【論文】房地產(chǎn)泡沫：評價與測度(編輯修改稿)
2025-07-21 06:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)出現(xiàn)泡沫。表5 商品房銷售價格增長率／GDP增長率商品房銷售價格增長率(%)GDP增長率(%)商品房銷售價格增長率／GDP增長率（%）1997NANA1998199920002001200220032004200520062007期望值方差標(biāo)準(zhǔn)差注：商品房銷售價格按商品房銷售收入除以商品房銷售面積計算，GDP增長率按不變價格計算。資料來源：重慶統(tǒng)計各年年鑒及2007年統(tǒng)計公報(3)價格類指標(biāo)從房地產(chǎn)價格來看，衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)有：房價收入比、房價增長率/CPI增長率第六個指標(biāo)：房價收入比該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫形成過度的投機需求來設(shè)計的。房價收入比是一套居民住宅的平均價格與居民家庭年收入的比例，反映了居民家庭對住宅的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。許多學(xué)者用這個標(biāo)準(zhǔn)來衡量國內(nèi)商品房價是否合理，甚至用其來判斷房地產(chǎn)價格是否“虛高”，房地產(chǎn)泡沫是否出現(xiàn)（謝經(jīng)榮、曲波2002），一般認(rèn)為，就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。2005年以來，重慶的房價收入比大于6，說明重慶市房地產(chǎn)存在著輕微泡沫。表6：重慶房價收入比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(元)住宅價格(元/平方米)房價收入比(100平方米)19975,302103319985,443116119995,828105520006,176107720016,572113320027,238127720038,094132420049,2211569200510,2441901200611,5702081200713,7152580期望值方差標(biāo)準(zhǔn)差注：城鎮(zhèn)居民家庭每戶按3人計算資料來源：重慶統(tǒng)計各年年鑒及2007年統(tǒng)計公報另外，值得注意的是，目前我國房價收入比的定義與計算并不統(tǒng)一。中國官方將房價收入比定義為：本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。復(fù)旦大學(xué)的陳杰、郝前進采用80平方米標(biāo)準(zhǔn)。田中金公司的哈繼銘在研究報告中按每套住房建筑面積90平方米來計算。由于重慶市居民購房的主要戶型為100平方米，因此，本文認(rèn)為，每套住房建筑面積100平方米是比較合理的水平。顯然，采用不同的面積計算出來的住房價格是不同的，進而據(jù)此計算出的房價收入比自然受到質(zhì)疑。由于在住房面積選擇上存在較大的隨意性，使得房價收入比的計算方法缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。第七個指標(biāo)：房價增長率／CPI增長率住宅作為人們生活的必需品，其價格變化應(yīng)該基本與CPI的變化同步。當(dāng)房地產(chǎn)價格急速上升，并且大大超過CPI的上漲幅度，就說明房地產(chǎn)價格偏離了其基本價值，出現(xiàn)了泡沫。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)增長率超過了價格增長率，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。在我國，一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價格增長率大于10%，同時房地產(chǎn)價格增長率與CPI的比率越過4，就可以認(rèn)為房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。從這一標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)可以發(fā)現(xiàn)，2005年及2007年間，重慶存在著明顯的房地產(chǎn)泡沫。表7：重慶住宅房價增長率與CPI的比率平均房價（元/平方米）房價增長率(%)CPI(%)房價與CPI的比率1997103319981161199910552000107720011133200212772003132420041569200519012006208120072588期望值方差標(biāo)準(zhǔn)差資料來源：重慶統(tǒng)計各年年鑒及20
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