20xx年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-31 08:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0套，同比減少2成多，是全市新房成交量最少的區(qū)域，同比減少近36％。上半年全區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，鳳凰印象是絕對(duì)主力，貢獻(xiàn)全區(qū)約一半的成交量，蘭亭國(guó)際貢獻(xiàn)約30%的成交量，其余3盤的成交量都相對(duì)較少。物業(yè)型態(tài)方面，羅湖區(qū)上半年成交的新房以90㎡的改善型物業(yè)為主，％，90144㎡％，144㎡％。福田區(qū)上半年雖然增加了一個(gè)新項(xiàng)目——華嶸榕公館，但新增的成交量彌補(bǔ)不了在售項(xiàng)目的成交萎縮，導(dǎo)致全區(qū)的新房成交量同比暴減一半以上，，同比減少約42％。上半年全區(qū)共有7個(gè)項(xiàng)目有成交，其中華嶸榕公館和四季山水是成交主力，兩盤的成交量之和占全區(qū)的85%。物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對(duì)主力，成交面積占全區(qū)的8成以上，144㎡以上的大戶型物業(yè)占近14％，90144㎡的改善型物業(yè)成交很少，占比不到5％。南山區(qū)上半年的新房成交量同比也大幅減少4成左右，，同比減少近37％。南山區(qū)上半年以高端項(xiàng)目為主成交格局沒有變，香山里、岸芷汀蘭、鴻威海怡灣畔等4萬/平方米級(jí)別的豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)突出，前海片區(qū)仍然是全區(qū)的熱點(diǎn)片區(qū)，銘筑、鼎太風(fēng)華、東方銀座、萬豪月半山等均有良好的銷售業(yè)績(jī)，向南瑞峰則是全區(qū)上半年的銷冠。物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為絕對(duì)主力，成交面積占全區(qū)的近73％，90144㎡的改善型物業(yè)占16％，144㎡以上的大戶型物業(yè)占約11％。鹽田區(qū)上半年的普通住宅市場(chǎng)雄起，成交量大幅增加，成交面積超過6萬平方米，同比增加近40%，成交套數(shù)695套，同比增加約70%，不過，由于別墅市場(chǎng)的沒落，成交量的增加未能使成交金額增長(zhǎng)，反而大幅減少43%。鹽田區(qū)上半年共有6個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，海山道一號(hào)、東港印象是最主要的兩個(gè)成交樓盤，兩盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約86%的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的近6成，90144㎡的改善型占約26％，144㎡以上的大戶型占近16%。寶安區(qū)上半年有較多新盤入市，且成交活躍，使得全區(qū)上半年的新房成交量同比增加2成多，，同比增加18％。從項(xiàng)目成交量來看看，新入市的六大項(xiàng)目合正匯一城、水榭春天2期、萬科金色領(lǐng)域、合正中央原著、桃源居首府2期、招商觀園是全區(qū)的成交主力，累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)7成以上的成交量，從片區(qū)來看，龍華和西鄉(xiāng)是寶安區(qū)上半年的熱點(diǎn)片區(qū)，占全區(qū)的35%，占全區(qū)的30%。物業(yè)型態(tài)方面，寶安區(qū)上半年成交的新房90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積分別占全區(qū)的約70％，90144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交面積相差不大，%。龍崗區(qū)上半年新推（加推）項(xiàng)目較多，特別是中?？党菄?guó)際的千套特價(jià)房給全區(qū)帶來巨量成交，穩(wěn)坐全市成交量之最，同比增加40%，成交套數(shù)7715套，同比增加約54%，成交金額近百元，同比增加約1/3。從項(xiàng)目成交量來看看，中?？党菄?guó)際、星河時(shí)代最給力，成交量都超過10萬平方米，萬科清林徑、首創(chuàng)八意府、佳兆業(yè)大都匯、深業(yè)紫麟山等也交投兩旺，從片區(qū)來看，上半年龍崗區(qū)的焦點(diǎn)片區(qū)無疑是龍崗中心城，龍城的15個(gè)項(xiàng)目共成交近41萬平方米，占全區(qū)近60%。物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的約70％，90144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交面積相差不大，各占約15%。附一：2011年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)附二：2011年上半年新房成交戶型構(gòu)成 2011年上半年深圳新房供求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，，供應(yīng)略多于需求，供求大致平衡，供求比為1：，庫存量略有增加。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)和福田區(qū)上半年沒有新增供應(yīng)量，以消化存量為主；南山區(qū)嚴(yán)重供不應(yīng)求，需求量約是供應(yīng)量的2倍，市場(chǎng)存量大幅減少；鹽田區(qū)則與南山區(qū)相反，供應(yīng)大增，但銷售不力，存量增加，供求比為1：；寶安區(qū)供求基本平衡，供求比為1：；龍崗區(qū)也出現(xiàn)供過去求的局面，供求比為1： 。 2011年上半年深圳房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房?jī)r(jià)合理與否的指標(biāo)之一，國(guó)際慣例認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購(gòu)買一套70平方米的住房計(jì)算2011年上半年深圳房?jī)r(jià)收入比。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，42＝。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2011年上半年深圳新房的成交均價(jià)為18820元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價(jià)為7018820＝1317400元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可算出2011年深圳上半年的房?jī)r(jià)收入比＝1317400247。＝！雖然由于特價(jià)房的影響使得成交均價(jià)有所下降，但房?jī)r(jià)收入比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上限（6倍），即按2011年上半年深圳的房?jī)r(jià)，一個(gè)夫婦倆的家庭要購(gòu)買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近17年才能負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房款！ 2011年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個(gè)月的租金之和與該物業(yè)的購(gòu)置總價(jià)大致相等。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2011年上半年深圳住宅的租賃均價(jià)為44元/平方米/月，新房成交均價(jià)為18820元/平方米，即2011年上半年深圳的租售比為44∶18820≈1∶428 。比較可見，深圳的租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理底線（1∶300），投資回報(bào)率較低。對(duì)應(yīng)44元/平方米/月的租金水平，深圳房?jī)r(jià)的合理高位只有44300＝13200元/平方米，即目前18820元/平方米的房?jī)r(jià)估值理論上偏高約30％！ 2011年16月深圳新房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析成交量方面，雖然上半年的政策繼續(xù)從嚴(yán)，但由于每月都有新樓盤入市帶動(dòng)，如1月份的合正匯一城，2月份的星河時(shí)代，3月份萬科金色領(lǐng)域，4月份的星河時(shí)代二期，5月份的中?？党菄?guó)際，6月份的水榭春天，這些名盤入市活躍了成交氣氛，使得整體成交量達(dá)到較理想水平。1月份延續(xù)去年下半年形成的溫?zé)釕B(tài)勢(shì)，加上元旦前后新盤或加推項(xiàng)目較多，使得1月份的成交量達(dá)到上半年最高，為4140套，之后的2月至4月樓市成交明顯冷淡，每月依靠上述新盤撐量，5月和6月在“特價(jià)”和“限價(jià)”入市的刺激性，成交量回升到3000套左右。成交均價(jià)方面，1月4月深圳的新房住宅成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，在2萬上下波動(dòng)。5月份中?？党菄?guó)際的千套特價(jià)房強(qiáng)力拉下高昂的房?jī)r(jià)，僅15263元/平方米，隨著特價(jià)因素的過去，6月份的成交均價(jià)反彈至17882元/平方米。2011年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10 小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，位于體育新城的中?？党菄?guó)際上半年共銷售90㎡，取得了小戶型成交龍虎榜冠軍；；。 改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，位于龍華的水榭春天上半年共銷售90144㎡，取得了改善型物業(yè)成交龍虎榜冠軍；；。 大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；；。2011年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，占全市總成交量約54%。中海
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