20xx年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告(編輯修改稿)
2025-08-31 08:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0套，同比減少2成多，是全市新房成交量最少的區(qū)域，同比減少近36％。上半年全區(qū)共有5個項目有成交，其中，鳳凰印象是絕對主力，貢獻全區(qū)約一半的成交量，蘭亭國際貢獻約30%的成交量，其余3盤的成交量都相對較少。物業(yè)型態(tài)方面，羅湖區(qū)上半年成交的新房以90㎡的改善型物業(yè)為主，％，90144㎡％，144㎡％。福田區(qū)上半年雖然增加了一個新項目——華嶸榕公館，但新增的成交量彌補不了在售項目的成交萎縮，導致全區(qū)的新房成交量同比暴減一半以上，，同比減少約42％。上半年全區(qū)共有7個項目有成交，其中華嶸榕公館和四季山水是成交主力，兩盤的成交量之和占全區(qū)的85%。物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積占全區(qū)的8成以上，144㎡以上的大戶型物業(yè)占近14％，90144㎡的改善型物業(yè)成交很少，占比不到5％。南山區(qū)上半年的新房成交量同比也大幅減少4成左右，，同比減少近37％。南山區(qū)上半年以高端項目為主成交格局沒有變，香山里、岸芷汀蘭、鴻威海怡灣畔等4萬/平方米級別的豪宅項目表現(xiàn)突出，前海片區(qū)仍然是全區(qū)的熱點片區(qū)，銘筑、鼎太風華、東方銀座、萬豪月半山等均有良好的銷售業(yè)績，向南瑞峰則是全區(qū)上半年的銷冠。物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為絕對主力，成交面積占全區(qū)的近73％，90144㎡的改善型物業(yè)占16％，144㎡以上的大戶型物業(yè)占約11％。鹽田區(qū)上半年的普通住宅市場雄起，成交量大幅增加，成交面積超過6萬平方米，同比增加近40%，成交套數(shù)695套，同比增加約70%，不過，由于別墅市場的沒落，成交量的增加未能使成交金額增長，反而大幅減少43%。鹽田區(qū)上半年共有6個項目有成交，其中，海山道一號、東港印象是最主要的兩個成交樓盤，兩盤累計貢獻全區(qū)約86%的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的近6成，90144㎡的改善型占約26％，144㎡以上的大戶型占近16%。寶安區(qū)上半年有較多新盤入市，且成交活躍，使得全區(qū)上半年的新房成交量同比增加2成多，，同比增加18％。從項目成交量來看看，新入市的六大項目合正匯一城、水榭春天2期、萬科金色領(lǐng)域、合正中央原著、桃源居首府2期、招商觀園是全區(qū)的成交主力，累計貢獻全區(qū)7成以上的成交量，從片區(qū)來看，龍華和西鄉(xiāng)是寶安區(qū)上半年的熱點片區(qū)，占全區(qū)的35%，占全區(qū)的30%。物業(yè)型態(tài)方面，寶安區(qū)上半年成交的新房90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積分別占全區(qū)的約70％，90144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交面積相差不大，%。龍崗區(qū)上半年新推（加推）項目較多，特別是中?？党菄H的千套特價房給全區(qū)帶來巨量成交，穩(wěn)坐全市成交量之最，同比增加40%，成交套數(shù)7715套，同比增加約54%，成交金額近百元，同比增加約1/3。從項目成交量來看看，中?？党菄H、星河時代最給力，成交量都超過10萬平方米，萬科清林徑、首創(chuàng)八意府、佳兆業(yè)大都匯、深業(yè)紫麟山等也交投兩旺，從片區(qū)來看，上半年龍崗區(qū)的焦點片區(qū)無疑是龍崗中心城，龍城的15個項目共成交近41萬平方米，占全區(qū)近60%。物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的約70％，90144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交面積相差不大，各占約15%。附一：2011年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)附二：2011年上半年新房成交戶型構(gòu)成 2011年上半年深圳新房供求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，，供應(yīng)略多于需求，供求大致平衡，供求比為1：，庫存量略有增加。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)和福田區(qū)上半年沒有新增供應(yīng)量，以消化存量為主；南山區(qū)嚴重供不應(yīng)求，需求量約是供應(yīng)量的2倍，市場存量大幅減少；鹽田區(qū)則與南山區(qū)相反，供應(yīng)大增，但銷售不力，存量增加，供求比為1：；寶安區(qū)供求基本平衡，供求比為1：；龍崗區(qū)也出現(xiàn)供過去求的局面，供求比為1： 。 2011年上半年深圳房價收入比房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2011年上半年深圳房價收入比。根據(jù)深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，42＝。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2011年上半年深圳新房的成交均價為18820元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為7018820＝1317400元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可算出2011年深圳上半年的房價收入比＝1317400247。＝！雖然由于特價房的影響使得成交均價有所下降，但房價收入比仍遠遠高于國際上限（6倍），即按2011年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近17年才能負擔得起購房款！ 2011年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2011年上半年深圳住宅的租賃均價為44元/平方米/月，新房成交均價為18820元/平方米，即2011年上半年深圳的租售比為44∶18820≈1∶428 。比較可見，深圳的租售比已經(jīng)遠遠超出合理底線（1∶300），投資回報率較低。對應(yīng)44元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位只有44300＝13200元/平方米，即目前18820元/平方米的房價估值理論上偏高約30％！ 2011年16月深圳新房量價走勢分析成交量方面，雖然上半年的政策繼續(xù)從嚴，但由于每月都有新樓盤入市帶動，如1月份的合正匯一城，2月份的星河時代，3月份萬科金色領(lǐng)域，4月份的星河時代二期，5月份的中?？党菄H，6月份的水榭春天，這些名盤入市活躍了成交氣氛，使得整體成交量達到較理想水平。1月份延續(xù)去年下半年形成的溫熱態(tài)勢，加上元旦前后新盤或加推項目較多，使得1月份的成交量達到上半年最高，為4140套，之后的2月至4月樓市成交明顯冷淡，每月依靠上述新盤撐量，5月和6月在“特價”和“限價”入市的刺激性，成交量回升到3000套左右。成交均價方面，1月4月深圳的新房住宅成交均價相對穩(wěn)定，在2萬上下波動。5月份中?？党菄H的千套特價房強力拉下高昂的房價，僅15263元/平方米，隨著特價因素的過去，6月份的成交均價反彈至17882元/平方米。2011年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10 小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，位于體育新城的中?？党菄H上半年共銷售90㎡，取得了小戶型成交龍虎榜冠軍；；。 改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，位于龍華的水榭春天上半年共銷售90144㎡，取得了改善型物業(yè)成交龍虎榜冠軍；；。 大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；；。2011年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，占全市總成交量約54%。中海
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