京南部地區(qū)居民服務，規(guī)劃發(fā)展空間為秦淮新河以南以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)。仙林副中心：將以服務仙林新市區(qū)為主，兼顧輻射新堯、龍?zhí)逗玩?zhèn)江西部等地區(qū)，空間將集中在仙鶴片區(qū)。鼓勵建設：社區(qū)購物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店等；限制設置：家居建材商店、倉儲會員店、大型專業(yè)店和農(nóng)貿(mào)市場；其他區(qū)域商業(yè)規(guī)劃中央門地區(qū)西邊：將結(jié)合現(xiàn)有的南京長途汽車站在南京商廈的基礎上進行發(fā)展；中央門地區(qū)東邊：將結(jié)合南京火車站進行網(wǎng)點布局，規(guī)劃中強調(diào)對該地區(qū)應注意處理好對外交通和市內(nèi)交通之間的關系，并解決好對環(huán)境的影響問題。江東門地區(qū)：規(guī)劃商業(yè)面積也是10萬平方米，發(fā)展重點在金陵裝飾城和石林裝飾城一帶，主要對現(xiàn)在的建材市場進行業(yè)態(tài)改造，建設社區(qū)購物中心，重點發(fā)展日常消費型的中小網(wǎng)點。 新街口商圈 　　到2010年，整個新街口商貿(mào)商務區(qū)的商貿(mào)從業(yè)人員規(guī)劃控制目標為8萬人，營業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿(mào)業(yè)零售總量的三分之一左右；賓館酒店業(yè)的營業(yè)收入達到4