南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計-資料下載頁
2025-06-23 04:13本頁面
【正文】 增長率的比值，這一指標反映宏觀經(jīng)濟的承受能力和房屋的潛在購買力。大部分專家認為，該比值大于2小于3，就存在輕微的房地產(chǎn)泡沫；該比值大于3，則存在嚴重的房地產(chǎn)泡沫。從表11可以看出，南京市并無明顯的房地產(chǎn)投資泡沫。二是房地產(chǎn)投資占全社會總投資的比例，這一指標反映社會總投資在房地產(chǎn)業(yè)的聚集程度，即在房地產(chǎn)泡沫的誘導下，社會資金從其它產(chǎn)業(yè)撤離，向房地產(chǎn)業(yè)集中的程度。社會資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一方面會導致新建房屋的過量供應，另一方面會削弱其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，減少其對房屋的需求，這兩種雙向機制的耦合作用必然導致商品房的過剩。房地產(chǎn)投資占全社會總投資的比例超過20%，就存在房地產(chǎn)泡沫。從表11可以看出，南京市房地產(chǎn)存在輕微的投資泡沫。綜合兩個指標，南京市的房地產(chǎn)投資泡沫存在，但不是非常明顯。表11 南京市房地產(chǎn)投資強度指標年份全市GDP/億元GDP增長率/%（1）房地產(chǎn)投資增長率/%（2）（2）/（1）房地產(chǎn)投資占總投資比例/%200010212001115020021297200315762004206720052411120062774 南京市房地產(chǎn)泡沫的測度如何測度我國房地產(chǎn)泡沫的程度，國內(nèi)學者作了很多有益的探索，提出邊際收益法、收益還原法、市場修正法等計量分析方法。本文借鑒《中國房地產(chǎn)泡沫分析》所用邊際收益法來對南京市房地產(chǎn)泡沫進行基本測度。 房地產(chǎn)泡沫測度的理論框架房地產(chǎn)泡沫實質上是房地產(chǎn)的實際價格相對于經(jīng)濟基礎條件決定的基礎價值（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性偏移。要度量房地產(chǎn)泡沫的大小，必須首先求出其基礎價值和實際價格。房地產(chǎn)泡沫度就是房地產(chǎn)實際價格偏離其基礎價值的程度，用公式表達為： （31）其中，bi指房地產(chǎn)的泡沫度，pi指房地產(chǎn)的實際價格，ji指房地產(chǎn)的基礎價值。 房地產(chǎn)資產(chǎn)基礎價值和實際價格的確定（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)基礎價值的確定房地產(chǎn)基礎價值決定于經(jīng)濟最有均衡穩(wěn)態(tài)下資本的邊際回報率，由于在實際經(jīng)濟中還存在通貨膨脹因素，因此最有均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報率應該剔除通貨膨脹率β的影響，資產(chǎn)的基礎價值可以進一步表示為： （32）式（32）意味著在經(jīng)濟最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下，資本邊際回報率也即資產(chǎn)的基礎價值取決于三個因素：一是消費者的心理因素，即把當前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度，其大小等于利率；二是通貨膨脹率β，通貨膨脹率越高其對資產(chǎn)價值的侵蝕就越嚴重，因此應當將其剔除；三是人口增長率n，其值越大，說明勞動力增長率約大，資產(chǎn)的價值越大。實際計算時，通貨膨脹率β和人口增長率n都容易確定，因為它們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較完備；而利率水平的確定相對復雜。隨著中國金融自由化和市場化改革的推進，利率開始市場化，種類日趨繁雜，既有中央銀行的基準利率，也有各種期限的金融機構的存貸款利率。在選擇本文所用市場利率時，考慮到需要解決的問題是用資產(chǎn)的基礎價值來度量資產(chǎn)泡沫的大小，那么在實證中可以選擇兩組利率：一組是所有利率中最大的5年以上的金融機構貸款利率，由此得到的資產(chǎn)基礎價值是最大值（最大報酬率）；一組是1年期存款利率，由此得到的是資產(chǎn)基礎價值的最小值（最小報酬率）。這樣可以確定資產(chǎn)無泡沫變化的軌跡，當資產(chǎn)實際價格超出最大基礎價值時，可以認為資產(chǎn)存在正泡沫或稱膨脹性泡沫；當資產(chǎn)實際價格超出最小基礎價值時，則可認為出現(xiàn)了資產(chǎn)價值低估現(xiàn)象；資產(chǎn)實際價格介于兩者之間時，則可認為資產(chǎn)不存在泡沫。（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)實際價格的確定在實證中為了使房地產(chǎn)的實際價格和其基礎價值具有可比性，而且具有相同的統(tǒng)計口徑，選擇南京市房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格指數(shù)變化率作為其遞年的收益率，也就是其實際價格。鑒于數(shù)據(jù)掌握不盡全面，在此選擇商品房為代表（狹義的房地產(chǎn)概念）對南京市房地產(chǎn)整體泡沫進行基本測度。 南京市房地產(chǎn)泡沫度的測定根據(jù)以上基本測定假設，可以計算出南京市房地產(chǎn)資產(chǎn)的基礎價值和實際價格，根據(jù)式（31）可以對2000~2006年南京市房地產(chǎn)的泡沫進行測度。年份商品房價格增長率/%住宅價格增長率/%CPI增長率/%1年期存款利率/%5年期貸款利率/%人口增長率/%最小報酬率/%最大報酬率/%2000200102002200320043220052006表11 南京市房價泡沫的測度圖6 南京市房價泡沫的測度利用上述測度方法的計算結果由圖6可以看出，2000~2002年為房價低估階段，2002~2003年間房價處于短暫無泡沫運行階段，2004年開始至今，南京市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)積累了相當程度的泡沫。這也證實了2007年初以來，南京市相關部門對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)采取的調(diào)控措施的必要性。16 / 16
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