南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計-wenkub.com
2025-06-20 04:13 本頁面
【正文】 年份商品房價格增長率/%住宅價格增長率/%CPI增長率/%1年期存款利率/%5年期貸款利率/%人口增長率/%最小報酬率/%最大報酬率/%2000200102002200320043220052006表11 南京市房價泡沫的測度圖6 南京市房價泡沫的測度利用上述測度方法的計算結(jié)果由圖6可以看出，2000~2002年為房價低估階段，2002~2003年間房價處于短暫無泡沫運行階段，2004年開始至今，南京市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)積累了相當(dāng)程度的泡沫。這樣可以確定資產(chǎn)無泡沫變化的軌跡，當(dāng)資產(chǎn)實際價格超出最大基礎(chǔ)價值時，可以認(rèn)為資產(chǎn)存在正泡沫或稱膨脹性泡沫；當(dāng)資產(chǎn)實際價格超出最小基礎(chǔ)價值時，則可認(rèn)為出現(xiàn)了資產(chǎn)價值低估現(xiàn)象；資產(chǎn)實際價格介于兩者之間時，則可認(rèn)為資產(chǎn)不存在泡沫。 房地產(chǎn)資產(chǎn)基礎(chǔ)價值和實際價格的確定（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)基礎(chǔ)價值的確定房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值決定于經(jīng)濟最有均衡穩(wěn)態(tài)下資本的邊際回報率，由于在實際經(jīng)濟中還存在通貨膨脹因素，因此最有均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報率應(yīng)該剔除通貨膨脹率β的影響，資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值可以進一步表示為： （32）式（32）意味著在經(jīng)濟最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下，資本邊際回報率也即資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值取決于三個因素：一是消費者的心理因素，即把當(dāng)前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度，其大小等于利率；二是通貨膨脹率β，通貨膨脹率越高其對資產(chǎn)價值的侵蝕就越嚴(yán)重，因此應(yīng)當(dāng)將其剔除；三是人口增長率n，其值越大，說明勞動力增長率約大，資產(chǎn)的價值越大。本文借鑒《中國房地產(chǎn)泡沫分析》所用邊際收益法來對南京市房地產(chǎn)泡沫進行基本測度。房地產(chǎn)投資占全社會總投資的比例超過20%，就存在房地產(chǎn)泡沫。大部分專家認(rèn)為，該比值大于2小于3，就存在輕微的房地產(chǎn)泡沫；該比值大于3，則存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。表10 南京市房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率年份住宅銷售額住宅銷售額增長率/%社會消費品零售總額（億元）社會消費品零售增長率/%同步率/%200049420 20016446611 200295525 2003116600 200416886444 20053432041005 2006402116716 4451244 房地產(chǎn)供給方面的指標(biāo)—房地產(chǎn)投資強度房地產(chǎn)投資最終會形成房屋供給，在一定的經(jīng)濟總量下，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的承受力和公眾的購買潛力是有限的。在我國工業(yè)化和城市化加速推進、居民住宅升級速度加快的大環(huán)境下，房屋銷售額增長率適當(dāng)高于社會商品零售總額增長率是合理的。房地產(chǎn)泡沫本身是一種價格現(xiàn)象，通過其價格的波動情況進行房地產(chǎn)泡沫判斷也具有說服力。當(dāng)房地產(chǎn)價格急速上升，并且大大超過CPI的上漲幅度時，就說明房地產(chǎn)價格偏離了其基礎(chǔ)價值（即房地產(chǎn)的一般均衡價格），出現(xiàn)了泡沫。一般認(rèn)為。 南京市房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)分析國內(nèi)外學(xué)者提出了很多房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)，部分指標(biāo)在理論上很有說服力，但實用性卻不盡人意。主要包括土地空置泡沫和房屋空置泡沫。我國房地產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，銀行貸款支持可以解決房地產(chǎn)開放中的資金短缺問題，提高房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。土地價格虛漲，最容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，比如日本的房地產(chǎn)泡沫。表7 南京市房地產(chǎn)價格及其增長率年份商品房價格(元/平方米）商品房價格增長率/%住宅價格（元/平方米）住宅價格增長率/%CPI增長率/%2000279325792001287225810200229322778200331532900200435203094320054078384120064441427252485017圖5 南京市房屋價格和CPI增長率第三章 南京市房地產(chǎn)業(yè)的泡沫分析 房地產(chǎn)泡沫的一般表現(xiàn)如第一章所述，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)的市場價格，相對于它的一般均衡價格，出現(xiàn)的較長時間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。其中，住宅價格從每平方米2579元上漲到5017元，%。反過來，房地產(chǎn)價格走勢又影響房屋銷售速度、行業(yè)發(fā)展利潤、房地產(chǎn)投資增量、公眾的心理預(yù)期和社會公平。開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔項目，主要是看中了購房者的購買力。表6說明，2000年至2006年，南京市商品房空置率由高明顯降低。國外專家認(rèn)為，當(dāng)一個國家的商品房空置率在3%以下時，市場表現(xiàn)為房屋供不應(yīng)求；當(dāng)商品房空置率在3%~10%時，市場較
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1