20xx年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 00:15本頁(yè)面
【正文】 以南山中心區(qū)為代表的新興商圈逐漸壯大，帶動(dòng)全區(qū)的商業(yè)租金持續(xù)快速上漲，%，達(dá)278元/平方米/月，商業(yè)租金水平已超越福田區(qū)；寶安區(qū)隨著大量住宅商業(yè)裙樓入市，區(qū)域的商業(yè)租金水平也大幅上升，%，達(dá)120元/平方米/月；%至92元/平方米/月；與西線商圈相反，羅湖和福田的東線商圈的商業(yè)租金大幅下滑，其中，%至385元/平方米/月，但仍為全市最高；福田區(qū)同比也大跌9%至262元/平方米/月。附：2012年16月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢(shì)圖二手商業(yè)成交分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，%，二手商業(yè)成交套數(shù)2344套，%，福田、南山、羅湖、寶安四區(qū)二手商業(yè)成交量相對(duì)較大，；；；，四區(qū)二手商業(yè)成交量占全市總量的87%。第五部分：寫(xiě)字樓市場(chǎng)一、一手寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓新增預(yù)售分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2012年上半年全市無(wú)寫(xiě)字樓項(xiàng)目預(yù)售。一手寫(xiě)字樓成交分析2012年上半年度，由于在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目很少，故一手寫(xiě)字樓成交量低位運(yùn)行，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，%，一手寫(xiě)字樓成交套數(shù)72套，同比減少約五成。個(gè)盤(pán)表現(xiàn)方面，上半年度全市僅有2個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目有成交，位于南山南頭片區(qū)的田廈國(guó)際中心成交65套辦公樓，是全市寫(xiě)字樓成交量最大的項(xiàng)目，居于第二位。附：2012年上半年深圳一手寫(xiě)字樓成交TOP10二、二手寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2012年上半年深圳的二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，逆市上漲，%，為32742元/平方米（16月加權(quán)均價(jià)，下同），所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)均呈漲勢(shì)，%，寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)突破33000元/平方米；%至22661元/平方米；%突破37000元/平方米。附：2012年16月深圳各行政區(qū)寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)圖寫(xiě)字樓租金根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2012年上半年深圳的寫(xiě)字樓租金同樣表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，%，為118元/平方米/月（16月加權(quán)平均，下同）。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的寫(xiě)字樓租金同樣全面上漲，南山區(qū)同樣領(lǐng)漲全市，%突破百元大關(guān)，為106元/平方米/月；%也逼近百元大關(guān)，為97元/平方米/月；%至128元/平方米/月。附：2012年16月深圳各行政區(qū)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)圖二手寫(xiě)字樓成交分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，同比減少七成，二手寫(xiě)字樓成交套數(shù)398套，%。福田、羅湖是二手寫(xiě)字樓成交量較大的兩個(gè)區(qū)域，，兩區(qū)成交量之和占總量的八成。第六部分：政策點(diǎn)評(píng)第七部分：小結(jié)2012年上半年，樓市仍然延續(xù)打壓高房?jī)r(jià)的主基調(diào)，限購(gòu)限貸依舊。從政策層面來(lái)看，上半年度并無(wú)重大的調(diào)控措施出臺(tái)，樓市依舊遵循之前出臺(tái)的“國(guó)十條”等相關(guān)調(diào)控政策，此外，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的低迷，上半年度央行兩次降息，則成為樓市的一項(xiàng)利好，降低了購(gòu)房者的房貸壓力；從市場(chǎng)執(zhí)行力度看，少量城市為救市松綁調(diào)控，被中央主管部門(mén)緊急叫停；從政府主管部門(mén)的態(tài)度和立場(chǎng)來(lái)看，國(guó)土部、住建部、發(fā)改委等職能部委三令五申樓市調(diào)控不會(huì)再出新招，但也決不會(huì)放松，足以彰顯主管部門(mén)調(diào)控高房?jī)r(jià)的態(tài)度和決心。在這種外圍調(diào)控大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商理性冷靜應(yīng)對(duì)樓市，以?xún)r(jià)換量，采取迎合市場(chǎng)需求的營(yíng)銷(xiāo)策略，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，2012年上半年度深圳住宅成交17942套，%，%，%，成交均價(jià)也有明顯回落，%，為17747元/平方米。深圳是個(gè)土地資源相對(duì)匱乏的城市，隨著城市更新力度的加大，可供公開(kāi)出讓的土地則越來(lái)越少，加之樓市的低迷，2012年上半年深圳土地市場(chǎng)成交甚少。上半年度無(wú)純居住用地成交，在成交的商業(yè)性辦公和商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地中，絕大多數(shù)地塊屬于定向轉(zhuǎn)讓?zhuān)軌驗(yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)的有效供給十分有限?？砷_(kāi)發(fā)土地資源的緊張，勢(shì)必大大制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也成為遏制高房?jī)r(jià)的一個(gè)不利因素，峰回路轉(zhuǎn)的是，深圳目前已有安居型商品房入市，如永福苑、隨后還有中海閱景馨園、長(zhǎng)城里程家園等安居型項(xiàng)目入市，這些項(xiàng)目的入市，能夠分流一部分置業(yè)群體，以后還會(huì)有越來(lái)越多的安居型項(xiàng)目入市。據(jù)深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)人介紹，未來(lái)5年，深圳市計(jì)劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬(wàn)套。保障性住房供給的增加，能夠緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求之間的矛盾，緩解高房?jī)r(jià)的壓力。在上半年度遏制高房?jī)r(jià)的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎入市，樓市預(yù)售量還算可觀。，%，住宅預(yù)售套數(shù)16675套，%。，上半年樓市供給量略小于樓市成交量，樓市除消化了2012年上半年的供給外，還消化了一小部分市場(chǎng)存量。在持續(xù)不斷的打壓高房?jī)r(jià)的號(hào)召下，2012年上半年深圳樓市調(diào)控高房?jī)r(jià)取得了一定的成效，上半年度深圳住宅整體成交均價(jià)17747元/平方米，%，成交均價(jià)的回落，一方面源于開(kāi)發(fā)商定價(jià)的理性，另一方面，中低端物業(yè)成交是樓市成交的主力。從市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，14月份樓市低迷，成交量低，成交均價(jià)也較低，14月份成交均價(jià)均在17500元/平方米之下，56月份，越來(lái)越多的剛需入市，樓市快速回暖，成交量攀升，成交均價(jià)也大幅回升，6月份成交均價(jià)達(dá)到上半年的峰值，為18964元/平方米。56月份成交均價(jià)的攀升，則成為房?jī)r(jià)彪升的一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)，在打壓高房?jī)r(jià)的主基調(diào)下，房?jī)r(jià)上升的苗頭一旦出現(xiàn)，需要立即糾正和遏制，這樣，調(diào)控才會(huì)達(dá)到預(yù)期的效果，如果不能及時(shí)糾正，則調(diào)控可能功虧一簣。市場(chǎng)表現(xiàn)方面，上半年度，理性定價(jià)的中低端物業(yè)大獲熱銷(xiāo)，品牌大盤(pán)龍華花半里、招商果嶺憑借質(zhì)優(yōu)價(jià)平的營(yíng)銷(xiāo)定位贏得市場(chǎng)份額，單盤(pán)銷(xiāo)售量均超過(guò)10萬(wàn)平方米，中端物業(yè)中洲華府、星河盛世、水榭春天均取得了不菲的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，單盤(pán)銷(xiāo)量均超過(guò)6萬(wàn)平方米。個(gè)盤(pán)的熱銷(xiāo)，揭密了當(dāng)前樓市環(huán)境下的生存砝碼，采取理性定價(jià)策略，以?xún)r(jià)換量，才是取得市場(chǎng)的唯一王道。自2011年7月二手房評(píng)估價(jià)征稅新政實(shí)施以來(lái)，二手樓市成交量一落千丈，處于低迷態(tài)勢(shì)，不過(guò)成交總量仍好于新房，%，二手房成交套數(shù)23715套，%?？v觀2012年上半年度的6個(gè)月份，16月二手房的成交套數(shù)依次為1402套、1851套、4366套、4602套、5662套、5832套，由此可見(jiàn)，隨著時(shí)間的推移，評(píng)估價(jià)征稅政策對(duì)二手樓市的影響作用已開(kāi)始減弱，二手房成交量在56月份已逐步放大，二手樓市呈現(xiàn)回暖之勢(shì)。政策仍延續(xù)之前的“國(guó)十條”、“限購(gòu)限貸”等調(diào)控措施，上半年度，相關(guān)政府主管部門(mén)三令五申：房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不會(huì)松動(dòng)，在這樣的外圍環(huán)境下，2012年上半年度房?jī)r(jià)回落明顯，%，為17747元/平方米，需要指出的是，在成交量回暖的56月份，深圳樓市成交均價(jià)也出現(xiàn)了明顯的漲幅，56月份成交均價(jià)均突破18000元/平方米，其中6月份成交均價(jià)直逼19000元，房?jī)r(jià)上漲的苗頭已開(kāi)始顯現(xiàn)，在這種情況下，必須采取相應(yīng)的打壓措施，不然房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)有可能進(jìn)一步激化，如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步出現(xiàn)快速上漲，則調(diào)控高房?jī)r(jià)的效果會(huì)功虧一簣。房?jī)r(jià)調(diào)控是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房?jī)r(jià)回落十分緩慢，在房?jī)r(jià)調(diào)控過(guò)程中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)抬頭勢(shì)頭，必須盡快遏制，才能保證調(diào)控取得的勝利果實(shí)，房?jī)r(jià)的理性回歸，才是眾望所歸。
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